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房地产税务知识
房地产税务知识
卖方纳税=营业税及附加+土地增值税+印花税+企业所得税买房纳税=契税+印花税
一、获取土地阶段：
契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税
●契税：
DeedTax
（1）定义：
是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：
土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
（2）特点：
属于财产转移税；由财产承受人缴纳。
（3）征税对象：
（A）国有土地使用权的出让，由承受方交。
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
（B）土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（C）房屋买卖：
即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。
以下几种特殊情况，视同买卖房屋：
1．以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
2．以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3．买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
（D）房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
（E）房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
（F）承受国有土地使用权支付的土地出让金。
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（4）计算方法：
应纳税额=计税依据×税率（3%～5%，各地政府确定）
●印花税：
StampDuty
（1）定义：
以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。
（2）印花税税目、税率表
印花税的税目：
指印花税法明确规定的应当纳税的项目，它具体划定了印花税的征税范围。
一般地说，列入税目的就要征税，未列入税目的就不征税。
印花税共有13个税目。
印花税的税率设计，遵循税负从轻、共同负担的原则。
所以，税率比较低；凭证的当事人，即对凭证有直接权利与义务关系的单位和个人均应就其所持凭证依法纳税。
印花税的税率有2种形式，即比例税率和定额税率。
按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额=计税金额×适用税率；
按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额=凭证数量×单位税额。
“印花税”税目与税率
应税凭证类别
税目
范围
税率
纳税人
合同或具有合同性质的凭证
1.购销合同
包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同。
按购销金额0.3‰贴花
立合同人
2.加工承揽合同
包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同
按加工或承揽收入0.5‰贴花
3.建设工程勘察、设计合同
包括勘察、设计合同
按收取费用0.5‰贴花
4.建筑安装工程、承包合同
包括建筑、安装工程承包合同
按承包金额0.3‰贴花
5.财产租赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同
按租赁金额1‰贴花。
税额不足1元按1元贴花
6.货物运输合同
包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同
按运输费用0.5‰贴花
7.仓储保管合同
包括仓储、保管合同
按仓储保管费用1‰贴花
8.借款合同
银行及其他金融组织和借款人（包括融资租赁合同但不包括
按借款金额0.05‰贴花
9.财产保险合同
包括财产、责任、保证、信用等保险合同
按收取的保险费收入1‰贴花
10.技术合同
包括技术开发、转让、咨询、服务等合同
按所记载金额0.3‰贴花
书据
11.产权转移书据
包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权共5项产权转移书据、土地使用权出让\转让合同、商品房销售合同（包括股份制企业向社会公开发行的股票，因购买、继承、赠与所书立的产权转移书据）
按所记载金额0.5‰贴花
立据人
账簿
12.营业账簿
纳入会计核算的生产、经营用账簿
记载资金的账簿按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。
其他账簿按件贴花5元
立账簿人
证照
13.权利、许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花5元领受人
按件贴花5元领受人
此阶段房地产印花税：
土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按照产权转移书据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花；取得房产证及土地使用权证等权利许可证照按件贴花，每件5元。
（3）特点：
（A）兼有凭证税和行为税性质。
印花税是单位和个人书立、领受的应税凭证征收的一种税，具有凭证税性质。
另一方面，任何一种应税经济凭证反映的都是某种特定的经济行为，因此，对凭证征税，实质上是对经济行为的课税。
（B）征税范围广泛。
印花税的征税对象包括了经济活动和经济交往中的各种应税凭证，凡书立和领受这些凭证的单位和个人都要缴纳印花税，其征税范围是极其广泛的。
随着市场经济的发展和经济法制的逐步健全，依法书立经济凭证的现象将会愈来愈普通。
因此，印花税的征收面将更加广阔。
（C）税率低、负税轻。
印花税与其他税种相比较，税率要低得多，其税负较轻，具有广集资金、积少成多的财政效应。
（D）由纳税人自行完成纳税义务。
纳税人通过自行计算、购买并粘贴印花税票的方法完成纳税义务，并在印花税票和凭证的骑缝处自行盖戳注销或画销。
这也与其他税种的缴纳方法存在较大区别。
●耕地占用税：
FarmingLandOccupationTax
（1）定义：
对占用耕地建房或者从事其他非农建设为征收对象的税种，属于一次性税收。
（2）纳税人：
是占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人。
（3）作用：
为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地。
其作用主要表现在，利用经济手段限制乱占滥用耕地，促进农业生产的稳定发展；补偿占用耕地所造成的农业生产力的损失。
为大规模的农业综合开发提供必要的资金来源。
（4）特点：
1．兼具资源税与特定行为税的性质。
耕地占用税以占用农用耕地建房或从事其他非农用建设的行为为征税对象，以约束纳税人占用耕地的行为、促进土地资源的合理运用为课征目的，除具有资源占用税的属性外，还具有明显的特定行为税的特点。
2．采用地区差别税率。
耕地占用税采用地区差别税率，根据不同地区的具体情况，分别制定差别税额，以适应我国地域辽阔、各地区之间耕地质量差别较大、人均占有耕地面积相差悬殊的具体情况，具有因地制宜的特点。
3．在占用耕地环节一次性课征。
耕地占用税在纳税人获准占用耕地的环节征收，除对获准占用耕地后超过两年未使用者须加征耕地占用税外，此后不再征收耕地占用税。
因而，耕地占用税具有一次性征收的特点。
4．税收收入专用于耕地开发与改良。
耕地占用税收入按规定应用于建立发展农业专项基金，主要用于开展宜耕土地开发和改良现有耕地之用，因此，具有“取之于地、用之于地”的补偿性特点。
（5）税率：
采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度。
应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率。
定额税率见下表。
各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额
地区
每平方米平均税额（单位：
元）
上海
45
北京
40
天津
35
江苏、浙江、福建、广东
30
辽宁、湖北、湖南
25
河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川
22.5
广西、海南、贵州、云南、山西
20
山西、吉林、黑龙江
17.5
内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆
12.5
●城镇土地使用税：
UrbanLandUseTax
（1）定义：
以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
属于资源税。
（2）应纳税额计算：
应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额（定制税率、差别税额）
二、开发建设阶段：
城镇土地使用税、印花税、营业税及附加、企业所得税
●城镇土地使用税：
如上
●印花税：
税率表
税目
范围
税率
购销合同
包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易贸等合同
万分之三
加工承揽合同
包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同
万分之五
建设工程勘察设计合同
包括勘察、设计合同
万分之五
建设安装工程承包合同
包括建筑、安装工程承包合同
承包金额万分之三
财产租赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等
租赁金额的千分之一。
不足1元按1元帖
货物运输合同
包括民用航空、铁路、海河、公路运输合同
运输费的万分之五
仓储保管合同
包括仓储、保管合同
保管费的千分之一
借款合同
银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同
借款金额的万分之零点五
财产保险合同
包括财产、责任、保证、信用等保险合同
投标金额的千分之一
●营业税及附加：
（1）定义：
本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。
房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。
（2）营业税（BusinessTax）：
是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
营业税属于流转税制中的一个主要税种。
营业税应纳税额=营业额×税率（建筑3%；转让无形资产5%；销售不动产5%）
（3）消费税（ConsumerTax）：
是以消费品（消费行为）的流转额作为课税对象的各种税收的统称。
是政府向消费品征收的税项，可从批发商或零售商征收。
销售税是典型的间接税。
作用：
消费税是在对货物普遍征收增值税的基础上，选择少数消费品再征收的一个税种，主要是为了调节产品结构，引导消费方向，保证国家财政收入。
（4）城市维护建设费（UrbanMaintenanceAndConstructionTax）：
简称：
城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
应纳税额=（增值税消费税营业税）*适用税率（税率按纳税人所在地分别规定为：
市区7%，县城和镇5%，乡村1%。
大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5%。
）
（5）资源费（ResourcesTax）：
开发利用国有资源的单位和个人为纳税人，以重要资源品为课税对象，旨在消除资源条件优劣对纳税人经营所得利益影响的税类，包括矿产资源税和城镇土地使用税等。
（6）教育附加：
是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。
其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。
应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）×3%
●企业所得税：
（1）定义：
对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
（2）征税对象：
是纳税人取得的所得。
包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。
（3）企业应纳所得税额=当期应纳税所得额（=收入总额—准予扣除项目金额）*适用税率
三、转让销售阶段：
营业税及附加税费、印花税、土地增值税、企业所得税
●营业税及附加税费：
如上
●印花税：
如上
●土地增值税：
LandAppreciationTax
（1）土地增值税：
是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土增的计算在企业所得税之前，且土增仅针对出售物业所实现的利润税。
（2）纳税人：
为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
（3）课税对象：
是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的土地增值额。
（4）土地价格增值额：
是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
（5）特点：
1.以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
2.征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。
换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
3.实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
4.实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
（6）作用：
有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金.
（7）征税范围：
1.一般规定
（A）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
（B）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物极其他附着物产权的行为征税.
（C）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
2.特殊规定
（A）以房地产进行投资联营。
以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。
其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
（B）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。
（c）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。
但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。
（8）判断标准：
转让的土地使用权是否为国家所有；土地使用权及地上建筑物的产权是否发生转让；是否取得收入。
（9）征收方式：
预征+清算
预征：
各地实行差别化土地增值税预征率；如北京为2%-5%预征率。
清算：
待项目全部竣工，办理清算后再结算。
多退少补。
土地增值税幅度预征率表：
预计增值率
预征率
预计增值率≤50%
2%
50%<预计增值率≤100%
3%
100%<预计增值率≤200%
4%
200%<预计增值率
5%
预计增值率匡算公式：
〔（预售价格×预售面积-项目成本）〕÷项目成本×100%
项目成本 = （土地成本+建安成本）×（1+间接费用率）
间接费用率暂为30%
房地产开发企业符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
◆房地产权开发项目全部竣工、完成销售；
◆整体转让为竣工决算房地产开发项目；
◆直接转让土地使用权。
房地产开发企业符合以下条件之一的，主管税务机关可要求其进行土地增值税清算：
◆已竣工验收的房地产开发项目，以转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；
◆取得销售（预售）许可证满三年认为销售完毕；
◆纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（10）计算方法-四级超额累进税率：
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额
税率
速算扣除系数
未超过扣除金额20%的
免征土地增值税
未超过扣除项目金额50%部分
30%
0
超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
●企业所得税：
（1）计算方式：
企业所得税=（收入-成本费用-营业税金-土地增值税）*企业所得税税率（25%）
（2）企业所得税计算复杂，采取先预交后清算的方式：
预缴针对每月/季度的利润缴纳，清算（汇算清缴）在次年6月底前完成。
（3）亏损年度不必缴纳，且前期亏损可以抵扣后期利润。
四、经营持有阶段：
营业税及附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税
●营业税及附加：
租金收入的5%+城市维护建设税+教育附加
●印花税：
财产租赁合同按金额的千分之一贴花
●房产税：
未出租时，从价计征。
房产税=（房产原值一次减除10%-30%后的余值）*税率1.2%
出租时，从租计征。
房产税=租金收入*税率12%
（1）定义：
以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
（2）特点：
房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
（3）纳税义务人：
1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2．产权出典的，由承典人纳税。
3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5．无租使用其他房产的问题。
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
（4）计算：
1.从价计征的计算：
按房产的原值减除一定比例后的余值计征。
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
2.从租计征的计算：
按房产的租金收入计征。
应纳税额=租金收入×12%。
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：
将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
其余均从次月起缴纳。
个人出租住房的租金收入计征，其公式为：
应纳税额=房产租金收入×4%
●城镇土地使用税：
参考获取土地阶段。
●企业所得税：
如上
五、利润分配阶段：
非居民企业股息红利企业所得税
●非居民企业股息红利企业所得税：
外商投资企业将税后利润分配给外国投资者的，应依法扣缴股息红利企业所得税（10%）。
具体税率参看我国政府同外国政府订立的关于对所得避免双重征税以及内地与香港\澳门签订的税收安排
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