经营性物业抵押贷款授信调研资料报告材料模版.docx

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经营性物业抵押贷款授信调研资料报告材料模版

银行经营性物业抵押贷款

授信调查报告

客户名称：

申报单位：

申报日期：

联系人：

联系方式：

经营性物业抵押贷款调查表

贷款要素

授信额度

　1.5亿流贷+5亿经营性物业贷款+8000万元低风险

授信期限

流贷期限一年；经营性物业贷款十年；低风险一年

担保方式

抵押

利率

基准利率上浮10%

年度还款计划：

先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5亿元经营性物业贷款。

经营性物业贷款逐年偿还本息，具体还款计划见后续‘还款计划’一项。

关联授信：

我行于2010年批复2亿元的综合授信，批复号为ZHPF20100485，后由于股东资金与财政资金的注入，提前还款将授信业务结清；2013年我行使用银证信产品，为其发行2亿元理财产品，该笔产品将于2014年结清。

开发商与股东简况

新湖滨商业开展,暨“湖滨银泰购物中心〞，是市西湖综合保护工程的重要组成局部，是市政府重点支持的“十大工程〞之一。

该公司成立于2005年11月16日，由上城区投资控股与银泰北山企业管理共同出资组建，持股比例为各50%。

市上城区投资控股集团：

上城区投资控股集团成立于2008年8月。

根据市上城区人民政府〔上政函〔2008〕95号文件批复。

该公司由三块组成：

〔1〕原上城区资产经营的整体资产〔2〕上城区各行政事业单位、街道的经营性资产〔房产、对外投资〕〔3〕上城区各行政事业单位、街道下属的国有与国有投资企业的资产〔股权〕。

上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。

公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。

法定代表人卢伟。

公司主要经营：

以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务；银泰北山企业管理：

银泰北山企业管理是北山控股旗下子公司，主要对国银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国的银泰百货。

旗下包括中环银泰商业、浙联管理、曲江银泰国际购物中心等。

同时，北山控股100%控股银泰百货。

新湖滨商业开展的全部管理团队、财务团队均出自银泰百货。

项目经营

项目位置

市上城区路258号

产权面积

38229.57　

层数：

实际可租面积

　34100

产权用途

　商业

土地期限：

20年

近两年出租率：

95%　

经营业态：

百货商场

经营模式：

1、自租或委托关联公司经营，整租〔商业品牌〕/散租〔主力店品牌〕；

上年度运营总收入：

其中租金收入

财务分析

抵押物年均运营收入

扣除运营支出后年均可还款现金流

年均本息和

还款覆盖比〔年均可还款现金流/年均本息和〕

每平米月租金区间

相邻或同城可比项目月租金区间

每平米月均租金

补充还款来源

还款计划：

抵押担保

抵押物情况

抵押面积：

抵押楼层：

是否含底商：

资产保全价格：

保全价格与周边项目市价比照：

资产评估价值：

评估单价：

抵押率：

周边同类项目售价或二手房价

评估单价与周边项目市价比照：

置换贷款操作风险

置换还款和抵押操作程序

　〔注：

我行第一顺位抵押能否自动生效〕

其他担保条件

财产保险：

〔注：

出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算〕。

银行经营性物业抵押贷款授信调查报告

〔注：

本项模板系授信调查报告根本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项目与当地市场情况增加相关容，确保充分了解项目各项信息〕

一、授信申请情况

此次贷款申请分为两局部。

其一为1.5亿元流动资金贷款，期限一年，由股东上城区投资控股与银泰北山企业管理提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款。

并8000万元低风险额度，用于企业日常经营周转。

流贷额度不可循环使用，在企业偿还流贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。

其二为5亿元经营性物业贷款，贷款模式采用银团贷款。

牵头行为中国工商银行朝晖支行，我行为参加行。

贷款期限十年，为保证加抵押。

抵押物为经营主体新湖滨商业开展所有的湖滨银泰购物中心四层〔地上四层，地下三层〕商业物业。

以下为经营性物业贷款〔银团〕的简单介绍：

借款人：

新湖滨商业开展。

该公司成立于2005年11月16日，由上城区投资控股与银泰北山企业管理共同出资组建，持股比例为各50%。

公司治理规，股东实力雄厚。

银团总金额：

人民币15亿元；〔我行额度5亿元〕

银团贷款利率：

五年期基准利率上浮10%〔当前即为7.205%〕

银团安排费：

不低于每年贷款金额的0.5%

贷款期限：

10年

贷款项目：

湖滨银泰购物中心的10年期经营性物业贷款。

贷款用途：

用于置换股东借款，置换前期银行贷款与融资，并局部用于支付前期工程款等。

还款安排：

分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。

具体还款计划详见第五项‘借款还本付息表’。

提款时间：

拟于2013年12月底首次提款。

我行首次放款金额3亿元，在企业2014年11月偿还我行银证信产品借款后，再行放款2亿元。

还款来源：

企业未来销售收入与利润。

担保：

企业将项目所处湖滨二期的A、B区房产与C区扣除拆迁安置局部的房产作为抵押。

银团结构安排：

牵头行：

中国工商银行朝晖支行。

该行意向贷款金额10亿元。

参加行：

银行支行。

我行拟参与授信额度5亿元。

利率执行五年期基准上浮10%，并收取不低于每年贷款金额的0.5%作为银团安排费。

二、申请人情况

〔一〕申请人根本情况

1.企业概况

企业名称：

新湖滨商业开展

注册时间：

2005年11月16日

经营期限：

20年

法定地址：

上城区白傅路6号

企业类型：

某某公司

法定代表人：

国军

注册资金：

8000万元人民币。

贷款卡号：

23354

主要经营：

湖滨地区商贸旅游特设街的管理、开发、服务；企业管理咨询；批发零售、日用百货、工艺美术品；货物进出口等。

政府融资平台监管：

新湖滨商业开展因股东之一是上城区投资控股，导致当初被划入政府融资平台，实际该公司所经营完全按市场化商业模式运作，不存在财政兜底的情况，实质非政府融资平台。

新湖滨已于2011年1季度调出银监会政府融资平台监管名录，现为监测类。

2.历史沿革

公司股权经过四次变更：

〔1〕2005年由三家单位出资成立该公司，其中市上城区资产经营出资2800万元，占总股份的35%，林庐房地产开发出资2640万元，占总股份的33%，长源旅游开展出资2560万元，占总股份的32%。

〔2〕2006年9月林庐房地产开发将持有的股权2640万元转让给南都集团控股。

长源旅游开展将持有的股权2560万元转让给五环实业。

〔3〕2007年1月南都集团控股将持有的股权2640万元与五环实业持有的股权2560万元全部转让给上城区资产经营。

2008年9月市上城区国有资产管理委员会办公室《关于同意国有资产无偿划转的函》，将上城区资产经营所持有的公司股权全部无偿转入上城区投资控股集团。

〔4〕根据上城区投资控股集团和银泰北山企业管理所签订的股权转让协议的要求，变更后上城区投资控股集团和银泰北山企业管理各占公司股份50%，法定代表人为：

国军。

设董事会与五名成员〔银泰方三名、上投方两名〕。

3.公司股东情况

新湖滨商业开展由上城区投资控股与银泰北山企业管理共同出资组建，持股比例为各50%。

1〕市上城区投资控股集团：

上城区投资控股集团成立于2008年8月。

根据市上城区人民政府〔上政函〔2008〕95号文件批复。

该公司由三块组成：

上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。

公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。

法定代表人卢伟。

公司主要经营：

以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务。

2）银泰北山企业管理：

银泰北山企业管理是北山控股旗下子公司，主要对国银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国的银泰百货。

旗下包括中环银泰商业、浙联管理、曲江银泰国际购物中心等。

同时，北山控股100%控股银泰百货。

新湖滨商业开展的全部管理团队、财务团队均出自银泰百货。

以上北山系、银泰系，统称为‘银泰方’。

银泰百货是以青年人和新型家庭为主要客群，以“传递新的生活美学〞为经营理念，商品定位时尚、中高挡。

公司力求走在潮流的尖端，与时展示流行时尚，树立年轻富有活力、时尚更具品位的百货店形象。

先后获得“省纳税百强企业〞，“社会治安综合治理先进单位〞，“市消费者信得过单位〞，“市百强企业〞，“省消费者信得过单位〞，“市物价信得过单位〞，“下城区重点骨干企业〞“企业银行资信AAA级〞等荣誉称号，树立了良好的社会形象，具有较高的知名度与美誉度。

4.公司法定代表人简介

法人代表、实际控制人国军，男，生于1962年8月，学历硕士。

曾在水产学院科研处，建设银行分行计划处工作，任建设银行分行办公室副主任，建设银行建设开发总公司总经理，1997年至今任中国银泰投资董事长兼总裁。

5.企业现状与行业地位

此次授信主体“湖滨银泰购物中心〞于西湖边湖滨商圈核心地段，是目前城区最好最具稀缺的商业项目。

项目同比市场租金高，地块商业价值高，评估价值约30亿元。

项目周边商场林立。

其中，湖滨一期国际名品街，定位奢侈品、国际名牌旗舰店等，装潢高档，且其紧邻西子湖畔，景色宜人，开业以来已形成稳定的客流量。

而“湖滨银泰购物中心〞项目开发定位中高端，以潮流服饰、精品百货为主，目标客户群涵盖大局部都市白领、中产阶层，是受众面最为广泛的一个消费群体。

“湖滨银泰购物中心〞，整体风格追求潮流，清新典雅，且与购物、餐饮、娱乐于一身，开业短短几个月，已吸引了大量客流。

隔街相望的解百新元华店，装修改建后，突出中档消费，但是受到“湖滨银泰〞与“西湖银泰〞的双面夹击，客流量与销售额并不突出。

而紧靠购物中心的龙翔服饰城区块，是老牌的服装、饰品销售集散地，定位在经济、大众的服饰消费，每日客流量巨大，会聚了大量人气。

从湖滨区块整体来看，湖滨地区已成为不可多得的消费、休闲综合区。

“湖滨银泰购物中心〞定位恰到好处，既凸显其品牌商场的专业管理，品牌销售的中高端定位，又可以切合实际的躲避湖滨名品街高端大牌奢侈品的影响，同时借助龙翔服饰城的客流优势，增加自己的潜在客户积累。

授信企业管理方，银泰百货，持续积极探索和实践百货业连锁开展，多年居百货业第一，2006年已完成在省四大区域中心城市〔、、、〕的布点。

银泰百货将凭借品牌优势与成熟的异地连锁经验和实力，包括现代企业灵活的机制、雄厚的资金、充足的人才储藏以与合理、有效的管理模式和先进的电脑管理系统和优秀的企业文化在省开展11家门店，成为拥有绝对区域优势与管理运营经验的百货连锁企业。

〔二〕集团〔实际控制人〕经营和财务简况

1、控股股东〔或实际控制人控制的集团〕的主营板块业务开展情况，各板块在当地或行业排名情况，列示前三个年度和本年主营收入各板块构成。

如有房地产开发业务，说明所有已完工项目、在建和储藏项目情况，持有运营面积、房企销售排名等，判断集团整体资金链是否紧、扩是否过快等。

2、集团财务状况，主要财务指标列表，对重点科目〔包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等〕进展说明，刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资简况，分析各项指标和科目的异常或重大变动原因，对审计报告提示的重点事项进展说明分析，对集团整体的财务状况、经营情况、资金链、负债率等做根本分析和评价。

〔三〕申请人经营情况

1.运营模式

新湖滨商业开展，暨“湖滨银泰购物中心〞，主营业务围涵盖商铺出租、百货零售与物业管理。

商铺出租模式，即新湖滨商业开展公司与租户签订租赁协议，企业以租金形式获取利润，同时每年收取物业管理费；联营合营局部，即百货零售局部，为“银泰百货〞与各大品牌联合经营的商场、专卖店等。

结算统一计算在“湖滨银泰〞的销售系统，由银泰百货统一收款，再由银泰百货，以销售费用的形式，划转70%左右的销售额给合作商家，银泰留取25%-30%作为自身盈利。

物业管理收入主要包括停车费，与物业管理费等。

〔注：

商场分为A/B/C三个区，总建筑面积3.98万平方米，实际可经营面积3.41万平方米，其中：

A/B区实际商铺出租面积：

1.52万平方米，联营合营面积：

1.31万平方米，C区联营合营面积0.58万平方米。

〕

其中，百货局部，主要经营中高端服装、日用品、化妆品等。

主营品牌包括MCM、GAP、ARMANIJEANS、CalvinKlein、欧舒丹、施丹兰、Longines浪琴、EQ：

IQ、MassConcrete、PIERREBALMAIN等。

出租的商铺，以世界著名品牌、奢侈品、国知名餐饮连锁企业、知名IT产品经销商为主，包括丰和日丽、弄堂里、西堤牛排、第二乐章、必胜客、太兴等。

2.试营业期间销售情况

湖滨银泰购物中心已于2013年6月起试运营。

目前经营情况良好，顾客流量与现金流量每月都有大幅度攀升。

截止2013年6月，进场商户数量约500余个，另有局部精品旗舰店正在装修中，预计于2014年春节期间开始正式营业。

2013年10月损益表〔单位：

人民币元〕

编制单位:

新湖滨商业开展

10月

单位:

元

项目

本期数

本年累计数

一、营业收入

减：

营业本钱

营业税金

销售费用

管理费用

财务费用〔收益以“-〞号填列〕

资产减值损失

加：

公允价值变动收益〔净损失以“-〞号填列〕

投资收益〔净损失以“-〞号填列〕

其中:

对联营企业和合营企业的投资收益

二、营业利润〔亏损以“-〞号填列〕

加：

营业外收入

减：

营业外支出

　　　其中：

非流动资产处置损失

三、利润总额〔亏损总额以“-〞号填列〕

减：

所得税费用

四、净利润〔净亏损以“-〞号填列〕

从2013年10月损益表中，我们可以发现，虽然商场仅开门营业不到四个月，累计营业收入已有1.18亿元，其中营业本钱为5535万元，管理费用2819万元，销售费用555万元，毛利润2553万元。

加上物业管理所得30万元，扣除其他开支，累计净利润已达2583万元。

营业收入中，有7380万为合营局部的销售收入，4420万元为租金收入。

而十月份当期销售收入已达2795.4万元〔含合营销售收入2100万，租金收入与695.4万〕，当期净利润644万元。

据统计，仅2013年十一黄金周，累计客流量达到13万人次。

在考虑到后续的双11购物节，银泰百货15周年店庆，12月份圣诞节，年底迎新年等促销机会，保守估算，2013年度当年销售收入可达到1.78亿元以上。

3.近年建设情况

由于购物中心前几年一直为持续建设状态，并未投入经营。

财务数据上较成熟的商业地产有很大出入。

具体财务数据如下：

〔一〕资产负债分析

资产类科目：

借款人资产构成情况〔单位：

万元〕

项目

2013年10月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

金额

比重

金额

比重

金额

比重

流动资产合计

19.26%

29.06%

21.21%

其中:

货币资金

2.72%

0.68%

0.23%

应收账款

0.00%

应收票据

0.00%

预付款项

16.22%

18.34%

20.94%

其他应收款

0.31%

0.04%

存货

0.01%

0.00%

非流动资产合计

80.74%

80.94%

78.79%

固定资产

0.24%

0.01%

在建工程

80.33%

80.72%

78.61%

无形资产

0.01%

0.00%

资产总计

100.00%

公司2011、2012年末与2013年10月末总资产分别为179,183.88万元、203，880.79万元与233682.27万元。

其中2010年末较2009年末增加13,791.82万元，增长9.46%。

2011年末较2010年末增加19,557.22万元，增长12.26%。

2012年末总资产203,880.79万元，增幅13.78%。

2013年截至十月底，增幅14.6%。

公司2011、2012年末与2013年10月末的流动资产总额分别为38,002.32万元、38，856.11与45006.07万元。

流动资产逐年上涨，由于企业已于今年6月份启营业，货币资金增加了约5000万元。

流动资产较为稳定且有明显增多迹象。

公司2013年10月末较上年度年终流动资金共增加了6150万元，主要为货币资金的增长。

预付款项方面，公司2011、2012年末与2013年10月底分别为37,522.78万元、37，385.94万元与37901.64万元。

整体变化不大。

主要为非经营往来款，剩余局部为待摊费用。

主要包括：

湖滨指挥部3.61亿元，该资金是项目建设初期新湖滨支付给指挥部的拆迁安置款，因为拆迁安置是由湖滨指挥部来操作的。

该款项将在项目完成并取得房产证并开具发票后，和长期应付款抵冲。

总资产中占较大比重的局部为非流动资产，其中主要局部为在建工程。

负债类科目：

借款人负债结构〔单位：

万元〕

项目

2013年10月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

金额

比重

金额

比重

金额

比重

流动负债合计

7.49%

15.73%

19.22%

其中:

短期借款

0.00%

5.62%

应付票据

0.00%

应付账款

1.02%

0.00%

预收账款

0.00%

其他应付款

5.82%

1.61%

1.84%

一年到期长期负债

0.00%

11.59%

非流动负债合计

92.51%

166,675

84.27%

80.78%

其中：

长期借款

46.10%

82,250

41.58%

29.56%

长期应付款

46.41%

84,425

42.68%

51.22%

负债合计

100.00%

100%

负债方面，总负债呈逐年上升趋势，2011年末、2012年末与2013年10月底的负债总额为172，521.56万元、197793.60万元与225011.74万元。

其中流动负债主要由短期借款，应付账款与其他应收款组成。

截止2012年底，该公司已经结清短期借款与应付账款。

其中，比例较高的一年到期的长期负债，为企业在一年需要偿还的从长期负债中调整而来的银行贷款本金，并非新增的负债。

根据企业最新的财务数据，该笔负债目前已结清。

财务数据中，2013年10月底的其他应付款一项，较2012年底增加了近1亿元，权重比例从上年度的1.61%上升至5.82%。

主要是其与关联企业，特别是股的资金往来，其中主要包括上城投方面的1908万元，银泰北山企业管理公司2211万元，银泰百货2748万元，银泰投资管理公司112万元，慧丰担保3662万元等。

长期应付款主要是建设需要向股东的借款。

另外，在项目开发阶段时，开发资金来源共有二个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款。

该项目自有资金到位有3.8亿元，其中实收资本金8000万元，股东投入建设资金3亿元，该资金包含在报表中长期应付款6.3亿元中。

公司没有把上城区投资控股集团的3亿元作为资本金投入而是作为建设资金投入，主要是当初就有计划引入上投股东，如果把资本金做大，可能对引入股东合作不利。

由于该公司以建筑工程为主，非流动负债较多，主要有长期借款借与长期应付款。

2011年、2012年末与2013年10月底的非流动负债分别为13.93亿元、16.67亿元与20.82亿元。

占总负债比重依次为80.78%、84.27%与92.51%。

长期借款中，2013年10月底较2012年底增加了约2亿元，此笔资金，主要是由于我行在2013年上半年为其发行了18个月的2亿元银证信理财产品。

长期应付款在2013年10月底较上一年底增加了约2亿元，主要是股东借款。

增加局部主要是上城区投资控股集团与银泰百货各追加的1亿元股东借款。

三、项目情况

〔一〕项目地理位置

调查了解项目地理位置，交通配套与所属商圈情况〔附比例尺适中的地图〕。

〔二〕当地市场情况

多年来的百货业，以四大集团为主。

包括大厦、银泰百货、百货大楼与解百。

2007年起随着银泰百货的强势加速扩加之接收百货大楼，百货业转入了三国之三分天下的格局。

2012年全国百货单店销售排名前20位中，的“四大商场〞〔大厦、银泰、百大、解百〕全部上榜。

商场经营业绩突出，大量消费者的购物热情集中在4大商场上。

据统计，的人均收入和人均GDP总体上仅次于、，指标水平大大高于其他城市，现有大型百货商场数量远少于人口数量相似的、、、、甚至、等城市。

目前城区代表性的大型商场是大厦、银泰武林店、解百、银泰西湖店和百货大楼5大商场，个性化中小型商场有利星广场、国大GDAPLAZA、衣之家等；主城区外的中小型商场百货商场包括银泰百货临平利群店、解百萧山商厦、萧山汇德隆百货、景文百货桐庐店、富阳百大、中都百货临平店等。

银泰百货曾经对拥有786万常住人口的与拥有830万常住人口的做过比拟，两者的百货经营规模都为80亿元：

前者的人均GDP为52638元，比后者的21017元高出1.5倍。

2008年1月，银泰百货与百大签署20年托管经营协议，百大与银泰武林店毗邻。

根据早些年数据，银泰〔武林店〕和百大的销售额就有40亿。

银泰总店为未来订下年销售额10亿美元的目标〔国乐天百货首尔总店就是三幢建筑，年销售额100亿人民币〕。

银泰于2008年开设了单体最大店--西湖店，建筑面积约10万平方米；2009年庆春广场银泰百货庆春店开业。

同年，银泰启动祥符镇阮家桥20万平方米的银泰新天地建设，此项目已于近年10月份开始营业。

加上临平的银泰利群店，银泰在的网点已达8家〔其中百货店6家〕。

银泰有个密布计划，计划在近期总共要布14个点。

据分析萧山和钱江新城以与地铁交通枢纽中心都可能成为银泰选址的下一站，此外传闻银泰百货正研究开设滨江区新店的可行性〔银泰母公司此前已经在滨江区收购了海威房产的地产项目〕。

　　大厦如此就地扩展计划与母公司商贸旅游集团通过新建物业和收购、租赁周边物业等途径,使大厦综合体开展成为总营业面积达60万平方米的超级巨无霸，其中3.5万平方米C馆华浙广场于2009年投入营业，坤和广场和省展览馆也采用租凭的方式，成为大厦的一局部。

另外还有地铁武林总站地下6万平方米的地下商城将全部由大厦经营管理，目前计划在地铁商铺架设中档品

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