1房地产估价报告找错.docx

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1房地产估价报告找错

房地产估价报告写作要求及问题汇总表

一、封面

序号

构成要素

内容

特别关注

估价报告名称

房地产估价报告

房地产抵押估价报告

土地估价报告

估价项目名称

写明项目全称：

估价对象的区位、名称、用途

当有多个名称时，写估价时点的名称。

历史名称另行注解。

估价委托人

全称

准确无误

估价机构

全称

注册房地产估价师

房地产估价师姓名、注册号

注册号

估价作业日期

估价工作的起止日

年、月、日

估价报告编号

本估价机构的编号

与估价结果编号一致。

二、目录

序号

构成要素

内容

特别关注

标题

存档的技术报告应当的单独的目录；页码与报告内容一致

注册房地产估价师声明

估价假设和限制条件

估价结果报告

二级目录

估价技术报告

二级目录

附件

列明基本资料

三、致估价委托人函

序号

构成要素

内容

特别关注

标题

致估价委托人函

估价委托人

全称

估价目的

要统一表述的，按照要求写

如：

征收评估目的、抵押评估目的

估价对象

①名称、②坐落、③范围、④规模、⑤用途、⑥权属

估价时点

年月日

与估价结果报告一致

价值类型

价值类型名称

抵押价值要写全。

估价结果

大写

估价机构盖章

法定代表人或执行合伙人盖章或签名

致函日期

估价报告出具日期

在估价机资质有效期内

四、注册房地产估价师声明

序号

构成要素

内容

特别关注

至少7项承诺

本报告查勘估价师的姓名、查勘现场的时间

至少两名注册房地产估价师签字、盖章，注册号

五、估价假设和限制条件

序号

构成要素

内容

特别关注

本次估价的假设前提

说明本次估价的前提和假设条件：

估价对象合法的；市场是客观的；估价对象土地和房地产可持续利用等。

对市场的设定与报告分析一致

未经调查确认或无法调查的资料

常见的内容有:

（1）需要政府批示的，如出让金等的说明；

（2）建筑质量的设定说明；

（3）他项权利的说明等

估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响

常见内容：

（1）对不可抗力影响的观点；

（2）委托方或企业经营影响的观点；

（3）估价对象状态特殊情况影响的处理；

（4）技术经济指标来源及特殊处理；

（5）特殊参数的得理处，如容积率的设定等；

（6）估价对象未来处置风险的处理等。

根据估价对象确定。

特别注意3-5点。

本报告使用的限制条件

（1）估价结果在本报告目的下使用的限制；

（2）报告有效期的限制；

（3）估价报告对抗第三人的限制，技术报告送达与否的限制；

（4）对专有名词的解释等。

全部

六、估价结果报告

序号

构成要素

内容

特别关注

标题

与封面一致

估价委托人

全称、法定代表人、住所

估价机构

全称、法定代人或执合伙人、住所、资质等级、资质证书号

缺少估价委托人必要信息

估价对象

估价对象范围：

包括土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明。

问题：

界定不清楚。

估价对象基本情况：

名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。

问题：

描述不全面、不准确。

土地基本情况：

四至、面积、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、规划限制、利用现状、权属状况、土地使用期限、水文状况、周围环境、景观等。

层次清晰、表述准简单。

建筑物基本情况：

层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、平面布局、工程质量、建成年月、建筑物维护保养和使用情况、公共配套设施完备程度等。

估价目的

估价报告的具体用途。

通常由客户设定。

各种不同估价目的表述。

问题：

未对应其经济行为。

估价时点

估价结果对应年月日

价值定义

价值类型及内涵。

由估价目的决定。

抵押价值定义。

问题：

价值类型明确、价值定义准确

估价依据

（1）法律法规；

（2）技术标准；

（3）委托人提供的有关资料；

（4）估价机构和估价人员掌握和搜集的资料

（1）必要的法律法规依据未列明

（2）估价标准依据未列全的

（3）缺乏针对性，滥列估价依据（对估价对象、估价目的和估价思路）

（4）列出过时或失效的依据。

估价原则

应遵循的估价原则、简要定义。

独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则

问题：

缺乏针对性，滥列估价原则；估价原则不全。

估价方法

应采用的估价方法的名称、定义

（1）应采用的估价方法未采用

（2）采用的估价方法名称或者定义不准确

（3）采用一种估价方法未说明理由（结合第一条）

估价结果

币种、总价、单价及总价大写；

估价结果内涵与价值定义和假设前提一致。

（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的

（2）估价结果内涵不清晰（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）前后一致。

估价人员

至少二名房地产估价师

其他人员要明确

（1）未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的

（2）有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的

（3）有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的

估价作业日期

作业时间要合理

前后一致

时间长短合理，保证保质完成报告

估价报告使用期限

报告应用有效期，两种表达方式：

多长时间/到某年月日止。

一般是从出具报告之日起计

市场变现能力分析

抵押评估中

说明和风险提示

抵押评估

七、估价技术报告

序号

构成要素

内容

特别关注

估价对象实物状况描述与分析

土地实物状况：

名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。

缺项和针对性不强

建筑物实物状况：

名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。

同上

估价对象权益状况

土地权益状况：

土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况。

目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况。

建筑物权益状况：

房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况

在建工程权益状况：

四证情况。

他项权利、地价款情况等。

估价对象区位状况

位置状况：

坐落、方位、距重要设箷距离、临街、朝向、楼层等

与估价对象类型针对性不强，缺项

交通状况：

道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等

环境状况：

自然环境、人文环境、景观等

外部配套环境：

基础设施、公共服务设施

区位状况未来变化趋势未分析（规划等）

市场背景描述与分析

三个层次六个方面：

一是宏观房地产市场、二是当地估价对象细分房地产市场，三是相关影响因素分析。

六个方面：

（1）从宏观到微观有层次感；

（2）与估价目的关联；（3）与估价对象类型对应；（4）技术上支持估价方法（市场走势分析预测，与估价过程期日修正、参数取值、价格取值支持）；（5）政策法规因素的影响；（6）应用宏观经济数据。

简明、准确、透彻，针对性强。

（1）未进行本地整体房地产市场形势分析、分析太笼统

（2）未进行本地本类房地产分析、太笼统

（3）未进行国家及本地宏观经济政策因素分析、太笼统

（4）分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的或支持不充分。

前后逻辑性不强。

最高最佳利用分析

法律、技术和经济上可行。

有合法依据和市场依据。

（1）未进行合法性分析的、合法性分析不深入

（2）未进行利用前提选择表述

（3）未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体

（4）最高最佳利用分析针对性不强

估价方法适用性分析

估价方法适用分析、各方法的技术路线

技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。

（1）技术路线未表述或者表述不清晰的

（2）已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分

（3）未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分

估价测算过程

步骤、正确

（1）据来源依据充分

（2）参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；

（3）有必要的分析和过程；

（4）计算过程完整、严谨、正确。

估价结果确定

权重选择的分析。

权重理由充分

附件

（1）估价委托书

（2）估价对象位置图

（3）内外部状况以及周围环境和景观的照片

（4）权属证明复印件

（5）估价机构资质证书和营业执照复印件

（6）估价师注册证书复印件等

缺项

八、市场法

确定可比实例：

统一价格内涵，三个统一。

三张表格：

可比实例情况分析表（说明表）、比较因素条件指数表、比较因素修正系数表。

五大项内容修正：

交易情况、市场状况（期日修正）、区域状况、权益状况、实物状况

逻辑性一致：

因素分析和市场分析与前文对象的描述和分析一致。

计算：

修正系数计算正确，不得比反了。

序号

构成要素

内容要求

特别关注

可比实例

强调比较案例的：

真实性、客观性、信息完备性、可比性。

体现为：

（1）具体可比实例的条件（方这76-178，6个条件）

（2）不少于3个

（3）成交日期不超过12个月

（4）统一比较基准：

付款方式、价格单位（币种、面积）、范围

（1）不够3个案例。

（2）未说明可比实例名称、坐落、时间长

（3）可比实例成交价格内涵说明不清楚（三个条件，用途和价值类型）

（4）可比实例可比性较差：

不具备比较案例的条件

（5）可比实例状况描述不完整、不清晰：

或缺可比实例情况分析表

交易情况

修正

（1）交易方式

（2）交易情况正常与否

（1）交易情况说明不清楚。

（2）修正系数确定理由不充分

市场状况

调整

（1）成交日期准确

（2）价格指数与市场状况一致

（1）成交日期表述不明确

（2）价格指数与市场状况描述不一致

（3）价格指数确定理由不充分

区位状况

调整

（1）因素及因子设置针对性

（2）因素及因子合理、完整

（3）系数测算与分析确定过程详细、合理。

（1）因素选择缺乏针对性或针对性差

（2）因素选择不全面

（3）因素差异分析不够

（4）因素分值确定与因素差异描述不一致

（5）子因素权重值不合理

权益状况

调整

（1）土地和房地产的权利性质

（2）土地使用年期

（3）用途、容积率

（4）他项权利等

（5）相邻关系（地役权、不得妨碍或影响他人房地产利用）

（1）因素（年限、容积率等）不全或者不明确

（2）因素差异分析不够

（3）因素分值确定与因素差异描述不一致

（4）子因素权重值不合理

实物状况

调整

土地作为估价对象

房地产作为估价对象

强调：

因素因子的设置反映估价对象特点

（1）因素选择不全或者针对性差

（2）因素差异分析不够

（3）因素分值确定与因素差异描述不一致

（4）子因素权重值不合理

公式运用

与计算

公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。

（1）计算公式选用正确，公式中字母含义说明不准确或者未说明（如果采用字母公式）

（2）计算过程错误

（3）缺少最终结果确定的方式和权重

（4）计算过程中数字精确度不够或者不合理

九、收益法

序号

构成要素

内容要求

关注

有效毛收入

出租型

租金水平、租金案例

选取的租赁实例真实、客观，信息较完整，可比性强；

租金收入分析深入。

（1）租赁实例的真实性依据（来源、名称、坐落、外观照片，估价对象前3年租赁收入及运营费用情况）不充分

（2）租赁实例状况描述不完整、不清晰（名称、坐落、用途、交易日期、租金价格、面积含义等，参照市场比较法）

（3）租赁实例可比性较差（参照6条）

（4）租金水平确定无理由或者理由不充分（缺分析和计算过程）

租约限制

租约限制处理合理，理由充分。

（1）未说明有无租约限制（尤其是前文中提到出租，但在评估中未有说明）

（2）有租约，但未考虑限制，且理由不充分

（3）有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确

有效出租面积或者可出租面积比率

（1）租金的面积含义：

常见建筑面积租金和使用面积租金。

（2）建筑物中不可出租的部分或公共部分建筑面积是否分摊到了可出租面积中。

（1）租金的面积含义不清楚；

（2）可出租面积比率数据确定依据不充分

空置率与租金损失

空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。

（1）空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚

（2）空置率与租金损失市场依据不充分（与租赁市场分析不一致，缺少）

（3）空置率与租金损失市场依据不合理（逻辑性矛盾）

自营型

经营收入

商业经营业态或者生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。

（1）经营业态或者生产性质不明确

（2）经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分

（3）经营收入测算无过程或者过程不详细

（4）经营收入水平确定理由不充分

其他收入

其他收入来源明确说明。

与估价对象有关的除上述两项外的其他收入。

出租有无押金利息收入及计算；

其他收入来源未说明

运营费用

（1）出租经营的运营费用（参见方法234）（费用计算与收益计算口径应该一致）

（2）自营型

（1）运营费用构成内容不完整

（2）运营费用计入项目不合理，不应计入的项目计入费用了

（3）运营费用水平确定理由不充分

（4）运营费用测算无过程或者过程不详细

（5）运营费用全部符合客观费用标准，符合政策规定要求

（6）自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分

净收益

净收益=有效毛收益+其他收入-经营费用

计算不正确：

（1）有效毛收入计算正确，考虑出租率；

（2）其他收入；（3）经营费用计算

变化趋势分析

（1）趋势

（2）增减幅度

（1）未进行变化趋势分析

（2）变化趋势分析依据不充分或者不合理

报酬率

（或者资本化率）

（1）报酬率确定有方法和确定有过程（方244）；

（2）数据来源依据充分；

（3）针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。

（1）报酬率（或者资本化率）确定无过程

（2）报酬率（或者资本化率）确定有过程，但方法不正确

（3）报酬率（或者资本化率）确定过程不完善

（4）报酬率（或者资本化率）取值不合理

（5）报酬率（或者资本化率）取值依据不足

收益期限

方法P232

土地和建筑物耐用年期不一致时处理方法。

（1）收益期限确定错误

（2）收益期限确定正确，但未说明理由或者理由不充分

公式应用与计算

计算公式对应。

（1）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明

（2）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰

（3）计算过程中数字精确度不够或者不合理

十、成本法（房地产）

应用成本法时，开发成本的费率应与描述的估价对象开发状态、建设标准一致。

序

号

构成要素

内容要求

关注

土地取得

成本

市场购置土地取得

（1）土地取得方式明确；

（2）土地取得成本构成合理，依据充分；

（3）土地取得成本调整符合市场情况；

（4）土地取得税费计算合理。

（1）未说明土地取得方式；

（2）成本内容构成不合理：

三种方式的成本构成不同。

是指取得土地使用权之前及设定交付土地状态应发生的全部费用。

（3）成本取值依据不充分

（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分（取得时间早，需要进行期日修正）

（5）土地取得税费确定不正确，缺少依据（尤其是征收集体土地和征收城市房屋）

征收集体土地取得

征收城市房屋取得

开发成本

（五大项）

查勘设计和前期工程费

按比率取或按建筑面积取。

（1）费用构成内容不完整或者不合理：

通平费用与土地交付状态要统一。

（2）费率确定不合理

（3）费率确定依据不充分

建筑安装工程费

（1）建筑工程费、

（2）装饰装修工程费、（3）房屋设备工程费

（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分

（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符

（3）建安工程费确定中选取可比实例调整不合理

基础设施建设费

（1）基础设施项目及费用内容构成完整

（2）费用依据充分。

（1）费用构成内容不完整或者不合理

（2）费率确定不合理

（3）费率确定依据不充分

（方法书中对该部分解释为大市政。

在开发中还存在小区内的基础设施建设或小市政费用。

如果这部分未计入建安工程中应单列。

）

公共配套设施建设费

同上

开发期间税费

税费构成合理，税费依据充分。

（各地方税费种类不一致。

此外，还有其他工程费等，但要避免与前期费中重复计算。

）

（1）税费构成内容不完整或者不合理

（2）税费率确定不合理

（3）税费率确定依据不充分

管理费用

前两项为基数计算

（1）费率取值不合理

（2）费率取值理由不充分

销售费用

一般以开发价值为基数计算

（1）费率取值不合理

（2）费率取值理由不充分

（在此是新建房地产的销售费用，以新建价格为基数计算，是否作为计息基数看是否为售前和售后费用）

投资利息

（1）利率选择正确；

（2）开发周期（客观）

（3）计息期限（根据成本费用项目及投入特点确定）。

（1）利率选择不正确（与开发周期一致的银行贷款利率，区别于企业实际贷款利率和费用）

（2）开发周期确定不合理

（3）计息期限确定不合理

销售税费

税金构成合理（营业税、营业税附加，地方对销售税费的要求）

（1）税金构成内容不完整或者不正确

（2）税率不符合规定

开发利润

销售利润

投资利润

成本利润

直接成本利润率

（1）利润率内涵不清楚

（2）利润率取值理由不充分

（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应。

（利润率的内涵说明与计算基数一致，还应关注总投利润率还是年度利润率）

折旧

维护使用状况描述

折旧分析

成新率或折旧率确定

（1）维护使用状况没描述，直接给出成新率

（2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分

（3）物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合

公式应用

与计算

有必要的分析和过程；

计算过程完整、严谨、正确。

（1）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰

（2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明

（3）计算过程中数字精确度不够或者不合理

注：

建筑物成本法评估：

与该表中除第一项外的其他内容一致；

土地成本法评估：

土地取得成本与取得税费分开考量；土地开发费单独计算。

十一、成本法（土地）

序

号

构成要素

内容要求

关注

土

地

取

得

费

用

市场购置土地取得

同上

与土地开发费、土地取得税费避免重复计算，尤其是市场购置土地。

征收集体土地取得

征收国有土地取得

土地取得税费

税费构成合理，税费确定合理。

合理、合规

土地开发费

开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理，土地开发周期确定合理。

与地价定一致。

管理费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

同前

销售费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

同前

投资利息

利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。

同前

销售税费

税金内容构成完整，税率确定正确。

同前

开发利润

利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。

同前

公式应用与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

同前。

计算结束后，注意土地区位分析和修正；是否有土地增值收益计算。

十二、假设开发法（现金流量折现法，评估土地和在建工程）

序

号

构成要素

内容要求

关注

开发经营方案

开发经营方案明确，

（1）规划条件、

（2）建筑结构及装修档次等

（3）符合最高最佳利用要求分析。

（1）未描述开发经营方案

（2）开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模）

（3）后续开发经营期不明确或者不合理（尤其是在建工程）

开发完成后价值

采用市场法、收益法等科学方法求取，进行有依据的预测和分析。

（1）采用成本法等错误方法求取的

（2）采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分

（3）采用收益法求取的，计算净收益等依据不充分

（4）未进行变化趋势分析

（5）变化趋势分析依据不充分或者不合理

取得税费

契税、印花税、手续费等

（1）税费构成内容不完整或者不正确

（2）税费比率不符合规定

开发成本

要求同成本法。

管理费用

同前

销售费用

同前

销售税费

同前

折现率

（1）折现率构成:

利润率（风险收益）和利息率（安全收益）

（2）折现时间

（1）折现率构成不完整或者错误

（2）折现率取值依据不充分

公式应用与计算

计算公式

计算步骤

计算过程说明和分析

计算结果

（1）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰

（2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明

（3）计算过程中数字精确度不够或者不合理

（4）折现期取值不合理

小计

传统方法计算时，注意：

（1）计算利息和利润。

计算的方法和应注意的问题请参见成本法。

（2）成本费用的内容和取值以及后续利润率要求同成本法，但取值多少取决于开发进度，因此，报告中应分析说明于估价时点的开发进度状况。

（3）强调取值依据。

十三、基准地价修正法

序号

构成要素

内容要求

关注

基准地价选取

基准地价为现行标准；

地价内涵明确

（1）地价内涵未说明

（2）地价取值依据不充分

宗地修正内容介绍

区域因素、个别因素、容积率、土地使用年期、期日、开发程度修正等。

（1）修正内容依据不充分

（2）修正内容不完整

（3）修正方法不明确

宗地因素条件说明

与估价对象描述一致

（1）宗地状况界定不准确

（2）修正因素针对性不强

（3）修正因素不完整

宗地修正系数

区域因素和个别因素修正系数说明表和修正系数表。

（1）修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分

（2）修正过程计算错误

期日修正

期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确。

（1）期日修正系数确定依据不充分

（2）期日修正计算过程错误

容积率修正

容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确。

（1）容积率修正系数确定依据不充分

（2）容积

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