苏州房地产形势分析.docx

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苏州房地产形势分析

2014年苏州房地产形势分析

2014年商品房市场虽依旧供大于求，但供求比处于安全状态。

苏州全市商品房共计新增112079套，合计超过1133.68万方，环比2013年供应增长1.94%，商品房去化共87758套，合计940.48万方，环比去化量增加0.08%，供求比为1.21。

2014年，苏州商品房均价为12109元/㎡，较去年的11994元/㎡，尚有增长，上涨幅度0.96%。

苏州市场量价齐升，且供求比位于安全范围之内，在全国房产不景气之下，苏州表现良好。

预计苏州2015年苏州楼市将会继续健康企稳。

经济环境

1、苏州GDP 

近十年来苏州地区生产总值直线上升，增幅趋于理性，由之前年增幅23-30%下降到近两年10%以内.预计2014年GDP增幅将为8.44%，2015年官方预计在个位数内。

2、固定资产投资 

截止2014年年底，苏州累计固定资产投资预计在6271亿元，环比2013年增幅仅仅4.48%左右，其中房地产固定资产投资约25%。

3、房地产投资 

2014年全年房地产开发投资增幅继续上扬，增幅19.01%，相比去年多了2个百分点。

4、房地产施工与竣工情况 

预计2014年全年，房地产累计施工面积在11617万方左右，比2013年整年度增长21%，而竣工面积则相比2013年减少30%左右.

5、人均可支配收入情况 

2012年，预计苏州市区居民年度人均可支配收入约在45171元左右，环比增幅将超过9.79%，对房地产市场消费有很大的作用。

土地篇

总体情况看，2014年全苏州共成交土地数量为109宗，成交土地总面积为571.97万方，成交土地折合总建筑面积为1084.97万方，全市土地出让金为383.0亿元。

从各区域成交土地分布看，高新区28宗，吴中区32宗，相城区21宗，园区22宗，姑苏区6宗。

从土地属性看，混合用地15宗，居住用地34宗，纯商业用地38宗，其他如4s、农贸菜场、养老用地等22宗。

1、2014年土地成交汇总 

从各区域看，2014年高新区是成交的重点区域，成交量占到全市总量的30%左右。

同时吴中区土地成交金额也超过了143亿，占比全市贡献近38%，苏州一级市场重点区域。

2、近年苏州土地成交情况 

从历年成交走势看，2014年在土地成交数量看，环比略有减少。

其中成交土地面积512.4万方，环比降幅10.42%，成交总建筑面积1085.0万方，环比减幅为4.01%。

土地市场供应土地平均容积率达2.1，苏州地块利用率处于较高水平。

3、历年土地成交总额及楼面价情况 

2014年实际成交383.0亿元，成交总金额环比出现了减少，降幅达到15.47%。

整体楼面价继续上扬，2014楼面价为3530元/㎡，环比降幅11.95%左右。

商品房总体行情

1、商品房总体指标（包含保障房数据）

供应：

2014年，苏州全市商品房共计新增112079套，合计超过1134万方，环比2013年供应增长1.94%，供求比为1.21。

其中新增项目以吴中区为主，新增体量分别为378.74万方。

成交:

2014年，全市商品房共计成940.48万方，共87758套环比增幅0.08%。

均价：

2014年，商品房整体价格变化不大，个别区域受成交体量及项目的影响，商品房均价12109元/平米，环比涨0.96%。

存量：

2014年，商品房存量达到了134563套，存量面积已达1440.83万方，环比增幅21.83%，创历史新高。

2、价格情况

2014年，苏州商品房均价为12109元/㎡，较去年的11994元/㎡，尚有增长，上涨幅度0.96%。

3、供销情况

2014年商品房市场虽依旧供大于求，但供求比处于安全状态。

苏州全市商品房共计新增112079套，合计超过1133.68万方，环比2013年供应增长1.94%，商品房去化共87758套，合计940.48万方，环比去化量增加0.08%，供求比为1.21。

从区域成交来看，吴中区成交体量较大，为320.56万方，相城区全年商品房去化量最少，为128.50万方。

但各区域（除园区外）相比于去年成交量均有所增加。

2014年商品房供销细化

 2014年商品房供销均集中在三个面积段，75-90㎡（含90）、120-144㎡（含144）和200㎡（不含200）以上，其中新增分别为176.34万方占比17.13%，242.05万方占比23.52%和165.39万方占比16.07%，200以上产品主要由别墅、写字楼及大面积的商铺组成；成交分别为149.88万方占比17.11%，204.74万方占比23.38%和161.05万方占比18.39%，去化产品中以刚需及改善住宅为主，全年别墅去化也表现良好。

商品房成交排行（面积与套数）

 2014年商品房成交面积排行榜

2014年商品房成交套数排行榜

商品房存量分析

商品房存量走势

截止2014年底，全市商品房存量达到1440万方，共计134563套，创历史新高，整个2014相比2013年供应量有增无减，虽成交量也直线上升，但供大于求局势未能改变，造成商品房存量剧增。

 全市商品房存量情况

吴中区独墅湖西及吴中区木渎是全市可售量最大的区域，可售面积约138万方及90万方，可售套数为11074套及10851套。

再其次是金阊新城。

住宅市场

1、住宅供销情况（含保障房数据） 

2014年，全市住宅新增供应943.62万方，住宅成交面积828.78万方，供大于求，市场库存压力增加，住宅成交均价11638元/㎡，较2013年继续上扬。

 各区域住宅供销情况

2014年，各区域基本供需平衡，其中吴中区供需均占全市的三成左右，相城区最少，吴中区将会是未来绝对的主力军。

2014住宅供销细化分析

注：

数据有成交明细得出（剔除保障房数据） 

2014年住宅新增面积主要集中在三个面积段，75-90㎡（含90）、120-144㎡（含144），分别新增了165.75万方占比19.28%，231.10万方占比26.89%，市场供应刚需与改善为主力。

2014年住宅成交面积也集中在以上面积段，其中首改房型供销体量最大，全年共去化231.10万方，占比26.47%。

 住宅成交排行（面积与套数）

2014年住宅成交面积排行榜

2014年住宅成交套数排行榜 

3、住宅存量分析

住宅存量走势（包含保障房数据） 

注：

上表为官方住宅数据不包括酒店式公寓产品

截止2014年底，苏州全市住宅可售总量约847.14万方，可售套数为58410套。

市场存量不断增加，去化压力增大，预计明年市场竞争压力将会巨大。

2014年，只有姑苏区及园区存量减少，主要因为该区域土地供应不足，市场新增项目过少。

其他各区存量均有增加。

注：

上表为明细数据统计不包括40年产权酒店式公寓产品（剔除保障房数据）

吴中区独墅湖西是全市可售量最大的区域，可售面积约116.89万方，可售套数为9013套。

其次是相城区活力岛板块，可售面积约为68.13万方，可售套数为5604套。

别墅市场

1、别墅供应分析

新增情况

2014年，苏州全市别墅新增3854套，120.86万方，环比去年新增供应增幅8.53%。

其中，独立别墅265套，共计12.78㎡；双拼别墅122套，共计4.47㎡；联排别墅2653套，共计75.63㎡，叠加别墅741套，约16.71㎡。

各产品供应情况 

2014年别墅新增产品六成为联排别墅，其次为独立别墅，共计新增2653套，占70%。

2、别墅销售分析

销售情况 

2014年，苏州全市共成交别墅3201套，成交面积约96.39万方，受接触限购限贷影响，环比2013年增幅24.63%。

各产品销售情况 

2014年别墅去化产品以联排为主，去化产比65%，其次叠加别墅去化占21%。

各面积段供销情况 

2014年，全市别墅成交最多的产品主要是200-230㎡的联排别墅、min墅及300-350㎡的联排别墅，联排主力总价集中在450-850万/套。

别墅销售TOP10

别墅市场依旧如往年一样园区最高，前十项目6个为园区项目，主要在双湖板块。

其余为吴中区，且世茂御珑墅MIN别墅占据榜首，市场需求旺盛。

3、别墅存量分析

 截止2014年底，全市别墅可售总量为5966套，可售面积约为206.00万方，平均单套面积为345㎡。