土地估价公式.docx
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土地估价公式
成本法的计算公式究竟应该怎么写？
按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？
事情起因是几份报告（不同公司）的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下（可能名称稍有不同，但基
本意思相同）：
积算价格=（土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）×（1－折旧率）
看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？
我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错
误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？
!
让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：
1、土地取得费用：
根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正
或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：
评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标
以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：
根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发
成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为
管理费用=（土地取得费用+开发成本）×管理费率
4、投资利息：
这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土
地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下
投资利息=土地取得费用×[（1+i）^n-1]+（开发成本+管理费用）×[（1+i）^n/2-1]
5、销售税费：
这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本
法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说
销售税费=积算价格×销售税费率
6、开发利润：
开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投
资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
以常用的直接成本利润率（规范也是彩
采用这种方法）来讲，其计算式如下
直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即
开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率
可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。
现在的关键是
，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第 1 至 6 项之和乘以折旧率就是折旧吗？
还是有别
的含义及计算方法？
规范第 5.4.12 条积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还
应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
原 来玄机隐藏在这呢。
前面的各位同仁信誓旦旦，一口咬定上面的公式没错，可没想到规范里的表述是这样的，他们
也太大意了。
稍微认真想一想，这才是正确的。
为 什么呢，因为土地是没有折旧这一说的；而且我们在计算土地取得费用
时，并不是照搬基准地价或者几项土地成本费用如征地拆迁补偿安置费、土地开发费等等一加 就完事了，它还应该考虑到
年期修正问题（划拨地无需考虑），如果一定要说土地有“折旧”，那么年期修正系数可以说就是土地的“折旧率”了。
在经过相关的计算（如成本逼近法）或修正（如基准地价系数修正法）后，我们求出来并且写在成本法计算公式中的土地
取得费用就是估价对象的分摊土地使用权在 估价时点的市场价格了，如果还要来进行一次折旧计算，那么计算出来的东东
又算什么呢？
所以，成本法的正确公式，我们可以表述如下：
积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
根据这个公式，我们知道，其他各项费用的计算公式也要做相应的变动，比如
管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率
其他费用的计算也依此类推。
当然，如果大家要按规范先计算出估价对象在全新状态下的重置价格，再扣除建筑物折旧，也没有什么不对的，但是
可能过程会略微复杂些。
以上观点是否有不当之处，欢迎大家讨论。
yale2002：
土地价值＝土地取得费用（包含契税）+利息+利润+税费
全新房屋重置价格＝开发成本+专业费用+管理费用+利息+利润+税费
房地计算价格＝土地价值+全新房屋重置价格×成新率
我 看不少估价报告，包括汇编的优秀报告，将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策
成本。
有的用基准地价修正结果和市场比较法求得 熟地价格直接作为土地价值，这主要混肴土地评估结果与房地产评估结
果中土地价值的内涵差异。
（这种情况在抵押评估中，经常出现，银行人员总是责问你的土地 价格怎么会比批租价格高 30
％）
还有，工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的。
管 理费用主要指建设过程中的管理费用，其计算基准是开发成本。
土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不
需要在考虑土地的管理费用啦。
如果是生地、毛地 变为熟地，那么以土地开发成本为基准计算土地开发的管理费用。
在求
土地取得费用时，采取逼近成本法，需要考虑土地开发成本的管理费用及开发利润、利息，但 这是土地开发期，在房地产
建设期前必须完成的
看了大家尤其是 yale2002 对我写的东东的回复，学了很多。
本猪在这里首先向大家表示感谢了（打拱作揖，口中喃喃
感激之言。
。
。
。
。
。
以下省略 5 万字）。
我在上贴中写道，成本法的计算公式应该是这样的：
积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
并对其中的各项费用的计算进行了一些说明，如
其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率
其他费用的计算也依此类推。
现在看来仍然没有说得很清楚，我想对其中的几点再说明一下。
第一，土地取得费用。
上帖中 N 维等几位同行的意见是将成本法中土地和建筑分开计算，分开后的公式形如凌云所提的（积
算价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格－建筑物的折旧），这个公式本身从大方向来说是没有错的（虽然我认为“
土地重新构建价格”这个提法值得商榷）， 问题是大家对它的理解如何？
其中的关键就是土地取得费用的计算。
以我个人
认为，土地取得费用并非很多人认为的直接用基准地价修正值或成本逼近法或其他方法 的计算结果代入即可，应该考虑土
地投资在期初投入后在整个项目建设开发周期中应计和应摊的管理费、投资利息、税费及利润。
yale2002 的观点和我一致
，在此表示感谢。
按照这种理解，当成本法按 N 维等同行的公式列出时，正确和完整的表达式应该是
积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧（公式 1）
其中土地取得费用=运用其他方法（基准法、逼近法、市场法等）计算的土地价格+土地应计的管理费用+投资利息+销售税费+
开发利润（公式 2）
建筑全新重置价格=开发成本+建筑应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
建筑物折旧=重置价格×折旧率
但是这样计算我认为太繁琐了，所以我列出了我在上贴中的公式
积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（公式 3）
其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率
其他费用的计算也依此类推。
这个公式中的土地取得费用与上面的（公式 1、公式 2）不同，它只相当于公式 2 中的“运用其他方法（基准法、逼近法、市
场法等）计算的土地在估价期日的价格”，其他的利息税费利润等都放到公式 3 中的后半部分与开发成本应摊应计的相关利
息税费利润一并计算了，这样可以节省一点时间和纸张（笑）。
第二，yale2002 对成本法做了精辟的解答，从中可以看出他对评估技术的研究。
但是我对他的答复中的两个观点不敢认同
，在此予以讨论。
首先，yale2002 认为“不少报告将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本”。
我个人
不认为土地取得费用中应该单独另计契税和购买决策成本。
因为不论是用基准地价修正法也好，市场比较法也好，成本逼
近法也好，在它们的计算过程中已经隐含了土地取得时应计的相关契税；而购买决策成本也就是机会成本，已经通过后面
的利润等的计算来弥补了。
其次，yale2002 认为“土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要再考虑土地的管理费用”。
我个人认为，不
要仅仅将“土地取得费用”理解为一块实际投入开发的土地（且是熟地），而应该更多的将其理解为一项投资费用，一项名
之为“土地”的投资，因此，尽管如 yale2002 所说，在建设期之前，土地已经是熟地了，但是作为一项投资来理解，在整
个建设期内，应该也还是要考虑管理费用的，也就是教材里写的，管理费用可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一
定比率”。
第三，一下子说了这么多，口好渴啊，喝口水先。
。
。
最后要提的一点是，我严重赞同 yale2002 所说的“工业房地产评估
中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的”。
事实上，我经常看到，在实际工作中
，很多人不仅仅是对自建工业房地产，还对自建民宅、自建办公楼等，一概以自建自用为理由，不计销售税费和利润，这
是违反 规范和估价理论的。
如果认真阅读规范和教材，我们会很清楚，成本法的理论依据，从卖方而言，是生产费用价值
论，从买方角度而言，是替代原理。
。
。
。
买卖双 方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利
润），具体请参看教材。
那些不计销售税费、利润的人，是犯了想当然的错误。
欢迎讨论。
n 维雾然：
对于这个问题我还是坚持房地分估因为房屋和土地有很多不同下面是我对这个问题的观点
首先：
房屋有成新的概念而土地没有。
房屋的积算价格是通过重置完全价格和成新率计算得出的。
而土地是以年期修
正来确定其价格的，土地不存在折旧的问题。
其次：
“积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧”这个公式是错误的
正确的公式应当是“房地价格=土地价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧”。
因为土地价格绝对不单单是“土
地取得费”一项。
此外还有两个公式需要说明：
1、“土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X 年期修正系数”（公式一）
2、“建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）
大家也许会有质疑认为（公式一）中的“土地开发费”及其相关的几项成本应当以成新率的形式进行计算。
这在表面
看来似乎有道理，但我们不妨细究一下“土地开发费”的内容。
在求取房地价格的时候，我们往往将宗地内的所有开发程
度纳入建筑物的范畴。
而归纳入土地范畴考虑的开发程度只是“宗地外的几通”和“宗地内场地平整”。
那么现在问题就
归集到“宗地外的土地开发成本”是不是应当考虑成新率的问题了。
答案肯定是否定的。
因为宗地外设施的更新改造往往
是由市政来做的，宗地使用者只要交纳了一笔市政费用就可以在土地使用期内持续使用。
而以“土地取得费”和“土地开
发费”为基数计算的其他几项土地价格组成项，就自然不用考虑折旧问题了。
再次：
对于（公式二）中“建筑物建造成本”之 外的其他几项是否应当计算折旧的问题。
我认为应当！
因为建筑物的
建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润都是建筑物重置完全价格的组 成部门。
建筑物的折旧是
对建筑物完全重置价格的折旧。
大家不妨试想，其他几项如果不计算折旧的话，那么房屋将要报废的时候呢？
将报废时建
筑物的管理费用、 投资利息、销售费用、销售税金、开发利润还原原本本的和净残值共同组成着建筑物价格。
这显然是不
合理的！
Yale2002：
关于公式二：
建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二
）（建造成本应该包含专业费用：
勘察设计费、监理费等）
房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率
如果管理费用、投资利息、销售费用、销售税金的计算都是以房屋建造成本为基准，简化成：
房屋全新重置价格＝房
屋建造成本×（1+β）
房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率＝房屋建造成本×（1+β）×成新率
可以这样描述：
房屋评估价格＝房屋建造成本×成新率×（1+β），这样计算，评估结果中的管理费用、投资利息、
销售费用、税金、利润已经考虑折旧啦，而不是在全新状态下发生的管理费用、投资利息、销售费用、税金、利润等。
习惯于用 EXCEL 表格操作的，经常会这么做。
将管理费、利息、销售税费与建造成本用函数关联起来，建造成本一动
，其他也动。
补充两点：
首先，关于土地取得费用中的契税。
契税是买方支付，其计算依据是土地的市场价格。
采用市场比较法，选取的市场成交案例，其价格为市场价格，如果正常成交，那么其价格中包含了卖方的税费，但不
含买方购置后需要支付的税费。
除非你做交易修正，修正为包含买方税费的交易价格。
采用基准地价法求土地取得费用，从基准地价内涵来说，各种修正因素中没有交易修正（卖方承担税费的修正），因
此求得价格是市场价格，不含买方契税。
采用成本逼近法，求解过程中，会考虑土地增值收益及卖方销售税费，但是，也没有买方的土地契税。
土地评估中，求得是宗地的市场价格，也就是这个价格既不是买方包税也不是卖方包税，大家按照有关法规承担相应
的税费。
买方承担契税，土地取得费用的实际支出为购买市场价格+契税费等。
其 二、关于管理费。
我个人认为建设过程中的管理费用支出，主要与建设投入相关，因此，以建设投入为基准计算比
较合理。
譬如：
在土地在开发当中，按照土地价格 取管理费，那么这管理费会不会因地段差异而相差悬殊？
举个例子，在
市中心做宗地内七通一平与在郊区做宗地内七通一平，单位面积的建设投入不会差异太大，但 是，如果费率一样，那么就
会造成管理费相差悬殊。
宗地内的管理费主要用于支付建设方的办公支出、人员工资等，与建设投入多少、建设周期长短
有关。
之所以考虑利息、利润、税费，因为这涉及资金投入的机会成本。
因此，我个人认为，对于土地取得后的管理费，计
算基准应该以建设投入成本为基准，比较合理。
葱爆二月天：
几点粗浅的意见：
1、房地产规范中，对于折旧的说法是“扣除建筑物的折旧”。
这里的意思有两层：
折旧是建筑物的而不是土地的；是扣折
旧而不是乘以成新率。
那么接下来的就是看这个折旧怎么计算了。
个人认为应该是用建筑物的原值为计算基数。
这个原值包括建造成本、建筑物
部分的管理费、建筑物部分的利润，建筑物部分的税金等。
2、 关于土地部分是否计算税金利润等，各地做法一直没有统一。
而没有统一会引起很多的问题，其中的问题就是导致成
本法的计算口径与其他方法不一致。
个人认为应 从土地取得不同级别的市场形式来理解。
一级市场：
即征地拆迁后得到熟
地，可以看作政府支付的成本；二级市场：
招拍挂市场，可以看作开发商取得土地的成本； 三级市场：
转让土地，或者转
让房地产的市场，就是开发商卖房卖地的市场，可以看作是开发商对土地的成本费用利润等（简称成本费用）。
我认为所谓的“公开市场”更接近于三级市场。
看到楼上各位精彩的讨论，觉得对成本法的讨论实在是太有意义了。
也凑热闹谈几点粗浅的意见：
1、房地产规范中，对于折旧的说法是“扣除建筑物的折旧”。
这里的意思有两层：
折旧是建筑物的而不是土地的；是
扣折旧而不是乘以成新率。
那么接下来的就是看这个折旧怎么计算了。
个人认为应该是用建筑物的原值为计算基数。
这个原值包括建造成本、建
筑物部分的管理费、建筑物部分的利润，建筑物部分的税金等。
2、 关于土地部分是否计算税金利润等，各地做法一直没有统一。
而没有统一会引起很多的问题，其中的问题就是导
致成本法的计算口径与其他方法不一致。
个人认为应 从土地取得不同级别的市场形式来理解。
一级市场：
即征地拆迁后得
到熟地，可以看作政府支付的成本；二级市场：
招拍挂市场，可以看作开发商取得土地的成本； 三级市场：
转让土地，或
者转让房地产的市场，就是开发商卖房卖地的市场，可以看作是开发商对土地的成本费用利润等（简称成本费用）。
我认为所谓的“公开市场”更接近于三级市场。
Yale2002：
关于成新率：
《估价规范》5.4.9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
........
3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
V＝Cq………………（5.4.9－3）
式中 V─建筑物现值（元，元/m2）；
C─建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；
S─建筑物预计净残值（元，元/m2）；
t─建筑物已使用年限（年）；
N─建筑物耐用年限（年）；
q─建筑物成新率（％）。
注：
无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，
根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
“成新率×房屋全新重置价”是求取房屋现值的方法之一。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、
容积率等修正得到待估宗地的价格。
2。
公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。
4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上 也存在一定的差异，如区
域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 （也就是做修正时是加上或减去一定的修正量），而有些
地方是用修正比率表达（也就是做修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计 算，
而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差
异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地 价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗
地。
1．路线价法的计算公式
路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度
如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下
列公式计算：
宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 或，
宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度＋/－其他条件修正额
2．深度百分率的定义
深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。
3．深度百分率的表现形式
深度百分率的表现形式有三种，分别为：
单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。
单独深度百
分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
4．路线价估价法的操作步骤
路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：
路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百
分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
市场比较法
（一）
复习要点：
1、理解和掌握市场比较法的有关概念、特点及应用范围
2、熟练掌握市场比较法的计算公式、步骤和各种修正方法
3、注意各类修正方法等小考点容易出小题目
一、市场比较法概述
1、市场比较法的定义和基本原理
基本含义：
根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，
对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。
还可以利用租赁实例，测算土地的租
金，这就是租赁实例比较法。
市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。
2、市场比较法中的有关概念
13 个概念：
类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、
地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域
3、市场比较法的基本公式
根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
（1）直接比较过程：
以待估土地的状况为基准，用公式表示为，
公式 1 PD＝PB×A×B×D×E
（2）间接比较过程：
以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，
公式 2 PD＝PB×A×B×C×D×E
（3）有关指数的基值：
可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值 100%，若待估宗地或比较案
例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C 除外）。
如 A＝待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。
哪个为比较基础，哪个就取值为 100，另一方的值通过比较
进行加或减。
（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，
分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的
方式确定因素条件指数。
4、市场比较法的特点与应用范围
（1）市场比较法的特点：
比准价格
（2）市场比较法的使用条件
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
（3）市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；
从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，
可用于其他评估方法中有关参数的求取。
收益还原法
一、土地年纯收益不变的公式
P =
a
r
P-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率
公式假设前提：
①纯收益每年不变且为 a；② r 每年不变且大于零；
③土地使用年期无限。
二、土地使用年期有限且其他因素不变的公式
P =
a ⎡
r ⎣
1 ⎤
n ⎥
n—使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点到未来的时间）
公式假设前提：
①纯收益每年不变且为 a；② r 每年不变且大于零；③土地使用年期有限为 n 年。
该公式的其他用途：
①不同年限价格的换算；②比较不同年限价格的高低；③用于比较法中的年期修正。
三、土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
1、土地使用年期无限:
p =
t
i =1
ai
（1+ r ）i
+
a
r （1+ r ）t
公式假设前提：
①t 年以前（含 t 年）纯收益有变化其值为 ai；②t 年后纯收益无变化为 a；③r 每年不变且大于零；④无限年期。
ai-第 i 年的纯收益；t-纯收益有变化的年限；
a-不变的年纯收益；其他字母含义同前
2、土地使用年期有限:
t
i=1
a
r （1+r ）t
[-
1
（1+r ）n-t
]
四、未来若干年后土地价格已知的条件下的计算公式
p =
t -1
i =1
ai
（1+ r ）
i
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