供方过程监管程序.docx

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供方过程监管程序

1.0目的

确保所选定的分包商能提供满足合同要求的服务。

2.0范围

适用于本公司对所有提供物业管理服务项目承包商的管理。

3.0职责

3.1项目服务中心：

3.1.1负责每月对分包方是否按合同履约以及分包方现场过程的监管及考核

3.1.2负责每月对分包方维保计划完成情况及维保质量进行评定

3.1.3负责采集每月分包方维保、维修更换数据，进行汇总

3.2工程部：

3.2.1负责分包方月度维保质量的抽查

3.2.2负责每季度对分包方综合质量情况的通报、年度分包方综合业绩的审核

3.2.3财务部：

负责对分包单位考核的兑现

4.0程序要点：

4.1分包方每月对外委合同的内容进行履约时，要进入设备机房管理处现场应派驻现场代表开启机房门，钥匙不得借给分包方

4.2分包方每月对外委合同的内容进行履约时，项目服务中心现场应派驻现场代表跟进检查分包方是否按合同的内容进行履约，并记录在《月度保养考核评分表》

4.3项目服务中心工程维修负责人每月对履约情况进行复核并评价。

考核按《月度保养考核评分表》要求在次月30日以前完成。

并存档并交工程部备案

4.4分包方每月对外委合同的内容进行履约时，一旦要维修设备部件时可采取借出维修方式，但一定要通过项目服务中心经理和工程维修部主管签字方可借出。

4.5工程维修部每月对分包方履约内容进行检查考核评分，达不到考核评分要求的工程项，视同该次分包方服务质量不到位。

4.6项目服务中心及时给分包方下发整改通知，整改时限15天，整改完成后项目服务中心及时同知工程部进行复查。

5.0重大质量问题通报

5.1分包方发生以下重大质量问题，将第一时间通知工程部及分管领导和分包方第一负责人并要求其赔赏

因分包方原因导致设备实施不能正常运行

B因分包方原因导致设备设施损坏

C因分包方原因限期整改连续3个月未整改到位

D因分包方原因导致重大安全质量事故

E因分包方原因导致设备实施遗失

6.0分包方资格取消

A因分包方原因导致重大安全质量事故

B因分包方原因连续3个月合同履约不到位

7.0分包方评审

7.1评审小组成员

A评审小组组长：

分管领导

B：

评审小组组长：

工程部总监

评审小组组员：

总经办、营运部、项目服务中心

7.2每半年组织评审小组根据《月度/季度/半年度保养考核评分表》对分包方进行评审，并将评审结果告知分包方。

7.3全年组织评审小组根据《月度/季度/半年度保养考核评分表》对分包方进行评审，作为下个合同续签的依据。

7.4评价标准总分100分，考核根据评分表，不达标的取消下个合同续签的依据

7.5根据年度综合考核排名去前三名进入公司合格供方资源库

8.0相关记录

8.1《月度保养考核评分表》

XX项目电梯月度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

备注

得分

主机、机房、限速器、控制屏清洁、除尘

无积尘、无油污、无杂物

符合：

3分基本符合：

1.5分不符合：

0分

电动机冷却风机拆除、清洁

无积尘，无异响

符合：

1分基本符合：

0.5分不符合：

0分

导油槽、曳引机减速箱油量检查及补充

油量适中，油品合格

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

控制屏散热风扇检查及清洁

无积尘，散热良好

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

变频器的检查及清洁

无积尘，散热良好（每半年清洁）

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

长、短站起动舒适感、减速平层检查确认

电梯启动、停车平稳无爬行现象，平层精度合格（小于4MM）（国标15MM）

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

内、外呼按钮、指层灯确认检查

功能有效，显示齐全

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

轿厢急停开关确认

功能有效，动作灵活

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

轿厢照明检查

灯具齐全有效，无积尘

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

每个不符合点位扣0.5分起，检查发现后累积达到2个点不得分

轿顶照明、清洁、井道照明的检查

灯具齐全有效，轿顶清洁

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

每个不符合点位扣0.5分起，检查发现后累积达到2个点不得分

厅、轿门系统（包括门头、门轨、触点）清洁及调校

厅、轿门动作灵活，开关门无异响，门头清洁、触点清洁无氧化现象

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

导轨导靴及润滑检查

油盅油量充足（油量标准不低于三分之一），导靴磨损（小于2MM）

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

底坑卫生、缓冲器油量检查、各安全开关测试

底坑清洁无油污、积水（渗水或漏水及外来因素），缓冲器油量充足，各安全开关动作灵活有效

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

机房急停、限速器电气开关检查确认

限速器无异响，机房安全开关关动作灵活有效

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

对讲机、警铃、应急灯的检查

断电时检查对讲、警铃、应急灯有效

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

主接触器动、静触头的检查及调整

触头清洁，动作灵活有效

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

所有保险丝、保险管检查确认

保险丝安装牢固，安全可靠

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

曳引钢丝绳、曳引轮磨损检查

无异常磨损、出油、断丝、断股张力均匀，总磨损量不超标

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

每个不符合点位扣1分起，检查发现后累积达到2个点此项不得分

制动器动作检查及制动皮厚度检查测量

制动器清洁，无油污，间隙均匀不超标（小于0.7MM），制动皮无异常磨损

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

轿顶急停开关、安全钳动作开关、安全窗开关、钢片带断带保护开关确认

轿顶各安全开关位置正确、动作灵活有效

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

厅门开闭性能，主、副门锁电气触点行程、门锁十字线确认及调整

开关门无异响，触点行程符合原厂要求，门锁钩钩入7MM后触点接通

符合：

3分基本符合：

1.5分不符合：

0分

感应器、隔磁板分中及其螺栓检查

感应器清洁，接线牢固。

感应器、隔磁板，位置正确，安装牢固。

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

轿门开闭性能、轿门锁、门终端开关、安全触板开关、门机反转、光电开关的检查调整

轿门开关灵活，无异响门锁安装牢固，出点清洁，门终端位置正确，光幕清洁，牢固有效

符合：

1分基本符合：

4分不符合：

0分

门刀情况检查

门刀安装位置正确（门刀与开关门球距离符合原厂要求，门刀与厅门地坎距离5-10MM）牢固

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电梯运行

乙方工作完毕后电梯未能恢复运行

每次扣1分

电梯困人

发生电梯故障困人（停电、客户原因除外）

每次扣2分

每次扣1分

维保过程中

在维保过程中，因漏做保养项目（按合同全包保养项目表内容保养）而造成电梯故障。

每次扣1分

维保过程中

在维保过程中，因工作不认真，造成电梯故障。

每次扣2分

维保过程中

对机械元件在变化情况下，没有及时作出检查，而造成故障发生（人为损坏、目测可判断老化除外）;对电气元件在损坏情况下，没有及时作出检查，而造成故障发生（人为损坏、自然老化除外）

每次扣1分

维保过程中

在维保和维修工作前、后，未能向甲方相关管理部门通报（项目工程部主管或其他指定人员）

每次扣1分

维保过程中

接获困人故障通知后，未能于30分钟内到场处理。

每次扣2分并按合同扣除该台电梯当月保养费10%

维保过程中

如在工作过程中，不慎损坏/破坏小区之设施。

按价赔偿，并每次扣1分

维保过程中

发生电梯照明、楼层指示灯、按钮出现故障时，未能于接获通知后48小时内解决。

每次扣1分

维保过程中

如乙方接获甲方要求提供协助工作（在合同条款内容需协助工作的范围内），但未能准时安排人员到场

每次扣1分

维保过程中

着装不整齐，待人不礼貌引起客户投诉。

每次扣1分

维保过程中

维保时未设置围栏围闭及作业完毕无及时清理遗留垃圾

每次扣1分

维保过程中

已确定设备发生故障，但5天内无法确定引发故障的原因。

每次扣1分

维保过程中

已找到故障位置，但5天内无法确定引发故障的原因。

每次扣1分

维保过程中

无法从技术上判别客方所投诉的故障现象是误解还是虚报。

每次扣1分

合计

备注：

满分95分，每月考评一次，低于95分（含95分）每扣一分，按50元扣减费用

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目电梯季度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

得分

导轨压码，井道机件的固定检查

清洁牢固无松动

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

主副轨靴衬（导轮）磨损检查，必要时更换（调整）

导靴与导轨无擦挂，导靴磨损小于2MM

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

曳引钢丝绳张力检查及调整

曳引钢丝绳张力均匀，偏差小于5%

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

安全钳钳嘴及锲块分中检查和清洁

安全钳契块分中，与导轨间隙符合原厂要求

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

限速器涨紧轮开关性能、行程确认，必要时调整

限速器涨紧轮轴承无异响，钢丝绳长度符合要求

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

测量对重缓冲距离　

耗能型缓冲器150-400MM，蓄能型缓冲器200-350MM

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

底坑急停、缓冲器开关确认　

底坑开关位置正确，安装牢固，清洁，动作灵活可靠

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

随行电缆、补偿链（补偿钢缆）状态检查，必要时调整

随行电缆无打结、波浪扭曲、运动时无卡阻，悬挂正确牢固，补偿链（补偿钢缆）悬挂正确牢固、无扭曲、无损伤离地间隙＞120MM

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

合计

备注：

满分95分，每季考评一次，季度占50%，月度占50%，季度、月度总分低于95分（含95分）每扣一分，按100元扣减费用,

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目电梯年度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

得分

曳引钢丝绳、曳引轮磨损检查　

曳引钢丝绳无断股、断丝、锈蚀、表面清洁无杂质现象、总磨损量小于钢丝绳直径10%，曳引轮轴承无异响，轮槽（V型槽底部无磨损）

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

整梯绝缘测试　

安全电压≥0.25MΩ

符合：

3分基本符合：

1.5分不符合：

0分

≥500V阻值≥0.50MΩ

强迫换速开关确认、限位、极限开关检查及调整

限位、极限开关安装位置正确牢固，开关触点清洁动作灵活可靠

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

抱闸解体清洁润滑，加二硫化钼，确认铭牌值　

抱闸动作灵活，无卡阻（按生产厂家规定做维护保养）

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

控制柜接线，元件紧固检查，继电器清洁

线路绑扎横平竖直，元件安装牢固，继电器动作灵活可靠，触点清洁

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

安全钳钳嘴及锲块分中检查　

安全钳契块分中，与导轨间隙符合原厂要求

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

门机碳刷清洁检查

门机转子清理，轴承无异响

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

安全回路确认，厅门联锁确认，消防功能确认，超载开关确认　

安全回路有效，各开关动作灵活可靠，消防迫降和援救运行功能正常，超载开关有效

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

轿厢框架、围板各螺铨紧固　

轿厢、大架、横梁各紧固螺栓无松动，电梯运行无异响

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

慢车安全钳试验

限速器、安全钳动作准确，安全钳滞停可靠

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

轿门开闭性能，轿门锁，门终端开关，安全触板开关，门机反转，光电开关检查调整　

轿门开关灵活，无异响门锁安装牢固，触点清洁，门终端位置正确，光幕清洁，牢固有效

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

差动变压器空载确认及舒适感调整

确认电梯平衡重差动变压器基准电压，调校电梯舒适感（电梯启动、停车，运行平稳）

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

镇流器、启辉器、光管插及接线老化检查　

线路无老化、发黑现象

符合：

2分基本符合：

1分不符合：

0分

曳引机齿轮油更换时间确认　

牙箱油更换以项目签字确认的加油记录为依据。

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

曳引轮轴承、限速器、反绳轮润滑检查（每年必须注一次黄油）

每次加油必须将新油挤出并项目签字确认（无加油孔除外）

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电梯裁剪钢丝绳

每年在年检前检查钢丝绳伸长情况，如超过国标要求，则进行裁剪

符合：

15分基本符合：

7.5分不符合：

0分

合计

备注：

满分95分，每年考评一次，季度、月度之和占50%，年度占50%，低于90分（含90分）解除合同

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目柴油发电机月度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

得分

润滑系统检查是否漏油

无明显异常漏油

符合：

3分基本符合：

1.5分不符合：

0分

润滑系统检查发动机机油位

在刻度L-H之间

符合：

3分基本符合：

1.5分不符合：

0分

冷却系统检查是否漏水

无漏水

符合：

3分基本符合：

1.5分不符合：

0分

冷却系统检查散热器是否阻塞

无阻塞、散热良好

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

冷却系统检查软管和接头

软管接头无松动

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

冷却系统检查冷却液量

冷却液量在刻度范围内

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

进气系统检查是否漏气

无漏气

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

进气系统检查空气滤清器阻力指示器

空气滤清器指示器颜色在正常范围内

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

进气系统检查管件接头

接头完好

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

燃油系统检查是否渗漏

无渗漏

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

燃油系统检查燃油质量

燃油质量符合发动机使用要求

符合：

8分基本符合：

4分不符合：

0分

燃油系统检查燃油管及接头

油管、接头完好

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

燃油系统检查燃油泵

油泵工作正常

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

燃油系统检查油箱内沉淀

油箱内无沉淀物

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

排气系统检查是否漏气

无漏气

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

排气系统检查排气阻力

排气在正常范围内

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电气系统检查充电发电机皮带状况及

张紧程度

皮带张紧程度合适

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电气系统检查蓄电池电液液面

液面在栅片上端面的10∽15mm

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电气系统检查电液比重

1.27∽1.29，在25℃下

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电气系统检查保护开关及报警器

开关及报警器正常

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

电气系统检查起动电机螺栓及接头

螺栓接头无松动

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

合计

备注：

满分100分，每月考评一次，低于96分（含96分）每扣一分，按100元扣减费用

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目柴油发电机年度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

得分

每200-300小时或每年更换发动机机油

机油符合发动机使用要求

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

更换空气、燃油、机油滤清器

更换后发动机工作正常

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

排放燃油箱油污

无油污

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

皮带情况及张紧程度

皮带张紧程度合适

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

检查散热器是否堵塞，是否需要清洗

散热器无堵塞

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

检查空气管道及其软接头

管道、接头无松动

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

检查控制保护系统，模拟试验

保护系统工作正常

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

发动机其它部分检查与机座紧固程度

螺栓接头无松动

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

合计

备注：

满分100分，每年考评一次，月度之和占50%，年度占50%，低于96分（含96分）每扣一分，按100元扣减费用

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目变压器月度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

得分

检查内外线圈表面

无裂痕、大面积变色或剥落

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

检查变压器支撑上下垫块

无移位、松动

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

低压引出线、连接母排

无松动变色

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

高压端子与高压电缆接线鼻的连接

无松动变色

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

温控仪

工作正常

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

风机

手动、自动运转正常

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

合计

备注：

满分100分，每月考评一次，低于98分（不含98分）每扣一分，按100元扣减费用

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目变压器年度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

得分

线圈表面、箱体内外、温控器除尘

无积尘

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

检查变压器线圈内部

无异物、无积尘

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

检查变压器铁芯接地

接地阻值4欧姆

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

检查铁芯夹紧程度

夹紧螺栓、穿心螺杆无松动

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

风机紧固螺栓、除尘

螺栓无松动，风机无无积尘

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

合计

备注：

满分100分，每半年考评一次，月度之和占50%，年度占50%低于96分（含96分）每扣一分，按100元扣减费用

工程维修主管确认：

外委供方确认：

项目服务中心经理确认：

年月日年月日年月日

XX项目配电柜月度保养考核评分表

序号

内容

标准

标准分值

评分方法

备注

得分

配电柜内外除尘

无积尘

符合：

5分基本符合：

2.5分不符合：

0分

检查电缆接头

无发热变色

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

符合：

20分发现一处扣1分，3只以上不得分

检查电容柜内电容器

无渗漏、膨胀、指示灯良好、接头无发热变色自动补偿仪工作正常

符合：

20分基本符合：

10分不符合：

0分

符合：

20分发现一只扣1分，3只以上不得分

电器、仪表

显示正常、固定可靠

符合：

10分基本符合：

5分不符合：

0分

符合：

20分发现一只扣1分，3只以上不得分

继电器、交流接触器、断路器

外观清

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