房地产估价师房地产估价理论与方法真题.docx
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房地产估价师房地产估价理论与方法真题
房地产估价理论与方法真题2014年
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
35，分数：
35.00）
1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括______。
∙A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿
∙B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
∙C.因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿
∙D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
划拨用地也有价值，也需要进行补偿。
可继续使用的机器设备价值不应补偿。
2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是______。
∙A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
∙B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求
∙C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查
∙D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
A选项，在实际估价中，选取估价依据主要是根据估价目的和估价对象来选取。
C选项，估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。
D选项，估价师声明是参与估价的注册房地产估价师的承诺和保证，而不是估价依据。
3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是______。
∙A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
∙B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
∙C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果
∙D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。
4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有______的特性。
∙A.易受限制
∙B.独一无二
∙C.相互影响
∙D.不可移动
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。
5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是______。
∙A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元
∙B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路
∙C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过
∙D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
B选项属于位置描述。
6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是______。
∙A.典型投资者所要求的社会一般报酬率
∙B.典型投资者所要求的社会最高报酬率
∙C.特定投资者所要求的最低报酬率
∙D.特定投资者所要求的最高报酬率
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
满足特写投资者最低收益要求的投资价值评估才有意义。
7.某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为______万元。
∙A.39.36
∙B.45.00
∙C.131.22
∙D.170.58
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
承租人权益价值即租赁价值，其评估价值为租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。
V=（65-50）/7%×[1-1/（1+7%）3]=39.36（万元）。
8.某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。
该房地产的总价值为______/万元。
∙A.2340
∙B.3780
∙C.4140
∙D.5220
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
4200元/m2×3000m2×3=3780万元
[错误解法]总建筑面积=3000×3=9000（m2），该房地产的总价值=4800×3000+3000×9000=4140（万元）。
错在没有考虑建筑物折旧，而且忽略了可比实例成交价格的已知条件。
9.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是______。
∙A.控制土地供应量
∙B.增加城镇居民可支配收入
∙C.增加房地产保有环节税收
∙D.提高城市化水平
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
增加房地产保有环节税收，如开征房地产税将会抑制需求，还会减少存量房囤积从而增加供给，因此会降低房地产价格，其余三个选项均会导致房地产价格上升。
10.实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是______。
∙A.建筑规模
∙B.建筑物年龄
∙C.维修养护情况
∙D.工程质量
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
11.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于______。
∙A.一般假设
∙B.背离事实假设
∙C.不相一致假设
∙D.依据不足假设
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
12.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重置，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。
该房地产的市场价值为______万元。
∙A.1945
∙B.2000
∙C.2695
∙D.2750
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
该房地产的市场价值=15000×2500/10000-4000×2500/10000-100+45=2695（万元）。
13.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是______。
∙A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
∙B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
∙C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
∙D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
A选项，价值时点为现在，估价对象状况为现在。
B选项，价值时点为现在，估价对象状况为过去。
D选项，价值时点为现在。
只有C选项，价值时点是过去，估价对象房地产状况也是过去。
14.估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为______万元。
∙A.466
∙B.526
∙C.535
∙D.545
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
对可比实例丙统一财产范围，595-30=565（万元），估价对象包含家电和汽车的市场价格=（420/300+448/280+565/340）/3×300+60=526（万元）。
15.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。
若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为______万元。
∙A.90.19
∙B.95.85
∙C.100.57
∙D.105.28
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格=卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。
正常成交价格=[60+40/（1+6%）]+8/（1+6%）=105.28（万元）。
16.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：
99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数），该房地产2014年9月的价格为______元/m2。
∙A.8485
∙B.8536
∙C.10038
∙D.10098
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
环比价格指数法。
该房地产2014年9月的价格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098.33（元/m2）。
17.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。
自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。
该可比实例经调整后的比较单价为______元/m2。
∙A.7737.83
∙B.8145.08
∙C.8423.75
∙D.8573.77
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
8000×95/100×（1+0.3%）6=7737.83（元/m2）。
18.某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。
目前该房地产的市场价格为______万元。
∙A.318.68
∙B.457.68
∙C.789.68
∙D.1146.81
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
V=20/（1+8%）+（20+1.5）/（1+8%）2+（20+1.5+1.5）/（1+8%）3+（20+1.5+1.5+1.5）/（1+8%）4+V×（1+5%）4（1-6%）/（1+8%）4
V=73.21767609+0.8398273772V
V=457.18（万元）
19.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为______万元。
∙A.979.22
∙B.1000.00
∙C.1029.22
∙D.1050.00
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
设3年后该商业用地净地的价值为V，则：
1000=80+80/（1+8%）+80/（1+8%）2+（V-50）/（1+8%）3，V=1029.22万元
20.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。
去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元。
该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。
目前该酒店房地产的价值减损额为______万元。
∙A.66.34
∙B.98.42
∙C.984.20
∙D.1213.85
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
未建工厂前年净收益=420-220=200（万元），建工厂后年净收益=（420-40）-（220-25）=185（万元），新建工厂后每年减少净收益=200-185=15（万元），则
V=15/8.5%×[1-1/（1+8.5%）10]=98.42（万元）
21.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。
店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。
银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。
该投资者所能接受的最高竞买价格为______万元。
∙A.80
∙B.91.82
∙C.125.00
∙D.127.90
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
①抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM=YM+YM/[（1+YM）n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[（1+8%）10-1]=14.903%。
②购买者要求的税前现金流量=50×10%=5（万元）。
③偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×（1-35%）/10000-5=6.232（万元）。
④抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82（万元）。
⑤该投资者能接受的最高竟买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。
[错误解法]①抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM=YM+YM/[（1+YM）n-1]，按月等额偿还贷款本息，则RM={8%/12+8%/12/[（1+8%/12）120-1]}×12=14.56%。
②购买者要求的税前现金流量=50×10%=5（万元）。
③偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×（1-35%）/10000-5=6.232（万元）。
④抵押贷款金额=6.232/14.56%=42.80（万元）。
⑤该投资者能接受的最高竞买价格=42.80万元+50万元=92.80万元。
错在题意中并未说明是按月等额还本付息。
22.关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是______。
∙A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算
∙B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
∙C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
∙D.应按它们在价值时点的正常水平来估算
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
23.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。
该房地产的重置价值为______万元。
∙A.5890
∙B.5976
∙C.6053
∙D.6135
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
设房地产的重置价值为V，投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用），则开发利润=20%×（4000+180+0.035V）=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976万元。
24.某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。
该建筑物的建筑安装工程费为______元m2。
∙A.2204.55
∙B.2397.99
∙C.3123.19
∙D.3345.64
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
（1）土建工程费=[780×（1+15%）×（1+3.5%）]=928.40（元/m2）
（2）安装工程费=（450+50×75%）×（1+3.5%）=504.56（元/m2）
（3）装饰装修工程费=（900+45×72%）×（1+3.5%）=965.03（元/m2）
（4）单位建筑安装工程费=928.40+504.56+965.03=2397.99（元/m2）
25.某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于______。
∙A.外部折旧
∙B.功能落后折旧
∙C.功能缺乏折旧
∙D.使用磨损折旧
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
26.某商场是6年前由一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。
建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为______。
∙A.75.56%
∙B.81.67%
∙C.85.00%
∙D.86.67%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
①非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧，N=60年，t=10年。
②n=60-（6+5）=49（年），R=0，该房屋的成新率q=n/N=49/60=81.67%。
27.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是______。
∙A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
∙B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
∙C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
∙D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
C选项，弄清土地区位状况主要是为选择最佳的用途服务。
28.某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。
现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。
根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。
预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。
该在建写字楼建成后的房地产现值为______万元。
∙A.29807
∙B.30867
∙C.35755
∙D.36194
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
（1）A=2×365×（1-10%）×3=1971（万元）
（2）V=A/Y=1971/5%=39420（万元）
（3）在建写字楼建成后的房地产现值=39420/（1+15%）（3-1.25-3/12）=29807（万元）。
29.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括______。
∙A.待开发房地产价值
∙B.后续的建设成本
∙C.后续的管理费用
∙D.待开发房地产取得税费
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。
30.利用直线趋势法对某类商品住宅2005～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X=0。
经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为______元/m2。
∙A.5447
∙B.5832
∙C.6987
∙D.7757
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
∑X=0，n=9为奇数，故设中间项X=0。
{{B}}该商品住宅2005～2013年的价格{{/B}}（单位：
元/m2）
年份
时间X
2005
（1）-4
2006
（2）-3
2007
（3）-2
2008
（4）-1
2009
（5）0
2010
（6）1
2011
（7）2
2012
（8）3
2013
（9）4
总计
0
Y=3522+385X=3522+385×5=5447（元/m2）
31.关于地租测算的说法，错误的是______。
∙A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
∙B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
∙C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
∙D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
D选项，未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-开垦费用的利息。
32.某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为______万元。
∙A.105
∙B.150
∙C.420
∙D.500
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
补地价（单价）=新规划条件下地价-旧规划条件下地价=3500×1000/（2.8×1000）×（4×1000）-3500×1000=150（万元）。
33.对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是______。
∙A.朝向
∙B.楼层
∙C.交通条件
∙D.楼前绿化
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
34.下列估价工作中，宜首先进行的是______。
∙A.制订估价作业方案
∙B.实地查勘估价对象
∙C.确定估价结果
∙D.撰写估价报告
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
35.估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为______。
∙A.估价作业开始日期
∙B.估价对象实地查勘之日
∙C.价值时点
∙D.估价报告出具之日
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（
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