消费者调研分析报告.docx
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消费者调研分析报告
房地产消费者调研报告
（“城市花都”项目前期调研汇报补充文本）
前言
房地产消费者调研是本次调研的重点内容，能否深入了解消费者的需求和追求，直接影响到项目的定位，户型的铺排，景观的设计，产品价格以及营销模式和推广策略的制定。
因此，就该项调查，我们投入了大量的人力、物力。
为使调查结果更具真实性，调查问卷的文句尽量应用了人性化问式，被访者在愉快的沟通中达成真心表达。
整个问卷共设计53道题目，内容基本上涉及到购房者所考虑的各类问题，获得了委托调研所要求的全部内容，具有一定的参考价值。
本次调研的调查问卷，是在获得甲方认同后才投放调查。
样本的选择，也是按照甲方的要求采取随机抽样方式。
共投放问卷3000份，其中有效问卷2191份，超过了合同所要求的2000份数量。
为更全面、更直观地汇报所获得地数据信息，特拟写补充分析文本，具体内容如下：
第一章：
被访者研究
1、被访者男女比例
本次调研被访对象中，男性占65%，女性占35%，根据央视索福瑞调查机构调查资料显示，消费者在购买价格在5000元以上的大宗物品时，男性占决策主导地位，尤其是购房、购车，家庭男性直接影响购买的比例远大于女性。
这就充分说明了本次调研样本男女比例的合理性和所获信息的可参考性。
本题答卷总数2191
男
1429
65%
女
762
35%
2、被访者年龄层次
在意向购房人群的年龄结构中，25~40岁之间的比例占调查的比例89%，30岁左右购房比例达56%，这部分消费者因解决工作、家庭、结婚等因素成为购房的主要原因。
其中因结婚组建家庭而买房的比重最大，占33%。
30~40岁年龄段的意向购房者，以改善居住条件，成为意向购房的主要因素。
本题答卷总数2191
30岁以下
1186
56%
30~40岁
693
33%
40~50岁
180
8%
50岁以上
72
3%
3、被访者家庭收入状况
调查结果显示，长沙市家庭年收入在6万以下的比例占48%，6~10占39%，10~30万以下占8%，30万以上的占2%。
意向购房者家庭年收入在10万以下的占87%。
近50%家庭年收入在6万以下。
这部分意向购房者，将会成为影响商品房价格的主要因素。
按照住房支出占家庭收入30%左右的标准。
这部分意向购房者的住房支出比重将在1.8万元/年以下，这也意味着它们月供能力普遍低于1500元/月。
家庭年收入
本题答卷总数1955
6万元以下
940
48%
10万元以下
760
39%
10~30万元
218
11%
30~50万元
25
1%
50万元以上
12
1%
4、被访者职业及工作性质反映
在调查者工作单位统计中，国家、国营、股份制、私营企业、个体工商业主的比例分别是15%、13%、15%、20%、24%，总比例高达87%，其它只占13%。
消费者单位比例相对平衡。
客观反映了市场中，各个阶层都有改善居住条件的需求，房地产开发有着良好的市场基础。
市场营销人员成为此次调查中，调查者主要的工作职业，占43%。
此类人员的工资水平及家庭收入在目前长沙收入阶层中位于中上游水平。
这部分消费者工作流动性较大，家庭的月收入有起伏。
在座谈会调研中，此类调查者在付款方式中倾向按揭，但是他们希望根据实际偿还能力来增加月供，缩短还款年限，降低还款过程中的不确定因素。
工作单位
本题答卷总数2003
国家单位
300
15%
国营企业
251
13%
股份制企业
297
15%
三资企业
85
4%
私营企业
409
20%
个体工商业者
476
24%
私营企业主
107
5%
独立工作室
78
4%
从事行业
本题答卷总数1128
国家公务员
146
13%
IT行业
134
12%
金融、证券业
122
11%
市场与销售
482
43%
房地产业
61
5%
广告与公关
80
7%
艺术与文化传播
103
9%
5、被访者家庭状况
调查中，四成左右的意向购房者为单身。
随着提前消费、享受型生活观念的深入，以及银行信贷的放宽，使得单身（年龄在30岁以下）青年有在婚前购房和购房结婚的想法变成现实。
根据人口普查统计，长沙年龄结构正向年轻化过渡。
40岁以下人口比例达60%以上，这样的一个人口年轻化城市，为房地产业尤其是住宅业的发展提供了上升空间，同时这部分消费群由于受资金的限制，使他们在购房决策中具有更大的倾向性。
在已婚人口统计中，已婚人数占调查人数的58%，3人以下家庭占81%，这说明3人以下家庭为目前长沙结构的主体。
尤其是3口之家，占已婚家庭人数的58%。
三口之家这样的家庭结构，无论从满足居住要求还是享受型居住需求，在购房时都会以三房和四房为主。
满足这样的家庭居住要求，成为发展商在住宅产品设计中，需要考虑的问题。
家庭人口结构
本题答卷总数1889
单身
789
42%
已婚
1109
58%
家庭人数
本题答卷总数1252
2人
286
23%
3人
730
58%
4人
161
13%
5人
57
5%
更多
18
1%
6、被访者文化程度
在受访者学历统计中，大专以上学历占78%，大专以下的占22%。
数据表明，长沙市的人口素质在不断的提高，高素质意味着消费者对产品的要求也越来越高。
住宅产品，作为消费品的一种，也随着消费者的素质在不断的进步。
从单
纯的居住到景观设计、园林风格、人文风格、物业管理……这些都是消费者在满足居住这个首要条件的前提下对产品更深层次的追求，也是促进住宅产品不断变革的原因。
可见，消费者的学历水平不断提高，只会促进住宅产品的品味、人性化等方面发展，产品满足追求因素，成为住宅开发的一个方向。
文化程度
本题答卷总数2083
大专或大本
1414
68%
硕士或硕士以上
203
10%
大专以下
466
22%
第二章：
答题结果分析
1、消费者对住房需求的反映
消费者集中在今后二至三年内，说明房产市场在经过高速发展后，仍有上升的空间，结合长沙市人均27M²的居住目标，长沙市的房地产业发展会有一个稳步增长的阶段。
折射出“城市花都”项目开发具有良好的市场机会。
同时也反映出以下四个问题：
一是近两年房地产大量开发，已使得目前大部分是具备购房能力的人群已经买房。
二是渴望买房的人群目前不具备买房能力，计划在有了一定积蓄式收入较稳定后再买房。
三是外来务工者，有意在长沙置家立业的较多，他们也有打算在以后的二至三年内购房。
四是虽然目前产品房空置率偏高，但消费者需求的增加使得长沙楼市继续看好势在必然。
您打算什么时候买新房
本题答卷总数2191
1年内
432
19%
2年内
830
37%
3年内
986
44%
2、消费者对投资方式的选择
消费者对住宅的投资仍是重点，购买住宅的比例高达89%，这与2003年长沙住宅开发占地房地产开发比例80%，基本吻合，住宅仍是房地产开发的基础。
商铺的比例为9%，高干占2%的写字楼投资，足见长沙消费者对商铺的看好。
王府井在黄兴路2.4万/平方米的商铺价格确实是一个天价，长沙投资者对商铺的追捧，以及商铺巨额的利润，也是商铺开发如火如荼的原因。
回头再看写字楼开发，由于过高的空置率及价格较高，长沙的写字楼开发经历2002-2003年的增长后，
会有一定的回落，这与目前长沙市内写字楼空置率达50%以上有关。
供求关系决定了长沙写字楼再一次进入高速发展时期，还需一段时间。
本题答卷总数2241
商铺
193
9%
住宅
2008
89%
写字楼
40
2%
3、消费者意向购房区域及原因
资料显示，芙蓉区及岳麓区为第一选择区域。
岳麓区成为首选区域，占调查总数的26%，原因是消费者看好岳麓区的环境，同时由于六桥三环的规划、交通路网的改善，以及相对便宜的房价，成为消费者的首选。
芙蓉区历来是长沙房地产开发的热点的区域，其交通、购物、环境等的综合竞争力为各区之最，是消费者心中理想的居家之价。
（详细分析见第六章，第一节《长沙楼市概况及特征》）
交通、购物、环境，成为消费者在购买决策时，最先考虑的因素。
欢买哪个区域的房子？
本题答卷总数2283
芙蓉区
571
25%
开福区
277
12%
雨花区
433
19%
天心区
408
18%
岳麓区
594
26%
您选择该区域的原因
本题答卷总数4086
交通便利
1246
31%
购物方便
818
20%
价格便宜
475
12%
环境适宜
950
23%
市政齐全
223
5%
人文
374
9%
4、消费者买房用途
自用成为消费者买新房的主要用途，占81%。
八层以上的消费者买房只是为了解决或改善居住环境。
长沙市住宅产业的发展，也应以满足这部分消费者的需求及追求入手，满足居住环境的基本要素，改善居住条件。
住宅产品也应以居住为核心定位，才能在长沙房地产行业中脱颖而出。
出租和投资的比率为16%，说明长沙的部分消费人群，对房地产的投资看好，这也是市中心商业区商铺、大型社区商铺旺销的原因。
您购新房的用途时
本题答卷总数2363
自用
1891
81%
出租
177
7%
投资、增值
205
9%
儿女结婚
32
1%
孝敬父母
58
2%
5、消费者对长沙房价的认识及对预测
就目前长沙市房价而言，65%的调查对象认为有点贵。
除开调查中的心理因素，消费者对长沙房价的认识，还是认为比较合理。
就目前长沙的房价水平而言，低于同类城市水平，且有一定的价格差距，这显然与长沙市在全国省会城市的综合排名不符。
作为衡量城市综合实力指标的商品房价格，它要与这个排名相符，就会出现一个价格上升的空间。
这也是在调查过程中，61%的调查者认为长沙房价上涨的原因。
同时通货膨胀，人均可支配收入的增长，加之原材料成本增长的因素，会促使长沙商品房价格稳步增长。
调查结果显示，消费者对房地产的价格上涨，有一定的认可。
认可的是在住宅产品品质上升的基础上。
35%的消费者认为涨5%以上，这样的一个涨幅，反映了目前长沙住宅的购买力远远相对落后，价格仍是消费者购买的决定因素。
您认为目前长沙的房价如何
本题答卷总数2204
相当贵
180
8%
有点贵
1429
65%
比较合理
559
25%
比较便宜
36
2%
您认为未来长沙房价是涨还是跌？
本题答卷总数2143
涨1-5%
745
35%
涨6%-10%
452
21%
涨10%以上
110
5%
跌1%-5%
237
11%
跌6%-10%
120
6%
跌10%以上
65
3%
基本持平
414
19%
6、消费者购房能力分析
在对意向购房者对住房总价、付款方式、首付及月供的调查中。
目前，长沙消费者对住宅总价的认可度在30万以下。
调查结果表明，购买30万以下的购房者比例占87%，其中20万以内47%，20-30万之间占40%。
这与长沙的房价水平不高，以及城市居民收入水平相比其他城市低有关。
同时，作为消费性城市的代表，长沙城市居民的支出比例衣、食、行、娱乐的支出比重较大，而作为住房支出，相对减少。
这也是消费者在考虑到自己的承受能力而选择30万以下的住宅的原因。
按照长沙2003年长沙市住宅2222的均价，20-30万左右，可以买到90-130左右的面积。
足以满足居住的需求。
在未来一段时间内，一般消费者对住宅的心理承受价格将在30万以下。
以目前价格而言，您计划买总价在多少以内的房子
本题答卷总数1959
20万元以内
1063
47%
30万元以内
896
40%
40万元以内
236
11%
40万元以上
39
2%
随着国家对住房改革的深入，银行信贷力度加大。
61%的消费者会选择按揭，23%左右的调查者选择一次性付款。
这是根据消费者的实际经济能力来决定。
调查中我们了解到一次性付款的消费者，年龄一般在35岁以上，且职业以私营业主、市场营销人员为主。
他们选择一次性付款的原因主要有，有一定的经济能力，不希望有债务，以及由于从事职业不确定因素较多，一般以投资方式作为不动产保值为主。
银行按揭为消费者购房降低了门槛。
座谈会中了解到30岁以下的调查者对二十年、三十年的还款年限并无多大异议，低首付、低月供是这部分消费者所考虑，30岁以上的调查者更希望，按揭年限可以适当缩短。
您打算采用什么样的方式付款
本题答卷总数2161
一次性付款
497
23%
按工程进度付款
257
12%
银行按揭
1318
61%
零首付
89
4%
在首期付款额度上，调查者在各个额度区间的比例比较平均，5-8万的首付是目前消费者可以承受的价格，30%的调查者认为这个价格段比较合理。
70%的调查者认可5万以上的付款额度，即购买总价在30万以内的住宅。
您愿意接受的首期付款万元
本题答卷总数1770
20000元以下
120
7%
20000—50000元
400
23%
50000—80000元
550
30%
80000—100000元
418
24%
100000元以上
282
16%
目前长沙的月供水平在2000以下，在调查中，51%的消费者认为月供在1000元以下，41%的消费者认为月供在2000元以下，长沙家庭的收入水平不高。
1000元的月供占普通家庭收入的28%以上。
同时，由于长沙的消费性支出比例高，所以调查者在购房时，对月供的接受程度一般不会超过1500元/月。
针对不同的消费人群，制定不同的按揭方式及月供额，才能让更多的目标消费者下定购买决心。
您愿意接受的月供付款元/月
本题答卷总数1687
1000元以下
860
51%
1000—2000元
683
41%
2000—3000元
96
6%
3000元以上
42
2%
7、消费者获取楼盘信息渠道研究
2003年，《潇湘晨报》房地产广告额达1.2亿，占《潇湘晨报》广告收入的50%，也是房地产开发商竞争的主要场所。
同时《潇湘晨报》也是广大消费者对房地产广告最认知的媒介平台。
调查结果表示，消费者了解房地产信息的产生是报纸、电视、户外及亲朋介绍。
在楼盘报纸广告中，50%的调查者楼盘信息来自于《潇湘晨报》。
当报纸、户外以及房展会被开发商认可时。
开发商往往会忽视已购房者或来看房者的传播影响。
其实，这部分消费者对购房者在购房决策时，起很大的指导作用。
加大对这部分人的传播，在选择推广方式时会大有裨益。
对项目广告推广而言，以《潇湘晨报》、《湖南经视》、五一路、芙蓉路沿线的户外广告牌，为媒介发布的主要阵地，以售楼部、房地产交易大会为形象展示窗口。
同时，参加行业及社会公益活动，对楼盘在广告上的整合推广，会起到决定性的作用。
您一般从哪里得到楼盘的相关信息？
本题答卷总数6203
报刊广告
1563
32%
电视广告
659
13%
电台广告
117
2%
INTERNET
102
2%
中介机构
75
1%
户外广告
724
14%
亲戚朋友介绍
722
14%
宣传单
553
11%
房展会
363
7%
新闻报道
178
4%
8、消费者购房最关心的问题
单从消费者对答卷中答题的关注和参与热情，可以充分证明消费者最关心的是小区配套，这些将直接影响到居民的生活和产品的销售。
一是小区的教育配套。
答题总数为3585，要求有幼儿园的占33%，要求有小学的占28%，要求有中学的占17%。
二是小区会所活动配套。
答题总数为6900，要求有健身房的占18%，反映出居民对健康的追求；要求有书报阅览室的占13%，反映出居民对文化知识和信息的需求；其它活动均在10%以下。
三是小区安全设施配套。
答题总数6406，充分反映出居民对居家安全十分重视。
尤其是对24小时保安巡逻要求强烈，占33%。
四是小区入户配套，答题总数5625，要求管道煤气入户的占27%，要求宽带入户的占27%，要求数字电视统一安装的占15%。
五是小区的医疗环境和购物环境：
要求设立综合医院的占79%，要求设立大型超市的占54%，其中因为与大型学校、商场和医院联姻而增加购房信心的占50%。
六是小区交通环境。
答题中反映，认为小区有公交车始发站很重要的占53%，火星大道浏阳河大桥的架通会增加购房信心的占51%。
七是小区的车位分布与价格。
希望车位在地下的占65%，反映了消费者对环境的更高要求。
希望买车位的占62%，说明当前居民购车热情较高。
折射出：
只要产品品质好，距离又不太远，有车一族是消费的主要群体之一。
八是户外运动设施和健身器材。
答题总数6371，其中要求置放户外健身器材的占21%，要求建篮球场的占18%，要求有羽毛球场和游泳池的分别占15%。
由此可见，消费者对小区运动健康设施配套要求甚高，明显反映了消费者对产品品质外延的强烈追求。
您要求购物场所
本题答卷总数2379
大型超市
1286
54%
购物中心
803
34%
便利店
124
5%
菜市场
166
7%
您要求小区的医疗环境
本题答卷总数1981
综合医院
1561
79%
小型诊所
420
21%
您要求小区的教育环境
本题答卷总数3585
幼儿园
1200
33%
小学
994
28%
中学
593
17%
公立
682
19%
私立贵族学校
116
3%
对于一个大，中型小区，且处于城郊结合部，居民认可的大型超市和购物中心。
这些购物场所以物品齐全，价格便宜，便宜放心受到消费者的青睐，针对项目占地1500亩，规划户数1万户，可考虑建设营业面积2000——3000
的大型超市，满足居民的日常购物需求。
79%的调查者认为，大型小区应有综合医院，以处理紧急事件，但要求综合
医院的规模不要太大。
座谈中，消费者提出，是否因医院的建设成本而提高房价。
教育配套调查中，幼儿园和小学是大中型社区所需要的，从安全因素考虑，幼儿园、小学十分必要，而且消费者更愿意是公立学校，以节省一些教育开支。
您希望小区内的运动设施
本题答卷总数6371
篮球场
1110
18%
足球场
478
8%
网球场
532
8%
羽毛球场
777
12%
环绕小道
933
15%
游泳池
978
15%
高尔夫练习场
118
2%
高尔夫球场
74
1%
户外健身设施
1317
21%
户外健身设施游泳池、环跑小道、羽毛球场、篮球场此类大众性运动设施要求很高，在条件的允许下，可以增加足球场和网球场。
您认为会所需要那些设施
本题答卷总数6900
健身房
1376
18%
美容院
605
8%
保健按摩室
345
4%
KTV
712
9%
酒吧
506
6%
桑拿室
769
10%
中西餐厅
496
6%
棋牌室
554
7%
老年人活动中心
500
6%
书报阅览室
982
13%
影视厅
369
5%
少儿活动中心
668
8%
您估计家庭每月在会所消费元
本题答卷总数1969
1000元以下
1579
80%
1000—2000元
327
17%
2000元以上
63
3%
健身房是会所应有的设施，同时保健按摩、桑拿等休闲也要求提供。
调查中我们发现消费者对书报阅览室有一带能够的喜好，同时要求增加少年活动中心和老年人活动中心。
使会所真正成为社区居民得活动、休闲场所。
受家庭收入的影响，家庭在会所消费一般不会超过1000元/月。
您希望的物业安全措施的内容
本题答卷总数6406
24小时电子巡更
867
14%
24小时保安巡逻
2113
33%
红外线防盗门窗
679
11%
可视对讲门铃
954
15%
烟感式自动灭火器
713
11%
红外线监控
402
6%
门禁录象监控
463
7%
远程抄表
215
3%
您认为需要哪些室内配套设施
本题答卷总数5625
管道煤气入户
1652
27%
直饮水入户
1037
17%
中央空调（别墅）
314
5%
宽带入户
1680
27%
数字电视统一安装
942
15%
小区内部电话
579
9%
安保方面24小时保安巡逻、与可视对讲门铃应成为社区采取的主要保安手段。
项目地块目前环境较偏僻，建议使用24小时巡逻和红外线防盗门窗，增加安全措施。
同时对社区的围墙，应设置红外线防攀爬系统，使购房者打消安全方面的顾虑。
在社区配套方面煤气、直饮水、宽带是满足家庭生活的基本配套，在长沙应用比较多，若能增加小区内部电话，数字电视，将会使消费者购房更加放心。
9、消费者对面积、户型、结构的偏好研究
目前消费者所需要的面积在80至120M²，这部分的比例占63%，说明目前长沙的居住水平仍然较低。
以满足居住要求为主，这部分消费者是目前购房的主体，也是促进长沙房地产发展的主要因素，它们是市场上的主要购买者。
正因如此，目前长沙的“紧凑型”户型销售情况良好，市场对“紧凑型”户型的追捧，客观反映了广大消费者对改善居住条件愿望的反应。
正是如此，这是长沙房地产业持续发展的动力。
13%的消费者选择80M²以下，说明小户型仍有一定市场，市场远未饱和，也是2003年小户型火爆开发的重要因素。
同时15%的消费者选择120—140M²的面积，这部分消费者出从“需求型”向“享受型”过度，目前这部分需求比例不小，但是由于开发商的开发量过大，产品的设计出现偏差等因素造成这部分空置率较高的原因。
对面积的偏好也决定了户型的产品，调查统计表明2-2-2、3-1-1、3-2-1、3-2-2成为调查者首选户型，以上四种户型占调查比例77%，与市场上的面积需求基本吻合，这样产品将会成为一段时间内的主导产品。
如何在以上户型中突出产品优势，将会成为开发商在产品竞争中获胜的利器。
您打算买多大面积的房子？
本题答卷总数2159
80㎡以内
286
13%
80—100㎡
572
26%
100—120㎡
781
37%
120—140㎡
330
15%
140㎡—180㎡
147
7%
180㎡以上
43
2%
您喜欢什么样的户型？
本题答卷总数2466
1房1厅1卫
33
1%
2房1厅1卫
352
14%
2房2厅2卫
524
22%
3房1厅1卫
476
19%
3房2厅1卫
482
19%
3房2厅2卫
412
17%
4房2厅2卫
105
4%
4房2厅3卫
36
1%
5房2厅2卫
16
1%
5房2厅3卫
9
0%
5房3厅2卫
14
1%
5房3厅2卫以上
17
1%
消费者对结构的偏好以平层和错层为主，平层目前商品房市场的主要结构，它以其工艺简单，活动空间大等优势受到了消费者青睐，错层以其动静分区，合理部局活动空间等也受到市场的
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