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房地产泡沫读书笔记

【篇一：

房地产开发读书笔记】

房

地

产

开

发

读

书

笔

记

2011级建筑工程管理专业1班

1132005118

日期：

2012年12月18日学院：

安徽新华学院土木与环境工程学院专业：

姓名：

缪守跃学号：

第一章导论

1.房地产开发的涵义：

房地产又称不动产，英文用realestate和realproperty表示。

前者指其物质实体，既土地与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。

2.房地产开发的特点：

（1）.开发成本高，投资量大：

一是房地产作为商品，如此高昂的价格使得许多人无法进入房地产市场。

一方面，需要改善改善住房条件的需求者比比皆是；另一方面，由于高昂价格和购买能力的矛盾，一些需求者却无法成为住房商品的实际买者，因而无法形成房屋的有效需求。

二是房地产开发项目的投资如此之大。

（2）.开发建设期长，投资周转期慢：

就房地产开发期而言，规模小的项目往往需要三年左右，关于、规模大的项目则费时更长。

由于投资量大且周转慢，因此在项目的建设期内，开发企业要承担巨大金额的压力。

（3）.市场具有地区性和分散性：

房地产位置的固定性，解决了房地产市场的地区性；房地产的位置固定，解决了市场的分散性。

（4）.需求具有稳定性，弹性比较低：

房地产为人么的生活、工作、学习和娱乐提供了必不可少的活动空间。

而且房地产的需求弹性低，既不会随着价格的波动而大幅度地变化。

（5）.涉及面广，综合性强。

3.房地产开发分类：

根据开发项目所在位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开。

根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片下去开发。

根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发。

根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单

独开发。

4.房地产开发对城市建设的作用；

（1）.推动城市规划的实施与完善；

（2）.有利于减少投资成本;1）.节约用地，2）.缩短工期，3）.降低价格，4）.节省人力和物力；（3）.为建设城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；（4）.为城市政府财政提供资金来源；（5）.为城市大型基础设施建设提供融资途径。

5.房地长开发的程序：

（1）.可行性研究阶段；

（2）.项目报批与前期工作阶段；（3）.建设实施阶段；（4）.销售、出租和服务阶段。

6.房地产开发模式：

（1）.多元开发模式1）.混业开发，2）.综合项目开发，3）.纵向一体化开发；

（2）.专业化开发模式：

1）.待定业务类型开发，2）.待定业务领域开发，3）.服务集成式开发。

（3）.网络经济环境下的开发：

1）.开发企业经营管理信息化变革，2）.开发企业结构调整及优化。

7.房地产开发企业及其制度：

（1）.房地产开发及其类型：

1）.按产权关系划分为全民所有制房地产开发企业、集体所有制房地产开发企业、中外合资形式的房地产开发企业、中外合作经营的房地产开发企业、外商独资的房地产开发企业；2）.按经营业务范围划分专营公司、兼营公司、项目公司；（3）.按企业的资质等级划分可分为四个等级的房地产开发公司。

（2）.房地产企业制度：

个人业主制企业、合伙制企业和公司制企业；1）.产权明晰：

出资者产权是指提供财产或经营的出资者拥有的原始的所有权后股权。

法人财产权是指企业对出资者授予其经营财产享有的权利。

2）.权责明确;一是有效地实现

出资者所有权与企业法人财产所有权的分离；二是企业以其全部法人财产对企业债务承担有限责任，而不是无限责任。

3）.政企分开是对企业而言，政府作为社会经济生活的管理者和国有资产所有者其只能是不同的。

4）.管理科学要有权力机构、决策机构、执行机构和监督机构，形成权责明确、相互制衡的企业内部的纵向集权与授权、分权的组织和领导体系。

（3）.房地产开发的设立：

房地长开发的设立是创办房地产开发公司使其取得法人资格的行为。

（4）.房地产开发企业的资质等级。

第二章房地产开发策划

1.房地产开发策划的涵义：

第一房地产开发策划具有明确的目的性。

第二房地产开发策划是在市场调研的基础上进行的。

第三项目定位与概念设计是房地产开发策划的核心环节。

第四房地产开发策划是一项综合性工作。

第五房地产策划是一项创造性工作。

第六房地产开发策划报告书或策划提案是策划活动的一项重要输出。

2.房地产房地产开发策划的特点及原则：

特点：

地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合。

原则：

独创原则、定位原则、整合原则、客观原则、可行原则、全局原则、文化原则、应变原则等。

3.房地产开发策划的类型：

房地产开发前期策划是指从获取土地起到进入建筑施工之前的这一阶段的策划包括了土地使用权获取研究，项目市场调查、消费者行为分析，房地产开发项目市场细分、目标市场定位等等。

4.房地产开发策略成绩：

（1）.房地产开发策划的程序：

房地产开发策划是按一定的程序进行的；房地产开发策略是一项复杂、专业性较强的活动应当有一套科学严谨的工作程序。

（2）.房地产开发策划程序内容：

1）.项目洽谈阶段，2）.组建机构阶段，3）.项目调研阶段，4）.提炼创意成果阶段，5）.提交报告阶段等。

第三章房地产开发项目可行性研究

1.房地产开发项目可行性研究的内容与步骤：

（1）.房地产开发项目可行性研究的作用是为了投资决策提供依据；是作为集资筹措的依据，是作为编制设计的依据，是作为有关部门签订协议、合同的依据，是作为申请建设执照的依据。

（2）.房地产开发的项目可行性研究内容：

1）.总论其包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑构成等等。

其中建筑面积=建筑物基底占地面积/规划用地面积、；容积率=总建筑面积/规划用地面积。

例题：

某地区在建项目其规划用地为4000亩，在此地区盖一所学校，其教学楼占地1500，宿舍楼占地500亩，其他建筑物的占地面积为1000亩，其在建时的基底总面积我3500亩，求其容积率和建筑密度？

解：

根据公式容积率=总建筑面积/规划用地面积；容积率=（1500+500+1000）/4000=75%;建筑密度=建筑基底面积/规划用地面积；建筑密度=3500/4000=87.5%。

2）.市场调查和需求分析；

3）.开发项目场地的现状与建设条件分析，4）.规划设计方案，5）.项目建设的工期、进度控制和交付使用的初期安排等等。

（3）.房地

【篇二：

读书笔记】

曲名：

月满西楼歌手：

安雯

红藕香残玉簟秋

轻解罗裳独上兰舟

云中谁寄锦书来

雁字回时月满西楼

花自飘零水自流

一种相思两处闲愁

此情无计可消除

才下眉头却上心头

却上心头

红藕香残玉簟秋

轻解罗裳独上兰舟

云中谁寄锦书来

雁字回时月满西楼

花自飘零水自流

一种相思两处闲愁

此情无计可消除

才下眉头却上心头

却上心头

花自飘零水自流

一种相思两处闲愁

此情无计可消除

才下眉头却上心头

却上心头

让县委书记走好权力这条“道”（规范县委书记用权①）字体大小：

小

中大2009年12月15日作者：

肖潘潘文章来源：

人民日报点击数：

920

睢宁县委权力公开透明运行流程图制图：

梁昌杰

【核心阅读】

“郡县治则天下安”。

关注基层执政能力建设，必然关注县委权力运行，关注县委书记的权力运行。

今年3月，中央纪委、中组部将江苏省睢宁县、河北省成安县、成都市武侯区三个县（市区）确定为全国规范县委权力公开透明运行试点。

日前，中央纪委到江苏睢宁进行调研、评估，进一步深化县委权力公开透明运行改革。

为何要规范县委权力？

县委特别是县委书记权力有多大？

权力怎样公开透明运行？

本报独家对话睢宁县委书记王天琦。

“现在着手解决问题还来得及，因为老百姓对你有期望”

“堵门事件”引发改革

记者：

谈起县委权力公开透明运行试点，最让你们觉得非搞不可的理由是什么？

王天琦：

先给你讲个小故事，那是2007年1月的一次群众上访。

睢宁县委县政府大院三面环河、一面是大门，当时单位没有办食堂，一旦被上访群众堵住大门，全体工作人员就无饭可吃。

那次堵了11个小时，到了晚上，所有人饿得嗷嗷叫，打电话要

了一批盒饭，上访群众不让送进门。

当时想了个办法，将盒饭系上绳子，从大楼后面结冰的河面上偷偷地拉过来。

记者：

“堵门事件”给了你什么启发？

王天琦：

这件事让我们很受刺激。

2008年我刚上任，当时的一位副县长对我说，现在着手解决问题还来得及，因为老百姓对你有期望。

睢宁以前被叫做“人民来信之乡”，我们的目标就是要摘掉这个帽子！

省里市里给了支持政策，市里专门制定了“突破睢宁”战略。

成为全国县委权力公开透明运行试点以来，效果实实在在看得见，第三季度数据已经出来，睢宁是江苏越级上访量下降幅度最大的县，从去年6月到现在，县委县政府大门再也没有被堵过。

“实际上县委书记权力非常大，原因就在于权力运行不够公开”

规范先要自我“削”权

记者：

县委权力公开透明运行探索是从今年才开始的吗？

王天琦：

实际上，之前我们已经开始了探索。

2008年4月，我担任县委书记后的第一件事，就是出台了《对重要项目、重点工程、重大资金使用实行议决权和否决权分离的意见》，重点工程、规划、土地审批权由政府研究确定，我作为县委书记不再担任土地审查委员会、规划审查委员会等这些委员会的主任，县委常委会保留否决权。

记者：

首先自我“削”权。

王天琦：

在现行体制下，县委和县委书记拥有一个地方发展的决策权、用人权，人财物什么都能管得到，如果县委特别是县委书记用权不当，那么用制度管权管事管人，将会大打折扣。

今年试点后，我们进一步确定了改革核心，具体来说，就是限制不当用权、强化正当用权、制度规范用权。

记者：

怎么理解？

王天琦：

打个比方，就是让县委书记走好权力这条“道”，“限制”是堵塞岔道，“强化”是走好正道，“规范”是永远不下道。

实际上，现在的县委书记的权力非常大，原因就在于权力运行不够公开，当权力缺少有效约束的时候，让人感觉县委书记好像“无所不能”，县委权力运行体系相对封闭，监督很难落实。

记者：

现在基层的监督有哪些问题？

王天琦：

目前监督的现状是群众监督、舆论监督偏弱，不利于监督权力公开透明运行。

我们通过建立制度，把这两项监督强化起来，达到它们应有的地位。

在群众监督上，县纪委牵头成立了“一述双评三监督”评议团和官风民风纠察队。

在舆论监督上，要求各镇、各部门及时答复、认真办理各类媒体特别是网络媒体反映事项。

我们还制定了《大众信息公开暂行办法》、《大众信用管理暂行办法》，让群众监督、舆论监督有序化，形成党内监督、群众监督、舆论监督三位一体的全流程监督。

书记县长手机号公开之初，每天接收短信100多条，今年以来，平均每天接收28.2条。

“把某块地给谁、工程资金给谁，县委书记很容易插手这类事情”

议决权否决权分离制衡

记者：

用制度规范权力，你们有何创新？

王天琦：

我先讲一个重要的制度，议决权和否决权分离制衡机制。

很多时候，县委容易把政府的权力直接拿到县委来，比如，把某块地给谁、把工程给谁、把资金给谁，这就是议决权。

以前县委书记很容易插手这类事情。

在我们建立议决权和否决权分离制衡机制后，重大事项由相关职能部门提出方案，交政府常务会议决，强化政府的议决权，议决通过的方案再提交县委常委会研究，县委常委会票决通过后，政府启动实施。

县委常委会票决不通过的，返回政府，由政府牵头重新拿出方案研究，县委常委会不直接提出具体的方案和建议，只保留否决权。

政府常务会议决，县委常委会否决，相互限制又相互协调，有效地限制了不当用权。

记者：

公开透明是这次试点的核心词汇。

你们是如何运行的？

王天琦：

我们议定了公开的边界。

除了党纪法规限定不能公开的，其他都要公开、全程化的公开，甚至通过媒体直播公开。

比如，凡关系全县长远发展或事关广大群众切身利益的重大决策，都扩大列席人员范围，现场全程由广播、电视、网络全媒体直播，并设立现场热线电话、开通网络和短信平台，让党员和群众反映愿望，提出建议，表达心声。

今年9月初，全程直播县委全委会，实现公开议决。

当时，热线电话一直响个不停，网帖接连不断。

在会议和干部讲话风格上面，县委也下决心要扭转风气，让干部不仅要公开讲，而且要讲得好、讲得实，从而有效地强化社会动员。

我们发起了行政语言和行政行为改革，前不久，又发布了《关于会议讲话强制终止制度的意见》。

话风、会风的变化，也推动了作风的变化。

“公开之后，县委书记从‘操盘手’变成了‘主持人’”

正当用权得到强化

记者：

县委的自我让权、限权是在县委书记的主导下进行的，作为县委书记，你真的愿意把权力放出去？

王天琦：

我觉得这里存在一个怎么认识县委书记权力的问题。

老实说，就一个县来看，县委书记权力的确非常大。

怎么认识这个权力呢？

首先，凡是组织都有权力，县委书记作为一个县党组织的主要负责人，必须要有干正事的权力。

但这个权力在当前县级较为封闭的权力运行体系中，往往容易被扭曲，很容易成为县委书记的“食邑”。

记者：

那对你个人来说，权力交出去，是个什么感受？

王天琦：

谈到对我个人的限权，这里面有个误区。

试点，其实是对不当用权进行限制，而我的正当用权实际上是得到强化的。

县委有三个主要权力——决策权、用人权和监督权，容易被扭曲的是前面两个权力，而县委书记在其中常常被认为是“操盘手”。

以前，决策权容易出现县委和县政府不分彼此，眉毛胡子一把抓，而在用人权上易出现“暗箱操作”。

现在经过改革，在决策权方面主要明确了县委与县政府的分工，在用人权方面强化了组织程序，各个环节公开，全程接受监督，县委书记成了一名“主持人”。

按部就班熬年头趁在位时捞好处

中国充斥“天花板官员”

（2009-12-10）

●于泽远

北京

在中国官场，那些晋升无望的官员被称为“天花板官员”。

人民日报下属的《人民论坛》杂志调查显示，“天花板官员”大多集中在45岁至55岁年龄段，一些“天花板官员”自暴自弃，行动散漫，甚至千方百计寻求经济利益补偿，这些心态与行动对官场造成极大危害。

从行政级别看，在乡镇一级，干部升迁的“天花板”是正科级；在县一级，干部升迁的“天花板”是正处级；在市一级，干部升迁的“天花板”是正厅级。

一般来说，乡科级干部遇到升迁“天花板”的年龄大约是45岁，县处级干部大约是50岁，而厅局级干部则大约是55岁。

其中，县处级的“天花板官员”最多。

中国各级党政机关县处级官员高达四五十万人。

作为一个庞大的中层干部群体，他们当中只有大概10%到15%能够在仕途上继续升迁，剩下的就成了“天花板官员”群体。

【篇三：

读书笔记二】

《货币战争》读书笔记

《货币战争》是一本引起很大轰动的书，长期雄踞畅销书榜首，但这本书同时广受争议。

《货币战争》的核心思想便是阴谋论，书里描述的事情是世界经济被罗斯柴尔德家族控制，这些银行家要风得风，要雨得雨，他们导致了美国独立战争，美国1929的经济危机，两次世界大战，这些银行家甚至控制了战争的惨烈程度。

《货币战争》一书主要写历史。

但是，它轻率地改写了人们早已广为接受的世界近代史，尤其是美国历史。

从美国独立战争，南北战争到第一次世界大战，从亚伯拉罕林肯到约翰肯尼迪，再到罗纳德里根，美国历史上所有总统遇刺事件，无一例外，都被该书统统归结为一小撮国际银行家争夺所谓货币发行权的阴谋策划所致。

书中，美国革命不再是北美各殖民地联合起来摆脱英国统治，争取政治独立与经济自由的斗争，而是为了所谓货币发行权;南北战争不是因为是否废留奴隶制所引起的尖锐冲突，而是国际银行家的操纵结果。

该书还郑重宣称，没有美联储，就没有第一次世界大战;第二次世界大战也不是以美国，英国，苏联与中国为首的盟国反击纳粹德国，意大利

法西斯与日本军国主义野蛮侵略的正义史诗，而是罗斯福总统玩世不恭地在战争硝烟中验证凯恩斯的赤字财政和廉价货币的主张，刺激美国经济复苏，并让国际银行家们在战争中再次大发一笔横财。

肯尼亚总统被刺杀是因为他签署了一份鲜为人知的关于白银券的11110号总统令;越南战争结束的本质原因乃是伦敦黄金战场的惨败，导致统治精英阶层的金融底气损耗殆尽;中东石油危机不是欧佩克而是国际银行家的决定等等。

这一系列惊人的发现，使历史霎然面目全非!

简单得出格，歪曲得离谱，难免给人哗众取宠之嫌。

《货币战争》一书主要写金融。

由于文笔流畅，且引述了许多历史典故，传说，轶事，名人语录等，它引人入胜，勾起了一般读者对枯燥金融问题的兴趣，这是该书的一个贡献。

但遗憾的是，该书对许多经济历史事件或人物的描述缪误甚多，断章取义，牵强附会，言过其实，或根本就是妄加猜测，肆意定论，给读者提供了错误的信息，并有可能误导政策制定者。

全书每每强调，以罗斯柴尔德为代表的国际银行家如何拥有神秘的超级权力，可随心所欲地玩弄王权与政府于股掌之上，肆意操纵世界的战争与和平，繁荣与萧条。

事实是，罗斯柴尔德家族的确曾经盛极一时，至少在19世纪是公认的最有影响的跨国金融企业，在今天的国际金融体系中也算是尚有一席之地;但是，其市场地位与影响力目前已可以说微不足道。

无论是按股

票与债券承销，交易及企业并购业务的市场份额，还是按旗下所管理金融资产的规模，该公司都往往排不上国际前十名，更谈不上呼风唤雨，主宰全球金融市场了。

书中宣称，罗斯柴尔德家族是当今西方主要发达国家最大的债权人，这并不符合事实。

同样，今天的j。

p。

morgan银行经过无数次分分合合，与《格拉斯-斯蒂格尔法》出台前的老j。

p。

morgan公司除了继承同一商标品牌，其股权结构，组织形式，公司文化，业务与客户基础皆有显著不同，市场影响力也是今非昔比。

该书武断地认定，所谓国际银行家为一小撮利益一致紧抱一团的阴谋团体，而对现代金融体市场与金融机构之间空前激烈的竞争这一客观事实全然漠视。

大浪淘沙，适者生存，曾经盛极一时的drexel，霸菱等老牌银行都已破产，而书中一再提到的库恩雷波公司也已经无迹可寻。

事实上，金融业是现代经济中竞争最激烈的行业之一，其产业结构与垄断组织相去甚远，这也就是金融创新如此活跃的一个原因。

金融业也恰恰是现代经济中最受监管的行业，其经营业务活动受到各国政府如财政部，央行，专职金融监管当局甚至国际组织的严格监管。

书中所刻意描画的超然凌驾于国家政府乃至国际政治法律制度之上，拥有神秘权力的所谓国际银行家，恐怕除了存在于作者的丰富想象中，纯系子虚乌有。

《货币战争》一书混淆了国内信用与货币，包括流通中的金银币，纸币现钞，基础货币，广义货币和国债，通

货膨胀等概念及其相互关系，尤其是颠倒了货币发行与公共财政的因果关系。

早期的英格兰银行和美联储前身机构的货币发行以政府（或王室）的债务为抵押，是为了控制货币发行总量，而不是要挟政府不断发债。

恰恰相反，政府常常因为战争或铺张而开支过多，导致财政赤字，而财政赤字决定国债的规模与负担大小，而不是央行的货币发行。

如果政府不能通过借款（发国债）来弥补赤字，就往往必须依靠央行的信用，即货币融资，其结果是诱发通货膨胀。

在两次世界大战之间的德国，在抗日战争结束后国共内战时期的中国，20世纪80年代的拉美国家，在尤其是玻利维亚，墨西哥，阿根廷与巴西,都是政府通过央行滥发货币弥补极度财政赤字,结果诱发恶性通货膨胀的经典案例。

作为阴谋论的一个重要基石,《货币战争》一书咬定国际银行家们不只是操纵政治,制造战争,更频频制造金融危机,包括1929年的经济大萧条。

这些指控颇为离奇,近乎荒谬。

任何一个了解金融基本运作的人都知道,金融机构的盈利能力与金融市场的稳定和宏观经济的景气呈紧密的正相关性。

当经济繁荣,市场兴旺时,金融业盈利也就表现良好。

而经济不景气,市场低迷时,金融业的经营环境就显著恶

化。

尤其是每次金融危机发生时,金融机构面临巨大的风险,大量亏损,甚至倒闭。

大萧条期间,数以百计的金融机构,包括商业银行,证券公司与保险机构,惨遭倒闭厄运。