案例土地增值税清算报告.docx
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案例土地增值税清算报告
**市房地产开发项目土地增值税清算
********
房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年
土地增值税鉴证报告
**所税鉴字【2014】**号
******房屋开发有限公司：
..
我们接受委托，对贵单位转让“******小区.
楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、
2#
行了查证。
我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。
贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“
目:
列至角分）单位：
元金额,（土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货
币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3
扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37
2、土地征用及拆迁补偿费0.003、开发土地和新建房及配套设施的四项成本
18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84
应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16
项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46
特此报告
附件：
1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住
宅房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《四项成本统计表》
12、《公共配套设施费鉴证表》
13、《利息支出鉴证表》
14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》
中介机构负责人：
中国注册税务师：
中国注册税务师：
中介机构名称：
办公地址：
电话：
传真：
年月日2014．
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“********小区
楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，7#6#、、3#、4#、2#1#、
II
现将审计情况说明如下：
一、整体基本情况：
项目简介：
********县
（1）项目座落地：
**市
平方米，包括普通标准12,783.03
（2）本次清算项目总建筑面积：
平平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49住宅项目10,494.54方米。
平方米，测绘可售：
12,783.03（3）本次清算项目批准总销售面积平方米。
12,783.03建筑面积12,783.03平方米，实际可售建筑面积
平方米，公建、车库等非住宅项目10,494.54包括普通标准住宅项目
平方米。
2,288.49
其中包括普平方米,（4）本次清算项目已售建筑面积：
12,504.87
平方米，公建、车库等非住宅项目已10,216.38通标准住宅项目已售
平方米，其中普通标准平方米。
未售建筑面积为278.16售
2,288.49
平方米。
278.16住宅项目未售
项目装饰装修情况：
无（5）
日通过长30月年楼项目于1#楼、2#200911）竣工验收情况：
（6号的2010-082010-07号、海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为
6#楼、4#楼、3#房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
．楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分
别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房
屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
（7）立项批复文件：
**发改备[2009]3号、**发改备[2010]10号
（8）项目开工日期：
2009年3月
（9）项目竣工日期：
1#、2#楼2009年11月竣工，
3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工
（10）第一笔销售日期：
2009年5月1日
11）五证情况:
1、《建设用地规划许可证》证件号：
地字第210224200800024号
2、《建设工程规划许可证》证件号：
建字第210224200900009
号（1#2#）；建字第21022420100004号（3#4#）；建字第
210224201000020号（6#7#）
3、《建筑工程施工许可证》证件号：
210224************（1#）；210224************（2#）；
210224*********01（3#）；210224*********01（4#）；
210224************（6#）；210224************（7#）
4、《国有土地使用证》证件号：
**国用（2009）第021030303号
5、《销售许可证》证件号：
**房预许第2009002号（1#2#）、
长房预许第2010004号（3#4#）、**房预许第2010011号（6#7#）
二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）
（1）普通住宅：
截至2013年12月31日普通住宅的可售面积
10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，实现销售收入
28,613,194.00元。
包括货币收入19,327,726.00，实物收入及其他收入9,285,468.00；
（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：
截至2013年12月31日可售面积2,288.49平方米，已售2,288.49平方米，实现销售收
入
9,280,546.00元。
包括货币收入5,713,981.00，实物收入及其他收入3,566,565.00元。
三、扣除项目有关情况说明：
********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计，
元，其中：
取得土地使用权所支付的金额31,638,104.02
元；房地产开发费18,428,394.854,373,679.37元；房地产开发成
本
元；财1,995,407.542,280,207.42元；与房地产转让有关的税金
用
元，具体如下：
4,560,414.84政部规定的其他扣除项目
普通标准住宅㈠
元；、取得土地使用权所支付的金额13,590,624.25
元；15,055,853.00、房地产开发成本2
元；1,864,647.73、房地产开发费用3
元；、与房地产转让有关的税金41,505,172.97
元。
3,729,295.45、财政部规定的其他扣除项目5
㈡公建、车库、写字间等其他项目
元；783,055.12、取得土地使用权所支付的金额1．
2、房地产开发成本3,372,541.85元；
3、房地产开发费用415,559.69元；
4、与房地产转让有关的税金490,234.57元；
5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39元。
四、纳税情况详细计算过程
㈠普通标准住宅
⑴转让房地产收入总额28,613,194.00元；
⑵扣除项目金额合计25,745,593.40元；
⑶增值额二⑴一⑵二2,867,600.60元。
⑷增值额与扣除项目之比二⑶/⑵二11.14%;
根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。
故此次清
算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
㈡公建、车库、写字间等其他项目
⑴转让房地产收入总额9,280,546.00元;
⑵扣除项目金额合计5,892,510.62元;
⑶增值额二⑴—⑵二3,388,035.38元；
⑷增值额与扣除项目之比二⑶/⑵二57.50%;
⑸适用税率：
40%
⑹速算扣除系数：
5%
⑺土地增值税税额二⑷^⑸—⑵06）=1,060,588.62元。
综上所述，********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土
元，608,433.16元，已缴土地增值税1,060,588.62地增值税税额
合计.
应补缴土地增值税452,155.46元。
五、其他审核事项说明：
贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19元（包括全部地价），
经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94元，将贵公司不合理的
成本费用支出调减58,108.25元。
中国注册税务师：
中国注册税务师：
********税务师事务所（普通合伙）
2014
年4月28日
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