某小区幼儿园建设项目可行性研究报告.docx

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某小区幼儿园建设项目可行性研究报告

某小区幼儿园建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概述

★项目名称：

君莲居住区A地块幼稚园

★项目承办单位：

XXXX地产经营有限公司

★项目拟建地区、地点：

XX市XX区颛桥镇A4线以东、金都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，位于君莲居住区A地块上

★项目建设规模：

项目总投资1917.91万元；项目总用地面积8000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。

★承担可行性研究工作的单位：

XX同济工程咨询有限公司

★研究工作依据：

1）投资项目可行性研究指南；

2）关于编制君莲居住区A地块幼稚园项目可行性研究报告的协议；

3）XX市或XX区发展计划委员会有关君莲居住区的批复文件

4）XX区发展和改革委员会《关于君莲居住区A地块幼稚园项目建议书的批复》；闵发改基审［2006］247号

5）XX区发展计划委员会《关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复》，闵计基审发（2004）22号（23号、24号）

6）XX区人民政府《关于批准XX区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划拨国有土地的通知》，闵府土（2004）358号（359号、360号）

7）《房屋土地测绘技术报告书》（XX市测绘院第二分院）

8）XX市XX区规划管理局《关于君莲居住区修建性详细规划的批复》，闵规综（2005）25号

9）《城市居住区规划设计规范》；（2002年版）（GB50180-93）

10）《XX市城市规划管理技术规定》；（2003年11月版）

11）《城市居住区公共服务设施设置标准》；（DGJ08-55-2002）

12）《建筑设计防火规范》；（2001年版）（GBJ16-87）

13）XX市《幼儿园建设标准》；（DG/TJ08-45-95）

14）颛桥镇154号地块公建配套相关部门意见

1.2项目研究的结论

1.2.1社会需求预测

XX作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空间承载力极为有限。

人们已经开始不满于林林总总的办公大楼，不绝于耳的汽车噪音，严重的城市污染；疏解经济中心成为大势所趋。

XX区地处XX市腹地、XX市城市中心区的西南，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区接壤，与虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术产业开发区相连，XX经济技术开发区坐落在区域内，虹桥国际机场位于区境边缘。

全区户籍人口78.6万人。

几年来累计投入350亿元，用于水、电、气、通讯、道路、交通、绿化、环保等城市基础设施建设。

XX西南交通枢纽和现代化的交通网络已经形成。

横贯全区的外环线通过亚洲第一的莘庄立交桥，把沪杭、沪宁、莘奉金高速及虹桥、浦东国际机场连为一体。

全区城市人均占有公共绿地15平方米，城市绿化覆盖率达39%，超过了全市城区平均水平。

同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、中国人居环境范例奖、联合国迪拜人居环境范例奖、全国卫生城区、XX文明城区等荣誉称号。

目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。

选择XX、选择生活。

XX是XX居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市1/6；销售总量约占全市1/4。

2005年，房地产业实现增加值52亿元，占全区增加值总量的11%；全区房屋施工面积1314万平方米，房屋竣工面积348万平方米，商品房销售面积258万平方米，销售金额194亿元。

全区累计新建30多个住宅小区。

高楼、公寓、别墅，近200个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了XX品牌。

颛桥镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。

君莲居住区项目位于XX区颛桥镇154号地块，属建设两个“1000万”的任务目标，享受政府提供的优惠政策，限定建设标准，具有价格优势。

具有“造价不高水平高”、“面积不大功能全”，“占地不多环境美”，倾力体现老百姓的长远利益，着力贴近老百姓的实际需求，给动迁以及中低收入家庭带来实惠。

君莲居住区为XX市、XX区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。

根据《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180-93）、《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须为整个居住区配置公共服务设施，共分为七个大部分，即教育、行政、社区活动、卫生、市政、环卫、养老福利设施。

君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1个，共4个。

本工程为其中A地块幼稚园项目。

1.2.2项目技术方案

本项目的工程技术方案包括总平面设计，建筑设计，结构设计，电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。

整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。

项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿提供优美的生活学习环境，园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则，绿化率不低于35％。

1.2.3项目开发进度

本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。

前期准备阶段为2个月：

从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7个月：

从2006年12月到2007年6月。

项目总投资为1917.91万元，全部为自有资金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划见附表3所示。

1.2.4项目投资和效益

本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。

投资构成如下图所示：

图1项目投资构成图

效益主要反映在社会效益方面。

项目建成后将为居住区的居民提供幼托服务，解除广大居民的后顾之忧。

幼儿园能够对儿童进行学前教育，从而提高整个社会的人口素质。

幼儿园的运营也会提供一定数量的工作岗位，增加就业岗位，有利于促进社会稳定。

幼儿园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功能，如提高全民族的素质，促进社会的公平和进步等。

幼儿园是以儿童的发展和社会的发展为其服务目标的，它具有很强的公益性，是以促进社会的公平为其教育的基本目标。

幼儿园的效能取向则主要是社会效益取向，它主要追求社会效益，这是由教育的本质所决定的。

幼儿园不能以追求赢利为主要目的。

幼儿园的主要目的是实施教育而不是赢利。

赢利与教育是两种性质截然不同的活动，赢利可以不必太多地顾及人道主义原则，但教育则必须恪守人道主义原则；赢利可以不太关注社会公平问题，但教育则必须关注社会公平问题，必须对弱势群体进行公平补偿。

幼儿园的任务是“实行保育与教育相结合的原则，对幼儿实施体、智、德、美诸方面全面发展的教育，促进其身心和谐发展”，“幼儿园同时为家长参加工作、学习提供便利条件”。

基于幼儿园的公益性特点，本项目的建设不以赢利为目的，项目建设完成后，移交给教育部门，由他们运作管理。

第二章项目概况

2.1项目建设条件

2.1.1自然条件

1）地理位置

XX区位于XX市中心区的西南部。

东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接，南与奉贤区隔江相望，西和青浦区、松江区接壤，北邻嘉定区、长宁区。

总面积371.68平方公里。

黄浦江纵贯南北，把全区分成浦东、浦西两部分。

吴淞江流经北端。

河道纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔4米。

颛桥镇地处XX区中部，东临梅陇镇、吴泾镇，西连马桥镇、XX市莘庄工业区，南靠江川路街道，北壤莘庄镇，独特的地理位置、城乡一体化给颛桥镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。

2）气象

气候特点是四季分明，年初和年末温暧，初夏炎热，盛夏凉爽。

年降水1200毫米左右，年日照1940小时左右，年平均气温16.5℃左右

3）水资源

XX区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。

现有河道3724条，水面积25.48平方公里，占全区面积6.86%。

市级河道2条（不含黄浦江、吴淞江），区级河道19条，镇级河道189条。

水闸57座，根据淀北片、浦东片和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除涝，引清排污。

区内地表水资源总量27.34亿立方米（含本地区径流、黄浦江支流进潮量、各闸门引水量），年内地表水取水量9634.8648立方米。

大部分河道水质为Ⅴ类，黄浦江上游XX第二水厂取水口水质达到Ⅱ类。

2.1.2交通条件

XX区交通便捷。

区政府驻地莘庄镇离XX市中心的人民广场约30余公里,可通过地铁直达，距虹桥国际机场、XX火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30公里以内。

区内过境公路主要有沪宁高速公路、沪杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架与内环高架、312国道、318国道、320国道等。

区内有市级河道2条，河道长度15.68公里；区级河道19条，河道长度164.04公里。

颛桥镇距XX区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅3站（莘庄站、春申路站、银都路站、颛桥站）距离，XX区君莲居住区A地块幼稚园项目位于XX区颛桥镇154号地块内，地处A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。

2.1.3项目选址优势

XX区位于XX市中心城区西南，交通便利，水网发达。

XX区是新中国机电和化工工业的摇篮，国内最早的经济技术开发区--XX经济技术开发区就座落于此。

便捷的交通网络，机场、深水码头、铁路、高速公路、已有和规划建设中的13条总长130公里的轨道交通在区域内经过。

XX区以绿化和环境保护为抓手，大力开展环境建设，成效显著，是首批国家环境保护模范城区，并创建成为国家园林城区，获得中国人居环境范例奖和联合国迪拜改善居住环境良好范例奖。

十分适宜居住。

目前XX区本地人口和流动人口的比例基本为1：

1。

而随着XX科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向XX，必定造成一定人口的压力。

为了满足人民群众不断增长的居住需求，为整个城市的发展创造良好的环境，XX市政府和XX区政府决定在XX区共同投资开发建设一个大型住宅区，做为重大工程的配套商品房，该住宅区被命名为君莲居住区。

君莲居住区位于XX区，西临莘奉金高速公路，东临莲花南路，北临金都路，南临六垒塘河，居住区中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三块。

基地总规划用地面积为177.49公顷，可建设用地（不包括F地块）127.70公顷，其中居住用地106.15公顷，小区级公建用地20.55公顷。

基地规划地上总建筑面积为1723923平方米，其中住宅建筑面积为1537657平方米，小区级商业及公建建筑面积为130700平方米，街坊级商业及公建建筑面积为55566平方米。

本项目即为居住区的配套公建之一。

本工程为A地块幼稚园项目，位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，家长接送方便，且避免了交通主干道干扰，位置十分优越。

2.2投资的必要性

君莲居住区为XX市、XX区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。

居住区内居住人口将达5.4万人左右，存在着大量的0～6岁学前儿童。

学前教育是基础教育的重要组成部分，是终身教育的初始阶段。

发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重