徐汇区周边办公楼市场研究.docx
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徐汇区周边办公楼市场研究
徐汇区周边办公楼市场研究
二、徐汇区周边办公楼市场研究
[二]、区域办公楼市场分析
1、分布情况－区域办公市场以徐家汇为核心，形成三个辐射发展区
徐家汇地区作为徐汇区传统的政治、经济、文化、商业、交通中心，其在各方面的区位优势是其他区域所不能比拟的。
随着区域的不断发展，CBD中心的优势逐步确立，徐家汇地区在办公楼市场的优势也逐步显现。
目前，徐汇区办公楼市场已经基本形成了以徐家汇核心CBD区域为中心，以其辐射范围为发展重点，并逐渐向三个方向形成新的发展带的整体发展趋势。
其中尤以徐家汇CBD核心区域的档次最高，发展也最为成熟。
2、价格走势－价格稳步提升，高档个案带动效应显著
2004年徐汇区办公楼市场价格出现了迅猛的上涨势头，年末比年初价格上涨了9643元/平方米，涨幅超过了100％。
具体分析，区域市场价格走势主要呈现出以下基本特征：
⏹区域办公楼价格整体上涨走势显得非常稳健，整个年度走势没有出现大的起伏；
⏹3月与10月价格提升幅度最大，成为区域办公楼市场价格整体抬升的基点；
⏹高档个案的开盘上市对区域办公楼整体价格走势起到了显著的抬升作用，3月的飞洲国际以及10月的友谊时代大厦都使当月区域价格大幅提升，对全年整体走势起到了关键作用。
3、租售情况
租赁情况－区域办公市场徐家汇档次最高，本案区位好、潜力大
档次
发展区域
代表项目
特征
租金水平
出租率
高档
徐家汇核心CBD区
美罗城、港汇广场
以微软为代表的跨国公司
0.7-0.9美元
95%
中高档
漕溪北路沿线、
肇嘉浜路沿线、淮海路沿线
飞洲国际广场、康悦国际、明申中心大厦
均瑶国际广场、青松城、百富勤广场
以知名金融、贸易、房地产等企业为主
0.6-0.7美元
90%
中档
中山西路沿线、天钥桥路、南丹路沿线
康悦国际、久隆大厦、北科大厦、永升大厦
以IT业及各类小型创业型企业为主为主
0.4-0.6美元
80%
⏹
徐家汇商圈以其巨大的区位优势，加上港汇双塔的巨大抬升作用，使其区域产品档次得到进一步提升，当仁不让的占据着区域办公楼市场的顶峰位置，无论租金水平、出租率水平都是区域之最，客户层次也最高，以微软等跨国企业为主；
⏹
肇嘉浜路由于受到徐家汇地区的辐射效应，其办公楼市场发展迅速，但整体档次及发展水平相对于徐家汇地区来看要略低，客户主要以各类金融、贸易、房地产企业为主；而淮海路沿线由于其交通、位置上的优势，其办公楼市场整体档次也以中高档为主；
⏹中山西路沿线办公楼市场由于整体区域氛围相对徐家汇与肇嘉浜路来说略有欠缺，因此，其整体档次相对显得略低；
⏹
本案所处的南丹路沿线、天钥桥路沿线紧靠徐家汇核心CBD区域，位置条件突出；但就目前而言，虽然区域办公楼项目较多，不过整体档次不高，以中档为主，客户也以IT业或小型创业型企业为主；
出售情况－可售项目整体销售趋势一般，价格水平不高
2004年周边区域上市可售型办公汇总表
区域
项目
销售均价
规模
销售率
主力面积段
中山西路沿线
徐汇晶典
11000
18000
98%
156-159
漕溪北路沿线
飞洲国际广场
22000
77500
90%
110-230
中山西路沿线
北科大厦
14000
8100
100%
42-63
永升大厦
12000
48000
92%
30-70
肇嘉浜路沿线
均瑶国际广场
16000
79000
90%
130-360
友谊时代大厦
19000
9500
80%
160-175
⏹整体销售状况较好，有5个项目的销售率已经超过90％，其中北科大厦已经基本清盘；
⏹整体价格水平不高，有70％的项目销售均价没有突破20000元/平方米。
销售价格最高的飞洲国际广场仅在22000元/平方米左右，与区域内的目前住宅项目价格相差不大；
⏹在面积分割方面基本都保持比较好的灵活度，基本单位面积大多在100-200平方米之间；
⏹小面积投资项目去化最佳，北科大厦主力面积仅在50平方米左右，比较适合投资客，因此去化最快，是上述项目中唯一一个完成清盘的项目；
⏹从购买客户来看，多为中、小规模的科技型公司为主，加上部分投资客，整体消费群体层次一般。
4、发展趋势－未来区域档次逐步提高，分割灵活的小面积项目占主导
⏹港汇双塔带动区域市场整体水平大幅提升
过去徐家汇地区整体定位主要以商业为主，区域办公楼市场虽然项目众多，但整体档次一般，主要以烂尾改造项目为主，且在分布上显得比较杂乱，虽然在徐汇区内属于较高水平，但相比陆家嘴等新兴办公区域来看，整体水平还是略逊一筹。
但随着去年高档项目港汇双塔开工建设，对区域办公楼市场注入巨大的活力，而随着徐家汇CBD区域的确立，受其辐射影响，周边漕溪路、天钥桥路、南丹路以及肇嘉浜路沿线办公楼市场发展迅猛，区域办公楼整体档次得到迅速提升。
⏹可售项目以小面积为主导
从当前区域市场来看，可售型办公项目主要以小150平方米左右的小面积单元为主，加上灵活的分割模式，基本能满足各类用户的需要。
因此，可以断言，未来区域办公市场，以单套面积为标准，整体布局分割灵活的项目将成为市场主导。
结论：
⏹区域办公市场以徐家汇商圈为核心，并向外形成了三个主要的辐射发展带；
⏹04年度区域可售型办公楼市场销售火爆，各个主要在售项目销售率基本都在90％以上；
⏹2004年年末区域办公楼市场价格达到19233元/平方米，比年初的9590元/平方米上涨了近万元，涨幅达到惊人的100％；
⏹徐家汇地区办公楼整体水平最高，租金、出租率都领先于其他地区；
⏹在可售办公项目中，整体去化水平良好，小面积项目尤为受到青睐与追捧；
⏹在建高档项目带动区域办公市场整体水平进一步抬升，灵活分割的小面积布局方式成为区域未来主流。
[二]、周边办公楼市场特点分析
1、分布特点－徐家汇周边地区最为集中，本案区位未来潜力大
⏹徐家汇核心CBD区域整体档次最高
徐家汇地区作为徐汇区商业、交通核心，其在各种配套设施上具有得天独厚的巨大优势，经过多年的发展，徐家汇周边地区已经发展成为徐汇区乃至上海南部地区办公楼市场的核心区域，特别是在华山路、虹桥路、肇嘉浜路以及漕溪北路四路相汇的核心区域，涌现出了一大批办公设施，其中不乏如美罗城以及在建的港汇、大宇等高档顶级写字楼。
因此，就目前徐汇区办公楼整体市场来说，徐家汇CBD核心区域无疑在各方面均位于金字塔的顶尖位置，是徐汇区办公楼市场档次最高的地区。
⏹
徐家汇周边地区办公项目数量众多
而由于受到徐家汇CBD区域的辐射影响，致使周边地区逐步发展起来了一个比较成熟的办公楼市场。
在北至建国路，南至中山南路，西至宜山路，东到天钥桥路的椭圆形地区内，大大小小的办公楼项目众多。
但是就档次而言，显得参差不齐，虽然其中不乏如飞洲国际等拥有一定品质的项目，但整体水平相对于徐家汇核心地区来说要显得略低，主要以中高档与中档项目为主。
⏹
未来发展以徐家汇为核心形成三个新兴发展带
而从其发展趋势来看，主要呈现出以徐家汇地区为核心，并向外辐射扩散的主要发展趋势，形成了肇嘉浜路沿线、中山西路沿线以及淮海中路沿线三个主要的辐射发展区，其中以东面的肇嘉浜路沿线规模最大，整体水平最高。
2、租金特点－徐家汇地区整体档次最高，本案周边区域租金水平一般
周边主要办公项目租赁情况表
分布
楼盘名称
地址
租售状况
出租单价（美元/平方米/天）
出租率
物业费（美元/平方米/月）
徐家汇
港汇广场
虹桥路1号
租
0.8-0.9
80%
3.8
美罗大厦
天钥桥路30号
租
0.55
100%
3.65
实业大厦
漕西北路18号
租
0.6
75%
2.8
建汇大厦
衡山路922号
租/售
0.4
90%
2.35
汇银广场
华山路2088号
租/售
0.5
100%
含在租金中
肇嘉浜路沿线
坤阳国际商务广场
肇嘉浜路798号
租
0.53
90%
3.5
均瑶国际广场
肇嘉浜路789号
租/售
0.55
60%
3.5
青松城
肇嘉浜路777号
租
0.6
80%
含在租金中
亚太企业大厦
肇嘉浜路333号
租
0.5
95%
2.4
友谊时代大厦
肇嘉浜路159号
售
2.2
漕溪北路沿线
圣爱广场
漕溪北路南丹路
租
0.5
90%
2.5
徐汇自由度
漕溪路169号
租
0.3
95%
含在租金中
飞洲国际广场
零陵路899号
售/租
0.55
80%
2.5
南丹路沿线
金轩大酒店
南丹东路238号
租
0.28
0.8
0.7
久隆大厦
南丹东路106号
租
0.3
0.85
0.58
腾飞大厦
天钥桥路333号
租
0.62
0.99
3.4
⏹徐家汇周边地区整体租金水平最高，一般可分高档与中高档两类，高档的以港汇为代表，租金达到0.8-0.9美元/平方米/天，中高档以美罗大厦、实业大厦为代表，租金基本都在0.5美元/平方米/天以上；
⏹肇嘉浜路沿线主要以中高档项目为主，其租金水平一般都在0.5-0.6美元/平方米/天范围内；
⏹漕溪北路沿线办公楼中虽然也不乏像飞洲国际这样具有相当品质的项目，但就整体档次而言，相比肇嘉浜路来说则显得略低，租金水平在0.3-0.5美元/平方米/天之间；
⏹本案所处的南丹路沿线，虽然办公楼数量较多，但整体层次不高，比较杂乱，租金水平也显得一般，在0.3美元/平方米/天左右；
⏹从出租率情况来看，徐家汇地区由于其区位与档次上的优势，整体出租率水平最高，基本都在95％以上；肇嘉浜路与漕溪路沿线受徐家汇辐射影响，其出租率也保持在一个较好的水平线上，基本都在90％上下；
⏹本案周边的南丹路沿线，由于整体档次不高，除了腾飞大厦外，目前整体来说缺乏具有一定规模的项目，其出租率水平相比上述区域显得略低，基本在80％左右。
3、产品分析－档次逐步提高，内部布局越发灵活
周边主要办公项目产品对比表
分布
楼盘名称
层高（M）
标准层面积（M2）
主力房型面积（M2）
可否分割
配套服务
空调状况
电梯状况
车位租金
通讯设备
智能化设施
室内装修
公共部位装修
徐家汇
港汇广场
2.7
1626.69
130
是
/
美国特灵中央空调
14部进口SCHINDLER电梯
1200元/月
200根电话直线
/
吊顶:
金属天花吊顶,地面:
高架纲铬地板,墙面:
乳胶漆
大理石
美罗大厦
2.5
1575.43
110
是
/
法国进口中央空调
6部日本进口电梯
2125元/月
宽带接入
/
墙面:
涂料
大理石
实业大厦
2.6
1200
120-200
是
银行、证券
三菱中央空调
6部三菱电梯
1600元/月
宽带接入
/
塑料地板、墙面涂料粉刷、吊顶
大理石地板、花岗岩墙面
建汇大厦
2.8
1000
221
否
银行
周1至周6供应
5部三菱电梯
1300元/月
宽带接入
/
毛坯
大理石地面、涂料墙面
肇嘉浜路沿线
坤阳国际商务广场
2.6
1000
80-100
是
银行
日立中央空调
4部日立电梯
1300元/月
宽带接入
/
地毯、涂料粉刷墙面
大理石地面、涂料墙面
均瑶国际广场
2.6
1500-2700
130
否
商务会所、娱乐休闲中心
中央空调
4部高速OTIS、4部中速OTIS、1部三菱VIP客梯
1000元/月
中国电信、联通信号覆盖、每层250线
或尼维尔楼宇自动控制系统、可自动控制大厦暖通系统、消防报警自动控制系统
只刷墙面
矿棉板、石膏板吊顶、花岗岩墙面、大理石地板
青松城
2.8
2380
88
否
公共会议室、商务中心、宾馆
中央空调、1周7天全供应
5部三菱电梯
1200元/月
宽带接入
/
木地板、墙面粉刷
大理石地面和墙面
友谊时代大厦
2.6
2000
160-170
否
商务会议室
大金中央空调、1周7天全供应
/
1200元/月
宽带接入
/
地毯、涂料粉刷墙面
大理石地面和墙面
漕溪北路沿线
圣爱广场
2.6
50
是
/
中央空调
/
/
/
5a智能管理系统
普通配置涂料粉刷墙面
大理石地面和墙面
徐汇自由度
2.8
650
42
是
/
中央空调
1部迅达电梯
/
电话接入
/
简单室内装修
涂料、地砖
飞洲国际广场
2.8
2200-2500
197-257
是
商务、休闲会所
大金VRV中央空调
11部原装迅达电梯
/
高端网络科技设备
5a智能管理系统
乐家洁具
大理石地面和墙面
南丹路沿线
久隆大厦
2.8
447.22
100
否
/
中央空调
2部三菱电梯
/
宽带接入
/
木地板、墙面粉刷、厨卫装修
石膏吊顶、大理石墙面、地板
腾飞大厦
2.5
1220
80
是
商场、餐饮
中央空调
5部三菱电梯
1500元/月
宽带接入
5a智能管理系统
毛坯
大理石地面、墙面、石膏吊顶
从目前周边主要办公项目的产品结构来看，主要呈现出以下特征：
⏹
产品规模正不断扩大，如新建的港汇广场、均瑶国际广场、飞洲国际广场等，其单层面积基本都在1500平方米以上，整体规模优势显著；
⏹
产品档次不断提高，新建成的港汇广场、均瑶国际广场、飞洲国际广场等项目，在空调、电梯、通讯等硬件设施的品质上相比以往有了巨大的提升，基本都选用进口品牌产品，并且在硬件上运用了如数控、消防、安全等众多智能化设施；
⏹主力房型基本以100-150平方米的中、小房型为主，小面积趋势显著；
⏹
新建项目在房型的内部结构上，基本采用较为灵活的自由分割方式，这样能满足各类客户的需求，小面积加上灵活布局是当前区域办公楼项目的主导趋势；
⏹在内部装修方面，基本都提供比较简单的装修配套，如有内部卫生设施的，则一般提供中档品牌卫生洁具；
⏹车位普遍以租赁为主，租金一般在1000元/月以上，最高的为美罗城，为2125元/月。
4、客户分析－徐家汇客户层次最高，本案周边层次较差
分布
楼盘名称
主要租户
代表客户
徐家汇
港汇广场
国际著名跨国企业
/
美罗大厦
国际著名跨国企业
汇美物业管理有限公司、美国友邦保险公司、中国旅行社、加铝国际贸易、美国微软
实业大厦
日资电子企业
/
建汇大厦
外资公司为主
/
肇嘉浜路沿线
坤阳国际商务广场
国内外知名企业
坤阳房地产、中建律师事务所、对外服务办事处、捷士国际货运、百事可乐
青松城
国内外知名企业
日本富士通电子、上海日图通贸易、赞电国际贸易、法国THALES电子设备
友谊时代大厦
涉外贸易公司
/
漕溪北路沿线
圣爱广场
贸易公司
/
徐汇自由度
小型创业型企业
/
南丹路沿线
久隆大厦
国内公司上海办事处
莹辉照明上海物流中心、北京天地空间科技上海办事处、上海佳可贸易有限公司、上海世连科技公司、滕隆（集团）物资分公司
腾飞大厦
国内外知名企业
金盛人寿、耀宇软件、激动集团、伯乐生命医学
⏹徐家汇地区办公项目客户整体档次最高，主要以微软、友邦保险等世界著名的跨国公司为主；
⏹肇嘉浜路沿线办公市场发展迅速，主要客户也具有相当层次与规模，其主要客户构成以国内著名企业与合资企业相结合；
⏹漕溪北路沿线办公项目档次略低，以贸易公司与小型创业型企业为主，其中IT业的小型创业企业占多数；
⏹本案所在的南丹路沿线办公项目整体层次不高，除了腾飞大厦外，其他多以各地区的驻上海办事处、联络处为住。
5、管理分析－主要以开发商自行管理为主，新建项目物业管理费相对较高
分布
楼盘名称
物业管理
物业费（美元/平方米/月）
徐家汇
港汇广场
港汇物业
3.8
美罗大厦
汇美物业
3.65
实业大厦
实业物业
2.8
肇嘉浜路沿线
均瑶国际广场
派瑞物业
3.5
坤阳国际商务广场
坤阳物业
3.5
青松城
锦江物业
含租金内
漕溪北路沿线
友谊时代大厦
戴德梁行
2.2
南丹路沿线
久隆大厦
九发物业
0.58
亚都商务中心
亚都物业
1.05
腾飞大厦
戴德梁行
3.4
⏹在周边地区办公楼项目中，其物业管理基本还是选用企业自身下属物业公司为主，其比重超过65％；
⏹选用外来知名物业公司管理的项目较少，仅友谊时代大厦与腾飞大厦；
⏹如港汇、均瑶国际广场、友谊时代大厦等新建办公项目，由于其整体定位较高，因此物业费制订标准相比过去也有了一定的提升；
⏹徐家汇地区由于项目档次、客户层次较高，因此其物业管理费在区域内也属于最高水平；
6、亮点分析－南丹路沿线“腾飞”鹤立鸡群，北科大厦销售火爆
⏹“腾飞”整体水平出色，突破区域常规发展
目前在徐家汇周边各个办公楼聚集区中，南丹路沿线办公项目，因此无论整体水平、档次、租金水平、出租率以及出售价格来看，相比其他地区南丹路沿线都处于弱势地位。
但值得注意的是，在该区域中腾飞大厦可算是个例外。
该项目总规模达到5.9万平方米，在硬件上配备了智能管理系统，并且采用灵活的室内分割、布局结构，在整体档次上大大高于区域内其他产品。
而在软件上则聘请知名物业公司管理，完备的硬件设施加上优质的软件服务，使其在整体档次上大大高于周边其他物业，租金水平、出租水平以及客户层次都已经接近于徐家汇核心CBD区域，成为区域办公市场的一大亮点。
⏹小面积房型赢得市场先机，北科大厦销售火爆
04年四季度上市的北科大厦，无论在规模、品质还是位置上都不算突出，但由于其以小面积为主，50平方米左右的主力房型，在总价上具有十分明显的优势，因此吸引了大量投资客的青睐，开盘一周就基本清盘，成为04年度区域可售型办公市场的一大亮点。
结论：
⏹徐家汇地区办公楼档次最高，与本案邻近的南丹路、天钥桥路沿线办公楼市场以中档为主，无论档次、租金、出租率等各方面相比徐家汇核心区域都偏低；
⏹在高档在建项目港汇广场的带动下，区域办公项目整体档次不断提高；
⏹徐家汇地区客户层次最高，以国际跨国公司为主，而南丹路沿线项目整体档次略低，以驻沪办事处为主；
⏹腾飞大厦以其高标准的软、硬件设施，在南丹路沿线处于“鹤立鸡群”位置，其租金、出租率水平直逼徐家汇核心地区，成为区域市场一大亮点；
⏹以北科大厦为代表的小面积项目深受投资客青睐，迅速占领市场；
⏹在物业管理方面，基本都是选用开发商下属物业公司为主，徐家汇地区物业费水平最高。
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