可行性研究报告.docx
《可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《可行性研究报告.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目名称及承办单位
项目名称：
宝佳少海健康城一期工程项目
承办单位：
青岛宝佳鸿筑置业有限公司
法定代表人：
游文元
1.1.2利用外资形势、注册资本
1、注册地址
公司注册地址位于青岛胶州市香港路1号
2、投资总额和注册资本
公司注册资本3500万美元，投资总额7000万美元。
3、出资方式
人民币与美元的折算按公司出资之日中国人民银行公布的外汇买卖中间价确定。
出资方式为全部现汇出资。
认缴注册资本自营业执照颁发之日起3个月内缴付认缴资本额的15%，剩余资金于营业执照颁发之日起1年内全部到位。
4、经营范围
从事房地产开发，商品房的销售与出租，地产信息咨询，接受委托从事物业管理，对自有房地产进行物业管理。
1.1.3投资方名称、地址
1、甲方
单位名称：
青岛宝佳置业有限公司
法定代表人：
林家宏
国籍：
中国.台灣
法定地址：
青岛胶州市扬州西路31号
青岛宝佳置业有限公司是一家房地产开发企业。
公司出资2500万美元，占注册资本的71.43%。
2、乙方
投资人：
林家宏
国籍：
中国.台湾
法定地址：
台湾省台北县五股乡成泰路一段二号九楼
林家宏先生出资1000万美元，占注册资本的28.57%。
1.2项目概况
1.2.1项目的建设背景
在新的历史发展时期，青岛市市委、市政府确立了“环湾保护、拥湾发展”的城市发展战略，以胶州湾生态保护为核心，积极提升青岛中心城区的辐射带动能力，促进胶州湾区域各城市组团间的联系协作，科学引导城市空间拓展，将环胶州湾区域规划建设成以轴向发展、圈层放射、生态相间为空间结构的国际化、生态型、花园式的环湾城市组群。
胶州市地处青岛近郊，是青岛市的次中心城市，随着全市社会经济持续、快速、健康的发展，已建立起比较雄厚的经济基础，并进入全国综合实力百强县（市）行列，先后被命名为国家卫生城市、全国科技工作先进城市、国家环境保护模范城市、国家园林城市，是山东省首批小康县（市）之一。
近年来，胶州城市化进程逐步加快，城市的基础设施、道路交通、市政配套设施不断完善，政治、社会稳定，经济运转良好，使市民的居住条件得到较大改善，房地产发展速度、开发规模及市场潜力都保持良好的势头。
青岛宝佳置业有限公司和台湾林家宏先生为了积极参与胶州市城市改造和建设，提高城市建筑水平，打造城市新形象，为胶州市的城市建设和管理引进先进的管理理念和技术，根据《中华人民共和国外资企业法》，在胶州市创办港澳台与外国合资企业—青岛宝佳鸿筑置业有限公司，经胶州市政府批准在胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内从事房地产开发。
1.2.2建设地点
本项目一期工程位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北。
1.2.3开发期限
项目一期工程开发期限为2年。
1.2.4建设规模及内容
根据规划方案，项目一期工程占地面积24799.32㎡，建筑面积26562.98㎡。
项目一期工程主要经济技术指标见表1-1
项目一期工程主要经济技术指标表
表1-1
序号
项目名称
单位
数值
备注
1
项目一期占地面积
m2
24799.32
2
项目一期工程建筑面积
m2
38488.64
2.1
地上建筑面积
m2
26562.98
其中
多层住宅
m2
高层
m2
公建
m2
26562.98
10栋
2.2
地下建筑面积
m2
11925.66
3
户数
户
1.2.5投资规模及资金构成
项目一期工程总投资4424万美元。
其中，建安工程费用1895万美元，基础设施费用314万美元，工程前期费用471万美元，预备费用134万美元，土地费用1133万美元，流动资金477万美元。
1.2.6资金筹措
本项目一期工程总投资4424万美元，单位自筹资金4424万美元。
1.2.7经济效益
项目一期工程销售收入5488万美元，开发建设成本4056万美元，营业税金及附加307万美元，利润总额1125万美元，应缴纳所得税（25%）281万美元，净利润844万美元。
1.2.8项目建设条件
1、水文状况
胶州市域境内主要河流有大沽河、胶莱河、胶河、洋河、云溪河、三里河、碧沟河、墨水河等；平均河网密度为0.30km/km2。
全市地表水总量为1.8×108m3，地下水储量为1.62×108m3，地下水埋深0.8m～4.3m，地下水主要靠降水、灌溉回渗和径流补给。
2、气候与气象
胶州市地处北温带季风区域，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，受海洋气候影响，具有海洋性气候特征，湿润度适宜，四季分明。
年平均气温12.9℃，年平均降水量725mm，年平均风速4.1m/s，年平均气压1005.5hPa，年平均相对湿度71%，年平均日照时数2573h，无霜期183～245d，最大积雪深度13cm，最大冻土深度50cm。
3、供水
胶州市自来水主要水源地三处，水厂两座，加压站两座，主供水管网为DN1200、DN800、DN600，日供水能力为5.5×104m3，供水服务面积约32.6km2。
能够满足项目用水需求。
4、供电
胶州市境内共有220千伏变电站3座，主变容量90万千伏安；110千伏变电站、35千伏变电站多座，形成了以220千伏变电站为中心，110千伏为主网架的安全可靠，经济高效的现代化电网。
电力供应充足。
5、通讯
胶州市通讯设施完善，实现了光缆传输数字化、交换数字程控化、邮电通讯现代化，传输手段达到国内先进水平，宽带网络覆盖全市。
6、交通条件
胶州市境内铁路有胶济线、胶黄线，主要公路有济青高速公路、环胶州湾高速公路、同三高速公路及204国道等干线。
在海港方面，青岛港作为全国第五大港，对周边地区具有极大辐射带动作用，未来青岛港的大部分运量将转移到黄岛区前湾港，胶州市区到达前湾港仅48km。
在空港方面，胶州市区距青岛流亭机场仅20km。
地理位置优越，交通方便。
1.2.9工程建设方案
1、设计原则
⑴人本性原则
规划设计中应处处体现对人活动的体谅与关怀，使人人都能感受到便捷的流线组织，宜人亲切的空间尺度。
精心塑造、生动和谐的小区建筑群体和与环境融为一体的开放空间，优美的小区内部环境，亲切宜人的驻留活动空间和步行系统，完善的设施，浓郁的历史文化氛围等，满足二十一世纪城市物质文明和精神文明的高要求。
同时为了兼顾人们坐北朝南的风俗，最大限度地尊重、满足人们的心理需求。
⑵形象性原则
本项目的形象塑造应具有鲜明的标志性和易识别性，同时，还应具有二十一世纪的新面貌、新风采，使得公众能够产生强烈的认同感，并成为城市建筑中的重要节点之一。
⑶坚持以人为本和生态环境保护原则
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。
规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民身心健康。
⑷“可持续发展”原则
坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。
规划采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。
2、消费对象
本项目的商业用房性能按国家A级认证标准要求，大青岛圈内中高档消费群体以及毗邻本项目的各大企业员工、周边居住村民。
3、总平面布置
项目出入口分别设置在东、南两侧，多层建筑由南向北依次竖向排列。
总体布局设计紧凑，错落有致，合理的退界同时减少了对沿路交叉口的视角压抑感，并且丰富了沿路立面景观形象上的层次变化。
4、建筑景观形象
⑴建筑群体形态
⑵建筑界面控制
建筑界面也是影响城市景观形象的重要因素，本工程设计富有特色的城市空间界面，以及步行空间转角处的标志性建筑，形成了颇具节奏感和韵律感的空间，给人留下过目不忘的鲜明形象。
5、空间景观系统
空间系统的组织，一是绿化系统，二是公共开放空间系统，这两方面是紧密相连、相辅相成的。
良好的公共空间将成为市民公共生活的平台，有力提升商业市场的地位，并极大提升其地段的价值。
公共开放空间的组织与绿化空间交织融合，以入口形象开敞空间和区内中心广场为核心，通过一系列小品、广场、平台等形成一个多层次的景观系统，强调人工环境与自然环境的有机结合，并强调内外部景观空间的渗透交融。
6、建筑设计
商业建筑结合小区总平面和绿化景观设置的前提下，单体设计。
⑴户型设计不仅注重考虑南向的处理和通风环境，更要争取尽量多的房间朝向外部景观。
做到户户有景，引景入室。
⑵房型布局上充分考虑经济、合理、紧凑、舒适、符合居住生活的习惯，户型丰富多样，面积大小不一，满足人们的不同需求。
⑶强调人与自然的亲近，精心处理“人-建筑-环境”三者的关系，并注重高质量的生态与居住环境的紧密结合，充分利用现有的条件，力求为居民创造既有现代都市文化生活气息，又可亲近自然的新世纪高品质人文社区。
⑷实现信息化、智能化，适应未来社会的发展需求。
⑸建筑造型应富有现代文化气息，整体既协调一致又富有丰富变化，使人感受到一种轻松宜人的建筑气息。
7、结构设计
根据该区域周边地质资料，多层建筑拟采用砖混结构、条形基础。
建筑结构安全等级：
二级
室内正常环境：
一类
室内潮湿环境：
二a类
上部结构选型：
现浇钢筋混凝土楼板。
多层主体建筑为3～6层。
墙体：
采用加气混凝土砌块。
外墙：
选用外保温墙体材料。
8、道路交通
⑴居住区与外围的联系
小区与外围的联系主要通过出入口与城市干道相接，是居住区的主要交通线路。
⑵居住区内部的联系
小区内部的交通联系主要是通过环形道路连接，6m宽的主要道路呈环状，入户道路呈枝状与主干路连通。
⑶入口设计
①根据车流量和区位确定入口的主次，主入口应做重点处理，次入口可做一般化处理。
②主入口处由于车流、人流进出频繁，因此对入口空间应做较大处理，留出一定的广场空间，一方面不会使入口人流、车流混杂，产生拥堵现象；另一方面易于形成大气、开敞的良好入口景观，增强小区整体气势。
9、景观绿化
结合整体布局与组群规划，以组团绿化与中心绿地为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合交通、步行系统规划，有机联系各组团的绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。
将中心绿地、宅间绿地与沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。
环境小品内容广泛，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、花坛、儿童游戏器械、健身设施到市政设施等，融功能性、装饰性、趣味性为一体。
10、电气工程
⑴强电
①设计依据
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
《供配电设计规范》（DB50052-1995）
《10KV以下变电所设计规范》（GB50053-1994）
《低压配电设计规范》（GB50054-1995）
《建筑照明设计标准》（DB50034-2004）
②电源及动力
电源：
采用10KV市电供给，由供电部门采用电力电缆埋地进入小区内变配电室。
负荷等级：
消防用电为二级负荷；商业用电为二级负荷。
二级负荷采用二路电源供电；负荷计算：
项目一期工程商业建筑面积面积26562.98㎡、地下建筑面积11925.66㎡，用电负荷商业用房按50W/m2、公建按25W/m2、地下建筑按15W/m2测算，需用系数0.65。
根据以上指标测算，本期工程总用电负荷2628.7KW，变压器安装容量为4100KVA。
线路敷设：
电源进线均采用电缆埋地敷设；室内线路均穿管敷设。
⑵弱电
①设计依据
《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
《有线电视系统工程技术规范》（DB50200-1994）
②通信
宽带网络光缆引入，在每栋商业各单元底层设总分线箱，每户设信息箱。
每户内设置双孔信息插座。
③有线电视系统
在住户内设置有线电视插座，系统采用860MH2分配分支网络，双向传输。
④楼宇访客对讲及安全防范系统
⑤弱电防雷接地系统
——弱电系统供电电源系统均设浪涌保护器。
——各信息系统需设置信号避雷器。
——弱电、接地系统采用综合接地方式。
11、给排水工程
⑴设计依据
《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
《建筑设计防火设计规范》（GBJ16-872001版）
《自动喷水灭火系统设计规范》（DB50084-2001）
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
⑵给水系统
①水源：
小区给水由市政给水管网引入。
在小区内沿道路环状布置，作为生活、消防水源。
用水量预测见表1-3
用水量预测表
表1-3
项目
名称
用水量
标准
数量
使用时间（h）
最高日用水量（m3/d）
最高小时用水量（m3/h）
小时变化系数
居民用水
120升/人.日
1923人
20
461.5
23.1
2.0
公建用水
20升/人.日
270人
12
10.8
0.9
2.0
绿化用水
4L/m2.d
21652m2
1
86.6
86.6
1
小计
558.9
110.6
未预见用水量
以上的10%
55.9
11.1
合计
614.8
121.7
供水方式：
一至五层采用市政直接供水方式。
给水管网呈环形状敷设。
②排水
污水：
污水按生活用水量的85%计，污水最大排放量为401.5m3/d。
排水管材采用UPVC排水塑料管，粘接。
污水经处理达到《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》（GB37/676-2007）中规定的要求后，排入市政污水管网。
雨水：
小区内路边设有雨水口，收集地面径流。
建筑物、构筑物屋面设有雨水斗，采用外排水形式，排入市政雨水管网。
12、消防设计
⑴防火等级确定
本项目依据现行防火规范，建筑耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。
该建筑物建筑构件（墙、柱、梁、楼面等）的燃烧性能和耐火极限、建筑内部装修防火性能均严格依据耐火等级进行选择或设计。
⑵消防用水
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的要求，消火栓供水与生活供水采用同一管网，呈环形状布置。
环网上布置一定数量的消火栓，每个消火栓的服务半径≦150m。
室外消防用水量为20L/S；室内消防用水量为10L/S，火灾延续2h；自动喷水灭火用水量28L/S，火灾延续1h。
⑶消火水箱
室内消火栓给水系统采用SG24/65型室内消火栓箱，内配SN65型室内消火栓，φ19型直流水枪与25m衬胶水带。
⑷灭火器
在公共部位处设适量手提式干粉灭火器。
按轻危险等级。
13、采暖通风
冬季热源采用集中供暖，供、回水温度分别为95℃/70℃。
热水集中采暖分户设热计量系统。
采用自然通风。
公共卫生间设置排风系统。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
随着经济的快速发展，胶州市迎来了与青岛的“同城时代”。
胶州市提出，“十二五”期间要加快结构由传统业态为主向传统与新兴业态同步跨越转变。
按照传统制造业、战略性新兴产业、商贸物流业、现代物流业“四轮驱动”的思路，实现大型企业集群、高端产业聚集的发展态势。
在城市建设方面，胶州市提出要以世界眼光、国际标准，全面融入青岛环湾型城市布局。
将新老城区的规划发展与胶州湾产业新区、少海新城和胶州湾国际物流中心三大平台的建设紧密结合，真正形成170平方公里现代化中等城市发展框架，到2015年力争城镇化水平达到68%。
在规划实施上近期主要集中在老城区、新城区、少海新城和胶州湾产业基地建设四个方面。
老城区依托河道规划整治，优化老城区生活环境，提高老城区居住环境；新城区加强旧村改造，快速推进行政中心区的商业、金融、卫生等配套设施建设，快速提升新城区人气；少海新城严格控制少海及协调区的建设进度，配合制定合理的建设计划，分期分地块建设，确定周边土地的规划控制要求，保证少海新城的合理有序建设。
本项目选址在胶州市少海新城，符合胶州市城市总体规划。
2.2产业政策分析
国家对房地产业的相关政策是坚持市场机制在资源配置中的基础作用，国家从住房制度改革开始扩大到整个房地产市场的规模，通过“招、拍、挂”增加了土地的透明度。
房地产业市场机制的作用越来越发挥强大的作用，相关房地产的政策也一直在遵循着市场的规律在发展。
房地产政策还是坚持落实政府在住房保证上的重要作用和责任，政府在政策制定上着力规范市场秩序，通过房地产销售的一些管理办法的制定，包括销售广告的管理，网上登记的管理，达到规范市场的秩序，提高公平交易程度。
中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进小城镇和中小城市发展。
今后，房地产开发企业既要关注大城市，又要逐步向中小城市和小城镇倾斜，促进大城市与中小城市协调发展。
城镇户籍政策放开以后，农村土地制度改革须尽快提上日程。
房地产开发企业要适应市场，注重增强核心竞争力，打造企业品牌。
房地产企业一方面要配合政府整顿市场，一方面要树立诚信形象，积极履行社会责任。
目前，国家的政策导向非常明确，注重发展低碳经济。
2.3行业准入分析
青岛宝佳鸿筑置业有限公司经胶州市政府批准在胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内从事房地产开发。
已办理了《企业法人营业执照》、《中华人民共和国外商企业批准证书》、与胶州市国土资源局签订了《挂牌出让成交确认书》（胶国土交字[2009]121号），符合建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定。
本项目符合国家和地方法律法规，符合国家产业政策和行业准入标准。
第三章资源开发及综合利用分析
3.1资源利用方案
项目为居住建筑项目，对土地、水资源和建筑原材料利用量较大，因此合理利用土地、水、原材料资源，是本项目资源利用方案的重点。
1、土地资源
项目位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内，总占地面积24799.32㎡，总建筑面积38488.64㎡。
小区容积率1.07、建筑高度均按规划要求严格控制，通过良好的总图布置规划，充分利用土地资源。
2、原材料
钢材计划向厂家按工程进度分批订购，钢材市场保有量充足，能够满足项目需求。
木材主要为部分模板，属周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料。
水泥和混凝土的供应，项目周边有搅拌站，按照项目进度计算，能够满足项目商品砼的需求。
3、水资源利用
建议小区内设置中水处理设备，主要由于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。
3.2资源节约措施
党的十七大报告指出，加强能源资源节约和生态环境保护，必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置。
在经济社会发展的各个方面切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益和社会效益，企业作为社会的主体，在创建节约型社会中负有重要责任。
1、资源节约措施依据
⑴《中华人民共和国水法》
⑵《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》（国办发[2004]30号）
2、资源节约措施
⑴建材
在保证质量的前提下，可考虑部分替代产品及新型节能建筑材料，节约建材用量。
⑵水资源
严格按照《山东省城市生活用水量标准（试行）》规定，选取给水用水定额。
⑶采用节水型用水器具，安装水计量设施，并加强对水计量设施的检查与日常维护，保证计量准确。
水计量设施发生损坏的，应当及时修理或者更换。
第四章节能方案分析
4.1用能标准和节能规范
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、《中华人民共和国清洁生产促进法》
3、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）
4、《节约能源管理暂行条例》国发（1986）4号
5、《节能中长期专项规划》发改环资[2004]2505号
6、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
7、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-1995
8、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）
9、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）
4.2节能原则
能源问题已经成为世界性的重大问题之一，合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。
我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。
节能是另外一种形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。
节能是基本建设领域内的一项长远战略方针。
节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理、环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益。
本项目在设计、施工、使用的各个环节，都应采取技术上可行、经济上合理的措施，注重节约能源。
4.3能源耗用分析
1、电力
本项目一期工程总用电负荷为2628.7KW，日综合用电时间按8h计，年耗电量为757.1×104kwh。
电力折标煤系数取0.1229kg标准煤/千瓦时，电力系统能耗为930.4吨标准煤。
2、热力
项目热负荷计算见表4-1
项目热负荷计算表
表4-1
序号
项目
单位
数量
负荷指标
（W）
合计
（KW）
1
公建
m2
10797.08
50
2
总热负荷
本项目采暖期按照141天计取，每天工作时间为24h，负荷率取0.6，项目采暖年消耗热量为31095.1兆焦。
热力折标煤系数取0.03412kg标准煤/兆焦，热力制备及输送效率系数取0.8，采暖系统能耗为1326.2吨标准煤。
3、能耗指标分析
本工程建筑综合能耗为2256.6吨标准煤。
按全部建筑面积计算，单位综合能耗为25.33kg标准煤/m2。
4.4节能措施
本项目建筑物围护结构的传热系数和遮阳系数限值按《民用建筑节能设计标准》JCJ26-1995标准进行设计。
建筑物围护结构的传热系数和遮阳系数限值控制见表4-2
围护结构传热系数和遮阳系数限值表
表4-2
维护结构部位
体形系数≥0.30
传热系数kW/（m2.k）
0.30体形系数≤0.40
传热系数kW/（m2.k）
屋面
≤0.60
≤0.45
外墙（包括非透明幕墙）
≤0.60
≤0.50
地面接触室外空气的架空或外挑楼板
≤0.60
≤0.50
分割采暖空调与非采暖空调空间的隔墙
≤1.50
≤1.50
变形缝两侧墙体
≤1.50
≤1.50
外窗（包括透明幕墙）
传热系数kW/（m2.k）
遮阳系数
SC（东、西向/北向）
传热系数kW/（m2.k）
遮阳系数
SC（东、西向/北向）
外窗
（含阳台门透明部分）
窗墙面积比≤20%
≤3.50
≤3.00
20%<窗墙面积比≤30%
≤3.00
≤2.50
30%<窗墙面积比≤40%
≤2.70
≤0.70/-
≤2.30
≤0.70/-
40%<窗墙面积比≤50%
≤2.30
≤0.60/-
≤2.00
≤0.60/-
50%<窗墙面积比≤70%
≤2.00
≤0.50/-
≤1.80
≤0.50/-
屋顶透明部分
≤2.70
≤0.50
≤2.70
≤0.50
注：
（1）有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数
升级会员 