物业管理设备故障应急处理预案.docx

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物业管理设备故障应急处理预案

物业管理设备故障应急处理预案

（一）突发事件处理原则

处理问题应遵循依法办事的原则．执行物业公司各项规章，不徇私，以理服人。

1、各应急预案张贴上墙，每年至少一次应急演习。

2、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。

3、坚持以人为本，最大限度地保护人民群众的生命和财产安全。

4、应急工作坚持预防为主、快速反应的原则。

5、应急工作实行项目经理负责制，统一指挥，各有关岗位密切配合、分工协作，形成应急合力。

6、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。

（二）设备故障应急处理预案

1、电梯困人情况处置预案

（1）目的：

及时解困乘客、保证乘客的安全。

（2）适用范围：

适用于电梯的解困工作。

（3）组织结构：

成立电梯困人处置小组，由项目经理任组长，小组成员由水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。

电梯困人处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

（4）职责

①电梯维修工负责电梯困人解救和故障报告。

②监控室值班员负责监控电梯的运行状况。

（5）工作程序

电梯困人应急处理规程

①监控室值班员发现或接到困人信号后，在接报后1分钟内通知电梯维修工，电梯工接报后必须立即赶赴现场。

②轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：

确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；

关闭电源点掣；

用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。

③轿厢停于远离电梯口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为适合）；然后救出乘客，移动轿厢的方法如下：

利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动，不可将身体任何部分伸出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先将其安全关闭或开启。

进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盘安上盘车摇柄，一人持住摇柄，一人手持掣动释杆轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，将继续动作，使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门口为止，操作时，应注意，如果轿厢停于最高层电梯门口以上位置或最底层电梯门口以下位置时，可只撬开掣动，使轿厢自动移动，而应在松开掣动的同时，所至紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。

④遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导，填写《电梯困人处理情况登记表》。

⑤工程部对困人的原因需电梯公司提交电梯故障分析报告，并将故障原因登记在《电梯困人处理情况登记表》（附后）上。

（6）维修工作完毕后认真填写维修质量记录。

电梯困人处理情况登记表

日期

事故原因及情况

发生地点

处理结果

处理人

备注

2、动力设备应急处理预案

（1）组织结构

成立动力设备应急处理小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员组成。

动力设备应急处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

（2）处理流程

本着为业主利益着想，发挥自身的维修技术优势采取灵活有效的措施，密切和专业公司配合，作好动力设备的应急处理。

3、大面积浸水处理预案

（1）组织结构

成立大面积浸水处理小组，由项目经理任组长，成员由水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。

大面积浸水处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

（2）工作细则

①当接到业主投诉或监控中心报告后，工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。

②抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位，并立即关闭有关的水阀,下水道堵塞，应立即疏通。

③观察现场附近的电器开关。

如有浸水或危险应立刻切断电源，以防水浸漏电伤人。

④向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。

4、消防水管爆裂处置预案

（1）组织结构

成立消防水管爆裂处置小组，由项目经理任组长，成员由消防监控、水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。

消防水管爆裂处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

（2）工作细则

①工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。

②迅速关闭消防总阀、水管总阀以及备用消防水箱总出水阀。

③向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。

5、智能安防系统瘫痪（故障）处置预案

（1）组织结构

成立智能安防系统瘫痪（故障）处置小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员组成。

智能安防系统瘫痪（故障）处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

（2）工作细则

①物业服务中心负责人命令各点当值秩序维护员及其他人员坚守岗位、严加防范，向相关负责人汇报，组织非当值人员组成机动队，加强巡逻；工程部紧急通知工程专业人员及设备分包专业公司人员到场排除故障，必要时向供应商和公司总部求援。

②事件处理完毕，物业服务中心负责人召集工程技术人员分析事件发生的原因、吸取的教训及应采取的纠正预防措施，并向负责人和公司总部汇报处理情况。

6、停电应急预案

（1）计划停电

①物业服务中心在接到停电通知后，要立即报告工作区域领导，并在大楼大厅及楼外醒目位置张贴通知。

通知内容应说明停电时间、恢复供电时间，并提醒在停电期间关闭所有开关及用电设备；

②安排电工进行设备看护并准备排除突发故障；

③检查备用电源接入情况；

④电力恢复时，检查有关用电设备是否正常运行。

（2）突然停电

①如局部停电，应分析故障原因，及时排除；如整个大楼停电，物业服务中心要立即向供电部门取得联系，请求派出技术人员帮助查明原因，快速组织抢修，并立即报告工作区域领导；

②当发生低压瞬时跳闸时，要尽快查明故障原因和恢复供电，并做好值班记录；

③查明有关停电原因，以书面形式记录停电原因，并将全部经过报送分管领导，并做好备案。

7、停水应急预案

（1）计划停水

①物业服务中心在接到供水部门的停水通知后，要立即报告工作区域领导，并在大楼外楼醒目位置张贴通知。

通知内容应说明停水时间、恢复供水时间；

②供水恢复时，检查所有供水管道是否有断水或漏水现象；

（2）突然停水

①局部停水，要立即报告工作区域领导，并分析故障原因，排除一般问题。

如问题不是水工能解决的，应及时与供水部门联系处理。

整个大楼停水，物业服务中心要立即请求供水部门派人查巡。

如属大楼内部供水系统出现问题，物业服务中心要组织水工进行抢修；如无能力解决的，要及时与供水部门联系处理，并报告工作区域领导；

②停水时间过长，要采取相应措施如外面送水等措施，确保大楼基本办公用水；

③供水恢复后，检查供水是否正常，同时派人详细巡检供水设备是否恢复正常；

④查明有关停水原因，以书面形式记录停水原因，并将全部经过报送工作区域领导，并做好备案。

8、中央空调系统应急处理方案

（1）冷水机组

①巡查技工发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。

②发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维修。

③设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。

（2）水泵

①巡查人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备用水泵。

②发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上修复并记录在当值日记上。

③水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人员维修，并在事后作维修报告。

（3）冷却水塔

①水塔电机故障

1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转开备用电机。

2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复，并记录在当值日记上。

3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。

并在事后作维修报告。

②水塔穿底漏水

1）巡查技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。

2）发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修补水塔，并在事后作维修报告。

③水塔溢漏

1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的马上修复。

2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。

3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修并在事后作维修报告。

（4）管网系统

①主竖管道

1）工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。

2）现场用沙包拦住电缆引穿口、走廊口，以防水浸入二楼电房、用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走火梯。

3）用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。

4）将空调机房内管道底部排水口打开排水，但要留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

5）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。

②水平管网

1）工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。

2）现场用沙包拦住用户单元门口和走廊口以防水漫入用户单元，将水导入地漏。

3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。

4）马上报工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。

③空调机房内的伸缩节

1）工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。

2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。

3）报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

注：

如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

④空调机房内的管道

1）工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

2）用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。

3）用沙包拦住机房门口以防水浸入内。

4）开启机房内对应管道底的排水口排水。

5）报告工程部主管，由其组织人员抢修。

（5）知会受影响用户

事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急知会受影响用户，超过4小时才能修复的应由管理处书面通知客户单位办事处，办事处转给受影响用户。

9、环保事故应急预案

（1）目的

为了加强对涉突发环境事件的能力，建立健全突发环境事件应急机制，提高应对突发环境事件的能力，保障人员和财产安全。

（2）应急组织及职责

①组织结构：

成立环境污染事故应急处理小组，由项目经理任组长，成员由保安、保洁等所有物业人员组成。

应急救援办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

②主要职责：

a、组织制订环保事故应急预案应急救援预案；

b、负责人员、资源配置、应急队伍的调动；

c、确定现场指挥人员；

d、协调事故现场有关工作；

e、批准本预案的启动与终止；

f、明确事故状态下各级人员的职责；

g、事故信息的上报工作；

h、接受甲方领导指令和调动，接受安全部门的监督和指导；

i、组织应急预案的演练；

j、负责保护事故现场及相关数据。

（3）、工作程序

环境污染事故应急处理小组在接到污染事故发生的警报后，应立即通知工作区域内外所有人员，应急处理小组应有一名以上成员到现场指挥应急救援工作。

立即采取有效措施，与相关部门配合，切断污染源，隔离污染区，防止污染扩散；及时通报或疏散可能受到污染危害的单位和居民；

参与对受危害人员的救治。

（4）应急培训计划

①应急救援人员的培训：

本预案制订后实施后，环境污染事故应急处理小组应认真学习本预案内容，明确在救援现场所担负的责任和义务。

由应急处理小组成员每年进行两次应急培训，学习救援专业知识和有可能出现的新情况的处理办法。

每个人都应做到熟知救援内容，明确自己的分工，业务熟练，成为环境污染事故应急救援的骨干力量。

②员工应急响应的培训

由应急救援领导小组对所有员工每年进行一次应急响应培训，了解事故应急预案响应条件，能够在现场第一时间做出判断事故大小，是否符合事故应急预案响应条件，以便下步工作的顺利进行。

③员工应急响应知识的宣传

根据环境污染有可能出现的事故情况，印制宣传材料，向员工发放，了解相关的应急响应知识。