建筑法规篇案例集学生用建筑法城乡规划法土地管理法房地产管理法承发包与招投标.docx
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建筑法规篇案例集学生用建筑法城乡规划法土地管理法房地产管理法承发包与招投标
案例集
建筑法
案例1-肢解发包和分包案例
1.背景
某建设单位要建一幢18层的办公楼，在招标发包时将主体工程的土建部分按楼层分为3个标段（每6层为1个标段）进行招标，并将该办公楼的空调设备、电梯设备和消防设备的安装也分别进行招标发包。
为此，部分投标单位认为是肢解发包，并向政府主管部门作了反映。
2.问题
（1）该建设单位将主体工程的土建部分按楼层分为3个标段进行招标，是否算肢解发包？
（2）该建设单位能否将该办公楼的空调设备、电梯设备和消防设备的安装分别招标发包？
案例2-违法分包、转包、借用资质和无效合同案例
1.背景
2002年7月15日，建设单位和甲建筑公司签订《工程施工合同》，将人民路1标工程发包给甲建筑公司，合同价款暂定900万元。
2002年9月29日，甲建筑公司未经建设单位同意，和乙建筑公司签订《工程合同》，乙建筑公司以包工方式承包人民路1标工程，价款暂估为500万元。
之后，甲、乙两公司又签订了《工程补充合同》，约定补充合同造价为480万元。
工程合同签订后，甲建筑公司成立了人民路1标项目经理部，并刻制“人民路l标项目经理部”专用章，但将该项目经理部专用章交乙建筑公司掌管，并由乙建筑公司组织管理班子负责该工程项目的实际施工管理。
2002年12月10日，乙建筑公司和丙建筑公司签订《工程施工合同》，将人民路1标工程发包给丙建筑公司，合同价款暂定1000万元，最终的工程造价以审计为准，结算依据为1993年市政定额，按总包方和发包方决算后总造价下浮l7%。
丙建筑公司于2002年8月16日和“包工头”李某签订了《内部承包协议》，约定由李某具体承包人民路1标工程，承包费用按丙建筑公司的决算总造价下浮5%作为各项管理费用。
李某支付履约保证金50万元，在每次支付工程款时按比例抵扣5%的管理费；合同总造价暂定1000万元，决算时按实际工程量调整。
内部承包协议签订后，李某向丙建筑公司交付工程保证金50万元，由丙建筑公司出具收据，同时组织人员进行施工。
2003年11月29日，人民路1标工程通过竣工验收，质量等级为合格。
工程竣工后，工程造价经审定为1020万元。
建设单位已实际支付甲建筑公司工程款990万元；甲建筑公司已实际支付乙建筑公司工程款800万元；乙建筑公司支付丙建筑公司工程款470万元，直接支付李某200万元；丙建筑公司支付李某工程款300万元。
李某交付履约保证金50万元已抵扣为丙建筑公司的管理费。
因工程款支付未到位，李某向政府主管部门进行了举报，并向人民法院提起诉讼追讨工程款。
2.问题
（1）在本案的工程承包活动中有哪些违法行为？
（2）政府主管部门应对哪些单位进行处罚，如何进行处罚？
（3）在本案中，哪些合同是无效的，李某的工程款应由哪些单位承担责任？
施工许可、承发包场景
甲建设单位将宾馆改建工程直接发包给乙施工单位，约定工期l0个月，由丙监理公司负责监理。
甲指定丁建材公司为供货商，乙施工单位不得从其他供应商处另行采购建筑材料。
乙施工单位具有房屋建筑工程总承包资质，为完成施工任务，招聘了几名具有专业执业资格的人员。
在征得甲同意的情况下，乙施工单位将电梯改造工程分包给戊公司。
在取得施工许可证后，改建工程顺利。
根据场景，回答下列问题。
1.下列关于施工许可证申请的表述正确的有（）。
A.施工许可证应由乙施工单位申请领取
B.申请用地已办理建设工程规划许可证
C.改建设计图已按规定进行了审查
D.到位资金不得少于工程价款的50%
E.宾馆建设消防设计图纸已通过公安消防机构审核
2.下列关于工程发包、承包的表述正确的有（）。
A.乙单位和戊单位就电梯改造部分向甲单位承担连带责任
B.建筑工程应该招标发包，对不适用招标发包的可以直接发包
C.乙单位只能从丁公司采购建筑材料，否则构成违约
D.甲单位可以将电梯改造和其他改建工程分别发包
E.该工程施工合同无效，即使竣工验收合格，甲单位也可拒付工程价款
3.乙施工单位的企业资质可能是（）。
A.特级B.一般C.二级D.三级E.四级
4.目前我国主要的建筑业专业技术人员执业资格种类包括（）。
A.注册土木（岩土）工程师B.注册房地产估价师C.注册土地估价师
D.注册资产评估师E.注册一级建造师
5.丙监理单位在改建过程中，其监理内容包括（）.
A.进度控制D.质量控制C.成本控制D.合同管理E.资料管理
城乡规划法
案例1-划拨的国有土地使用权案例
1.背景
某村位于某城市规划区范围内，该村委会为了加快农业结构调整，在村北约222万m2（3330亩）的用地上建蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了100万m2（1500亩）；又经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余122万m2（1830亩）土地建自用的工业厂房。
该市规划部门发现后，责令其立即停止施工并等待处罚。
2.问题
（1）村委会的哪些行为是违法的？
（2）该镇政府是否有审批土地的权力？
（3）本案应如何解决？
案例2-变更不合法，开工损失20万
1.背景
甲方-某研究所乙方-某建筑公司
经政府有关部门批准，甲方拟建4800m2住宅工程。
乙方中标后，和甲方签订了施工合同。
乙方按甲方提供的施工平面位置（规划部门批准位置）放线后，发现拟建工程北端应拆除的临时建筑（花房）因未拆除影响正常施工。
甲方代表察看现场后，做出将总平面位置进行修改的决定，通知乙方将平面位置向南平移2m后开工。
正当乙方按平移后的工程位置挖完基槽时，规划监督工作人员进现场检查发现了问题，要求立即停工，向甲方开据5万元人民币罚款单，并要求工程原批准的位置不得变动。
乙方接到甲方仍按原平面位置施工的书面通知后提出索赔如下。
B研究所基建处：
接到贵方仍按原平面位置进行施工的通知后，我方将立即组织实施，但因平移2米使原已挖好的所有横墙基槽作废，需要用土夯填并重新开挖新基槽。
所发生的此类费用及停工损失应由贵方承担。
1、所有横墙基槽回填夯实费用3.5万元；
2、重新开挖新的横墙基槽费用6.3万元。
3、86人停工20天损失费2.52万元。
4、租赁机械工具费1.88万元。
5、其他应由甲方承担的费用0.8万元，合计15万元
6、顺延工期20天。
甲方审核后批准了乙方的索赔。
2.问题
试分析甲方是否有错？
错在哪？
土地管理法
案例1-土地使用权转让案例
1.背景
某市甲房地产开发总公司和乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。
不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地和丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。
现在甲公司和丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。
2.问题
（1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？
说明理由。
（2）乙公司在本案中是否承担责任？
承担何种责任？
若不承担责任，请说明理由。
（3）人民法院应怎样处理？
案例2-土地使用权出让案例
1.背景
某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。
为保证按时使用土地，工厂和A村签订了土地使用权合同。
合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。
有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。
2.问题
（1）该土地使用权出让合同是否有效？
为什么？
（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？
为什么？
（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
房地产管理法
课堂案例1-土地使用权出让合同纠纷案例
1.背景
2004年11月23日，泰丰公司和某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。
约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。
合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。
2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。
然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。
经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。
泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。
于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。
2.问题
（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？
请说明理由。
（3分）
（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？
为什么？
如果泰丰公司要建设高尔夫球场，应怎么做？
（4分）
（3）土地使用权出让的方式有哪些？
若建设豪华住宅的用地，应采用何种方式出让？
（2分）
（4）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？
为什么？
如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？
（3分）
（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？
为什么？
（2分）
课堂案例2-商品房预售纠纷案例
1.背景
某市东南郊有一块土地，甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。
遂于1996年8月和市土地局签订该土地使用权出让协议，并支付了出让金，取得了该土地使用权证书。
又于10月20日至城建部门办理了建筑规划许可证书，并确定了施工进度和竣工交付日期。
但当去市房地局办理预售登记时，市房地局因其投入开发建设的资金过少，只达到工程建设总投资的10%，而未发给其商品房预售许可证书。
但甲公司于1996年2月开始预售其商品房，并和徐A订立《房屋预购合同》（还有百余人也订有这样的合同）。
合同规定：
徐A向甲公司购置商品房一套，建筑面积为80平方米，每平方米预计综合售价900元，购房应付购房款总计72000元，后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证，遂要求和甲公司解除合同。
甲公司不同意，并和之发生争议，诉至法院。
2.问题
（1）本案中，徐A和甲公司的合同是否有效？
根据是什么？
（2）法院应如何处理？
案例1-房屋租赁案例
1.背景
李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。
2005年3月，李先生未和陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。
事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。
2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂和幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。
随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。
而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。
以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。
遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。
2.问题
请回答下列问题：
（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？
（2）李、陈和幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？
（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？
（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？
（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？
案例2-土地抵押案例
1.背景
2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。
于是银行和该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。
在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。
后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。
烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。
银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。
双方争执不下，于是银行向法院起诉。
2.问题
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?
为什么?
（2）烟草公司和金属公司签订的租赁合同是否有效?
为什么?
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?
为什么?
（4）本案应如何处理?
施工许可案例
1．背景
2006年，某市一服装厂为扩大生产规模需要建设一栋综合大楼，10层框架结构，建筑面积20000平方米。
通过工程监理招标，该市某建设监理有限公司中标并和该服装厂于2006年7月16日签订了委托监理合同，合同价款34万元；通过施工招标，该市某建筑公司中标，并和服装厂于2006年8月16日签订了建设工程施工合同，合同价款4200万元。
合同签订后，建筑公司进入现场施工。
在施工过程中，服装厂发现建筑公司工程进度拖延并出现质量问题，为此双方出现纠纷，并告到当地政府主管部门。
当地政府主管部门在了解情况时，发现该服装厂的综合楼工程未办理规划许可，开工审批手续。
2．问题
本案中该服装厂有何违法行为，应该如何处理？
招标投标法
场景1-招投标综合案例
场景
建设单位拟兴建一栋20层办公楼,投资总额为5600万元,由建设单位自行组织公开招标.
建设单位对甲、乙、丙、丁、戊五家施工企业进行了资格预审,其中丁未达到资格预审最低条件.建设单位于投标截止日后的第二天公开开标.评标阶段丙向建设单位行贿谋取中标.评标委员会向建设单位推荐了甲、乙施工企业为中标候选人,建设单位均未采纳,选中丙为中标人.建设单位向丙发出中标通知书,并要求降低报价才和其签订合同.
根据场景，回答下列问题.
1.根据《招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，下列说法中错误的是（）。
A.若该项目部分使用国有资金投资，则必须招标
B.若投资额在3000万元人民币以上的体育场施工项目必须招标
C.施工单位合同估算为300万元人民币的经济适用住房施工项目可以不招标
D.利用扶贫资金实行以工代赈使用农民工的施工项目,由审批部门批准,可以不进行施工招标
2.招标人应当在资格预审文件中载明的内容不包括（）。
A.资格条件B.最低标准要求C.审查方法D.审查目的
3.根据《招标投标法》的规定,下列说法中正确的是（）。
A.甲、乙、戊施工企业具有投标资格B.丁施工企业可以参加投标
C.丙的行贿行为不影响中标D.戊应当成为中标者
4.根据《招标投标法》的规定，下列关于建设单位的说法中正确的是（）。
A.建设单位有权要求丙降低报价
B.建设单位应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间开标
C.建设单位可以在招标人中选择任何一个投标人中标
D.评标委员会成员中的2/3可以由建设单位代表担任
案例2-资格审查、踏勘、废标和开标案例
1.背景
某火力发电厂工程，业主采用交钥匙合同。
为此，业主依法进行了公开招标，并委托某监理公司代为招标。
在该工程招标过程中，相继发生了下述事件。
事件一：
招标公告发布后，有10家单位参加了资格预审报名。
监理人员经过对这10家单位进行资格审查，确定A、B、C、D、E、F等6家单位为投标人。
但业主认为B公司拟采用的锅炉本体不是由本地企业生产的，指示监理人员不得向B公司发售招标文件。
事件二：
在现场踏勘中，C公司的技术人员对现场进行了勘察，并当场向监理人员指出招标文件中资料有误。
监理人员则口头答复：
“如果招标文件中的资料确属错误，可按照贵公司勘察数据编制投标文件。
”
事件三：
投标人D公司在编制投标书时，认为招标文件要求的合同工期过于苛刻，如按此报价，导致报价过高，于是按照其认为较为合理的工期进行了编标报价，并于截标日期前二天将投标书报送招标人。
日后，D公司又提交一份降价补充文件。
但招标人的工作人员以“一标一投”为由拒绝接受该降价补充文件。
事件四：
开标时，由于交通堵塞，有关领导不能准时到会。
招标人临时决定将开标会议推迟至提交投标书截止时间后1小时举行，开标会议由市发改委主任亲自主持。
2.问题
1．在事件一中，业主的做法是否妥当?
为什么?
2．在事件二中，有关人员的做法是否妥当?
为什么?
3．在事件三中，是否存在不妥之处?
请一一指出，并说明理由。
4．在事件四中，招标人的做法是否妥当?
为什么?
案例3-废标和开标案例
1.背景
某承包商通过资格预审后，对招标文件进行了仔细分析，编制了投标文件，该承包商将技术标和商务标分别封装，在封口处加盖本单位公章和项目经理签字后，在投标截止日期前1天上午将投标文件报送业主。
次日（即投标截止日当天）下午，在规定的开标时间前1小时，该承包商又递交了一份补充资料，中间声明将原报价降低4%。
但是，招标单位的有关工作人员认为，根据国际上“一标一投”的惯例，一个承包商不得递交两份投标文件，因而拒收承包商的补充资料。
开标会由市招投标办的工作人员主持，市公证处有关人员到会，各投标单位代表均到场。
开标前，市公证处人员对各投标单位的资质举行审查，并对所有投标文件举行审查，确认所有投标文件均有效后正式开标，宣读投标单位名称、投标价格、投标工期和有关投标文件的重要说明。
2.问题
分析案例中项目招标程序中存在哪些问题？
案例4招标投标程序分析
1.背景
某办公楼的招标人2000年10月11日向具备承担该项目能力的A、B、C、D、E五家承包商发出投标邀请书，其中说明，10月17-18日9：
00-16：
00在该招标人总工程师室领取招标文件，11月8日14：
00为投标截止时间。
在投标截止日期前10天，业主书面通知各投标单位，由于某种原因，决定将铝合金窗工程从原投标范围内删除。
该5家承包商接受邀请，并按规定时间递交了投标文件。
但承包商A在送出投标文件后发现报价估算有较严重的失误，遂赶在投标截止时间前10min递交了一份书面说明，撤回了已提交的投标文件。
开标时，由招标人委托的市公证处人员检查投标文件的密封情况，确认无误后，由工作人员当众拆封。
由于承包商A已撤回投标文件，故招标人宣布有B、C、D、E四家承包商投标，并宣读了该4家承包商的投标价格、工期和其他主要内容。
评标委员会委员由招标人直接确定，共由7人组成，其中招标人代表2人，本系统技术专家2人，经济专家2人，外系统技术专家1人。
在投标过程中，评标委员会要求B、D两投标人分别对其施工方案作详细说明，并对若干技术要点和难点提出问题，要求其提出具体、可靠的实施措施。
作为评标委员会的招标人代表希望承包商B再适当考虑一下降低报价的可能性。
按照招标文件中确定的综合评标标准，4个投标人综合得分从高到低依次为B、D、C、E，故评标委员会确定B为中标人。
由于承包商B为外地企业，招标人于11月10日将中标通知书以挂号方式寄出，承包商B于11月14日收到中标通知书。
由于从报价情况看，4家投标人的报价从低到到高依次为D、C、B、E，因此，从11月16日到12月11日招标人又和承包商B就合同价格进行了多次谈判，结果承包商B将价格降到略低于承包商C的报价水平，最终双方于12月12日签订了书面合同。
2.问题
1、从招标的性质来看，本例中的要约邀请、要约和承诺的具体表现是什么？
2、从所介绍的背景资料看，该项目的招投标程序中在哪些方面不符合《招投标法》的有关规定？
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