郑州房地产市场监控报告份.docx
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郑州房地产市场监控报告份
郑州市房地产
1月份市场监控报告
深圳市泰辰置业顾问有限公司
2010年2月24日
1.行业新闻
1.1房地产类热点政策
1.1.1全国动态
Ø国务院：
二套房贷首付不得低于40%
国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求抑制投资投机性购房需求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构：
随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。
为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
（二）增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
（三）加大差别化信贷政策执行力度。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。
三、加强风险防范和市场监管
（五）加强房地产信贷风险管理。
（六）继续整顿房地产市场秩序。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
（八）加强市场监测。
四、加快推进保障性安居工程建设
（九）力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果。
五、落实地方各级人民政府责任
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。
国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导,对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。
各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度,加强监督检查,确保各项工作措施落到实处。
泰辰点评：
国务院此次发布的《通知》又称“国11条”，旨在抑制房地产价格增长过快的现象。
“国11条”主要通过增大商品房及保障性用房的有效供给，抑制房地产投资投机行为和加强市场监管等措施来促进房地产市场的健康平稳发展。
另外还首次提出了要明确地方各级人民政府的责任，由此可以看出国家调控房地产市场的决心。
Ø央行紧急上调存款准备金率可冻资3000亿
中国人民银行昨日晚间突然宣布，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
尽管市场对于存款准备金率上调早有预期，但很少有人能料到调整来得如此之快。
此次上调距离央行上次使用存款准备金率工具已经过去将近13个月，调整之后，大型金融机构执行16%的准备金率水平，中小金融机构执行14%的水平。
根据最新的存款数据计算，此次上调存款准备金率可以一次冻结约3000亿元资金。
泰辰点评：
央行此次上调存款准备金率，一次冻结资金约3000亿元，是13个月来首次上调存款准备金率。
此次上调主要是两个方面的原因，首先是由于我国宏观经济已经逐步走好，对宽松货币政策的依赖性有所降低；其次是由于新年后的第一周放贷额度过大达到6000亿元，不符合国务院和央行对均衡放贷的要求。
Ø房贷七折走向全面终结
媒体报道称中国银行日前（2.3）正式下发通知，将首套房贷款利率优惠由七折调整为八五折，昨日中国银行河南省分行也表示，已接到总行通知，降低个人住房贷款的利率优惠幅度。
央行今年严格控制信贷规模，专家认为可能会让收紧之风蔓延到个人房贷，使银行纷纷降低房贷利率优惠幅度，让执行一年多的房贷利率七折优惠退出市场。
泰辰点评：
央行今年严格控制信贷规模，同时又降低了首套房贷的优惠力度，这会在一定程度上抑制房地产的需求，这也有可能是国家为了抑制房地产价格增长过快的趋势，进一步促进房地产市场的健康发展而采取的措施。
1.1.2郑州动态
本月无重大政策出台。
1.1.3东区动态
本月无重大政策出台。
1.2行业动态
1.2.1全国动态
Ø央企频造"地王"国务院首次提出监管
1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，首次提出“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。
国务院发展研究中心官员说，09年部分国有大企业纷纷进入房市，并拿了不少‘地王’，其疯狂拍地的行为，不利于房市健康发展。
值得注意的是，《通知》要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
违法违规用地和囤地、炒地行为。
并指出，对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。
从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
泰辰点评：
2009年房地产价格增长迅猛，很大因素是受地王的影响，而地王的制造者有很大一部分是国有大企业，国务院此次提出对国有企业的监管也是为了抑制房地产价格过度疯长。
Ø深圳楼盘扎堆促销成交均价一周跌3000元/平米
在楼市组合拳频出之时，深圳楼市形成扎堆供应局面，“买房送500克黄金，交5万再抵15万房款”等2009年比较罕见的优惠促销活动也重出江湖。
1月8日至14日，新房成交均价为19721元／平，环比下降15.4％，与前一周23301元／平方米的高价相比，成交均价明显回落，且跌破两万元大关。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，开发商“捂盘惜售”是一把双刃剑。
虽然去年房价上涨，捂盘可以赚得更多，但在今年楼市政策收紧的大形势下，开发商如果继续压货不卖，房价上涨乏力，甚至还面临调整局面，那还不如现在就赶紧卖掉会更划算。
“2007年就有不少开发商捂盘不卖房，结果2008年楼市调整来临时，房子却堆积如山卖不动，开发商也吸取了教训。
”宋丁分析说，近期市场成交量明显下滑，开发商不再捂盘而是加大推盘力度，说明开发商也对下一步市场走势开始担心。
深圳中原地产总经理李耀智认为，虽然开发商现阶段改变营销策略积极推盘，但房价短期内不会调整。
“如果成交量持续萎缩，到三四月份，可能有部分开发商销售时会有让利。
”李耀智说，房价对于政策的反应一般都会滞后几个月至半年，如果在政策刚出台时，开发商就开始大幅度优惠或倾销，损失将比较惨重，因此，目前房价不会调整。
泰辰点评：
由于国家宏观政策已经开始收紧，购房客户已经开始有观望趋势，由于担心将来房地产市场会有走低的可能，为了尽快将房源销售出去，一线城市部分开发商开始降价促销。
Ø一天涨五千海南暂停土地出让引房价跳涨
自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。
此前已经圈占大量土地的中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业，手中资源越发变得奇货可居。
而一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售的情况已经普遍。
15日下午，海南省召开推进海南国际旅游岛建设动员大会，标志着海南国际旅游岛建设正式拉开序幕。
海南省委书记卫留成在该会上明确表示，今年3月前，在海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批前，暂停土地出让和审批新的土地开发项目，以利海南国际旅游岛长远的建设发展。
泰辰点评：
三亚房价的跳涨主要是受到政府暂停土地出让和审批新土地开发项目政策的影响；其次是海南国际旅游岛项目的成功审批吸引了大量购房客追涨了房价；再者就是受到了浙商、温州炒房团以及山西煤老板等大量游资的热炒，抬高了房价。
1.2.2郑州动态
Ø正商地产耿庄改造项目举行签约仪式
近日（1.12），郑州市管城区耿庄城中村改造项目在北云鹤商务中心隆重签约。
郑州市管城区航海东路街道办事处书记那磊、主任唐莉军，正商地产总裁，耿庄村两委班子领导及村民代表等出席仪式。
徐副总裁首先对签约仪式致辞，随后耿庄村曹支书发表感言，对改造的前景进行了展望。
张总则从开发方的角度介绍了改造情况，并郑重承诺在改造过程中将引进知名教育机构、商家，修建医院等配套设施，把耿庄改造项目建成精品，为耿庄村民提供更多实惠，为郑州的城市改造做出更大贡献。
航海东路街道办事处那主任也对耿庄改造发表了讲话，分别介绍了正商地产的强大实力，耿庄的区域优势，并对搬迁工作提出了一些指导性意见和要求。
泰辰点评：
此次正商与耿庄城中村改造签约，使得正商在郑州东南片区的房地产市场份额进一步扩大。
目前正商地产在郑州东南片区已经拥有弓庄、芦邢庄等多个城中村改造项目，总建筑面积上100万平米。
正商将是未来郑州东南片区房地产开发的绝对主力。
Ø五区一县组建郑州新区2020年郑州新区人口将达400万
1月21日，作为郑汴新区的组成部分之一，郑州新区的城镇体系规划评审会在郑州召开，当日通过专家评审。
本次规划范围西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤，包括郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区等5区和中牟县，总面积约1840平方公里。
根据规划，到2015年，郑州新区人口将达到270万人，其中城区200万人，小城镇30万人，农村人口40万人，城镇化率85%左右。
2020年，人口将达到400万人，城镇化率提高到92%左右。
到时将全面实现12年免费教育，农民养老保险参保率达到100%，城镇登记失业率控制在4%以内。
依照规划，至2015年，郑州新区人均GDP达到8万元；至2020年，郑州新区人均GDP超过10万元。
1.3观点声音
Ø易宪容：
调控政策尚待明朗今年房市走向难断
信贷、税收和土地等调控政策是否深化及政策调整的效果如何，都将对今年国内房地产市场走向影响深远。
目前房地产调控政策调整的不确定性，预示今年房地产市场走向也存在较大不确定性。
去年国内房地产市场出现了前所未有的过度繁荣，这是政府实施过度优惠的房地产政策特别是房贷政策的结果之一。
面对国内房地产泡沫不断上涨之势，笔者认为，今年国内房地产市场的走向，将主要取决于以下四大因素。
第一，住房信贷政策是否变化对今年房地产市场走势影响尤为关键。
尽管去年末召开的中央经济工作会议认为，要保证适度宽松货币政策的连续性，但央行已从去年7月份开始“微调”上半年执行的“极度宽松”货币政策，这导致去年下半年信贷增长开始放缓。
如果今年信贷政策能回归理性，大量信贷资金将难以顺利进入房地产市场。
不过，从新“国四条”的内容来看，信贷政策能否调整仍存在较大不确定性。
但如果信贷政策一旦出现收紧信号，这势必会对遏制房地产投资和投机行为产生很大影响。
第二，调整过于优惠的房地产政策特别是房贷政策对遏制高房价至关重要。
这是因为，国内商业银行突破现有第二套住房政策规定及违规发放个人住房按揭贷款等因素，导致去年个人按揭贷款的非理性快速增长，这是引发去年以来国内房价快速上涨及房地产泡沫膨胀的根源之一。
数据显示，去年9月末个人住房按揭贷款余额已达到4.35万亿。
由此，引发央行与银监会去年下发加强对住房信贷管理的59号文件。
依笔者之见，如果今年真能落实这个文件精神的话，这对严格限制个人信贷增长将有巨大影响。
但是，能否真的落实这一政策，现在还不好说。
因为，尽管目前对遏制高房价已成共识，但若不调整过于优惠的房地产政策，房地产调控政策效果恐怕还会再次“落空”。
第三，中国之所以下决心调控房地产市场，是因为中国不想重蹈房地产泡沫破灭之覆辙。
迄今全球经济仍未走出国际金融危机的阴影，次贷危机特别是最近爆发的“迪拜危机”，让我们看到了房地产泡沫破灭后的结果有多严重。
因此，新“国四条”明确表示，要遏制高房价。
其实，除了过于宽松的信贷政策外，地方政府高度依赖的“土地财政”规模高速增长，对去年推升房价快速飙升和吹大房地产泡沫也有重大影响。
有鉴于此，政府是有能力且一定要下决心遏制高房价，否则房地产问题会转化为社会问题。
这就是为何今年中国要重点调控房地产市场的基本原因。
在这一背景下，要想在今年再继续吹大房地产泡沫并非易事。
但是，调控房地产市场的相关政策措施尚未出台且已出台的政策执行效果如何还有待于观察，这暗示了与房地产调控相配套的政策何时出台仍存在较大不确定性。
第四，遏制高房价，政策调整的关键是要通过制度性改革来调整房地产市场各方的利益关系，以此推进房地产市场的稳定、持续、健康发展。
可以看到，当全球经济出现衰退、特别是中国经济出现全面向下调整时，世界各国的房价都处于下降通道，唯独中国的房价却“不跌反涨”，甚至还出现了暴涨。
这一现象是与经济和生活常识严重背离的。
要看到房价短期快速飙升的危害性，但是，鉴于目前大多数地方政府仍将房地产业发展作为经济增长的主要动力时，要想让中国的房地产市场真正回归理性并非那么容易。
对此，有必要进行一次类似“二次房改”这样的制度性改革，以此来调整房地产业各方的利益关系。
确实，中央经济工作会议也希望，通过增加居民的住房消费来推动房地产市场发展，让房地产市场建立在以消费为主导的基础上。
但是，如果不严厉遏制和打击房地产投机，就势必还会继续推高房价，那么居民的住房消费从何而来？
其实，国人都知道房地产市场存在着巨大的泡沫、85%居民没有支付能力购买住房，但这个问题不通过重大的制度改革、不通过果断的政策调整能完成吗？
所以，推进制度性改革来调整中国房地产市场的各种利益关系，可以促进房地产市场及中国经济的持续、稳定发展，这将对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。
其实，上述四个方面的分析都涉及政策的调整。
笔者认为，今年国内房地产市场究竟会朝着哪个方向发展，关键还要看涉及房地产市场发展的相关政策将如何调整及调整的效果会如何。
可以说，当下房地产调控政策调整的不确定性，决定了今年国内房地产市场走向也具有很大的不确定性。
Ø中行：
2010年下半年房价可能出现普遍性下跌
中国银行金融市场部近日发布的研究报告指出，目前居民购房杠杆基本触顶，住宅销售额将在未来半年内开始趋势性萎缩，2010年下半年房价可能出现普遍性下跌。
中国银行金融市场部近日发布的研究报告指出，目前居民购房杠杆基本触顶，住宅销售额将在未来半年内开始趋势性萎缩，2010年下半年房价可能出现普遍性下跌。
目前房地产按揭贷款增长仍是其信贷需求上升的主要驱动力。
但2009年四季度居民新增贷款较三季度下降近1600亿，而住宅销售却上升4800亿。
中行研究报告指出，这可能源于居民难像2009年上半年那样以较低首付比例申请利率优惠的贷款所致，居民被迫提高首付款比例，这相当于居民部门的信贷环境趋紧，2009年四季度居民住宅购买杠杆基本触顶。
2007年四季度就曾出现过居民购房杠杆先触顶，住宅销售额后1个季度开始回落的现象。
中行表示，以此经验来看，住宅销售额将在未来半年内开始趋势性萎缩，下半年房价可能下跌，由于2009年投机性买房者成本低于目前市值，且房屋租金难以覆盖持有住宅月供，房屋投资者现金流压力增加，一旦市场转向，房价升值预期无法弥补持有成本，二手房将先于新房陷入回落的境地。
2.土地市场分析
2.1土地供应分析
公告时间
宗地编号
宗地地址
土地用途
土地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
容积率
2010-1-1
郑政出〔2010〕7号
自由路北、铭功路东、太康路南、民主路西
商服、城镇住宅
65170.39
404056.42
6.2
2010-1-13
郑政东出 （2009）021号
七里河南路南、中周路东
城镇住宅
11224.6
49388.24
4.4
2010-1-19
郑政出〔2010〕8号
秦岭路西、冉屯南路北、冉屯路和化肥厂东路两侧
城镇住宅
121651.5
596092.35
4.9
2010-1-27
郑政东出（2009）022号
永平路南、心怡路东
城镇住宅
33333.3
116666.55
≤3.5
2010-1-27
郑政东出（2009）023号
心怡路东、安平路北
城镇住宅
19165.4
67078.9
≤3.5
2010-1-27
郑政东出（2009）024号
熊耳河路南、民生东街西
商务金融
15011.3
52539.55
≤3.5
2010-1-27
郑政东出（2009）025号
商鼎路北、东风东路西
商务金融
22450.7
112253.5
≤5.0
2010-1-29
郑政出（2010）9号
大学路西、桃源路北
城镇住宅
7317.7
49467.652
<6.76
2010-1-29
郑政出（2010）10号
南三环南、经开第五大街西
工业
466565.8
466565.8
≥1
2.2土地成交分析
宗地编号
地址
用途
成交时间
竞得人（流标地块须标明）
占地面积（m2）
规划建筑面积（m2）
成交总价（万元）
土地单价（万元/亩）
楼面地价（元/m2）
郑政出（2010）1号
科学大道南、月桂路西
城镇住宅
2010-1-27
河南美景置业有限公司
31386.2
109851.7
21553
457.80
1962
郑政出（2010）2号
银屏路北、牡丹路西
工业
2010-1-27
河南汉威电子股份有限公司
12538.1
20060.96
536
28.50
267
郑政出（2010）3号
水仙路东、海桐街南
工业
2010-1-27
河南广安生物科技股份有限公司
33448.2
50172.3
1352
26.95
269
郑政出（2010）4号
经南五路南、经开第十大街东
工业
2010-1-27
郑州煤机长壁机械有限公司
45769.9
32038.93
1758
25.61
549
郑政出（2010）5号
南三环南、经开第十大街西
工业
2010-1-27
郑州宝钢钢材加工配送有限公司
54625.1
38237.57
2098
25.60
549
郑政出（2010）6号
南三环南、经开第十大街东
工业
2010-1-27
郑州日新精密机械有限公司
24003.7
16802.59
922
25.61
549
（数据来源：
泰辰数据监控中心）
2.土地市场分析
2.1土地供应分析
公告时间
宗地编号
宗地地址
土地用途
土地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
容积率
2010-1-1
郑政出〔2010〕7号
自由路北、铭功路东、太康路南、民主路西
商服、城镇住宅
65170.39
404056.42
6.2
2010-1-13
郑政东出 （2009）021号
七里河南路南、中周路东
城镇住宅
11224.6
49388.24
4.4
2010-1-19
郑政出〔2010〕8号
秦岭路西、冉屯南路北、冉屯路和化肥厂东路两侧
城镇住宅
121651.5
596092.35
4.9
2010-1-27
郑政东出（2009）022号
永平路南、心怡路东
城镇住宅
33333.3
116666.55
≤3.5
2010-1-27
郑政东出（2009）023号
心怡路东、安平路北
城镇住宅
19165.4
67078.9
≤3.5
2010-1-27
郑政东出（2009）024号
熊耳河路南、民生东街西
商务金融
15011.3
52539.55
≤3.5
2010-1-27
郑政东出（2009）025号
商鼎路北、东风东路西
商务金融
22450.7
112253.5
≤5.0
2010-1-29
郑政出（2010）9号
大学路西、桃源路北
城镇住宅
7317.7
49467.652
<6.76
2010-1-29
郑政出（2010）10号
南三环南、经开第五大街西
工业
466565.8
466565.8
≥1
2.2土地成交分析
宗地编号
地址
用途
成交时间
竞得人（流标地块须标明）
占地面积（m2）
规划建筑面积（m2）
成交总价（万元）
土地单价（万元/亩）
楼面地价（元/m2）
郑政出（2010）1号
科学大道南、月桂路西
城镇住宅
2010-1-27
河南美景置业有限公司
31386.2
109851.7
21553
457.80
1962
郑政出（2010）2号
银屏路北、牡丹路西
工业
2010-1-27
河南汉威电子股份有限公司
12538.1
20060.96
536
28.50
267
郑政出（2010）3号
水仙路东、海桐街南
工业
2010-1-27
河南广安生物科技股份有限公司
33448.2
50172.3
1352
26.95
269
郑政出（2010）4号
经南五路南、经开第十大街东
工业
2010-1-27
郑州煤机长壁机械有限公司
45769.9
32038.93
1758
25.61
549
郑政出（2010）5号
南三环南、经开第十大街西
工业
2010-1-27
郑州宝钢钢材加工配送有限公司
54625.1
38237.57
2098
25.60
549
郑政出（2010）6号
南三环南、经开第十大街东
工业
2010-1-27
郑州日新精密机械有限公司
24003.7
16802.59
922
25.61
549
（数据来源：
泰辰数据监控中心）
3.郑州商品房市场分析
3.1商品房月度预售分析
3.1.1商品房月度预售走势
（资料来源：
郑州房地产网公布数据）
本月，郑州市商品房批准预售37.65万平方米，环比大幅下降69.99%，同比下降46.99%。
自2009年9月之后，商品房新增预售面积大幅增长，新项目纷纷抢占年末市场，但由于受春节和气温较低的影响本月新增供应量大幅下降。
不过，随着气温不断回升，春节过后，市场新增供应量将有所增长。
3.1.2商品房月度预售区域分布
Ø区域分布列表
预售数据
商品住宅
办公用房
商业用房
项目数
面积
预售均价
项目数
面积
预售均价
项目数
面积
预售均价
（㎡）
（元/㎡）
（㎡）
（元/㎡）
（㎡）
（元/㎡）
全市
13
361503
5962
0
0
0
8
14984
24393
金水区
5
245681
5466
0
0
0
0
0
0
郑东新区
5
93668
7533
0
0
0
5
10924
29000
管城区
1
14014
5762
0
0
0
1
1545
12000
中原区
2
8141
3200
0
0
0
2
2515
12000
二七区
0
0
0
0
0
0
0
0
0
惠济区
0
0
0
0
0
0
0
0
0
（资料来源：
郑州房地产网公布数据）
Ø热点区域分析
（资料来源：
郑州房地产网公布数据）
本月，全市新
升级会员 