格式白云区大金钟路地块调研报告.docx
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格式白云区大金钟路地块调研报告
白云区大金钟路地块调研报告
广州分公司营销部
2010-05-10
报告摘要
大金钟路地块位于白云区白云新城板块，为住宅用地，属于“三旧”改建项目，占地面积38228平方米。
项目所在的白云新城板块近年基本无土地出让，具有较大的房产消费潜力，项目周边生活氛围浓厚，配套完善，距离地铁2号线延长线白云新城站仅2公里（亚运会前开通），东侧与白云山风景区仅一路之隔，是不可多得的城区景观资源型项目。
白云区近年来房地产成交活跃，成交均价及成交量呈逐年上涨趋势，09年总成交面积超过130万平米，排名位列全市第三，略高于天河区，10年近三个月月均成交在500套左右，成交均价在12000——15000元/平米区间浮动，成交价格相对稳定。
项目周边存在大量服装、皮具、餐饮等专业市场，及大量的房改房住户，且项目距离越秀、天河区较近，这将为项目带来大量的稳定客群。
结合地块交通、景观等优势项目打造成生态宜居的城区豪宅。
项目是目前广州市场上不可多得城区景观资源项目，后期销售难度较小，建议可重点考虑该项目。
综上所述，及根据目前区域房价测算预计该项目毛坯售价为14000元/㎡。
第一部分：
大金钟路地块现状分析
一、地理位置
地块位于白云区大金钟路和白云大道南交界处，属于白云区白云新城板块，东侧紧邻白云大道南（白云大道双向共6车道，车流量较大）。
二、用地指标
地块属于三旧改建项目，以下技术指标为合作方自行规划，目前尚未报建，所有技术指标均可根据具体需求进行调整。
占地面积
容积率
建筑总面积
住宅面积
商业面积
用地性质
38228
4.04
186525
137190
15722
商住
三、地块现状
地块呈南北长方形形状，现状为废弃的航空油储站，目前仍有6个巨大的砖制储油罐尚未拆除，储油罐周边及内部为大量茂密绿植围绕，生长旺盛。
北
项目地块
地块位置分析：
Ø地块东面紧邻白云大道，存在一定的噪音干扰，另在地块东南角有一小型加油站，可能会对少数单位的销售带来一定制约，但地块东南向越过白云大道既是白云山脉，景观优势十分明显，是项目后期销售的重要卖点之一。
Ø地块北面为广州果树研究所，场内保存大量绿植，环境优越，目前该研究所尚未有搬迁及拆除的可能性。
Ø地块南面及西面为房改房及少数酒楼围绕，规划较为混乱，但生活配套完善。
地块小结：
1、地块呈南北走向，地形平坦、方正，有利于设计平面布局；
2、东向与白云山入口仅一路相隔，步行距离一公里内，可尽览白云山景，西侧及北侧环境也相对优越，属于闹中取静；东侧临白云大道，有一定噪音干扰；
3、根据地块内部的绿植生长情况可以排除储油罐对土壤污染的可能性；
四、周边配套
大金钟路地块临近三元里大道及老机场路，该区域经过长期发展，常住人口较多，周边生活配套较为完善，地块距离广州体育馆和白云山旅游区北入口距离均在两公里以内。
配套
明细
教育
景泰小学、百事佳小学、远景幼儿园、蓝天幼儿园、竹园幼儿园
生活
海利来酒家、听云轩酒家、民航大酒店、唐家美食城、食客韩国料理等
商业
兴发广场、康达家电百货、实惠价自选商场、怡发广场
医疗
广州市白云区景泰医院、广州医学院第二附属医院门诊部
娱乐
白云山旅游区、广州体育馆
五、交通情况
1、周边公交路线繁多，基本覆盖至广州各区路线：
旅游3线B18（原891路）36路38路夜52路127短线127路223路245路265路花都客运站-东圃客运站（原615）841路
2、地铁2号线延长线白云新城站，距离项目地块约2公里，预计在亚运前开通运行，届时将极大的拉动白云新城及项目地块价值。
第二部分：
房地产市场分析
一、区域土地供应情况
2009年——2010年期间，白云区通过招挂拍出让土地两块，全部集中在白云区金沙洲地区，地块所在白云新城片区无土地成交。
地块
用地面积
建筑面积
成交公司
成交总额
楼面价
成交时间
白云区金沙洲B3709B04地块
17207
≤30973
万科
1.4亿
4520元
2009年7月
白云区金沙洲B3702A09地块
54854
≤153591
保利
8.5亿
5534元
2009年7月
二、区域市场情况
1、大盘热销带旺区域楼市，供不应求凸显
07年白云区楼市供过于求，全年供需缺口达27.03万平方米，08年供应量轻微反超成交量，主要是金沙洲板块逐渐成熟并被市场所接受，成交有所增长。
2009年，白云区新增预售商品住宅面积94.82万平方米，总成交面积138.87万平方米，供需缺口达44.05万平方米。
同一时期，广州十区商品住宅总成交面积978.57万平方米，白云区占其中的14.19%，总成交面积排名位列全市第三，略高于天河区。
图：
2005年-2009白云区商品住宅年度供求与价格表现
2、推货节奏明晰，成交量稳步上升
综观白云区2009年1至12月市场表现，为迎接十一黄金周，9月供应“井喷”，商品住宅预售面积达25.57万平方米，3、4月份各有13.17和17.2万平方米的放量，其余月份表现平平。
在成交方面，1至8月成交量稳步上升，8月更现成交“井喷”。
但9月后，市况逆转，本应“金九十银”的9、10月，成交出现大幅萎缩。
9月成交量环比下降29.64%，10月环比下降更达至70.32%，虽11月份成交量环比增幅超129%，但总量仍略低于月度平均值。
图：
2009年1月-2010年1月白云区商品住宅月度供求与价格表现
3、价格稳中带升，09年下半年涨幅较大
2009年，白云区年度表现较好的楼盘有东风西板块的富力桃园、金沙洲板块的中海金沙苑、金域蓝湾、机场路板块富力城、白云大道板块的岭南新世界。
与07、08年同期相比，09年，白云区楼价呈现更为平稳的上升趋势。
09年上半年，白云区新建商品住宅成交均价在7900元/平方米左右徘徊，平均月度增幅仅0.43%，发展态势稳健。
7月，楼价在小幅回调后开始进入上升通道，下半年平均月度增幅为4.56%，至11月份，每平方米成交均价已升至10075元，自08年5月后重上万元大关，究其原因是岭南新世界等大盘在推出新组团时价格有所上调，而新盘恒大绿洲实际成交均价更一度从9月开盘的9400元攀升至13000元。
图：
2007年1月-2010年1月白云区商品住宅月度价格走势
进入至2010年，截止到4月底白云区累计成交套数1508套，成交面积163762平米，成交均价13359元/平米。
从近三个月的成交情况看，白云区月均成交在500套左右，成交均价在12000——15000元/平米区间浮动。
区域市场小结：
1、近年白云区供应量基本保持稳定，年供应量保持在98万平米左右，但成交面积呈逐年上涨趋势，09年总成交面积排名位列全市第三，略高于天河区，区域成交均价攀升至10800元/㎡,这归功于金沙洲板块逐渐成熟并被市场所接受。
2、地块所处的白云新城板块近年鲜有出让土地，仅有距离地块较近的白云大道板块有少量的大型楼盘持续销售，以满足部分对板块有需求的客户,目前白云大道板块的成交均价约在13000-14000元/㎡。
3、随着白云新城规划的进一步落实，以及亚运前2号线延长线的通车，势必会进一步的拉动板块的价值。
项目周边竞争项目一览表
分析指标
白云尚城
万科云山
岭南新世界
开发商
广州创域房地产开发有限公司
广州市万科房地产有限公司
广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司
项目位置
白云大道黄石北路
白云白云大道北
白云白云大道北
占地面积
61338平方米
130000平方米
1200000平方米
容积率
2.8
1.5
1.57
产品类型
高层洋房
高层洋房
小高层洋房
主力户型
80-160两至四房
120平米三房单位
84-98两至三房单位
周边配套
中小学:
江夏小学（市一级）、外语外贸附属中小学、信孚黄石中小学
幼儿园:
黄石第一幼儿园
综合商场:
好又多、家乐福
银行:
中国银行、工商银行、农业银行
医院:
康正医院、白云区第一人民医院
小区：
居委会、小学、幼儿园、肉菜市场、泳池、会所
学校：
小区内幼儿园及小学
商场：
华润超市、天之城、好又多
医院：
广州红康医院、白云心理医院、东仁医院
生活配套：
占地2万平方米的会所，另加两个独立小会所。
教育：
可以满足0-18岁的整个教育体系，从华师幼儿园，到80中附小，再到华师附中均在小区内
商业：
小区配备家政服务、银行、超市、商业街、发廊、食肆、书店、便利店等
医疗：
157医院、东平医院、康正医院
项目亮点
地铁上盖，东南亚风情园林
区内有山林公园，高层公寓景观好
社区配套完善，绿化面积大，交通便捷
目标客户
周边专业市场及房改房换房客户
白云大道周边企业主及部分改善性客户
超大型小区，吸引广州范围内所有意向客户
销售均价
1.6-1.8万/㎡（带2200元装修）
均价1.2万（带2000元装修）
均价1.3万（带1800元装修）
销售情况
收官四期大宅门已于4月24日开盘，推售288套单位，目前剩余7套未售
4月8号最后一期开盘，目前剩余约27套单位未售
五一推出全新“映翠园”二期，约108套，目前剩余约20套
市场小结：
1、项目所在的白云新城版块内基本没有在售新盘，距离较近的在售项目集中在白云大道板块，多为低密度景观资源丰富，持续销售的大型楼盘，目前较为畅销的是97-120平米的三房单位，附送面积较多；
2、购买的客户群基本以本地换房客户、专业市场企业主、原机场工作人员及部分天河、越秀区的客户为主；
3、目前各在售项目均能保持较好的销售速度，月均销售速度在60套左右，区域成交均价在13000-17000元/㎡（带装修）；
白云新城板块内多数为小开发商承建的小规模项目，销售周期短，基本无对外宣传动作，依靠周边客户即可迅速销售。
白云大道板块的大型楼盘，在经过多年的销售后，项目已十分成熟，也极少对外输出广告，依靠区域客户及成交客户介绍而实现滚动销售。
第三部分：
目标地块定位
一、目标客户定位
大金钟路地块位于白云区白云新城板块，紧邻越秀区，拥有便利的交通、成熟的配套以及白云山脉景观资源，根据项目位置分析及周边在售楼盘销售情况，该项目未来目标客户可大致分为以下几类：
1、区域客户存在刚性购买需求。
地块周边存在大量的城中村，楼龄普片较长，这将为本项目带来大量的区域忠实客户，这部分客户存在大量的换房、改善居住环境及首次置业需求。
2、专业市场拥有购买能力。
距离项目较近的三元里大道及机场路上，集结了大量的服装、皮具、餐饮等专业市场，该类市场的企业主多数为外来人口，在周边奋斗多年，有一定的经济基础，多数人会考虑扎根广州，但不会选择离自己生意范围较远的地方置业，随着白云新城板块供给的稀缺，本项目将是此类客户的重点选择。
3、可分流部分天河、越秀客户。
地块距离越秀区小北路约5公里，距离天河区的车程在20分钟之内，加上本项目优质的白云山景观资源，届时将吸引部分改善型客户选择置业。
4、原机场工作人员也是目标客户之一。
白云机场搬迁后，仍有大量的原机场工作人员生活在白云新城区域，他们十分熟悉区域，并对该产生区域特殊感情，这部分客户虽然拥有福利分房的待遇，但同时拥有较高收入，存在投资或改善住房的需求。
二、地块产品定位
根据地块分析、目标客户定位以及不可多得的白云山脉景观资源，本项目可定位为：
“新城核心领地，生态宜居社区”
考虑该地块为“三旧”改建项目，在设计指标方面有较大的争取余地，容积率可尽量做高，但地块面积有限，后期销售难度大，因此容积率建议不超过5。
在平面布局上面建议采用错位点式排布，设置高层洋房产品，尽量拉开楼距，同时重点考虑北向广州果树研究所及东向白云山脉的景观因素。
项目北向临白云大道，人流量较大，可设置二层或三层的商业裙楼，单间面积建议在80-100平米左右。
板块竞争项目户型均保持较高实用率，该项目详细户型可参考公馆2010项目，以90-130平米左右三房单位为主，带以少量80平米以下的两方单位，东向距离白云山脉最近的位置可设置部分160-170平米四至五房大户型单位，以拉高售价。
具体配比如下：
占地面积
容积率
所占比列
80㎡以下
90-110㎡
120-130㎡
160-170㎡
38228
≥5
15%
50%
20%
15%
户型
两房
三房
四至五房
第四部分：
项目价格预测
一、地块优劣势分析
此次调研地块位于白云新城板块，地块周边的配套完善，居住氛围较浓厚，具体地块的优劣势如下表所示。
优势
劣势
◆周边配套较为成熟，有居住氛围
◆景观资源丰富，可远眺白云山景
◆板块少有出让地块，存在供货缺口
◆紧邻白云大道，交通优势明显
◆紧邻白云大道及小型加油站，后
期部分单位销售存在难点
◆现状为废弃航空储油站，拆除及
平整地块较长时间
二、价格预测
根据市场数据及地块优劣势分析，本次定价分析筛取白云尚城、岭
南新世纪、万科云山三个项目为地块定价的参考对象，其中白云尚城、岭南新世界距离项目较近，所以其参考权重分别为0.4，具体过程及结果如下表所示。
项目名称
本项目
白云尚城
岭南新世界
万科云山
权重
0.4
0.4
0.2
市场修正均价（毛坯）
15900
12100
10900
地理位置
100
120
90
80
交通状况
100
120
90
80
周边配套
100
120
80
70
项目规模
100
110
130
120
景观情况
100
100
120
120
赠送面积
100
100
100
120
发展商品牌
100
90
90
100
综合评分
700
760
700
690
比较价格（毛坯）
17263
12100
10744
本项目均价
13894
通过以上加权平均法，目前本项目的市场均价为14000元/平米
图：
各项目相对位置图
升级会员 