住宅工程质量与分户验收控制要点.docx

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住宅工程质量与分户验收控制要点

住宅工程质量分户验收控制要点

第一部分基本要求

一、有关住宅工程质量分户验收的适用范围、内容、程序、资料归档等执行《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》。

二、本《要点》将分户验收相关内容有关技术要求、施工及验收注意事项予以明确，部分内容在原《规定（试行）》的基础上进行了补充和调整。

三、分户验收内容必须结合整个施工过程进行控制，并在各部分内容具备验收条件时分别进行验收并形成记录，在竣前检查前分别进行汇总，形成总体验收意见。

第二部分楼地面、墙面、天棚面

一、技术要求：

1、水泥地面面层与基层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

注：

空鼓面积不应大于400cm2²,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

2、水泥地面面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

3、墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。

4、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

二、施工及验收注意事项

1、水泥地面施工前应将基层清理干净；施工中应注意按要求设置好界格。

2、抹灰工程应分层进行。

当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。

不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的措施。

当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。

3、在主体工程施工中应严格标准，精心施工，确保主体结构本身不出现裂缝、不留有缺陷。

（1）在建筑物的阳角，现浇板内必须按规定设置防止开裂的加强钢筋；

（2）现浇板、剪力墙等砼施工缝留置位置必须正确；

（3）砼施工中必须保证振捣和养护质量；

（4）现浇板及剪力墙接槎部位、梁柱交接部位砼施工前必须对模板支设认真处理，确保牢固、接缝严密；

（5）现浇板、剪力墙内附设电器等线管位置必须正确（线管应设在两层钢筋中间）；后开槽设置线管的部位，开槽应整齐，线管敷设结束后必须用细石砼或水泥砂浆处理密实；

（6）填充墙与砼交接部位砂浆必须饱满，填充墙应严格皮数控制，梁底采用45˚斜砌，两端和中间部位宜采用预制砼构造砌块。

4、室内顶棚宜采用免粉刷工艺。

当采用顶棚砂浆抹灰前，首先应检查室内标高是否符合《室内空间》有关要求，如超差应对基层进行处理。

室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量，先观察检查，当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，再采用小锤轻击检查。

第三部分门窗

一、技术要求：

1、建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要求。

建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保温性能应经检测机构抽检合格。

2、建筑外门窗的安装必须牢固。

使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时，门窗膀固定位置应采用实心砼砌块或实心砖进行构造处理。

在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。

外窗膀有保温要求的应采取构造处理，确保窗框固定牢固。

3、门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。

推拉门窗扇必须有防脱落措施。

4、建筑外门窗及周边不得有渗漏。

5、下列情况必须使用安全玻璃：

无框玻璃门（且玻璃厚度不小于10mm）；有框玻璃门玻璃面积大于0.5m2；单块玻璃大于1.5m2；沿街单块玻璃大于1.0m2;7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。

安全玻璃必须有3C安全标识。

6、门窗应按图集要求设置密封条。

其中门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。

7、有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。

窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置位置合理到位。

二、施工及验收注意事项

1、施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及安装的质量管理。

2、门窗施工必须坚持样板领路。

在样板中重点注意单（双）玻、安全玻璃、固定方法、企口后塞安装法中与土建的配合等问题。

3、对照图纸检查，不得将双层玻璃随意改为单层玻璃，不得将安全玻璃改为非安全玻璃。

4、加强对外门窗及周边渗漏的检查处理，详见防水部分有关要求。

第四部分栏杆

一、技术要求：

1、外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。

注：

（1）窗外有阳台或平台时可不受此限制。

（2）窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。

2、栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造；对于采用水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。

3、六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上其净高不应低于1.10m。

栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应丛可踏部位顶面起计算（如下图）。

栏杆高度计算示意图

4、防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，正偏差应不大于3mm。

5、护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。

当护栏一侧距楼地面高度为5ｍ及以上时，应使用钢化夹层玻璃。

安全玻璃必须有3C安全标识。

二、施工及验收注意事项

1、认真审查图纸，必须按规范要求设置护栏，不得遗漏；

2、施工总承包及监理单位必须参与对栏杆专业分包单位制作及安装栏杆的质量管理。

3、栏杆施工必须坚持样板领路。

在样板中重点注意栏杆的形式（是否横向设置杆件）、杆件间距、栏杆高度、栏板玻璃（是否为安全玻璃、是否应为钢化夹层玻璃）等。

4、对每一户住宅户内及公共部分分别按附表1及附表2进行全数检查验收。

第五部分防水

一、技术要求

1、坡屋面在雨后目测观察检查，不应渗漏；坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水24h后应无渗漏，蓄水深度不低于20mm。

2、有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏，蓄水深度不低于20mm,蓄水时间不少于24h。

3、外墙（含与住户相关联的地下室、车库的外墙）应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。

4、外窗及周围应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。

二、施工及验收注意事项

1、所有防水材料必须经抽检合格后方可用于施工。

2、地下室防水施工中，必须对找平层、墙体基层进行清扫，表面应洁净；对找平层阴阳角、墙体施工缝、底板后浇带等部位应进行细部附加层防水处理，经监理工程师验收后，方可进行大面防水层施工。

回填前应对外防水层做防护处理，回填时应按规定分层夯实。

3、屋面防水施工中，必须先将檐沟、女儿墙、出屋面通气孔等细部的防水附加层施工完毕，经监理工程师验收并做好检查记录（须留存相关照片备查）后，方可进行大面防水层施工。

4、有防水要求的卫生间等地面的防水施工，铺设防水隔离层时，在管道穿过楼板面四周，防水材料应向上铺涂，并超过套管的上口；在靠近墙面处，应高出面层200-300mm或按设计要求的高度铺涂。

阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。

5、外墙必须做好脚手架孔、支模孔的封堵。

砖砌体脚手架孔的嵌堵应按设计要求进行施工，设计无要求时应用细石混凝土分层捣实，或铺灰砌砖，用1：

3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严。

混凝土墙体螺栓孔眼应使用发泡材料进行封堵。

6、多层住宅外窗安装必须按有关规定采用企口后塞安装法。

7、蓄水或淋水试验必须形成记录（须留存相关照片备查）。

8、外墙及外窗淋水试验按以下方法进行：

（1）宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从屋面或外窗引出，并做好有效固定，保证淋水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）；

（2）淋水管管径宜为15-20mm，距窗（墙）表面距离宜为100-150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为30o左右，孔径4-5mm，孔间距100-150mm，用于外墙淋水试验水量可为自来水正常水压下最大量；用于外窗淋水试验应采用增压取水，确保在外窗（淋水管两端长度应比窗洞口外伸不小于100mm）表面形成水幕（下图）；

（3）淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况，淋水范围应覆盖所有外墙及外窗。

外窗（墙）淋水示意图

第六部分室内空间、构件尺寸

一、技术要求

（一）室内净高

1、同一房间室内净高最大负偏差不得大于20mm；同一房间室内净高测量最小值与最大值之差不得超过20mm。

2、混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为±10mm;

砖砌体标高（每层）允许偏差为±15mm。

3、地面找平层标高的允许偏差为±8mm，表面平整度允许偏差为5mm;

水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为5mm。

4、天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4mm。

（二）室内净开间、进深

1、同一房间室内净开间、进深测量最小值与最大值之差均不得超过20mm；

2、混凝土剪力墙轴线的允许偏差为5mm，截面尺寸的允许偏差为+8mm、-5mm;

砌体轴线的允许偏差为10mm。

3、墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4mm。

（三）构件尺寸

室内梁、窗台等构件尺寸控制应准确，不得有明显大小头现象。

二、施工及验收注意事项

1、在主体施工阶段必须加强对于房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。

通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的检查控制，确保主体结构楼层标高控制准确；通过对墙体轴线、截面尺寸的检查控制，确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。

2、装饰施工前，应严格对每一房间结构净高、开间、进深、构件等进行测量。

对误差较大的应进行处理，对确无法处理的应做好记录，以备在装饰施工中消除缺陷。

3、装饰施工阶段，对结构净高等误差较大的房间应在地面、墙面施工中通过适当技术措施进行有效处理，消除缺陷。

4、室内地面、天棚、墙面施工结束后应按照附表3要求用激光测距仪辅以钢卷尺对每一房间进行全数检查，并形成记录，同时对房间内所有构件进行目测或尺量检查。

空间尺寸测量宜按下列程序进行：

（1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。

（2）净高每个房间测量不少于5处，净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm处及房间几何中心处（详见下图）。

特殊形状的自然间可单独制定测

量方法。

测量部位及数据应在房间内相应位置标识清楚。

室内净空尺寸测量示意图

第七部分外墙保温

一、技术要求

1、外墙保温必须有明确的设计做法，并经过图纸审查。

2、保温材料、厚度等变化必须出具正式设计变更，并履行审图手续。

3、外墙保温材料品种、厚度、粘结方法、节点细部处理必须符合图纸及标准图集的要求。

二、施工及验收注意事项

1、施工总承包及监理单位必须参与对外墙保温专业分包单位施工质量管理。

2、施工总承包及监理单位必须对保温专项施工方案进行审查。

3、外墙保温施工必须坚持样板领路，现场应单独设置样板墙，样板墙应显露出构造做法，有关单位必须对样板墙进行验收并形成记录。

4、外墙保温材料必须按要求进行材料检验。

5、外墙保温的粘接方法必须与图纸一致，并做好隐蔽。

6、监理及总承包单位对外墙保温施工质量每一楼层至少抽查一次，每次抽查不少于四个点并做记录（留存照片备查）。

第八部分水暖安装

一、技术要求

1、管道支、吊架埋设和固定应牢固，位置、间距应符合规范要求。

2、管道安装应顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求。

3、卫生洁具安装牢固，给排水管道接口严密，配件启闭灵活。

4、塑料排水管道必须按设计要求设置伸缩节、检查口或清扫口，位置应正确。

5、高层建筑中明设排水塑料管（管径大于或等于110mm）应按要求设置阻火圈或防火套管。

6、卫生间地漏水封深度应大于50mm。

精装修住宅地漏应低于地面0－5mm