物业管理费用测算doc.docx
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物业管理费用测算doc
物业管理费用测算
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2008-8-13
根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。
内容包括:
一、经费测算的原则及说明;
二、经费测算:
1、人工成本;2、行政办公费;3、设备\设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。
详细测算书内容如下:
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
（一）成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;
（二）“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;
（三）“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、经费测算的原则
（一）遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
（二）服务水平与管理费用相匹配的原则
针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。
（三）“零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。
这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
（四）管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:
管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
（一）物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。
（二）有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:
序号职务月薪备注
1中心经理 4,000
2品质行政主管（中心经理助理） 2,500
3安全主管 1,800
4工程维修主管 2,000
5清洁绿化主管 1,800
6高级管家 1,800
7会计 1,400
8出纳 1,200
9维修技工 1,200
10安全班长 1,100
11安全员 900
12清洁工 600
13绿化工 600
2、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。
3、开办费摊销
开办费的摊销期限为5年。
开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。
开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。
暂不测算。
第二节经费测算
经费测算总表（单位:
人民币元）
序号项目测算依据月支出备注
1人工成本详见人工费测算明细表 122,202.00
2行政办公费详见办公费测算明细表 14,406.67
3设备\设施维护费详见维护费测算明细表 9,984.00
4公用电费按经验数据测算 23,500.00
5公用水费按经验数据测算 4,200.00
6清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表 10,233.00
7绿化费详见绿化费测算明细表 17,388.00
8保安费详见保安费测算明细表 400 注:
将开盘期间人工成本摊进物管成本中
9固定资产折旧详见固定资产测算明细表 1,397.50
10开办费摊销详见开办费测算明细表 3,036.8723,994.13
11小计 206,748.03227,705.30
12不可预见费以上各项之和的2% 4,134.964,554.11
13管理者酬金以上各项之和的10.00% 21,088.3023,225.94
14营业税金及附加以上各项之和的5.70% 13,222.3614,562.66
15总计 245,193.66270,048.01
16每平方米月管理费（不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积3.534.05
根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用）,按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:
房型系数管理费标准（元/平方米.月）备注
A1.1434.0
B1.0573.7
C、D13.5
E0.9143.2按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月
（一）人工成本测算
序号项目人数月薪计算方法月支出备注
1工资
（1）中心经理1 4,000人数x月薪4,000
（2）品质行政主管1 2,500人数x月薪2,500
中心经理助理
（3）安全主管11, 800人数x月薪1,800
（4）工程维修主管1 2,000人数x月薪2,000
（5）清洁绿化主管1 1,800人数x月薪1,800
（6）高级管家3 1,800人数x月薪5,400
（7）会计1 1,400人数x月薪1,400
（8）出纳1 1,200人数x月薪1,200
（9）维修技工7 1,200人数x月薪8,400
（10）安全班长3 1,100人数x月薪3,300
（11）
安全员40 900人数x月薪36,000
（12）清洁工30 600人数x月薪18,000
（13）绿化工3 600人数x月薪1,800
（14）小计94 87,600
2三费一金
（1）福利待遇 工资总额x8% 7,008.00
（2）培训费 工资总额x8% 7,008.00
（3）工会费 工资总额x2% 1,752.00
（4）社会保险费 工资总额x20% 17,520.00
（5）教育基金 工资总额x1.5% 1,314.00
（6）小计 34,602.00
3合计 122,202.00
（二）行政办公费
序号项目数量单位单价计算方法月支出备注
1办公用品、低值易耗品
（1）管理人员10人20数量x单价 200.00
（2）操作人员80人5数量x单价 400.00
小计90人 600.00
2通讯费用
（1）固定电话/传真5部150数量x单价 750.00
（2）移动电话2部 300数量x单价 600.00
小计 1,350.00
3车辆使用费用2部1500数量x单价 3,000.00
4员工宿舍租金4套600数量x单价 2,400.00
5社区文化活动费12次 1500综合测算 1,500.00
6服装费用
（1）管理人员服装13套 90011700975.00
（2）维修工服装7 4002800233.33
（3）清洁绿化工34 2709180765.00
（4）保安员43 1000430003583.33
（5）小计 666805556.67
7合计 14,406.67
（三）设施设备维护费
序号项目数量单位单价保养期月支出 备注
1电梯维保费8台 600124,800.00不记入总费用
2电梯年检费8台400/266.67不记入总费用
3电梯保险费8台
4强电系统维护费 2,000.00
（1）高压供电系统 屏
（2）低压供电系统 屏
（3）备用发电机维护费 台
小计 2,000.00
5给排水系统维护费 800.00
（1）给排水水泵维护费 台
（2）给水水管维护费
（3）排水水管维护费
（4）消防水系统
消防箱 套
小计 800.00
6室外景观绿化水维护费 500.00
7游泳池维护费 200.00
8消防系统维保费 500.00
9弱电系统维护费 2,500.00
（1）消防弱电系统维护费
（2）控制中心维护费
（3）保安监控系统维护费
（4）防盗报警系统维护费
（5）巡更系统维护费
（6）IC卡门禁统维护费
（7）停车场系统维护费
小计 2,500.00
10建筑本体维修费
11设备维修零星材料费 600.00
小计 9,600.00
12不可预见费4% &
13合计 9,984.00
（四）公用水电费
序号项目数量单位单价保养期月支出备注
1公用电费50000度0.47 23,500.00
2公用水费3500吨1.2 4,200.00
合计 27,700.00
（五）清洁费
序号项目计算方法月支出备注
1基本清洁费
（1）清洁人工费//
（2）工具/材料费综合测算 2000
2清洁设备折旧费（5年分摊）清洁工具1333
总价80,000元
3垃圾清运费30天×1车/天×150元/车4500
4室外水景清洁费每月清洗1次 1000
5化粪池清理费每一年清洗2次 400
7消杀费综合测算 1000
8总计 10,233.00
（六）绿化费
项目数量单位单价计算方法月支出备注
绿化费 41400M20.42数量x单价 17,388.00
（七）保安费
项目计算方法月支出备注
日常耗材、装备保养综合测算 400.00
（八）固定资产折旧
序号项目资产总额计算方法月支出备注
1行政办公设备74,000.00分5年摊消 1,233.33
2工程设备9,850.00分5年摊消 164.17
3合计 1,397.50
附表:
固定资产清单
（一）行政办公设备
项目数量单位单价金额备注
会议桌1套3,000.003,000.00
大工作台1套2,000.002,000.00
复印机1台15,000.0015,000.00
内联网络电脑终端10台4,000.0040,000.00
数码照相机1部4,000.004,000.00
电视机5台2,000.0010,000.00
小计 74,000.00
（二）工程设备
项目数量单位单价金额备注
200型室外疏通机1套2,350.002,350.00
备用发电机1台5,000.005,000.00
台钻1台2,500.002,500.00
小计 9,850.00
合计 83,850.00
（九）开办费摊销
序号项目总额计算方法月支出备注
1开盘期间人工成本费1,211,883.00按5年摊销20,198.05摊入营销成本
2除人工费外其它开办费摊销227,765.00按（80%）5年摊销3,036.87摊入物管成本
3总开办费1,439,648.00按5年摊销23,994.13全部摊入物管成本
“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。
在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。
开办费分五年摊销。
开办费总表
项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出
1人工成本
（1）工资
中心经理112 4,000.00数量x驻场时间x单价48,000.00
品质行政主管（中心经理助理）1102,500.00数量x驻场时间x单价25,000.00
安全主管112 1,800.00数量x驻场时间x单价21,600.00
工程维修主管1 122,000.00数量x驻场时间x单价24,000.00
清洁绿化主管1 101,800.00数量x驻场时间x单价18,000.00
高级管家66 1,800.00数量x驻场时间x单价64,800.00
会计12 1,400.00数量x驻场时间x单价2,800.00
出纳12 1,200.00数量x驻场时间x单价2,400.00
维修技工212 1,200.00数量x驻场时间x单价28,800.00
安管班长312 1,100.00数量x驻场时间x单价39,600.00
安管员4012 900.00数量x驻场时间x单价432,000.00
清洁工3512 600.00数量x驻场时间x单价252,000.00
绿化工212 600.00数量x驻场时间x单价14,400.00
小计 973,400.00
（2）三费一金
福利费 工资总额8%77,872.00
工会经费 工资总额2%19,468.00
社会保险费 工资总额13%126,542.00
教育基金 工资总额1.5%14,601.00
小计 238,483.00
合计 1,211,883.00
2行政办公费
（1）办公用品、低值易耗品 综合测算3,000.00
（2）通讯费 综合测算3,000.00
（3）员工宿舍租金及水电费712900.00套数x开办时间x单价75,600.00
合计 81,600.00
3入伙资料35060.00 21,000.00
4办公设备 见开办期办公设备清单18,600.00
5工程工具 见开办期工程工具清单14,710.00
6治安消防用品 见开办期治安消防用品清单25,315.00
7服装
见开办期低值装备清单66,540.00
总计 1,439,648.00
1、开办期办公设备清单
序号项目数量单位单价合计（元）备注
1办公家私3套1,500.004,500.00
2工作台10套500.005,000.00
3转椅10把80.00800.00
5打印机2台700.001,400.00
6文件柜5套300.001,500.00
7档案柜2个300.00600.00
8电话5部100.00500.00
9传真机1部1,500.001,500.00
10保险柜1部1,000.001,000.00
12工具柜5套200.001,000.00
13饮水机4台200.00800.00
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