我国业主撤销权行使的法律分析.docx
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我国业主撤销权行使的法律分析
分类号：
密级：
专业学位研究生学位论文
论文题目（中文）
我国业主撤销权行使的法律分析
论文题目（外文）
LegalAnalysisontheExercisingoftheOwner’sRightofRevocationinOurCountry
研究生姓名
学位类别
法律硕士
专业学位领域
民商法学
学位级别
硕士
校内导师姓名、职称
校外导师单位、姓名
论文工作起止年月
2011年4月至2012年4月
论文提交日期
2012年4月
论文答辩日期
2012年5月
学位授予日期
校址：
甘肃省兰州市
原创性声明
本人郑重声明：
本人所呈交的学位论文，是在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。
学位论文中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。
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论文作者签名：
日期：
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本学位论文研究内容：
□可以公开
□不易公开，已在学位办公室办理保密申请，解密后适用本授权书。
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论文作者签名：
导师签名：
日期：
日期：
摘要
2007年，随着《中华人民共和国物权法》的颁布实施，业主撤销权制度在我国得以确立。
由于这一制度从确立至今不过四年有余，故有关该制度的很多问题，如业主撤销权的性质、行使的主体、条件、行使期限、效力等均存在争议。
本文对我国业主撤销权行使存在的若干法律问题进行了探讨，并对我国业主撤销权制度的完善进行了深入思考，并提出了自己的观点。
本文分为以下四个部分：
第一部分是案例简介以及争议问题的提出。
这部分将介绍广州市和西安市两起物业管理纠纷案件，并总结案件中存在争议的问题，提出本文要分析的重要问题。
第二部分是分析我国撤销权行使中存在的主要法律问题的。
一是分析了业主撤销权的性质。
二是分析了行使业主撤销权的权利主体以及行使对象，主要对房屋承租人、借用人、房屋继承人、夫妻共有房屋未登记一方等物业实际使用人能否行使撤销权以及业主大会或者业主委员会能否成为行使对象的问题作出了分析。
三是分析了业主撤销权行使的条件，对业主大会或者业主委员会的决定程序违法和实体违法作出了分析。
四是对业主撤销权行使的法律效力作出了分析。
并就以上问题提出了自己的观点。
第三部分是提出我国业主撤销权行使的立法完善建议。
一是建议明确行使业主撤销权的权利主体。
二是建议明确业主撤销权行使的条件。
三是建议应对业主撤销权的行使期限做适当修改。
四是建议立法应对第三人利益的保护作出规定。
五是建议我国对业主权利的保护应采取事前预防与事后弥补相结合的保护模式。
关键词：
业主大会，业主委员会，业主，撤销权
LegalAnalysisontheExercisingoftheOwner’sRightofRevocationinOurCountry
Abstract
In2007,withthecarryingoutof"ThePropertyLawofPeople'sRepublicofChina",thesystemoftheowners'rightofrevocationwasestablishedinChina.Becauseit’sonlyalittlemorethanfouryearssciencetheestablishmentofthesystem,itexistsalotofproblems,forexample,thenature,subject,object,exerciseduration,andthescopeofvalidityoftheowners'rightofrevocationarecontroversial.ThisarticlediscussestheissuesinthejudicialpracticeaboutthesystemofChina'sowners'rightofrevocation,andthewriteralsothinksovertheimprovementofthesystemofChina'sowners'rightofrevocation,andputsforwardhisownviewpointsaswell.Thispaperisdividedintothefollowingfourparts:
Thefirstpartisthebriefintroductionofthecaseandtheputtingforwardofthecontroversialissues.ThissectionwillintroducetwopropertymanagementdisputesinGuangzhouandXi'an,andsumupthecontroversialissuesinthecase,comingupwiththeimportantissuestobeanalyzed.
ThesecondpartistheanalysisofthemainlegalissuesabouttheexercisingofChina'sowners'rightofrevocation.Firstitanalyzesthenatureoftheowners'rightofrevocation.Second,itanalyzesthesubjectandtheoftheright,mainlyanalyzesiftheactualpropertyusers,suchasthelessee,borrower,housingheirs,thematrimonialhousingunregisteredpartycanexercisetherightofrevocationandiftheowners'assemblyortheowners'committeecanbecometheobjects.Third,itanalyzestheconditionsoftheexercisingoftheright,andalsoanalyzestheprocedureviolationandtheentityviolationintheowners'assembly'sortheowners'committee'sdecision.Fourth,itanalyzesthelegaleffectionoftheright'sexercising.Andatthesametime,thewriterputsforwardhisownpointofviewontheissuesabove.
Thethirdpartistoputforwardthelegislativesuggestionsontheimprovementofourcountry'sexercisingoftheowners'rightofrevocation.Oneofthesuggestionsistomakeclearthesubjectintheexercisingoftheright.Thesecondistomakecleartheconditionsintheexercisingoftheright.Thethirdistoappropriatelymodifytheexercisingperiod.Thefouristhelegislationregulationsshouldprotecttheinterestsofthethirdparties.Thefifthisthatweshouldtaketheprotectionmodeofthecombinationofpreventionbeforehandandmaking–uplatertoprotecttheowners'rightsinourcountry.
KeyWords：
Owners’Congress，Owners'Committee，Owner，RightofRevocation
目录
摘要I
AbstractII
引言1
第一章案情简介以及争议问题2
1.1案例基本情况2
1.2争议问题分析3
第二章我国业主撤销权行使中存在的主要法律问题4
2.1我国业主撤销权性质分析4
2.1.1业主撤销权具有形成权的性质4
2.1.2业主撤销权具有请求权的性质5
2.2行使业主撤销权的权利主体及行使对象的认定5
2.2.1行使业主撤销权的权利主体的认定5
2.2.2业主撤销权行使对象的认定8
2.3业主撤销权的行使条件9
2.3.1业主大会或业主委员会决议程序违法的认定9
2.3.2业主大会或业主委员会决议实体违法的认定10
2.4业主撤销权行使的法律效力11
2.4.1业主撤销权行使的对内效力11
2.4.2业主撤销权行使的对外效力11
2.4.3行使业主撤销权在诉讼期间的效力12
第三章我国业主撤销权行使的立法完善建议13
3.1明确行使业主撤销权的权利主体13
3.2明确行使业主撤销权的条件13
3.3建议修改业主撤销权的行使期限14
3.4对第三方利益的保护作出明确规定14
3.5采取事前预防与事后弥补相结合的权利保护模式15
结语18
参考文献19
致谢21
引言
在我国，随着城市化进程的加快，城市规模迅速膨胀，房地产市场空前活跃。
虽然商品房价格一路攀升且远远超出大部分购房者的购买能力，但是有着传统购房置业思想的中国人往往倾其所有甚至于举债借贷，来实现自己的梦想。
房屋已经成为中国人最为重要的财产，这几年随着业主自我意识觉醒和维权意识的不断提高，物业管理纠纷屡屡见诸报端。
为保护业主个体的利益不受来自业主团体决议的侵害，《中华人民共和国物权法》及有关司法解释确立了业主撤销权制度，但关于这一制度的性质、行使的权利主体、行使的法律效力、行使的期限、行使的条件等问题还有很多深入研究的余地，该制度本身还需要加以完善。
本文对以上问题进行了探讨，提出了自己的观点，并提出了业主撤销权行使的立法完善建议。
笔者认为，绝大多数业主长期生活在物业管理小区，受到业主大会或者业主委员会决定的约束，业主行使撤销权的各个方面应该在立法上更加明确，更加符合民法基本原则及我国经济、社会发展实际。
且诉讼不是终极目的，应研究建立使业主利益避免遭受来自业主团体决议侵害的立法机制，由单纯的通过提起业主撤销权之诉进行事后弥补的方式，转变为事前预防加事后弥补相结合的权利保护模式，使物业管理纠纷解决在法院之外。
并明确业主撤销权行使的权利主体、行使的期限、行使的条件以及行使的法律效力。
通过研究完善业主撤销权行使的立法，更好地化解矛盾纠纷，促进社区和谐、邻里和睦，维护社会安定团结是笔者的初衷。
第一章案情简介以及争议问题
1.1案例基本情况
案情一广州市罗曼公社12位业主，就罗曼公社业主委员会与金顺物业服务有限公司私自签订临时物业服务协议发生纠纷，并以广州市罗曼公社业主委员会为第一被告，广州市金顺物业服务有限公司为第二被告起诉到广州天河区人民法院。
原告诉称，2008年1月20日，第一被告在未召开罗曼公社业主大会的情形下，擅自与金顺物业服务有限公司签订了《物业管理委托协议》，在业主不知情的情况下选聘第二被告为罗曼公社的物业管理企业。
原告认为业主委员会的行为违反了法定程序并间接侵害了罗曼公社全体业主的合法权益。
因此，请求法院撤销业主委员会与金顺物业服务有限公司的协议。
被告辩称，原告不能代表大多数业主的意志，且原告不是合同的当事人，原告主体不适格，故请求法院驳回原告的起诉。
一审法院认为，根据《物业管理条例》及相关司法解释的规定，在涉及的是小区全体业主的共同利益的重大事项等方面，须通过召开业主大会由全体业主作出民主表决作出决议的方式来决定，而不应由少数业主的意志来决定。
本案中的问题应通过召开业主大会的方式来解决，原告没有大多数业主的授权，不能代表大多数业主的意志，故原告不适格，最终一审法院以原告不适格为由驳回原告的起诉。
案情二西安市开元新世纪广场17位业主就西安市开元新世纪广场业委会瑕疵决议侵害了其合法权益为由向西安鼓楼区人民法院提起诉讼。
原告称：
2009年4月23日，被告西安市开元新世纪广场业主委员会组织召开了业主大会，会议通过了三个方面的决议：
第一是在原业主委员会组成成员不变的情况下增加一名业主委员会委员；第二是决定开元新世纪广场业主委员会与西安市瑞安物业服务有限公司签订的物业服务合同继续有效；第三是决定将广场内空闲铺位委托第三人经营。
原告西安市钟楼区开元新世纪广场17位业主认为该决议的形成违反法定程序，业主委员会统计票权有失公正。
而且原告怀疑业主委员会对业主大会表决权数进行了虚假统计，特别是会议的第三项决定经原告认为超出了业主大会的职权范围，且经调查多数业主并不同意将铺位转让委托他人经营，原告认为业主委员会虚构了业主决议票数，存在与第三方恶意串通的嫌疑。
业主委员会的违法决议严重侵害了部分业主的合法权益，故请求法院撤销业主大会的三项决议。
被告在答辩状中称，业主委员会只是业主大会的执行机构，无独立财产，不具有民事行为能力不具备诉讼主体资格请求法院裁定驳回原告的起诉。
法院经审理，认为被告不具有民事行为能力，在本案中不具有被告的资格。
故一审法院以被告主体不适格为由驳回原告起诉。
1.2争议问题分析
从上述两案的基本案情可以看出，业主行使撤销权在实践中存在以下争议：
首先是行使业主撤销权的权利主体存在争议，我国《物权法》只是笼统的规定业主是业主撤销权的行使主体，但是并没有对业主的范围作出明确的界定，案例中广州市罗曼公社12位业主和西安市开元新世纪广场17位业主都具有房屋所有权证书，但在实践中还存在房屋承租人、借用人、房屋继承人、夫妻共有房屋未登记一方等物业实际使用人，这一群体与房屋联系密切，但在其合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害时能否行使业主撤销权，法律没有明确规定且存在较大争议。
我国法律创设了业主撤销权，但是对于撤销权行使对象的规定过于模糊，业主大会是用于形成民主决议的议事机构，在社区存在涉及全体业主利益的重大问题时由业主委员会负责召开，业主大会具有明显的临时性，业主大会不适宜作为业主撤销权的对象这一点是可以明确的。
但是法律既然赋予了业主可以撤销业主大会决议的权利，那么就应当有明确的行使对象，实践中多数法院默认了业主委员会为业主撤销权的行使对象，但是司法实践中也存在因为业主委员会诉讼主体不适格而被驳回起诉的情形，致使立法者保护少数业主合法权益的初衷，无法有效落实。
其次是业主行使撤销权的条件法律规定过于笼统，造成实践中对于业主的“合法利益”的理解莫衷一是，法院及当事人都难以把握。
总体来看我国法律关于业主撤销权行使的规定屈指可数，但是社会现实纷繁复杂，业主行使撤销权的条件不明就会造成业主诉讼成本的增加和法院的诉累。
再次是撤销权的效力问题，撤销之诉如果仅仅是在业主和业主委员会之间发生那么撤销权的效力无可争议，但是目前关于撤销之诉的效力无论是在理论界还是在实务中均存在争议，究其原因就在于还存在业主和业主委员会之外的第三人利益，这在法律中未给出明确的规定，撤销权的行使致使原发生效力的业主大会决定归于无效，但是如果业主大会的决议涉及与第三人的利益，那么该协议是否也归于无效，在这种情况下第三人的利益就没有任何保障且没有有效的法律救济途径。
第二章我国业主撤销权行使中存在的主要法律问题
2.1我国业主撤销权性质分析
在我国关于业主撤销权的性质在学术界存在颇多争议，目前尚无定论，大多数学者套用传统民法关于债权撤销权性质的理论形成了以下四种学说，即：
请求权说、形成权说、折衷说以及责任说。
业主撤销权制度与债权人撤销权制度因为其名称和行使方式上有相似之处，且业主撤销权的性质特征不明显，所以在区分时无法给予明确的界定，但是立法者规定这两种制度是出于完全不同的目的，业主撤销权制度是通过撤销业主大会或业主委员会的决定保护业主的合法权益，而债权撤销权是通过撤销债务人与第三人的不当财产处分行为保护债权人的利益，前者是适用在物权领域而后者适用在债权领域，所以并不能简单的套用债权撤销权的性质，而是应结合业主撤销权制度的具体特征通过与债权撤销权制度的对比，找出两者之间不同来认定其性质。
笔者经过对比研究认为，业主撤销权兼具形成权和请求权的性质，以下是详细分析。
2.1.1业主撤销权具有形成权的性质
在传统民法领域债权人行使形成权，只需要债权人一方作出其意思表示，就能够使已经形成法律关系发生变动的权利。
形成权具有下述特点：
（1）形成权是以当事人一方意志所为的行为；且该意思表示一经到达对方即为生效；
（2）形成权发生效力以当事人一方意志即可使原有法律关系发生变动并不需要当事人另一方作出某种行为；（3）形成权是附属权利，其依附于主债权而存在；（4）必须在法律规定的除斥期间内行使形成权。
综合分析形成权的概念和特点，笔者认为业主撤销具有形成权的性质。
我们知道在涉及全体业主利益的事项时才需要召开业主大会并形成集体决议，所形成的决定一经全体业主表决即发生效力，约束全体业主。
而业主撤销权行使目的仅仅是使已生效的业主团体的决定归于无效,若业主团体的决定违法或侵犯业主利益,则业主可以依据自己单方的意愿要求撤销该决定,无须对方辅助。
虽然我国业主撤销权制度规定了业主需以向人民法院起诉的方式请求人民法院予以撤销，但这仅仅意味着业主撤销权需要经由诉讼途径行使，不能改变业主撤销权变动业已存在的法律关系的形成权的性质。
业主撤销权的行为为单方行为,符合形成权是单方民事法律行为的特征。
再有从《建筑物区分所有权的解释》第12条规定可知,该业主撤销权的行使应当在知道或应当知道决定之日起一年内行使,而该一年的期限不存在中止、中断的情形,其性质为除斥期间,而形成权的行使同样存在着除斥期间这一特征。
综上,业主撤销权具备形成权的性质。
2.1.2业主撤销权应具有请求权的性质
请求权是权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。
请求权的权利人不能对权利客体直接支配，必须通过义务人的作为或不作为，才能实现其权利。
请求权具有如下特征：
（1）具有相对性，须特定主体做出辅助行为方能实现；
（2）请求权可以独立存在，也可以只是某权利的内容（3）权利效力上不具有排他性。
（4）须在法律规定的诉讼时效期间内行使。
以请求权的客体不同在传统民法上分为债权上的请求权和物权上的请求权。
债权上的请求权又可以分为赔偿损失请求权，不当得利、无因管理请求权等。
物权上的请求权又可以分为：
排除妨碍请求权，返还原物请求权，恢复原状请求权等。
由于业主撤销权制度的属于建筑物区分所有权领域，且根据《物权法》中对于业主共同决定事项的规定，笔者认为业主撤销权不应是赔偿损失请求权，业主行使撤销权主要目的就是为了请求法院撤销业主大会侵害其合法权益的决定，法律对于其客体作出了明确的规定，业主以赔偿损失返还财产为由起诉业主委员会，这应属于债权领域的纠纷，而且业主大会决定的事项大部分不涉及对业主财产的支配使用，即使涉及对业主财产侵害，业主可以直接向法院请求撤销，而无需证实业主大会或者业主委员会实施行为时主观有过错。
以此思路分析从《物权法》规定中可以看出业主大会的决议存在改建、重建建筑物及其附属设施等涉及业主物权的事项，这就存在业主请求排除妨碍，恢复原状的可能。
所以业主撤销权可以是物权上请求权。
综上可知，由于业主撤销权的特殊性，并不能简单等同于债权领域的请求权，但是业主在自己的合法权益，受到业主大会或业主委员会决定侵害时请求法院撤销该决定，其实质就是对业主大会决议侵害的排除请求权或者是恢复原状请求权。
所以业主撤销权应具有请求权的性质。
综上所述，我国业主撤销权兼具形成权和请求权的性质。
2.2行使业主撤销权的权利主体及行使对象的认定
2.2.1行使业主撤销权的权利主体的认定
我国新《物权法》创设了业主撤销权制度，所谓业主撤销权指的是物业管理区域内的业主认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害了其合法权益,业主具有在一年的诉讼时效期间内请求人民法院撤销该决定的权利。
从概念中可以知道，业主撤销权制度是为了保护少数业主的合法权益，在业主大会或业主委员会决议瑕疵时，为少数业主提供法律上救济途径，但是对于业主的范围此法未给出明确的界定。
《物业管理条例》第6条第1款明确规定：
“业主是房屋的所有权人，除此之外的其他人都不能成为业主。
”但是在我国目前房地产市场空前活跃的背景下，一个物业管理区域内还存在着房屋承租人、借用人、未取得房屋所有权的继承人等物业实际使用人群体。
该《条例》中并未提及“物业使用人”的概念及其权利，特别是对物业使用人能否参加业主大会，行使投票权以及能否成为业主撤销权的权利主体没有规定。
物业实际使用人受到业主大会或业主委员会决定的约束，履行了约定和法定的义务，但是在其权利受到业主大会或者业主委员会决议侵害时却缺乏必要的救济途径，物业实际使用人群体能否成为业主撤销权的权利主体这一问题值得研究。
一、房屋承租人能否成为行使业主撤销权的权利主体。
在我国目前城市化进程迅速发展的时代背景下，城市中炒房现象严重，这些用于炒房的商品房一大部分被出租，承租人通过与出租人的租赁协议在约定时间内享有房屋的使用权并实际占有房屋。
我国《物权法》司法解释17条规定，承租人在法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及业主授权范围内，承担业主的相应义务，享有业主的相应权利。
由此可知房屋承租人以其义务为限享有业主的部分权利，业主所享有的建筑物区分所有权、成员权、共同管理权，房屋承租人的享有受到严格限制。
主要表现在成员权方面，如其在业主大会中的表决权，房屋承租人不能对整个小区的物业管理事务进行表决。
在这种情况下承租人的合法权益受到业主大会或者业主委员会决议侵害的情形便不能避免。
为了使保护承租人的合法利益学术界有学者提出应以其义务为限赋予其相应的行使业主撤销权的权利主体资格
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