商业街项目建议书.docx

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商业街项目建议书

商业街项目建议书模板

　　商业街项目建议书【1】

　　一、发展趋势与战略意义

　　1.项目背景：

城乡一体化发展

　　了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。

　　快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。

　　新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。

　　这是具有国家战略意义的转变：

如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。

　　今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。

　　xx无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。

　　2.项目立意：

新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈

　　基于上述对国家建设发展的战略意义和xx现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。

　　我们的基本阐述是：

一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。

　　它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领xx现代商贸业的发展潮流，成为支撑xx新生态、新文化、新生活的城市地标。

　　在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。

　　3.项目布局：

奠定项目在xx的核心地位

　　在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。

　　因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。

　　它在xx的商业布局中要起到标杆作用，成为xx市场繁华、商贸文明的重要引擎。

　　以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成xx这样的中心小城镇的核心商务区的空间。

　　通过这样重量级的布局，一举奠定项目在xx的核心地位。

　　4.项目运作：

肩负小城镇裂变的历史使命

　　项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。

　　立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。

　　二、项目理念与商业模式

　　1.项目理念：

开创后商业街时代的典范之作

　　商业街是城市生活的一种特定商业形态。

　　中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。

　　她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。

　　从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。

　　商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。

　　商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。

　　现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。

　　这是后商业街时代的重要特征。

　　在电商迅猛发展的时代，x星城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。

　　2.商业模式：

开启xx第五代商业模式

　　创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。

　　商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。

　　中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：

第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式;第三代大卖场式的超市连锁经营模式;第四代城市生活休闲中心模式;第五代供应链商业模式。

　　第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。

　　在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。

　　购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心;消费、休闲、文化成了顾客的`核心。

　　体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。

　　一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。

　　三、项目定位与业态布局

　　1.总体定位：

中国影视风情第一街

　　链接xx中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。

　　概念描述：

这是中国第一条影视文化主题商业步行街。

　　徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。

　　其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。

　　五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。

　　“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。

　　城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。

　　在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。

　　不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。

　　入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的xx魅力。

　　2.业态定位：

一中心五大功能区块

　　一中心：

　　时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等

　　五区块：

　　美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等

　　酒吧娱乐区块——酒吧、KTV、游戏等

　　休闲服务区块——台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、韩国微创整型、运动健身会所等

　　旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等

　　影视文化区块——3D影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等

　　配套业态

　　主题酒店

　　中型超市

　　金融机构

　　3.品牌定位：

以国内一、二线品牌为主打

　　根据xx商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。

　　此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。

　　后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。

　　（注：

此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件）

　　四、项目运作机制

　　本案拟由xx商业特色街联合会牵头，携手xx五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、xx武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河（大兜路）美食街共同打造。

　　具体操作平台：

xx天下名镇商业管理有限公司、xx茶易餐饮管理有限公司。

　　1.资源优势

　　具有操作性强，可落地的资源优势。

　　招商资源：

xx市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合;台湾美食餐饮独特优势资源。

　　政府资源：

联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。

　　2.品牌优势

　　商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。

　　3.运营优势

　　对商业街运营管理有着丰富经验。

　　五、项目合作方式

　　1.整体或部分长期租赁。

　　（条件另议）

　　2.单纯招商服务。

　　通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的（3——5年）分成。

　　3.其他合作方式面议。

　　六、机构简介

　　1.xx商业特色街联合会

　　是xx市民政局正式注册登记的社团组织，主管单位xx市贸易局，正式成立于20XX年10月，现有会员单位87个（包括xx市政府正式命名的13条商业街及部分商业街品牌企业）。

　　2.xx名镇天下商业管理有限公司

　　是上市公司“xx”下属子公司（股票代码：

xx），注册资本x万元。

　　该公司具有国资背景——xx商业集团。

　　（详见公司介绍）

　　3.xx茶易餐饮管理有限公司

　　隶属台湾xx餐饮集团，公司管理运营团队均来自台湾，在大陆从事台湾餐饮业策划、招商服务和培训已逾十年。

　　公司注册资本x万元。

　　（详见公司介绍）

　　房地产开发项目建议书【2】

　　目录

　　第一章、项目概述

　　第二章、项目名称和选址

　　第三章、项目规划建设方案

　　第四章、项目建设条件

　　第五章、物料消耗与供应

　　第六章、环境保护

　　第七章、项目建设周期与日程安排

　　第八章、经营管理方式

　　第九章、投资估算

　　第十章、项目经营策划

　　第十一章、效益评价

　　第十二章、结论

　　第一章项目概述

　　一、项目背景

　　宗地系重庆市酉阳民族师范学校，该校创建于清光绪三十年（1904年），历经了满清、民国、共和国三个时代。

　　随着现代城市规划、建设，酉阳政府对学校进行升级整合，将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。

　　该地块位于县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号），占地50余亩。

　　二.项目历史条件

　　1、宗地简介

　　宗地位于县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号），宗地面积为49亩。

　　用于商品房项目开发。

　　2、项目概况

　　计划20XX年1月开工，2015年10月竣工。

　　三、项目建设单位

　　1、项目公司名称：

重庆爵尊房地产开发有限公司。

　　2、公司经营范围：

　　在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

　　3、项目建设规模和建设内容：

　　“该项目”开发建设总建筑面积约14.7万平方米。

　　建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。

　　“该项目”由重庆爵尊房地产开发有限公司投入全部建设资金。

　　四、可行性研究报告编制

　　1、编制单位：

　　由重庆爵尊房地产开发有限公司编制酉阳Z41-1/02项目可行性研究报告。

　　2、编制依据：

　　2.1、渝价[2002]3号文件

　　2.2、渝价（2001）402号文件

　　2.3、《重庆市房地产业税费政策汇编》

　　2.4、渝府发（2003）92号文件

　　2.5、渝（2000）830号文

　　2.6城市居住区规划设计规范GB50180-93

　　第二章项目名称和选址

　　一、项目名称：

酉师校项目（暂定名）。

　　二、地理位置：

“该项目”位于钟多镇桃花源中路145号

　　三、项目占地面积：

占地面积约3.2万平方米）。

　　四、项目用地现状：

项目用地范围内为净地。

　　第三章项目规划建设方案

　　一、项目建设内容：

　　“该项目”建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。

　　二、项目初步规划设计方案

　　1、规划建设用地面积：

3.2万平方米。

　　2、总建筑面积：

14.7万平方米。

　　3、居住建筑面积：

13.23万平方米。

　　4、建筑高度：

高度控制在100米以内。

　　5、建筑密度不高于40%。

　　6、居住总人口：

约4370人。

　　7、居住总户数：

约1360户

　　8、绿化率：

不低于25%。

　　三、项目规划设计特色。

　　1、规划设计：

　　在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。

　　“该项目”力求吸收当今国内先进的建筑艺术，体现城市风貌和时代特色。

　　规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合酉阳总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

　　2、设施、设备、材料：

　　“该项目”建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

　　3、绿化：

　　第四章项目建设条件

　　一、地理条件：

　　“该项目”座落在县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号）占地面积约3.2万平方米。

　　地理位置条件非常优越。

　　二、市政条件

　　“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批商品房项目，随着城区建设步伐，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

　　第五章物料消耗与供应

　　一、建筑材料

　　“该项目”建筑内容为新建高层建筑及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。

　　其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：

　　钢材：

7350吨（按50kg/M2计算）

　　水泥：

27900吨（按190kg/M2计算）

　　二、主要设备

　　“该项目”的建设内容为高层住宅及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

　　消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

　　三、水、电、气、热供应

　　根据初步计算，“该项目”水、电、气等用量为：

　　1、用电量：

60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000千瓦。

　　2、用水量：

按2升/平方米·日，用水量为40万立方米/日。

　　第六章环境保护

　　“该项目”的建设内容为高层住宅和商业，对环境的污染较少。

　　环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。

　　项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。

　　环境保护措施如下：

　　2、生活垃圾：

将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

　　3、噪声：

噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

　　4、汽车废气：

因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。

　　汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

　　第七章项目建设周期与日程安排

　　一、建设方式

　　“该项目”建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。

　　为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

　　二、建设进度安排

　　“该项目”总建筑面积约为14.7万平方米，预计建设周期为35个月，即从20XX年1月到2015年10月为建设期，项目建设实施进度为：

　　1、20XX年1月之前完成前期准备工作。

　　主要包括：

协议签订、规划设计、施工图设计七通一平、工程招投标等。

　　2、20XX年1月到2015年10月为施工工期，竣工验收。

　　第八章经营管理方式

　　一、经营设想

　　1、“该项目”拟采用目前行业流行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款。

　　2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。

　　将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。

　　第九章投资估算

　　一、成本构成

　　宗地占地约49亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：

　　1、土地费用

　　投入土地成本13527.0677万元

　　2、土地出让金：

4147.6723万元

　　3、其它投入

　　二、项目设计

　　方案A：

以4.5容积率，均按27--30层高层设计，商业面积按总建筑面积的5%计算，共8栋.

　　总建筑面积：

3.27×4.5=14.7万m2其中:

　　1、住宅面积：

14.7*（1-5%）=13.97万m2

　　2、商业面积：

14.7*5%=0.73万m2

　　住宅销售：

按4900元/m2计，4900元/m2×13.97万m2=68453万元

　　商业：

按15000元/m2计，15000元/m2×0.73万m2=10950万元

　　方案B：

以4.5容积率，按30层高层与18层小高层设计，高层与小高层各占住宅总面积的50%，商业面积按总建筑面积的8%计算，高层4栋，小高层6栋。

　　总建筑面积：

3.27×4.5=14.7万m2其中:

　　1、住宅面积：

14.7*（1-8%）=13.52万m2（高层住宅建筑面积7.2万m2，小高层住宅建筑面积6.3万m2）

　　2、商业面积：

14.7*8%=1.2万m2

　　住宅销售：

按均价5100元/m2计，5100元/m2×13.52万m2=68952万元

　　商业：

按均价15000元/m2计，15000元/m2×1.2万m2=18000万元

　　方案C：

以4.5容积率，均按18层小高层设计，商业面积按总建筑面积的10%计算。

　　共12栋。

　　总建筑面积：

3.27×4.5=14.7万m2其中:

　　1、住宅面积：

14.7*（1-10%）=13.23万m2

　　2、商业面积：

14.7*10%=1.47万m2

　　住宅销售：

按5300元/m2计，5300元/m2×13.23万m2=70119万元

　　商业按15000元/m2计，15000元/m2×14.7万m2=22050万元

　　三、成本测算：

（一）、以方案A设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：

　　1、固定成本

　　1.1、土地费用13527.0677万元

　　1.2、土地出让金4147.6723万元

　　1.3、建安费用23520万元高层造价按1600元/m2

　　1.4、建设单位管理费376万元

　　1.5、勘测费、设计费470万元

　　1.6、施工图审查费14.7万元

　　1.7、执照费42.3万元

　　1.8、施工图预算编制费47万元

　　1.9、工程招投标代理费94万元

　　1.10、监理费188.3万元

　　1.11、质量监督费58.8万元

　　1.12、税金802万元

　　1.13、城市建设配套费2793万元

　　1.14、防雷施工监审费7万元

　　1.15、工程定额测定费32.9万元

　　1.16、不可预见费3682.5万元

　　固定成本合计49803.24万元

　　2、经营成本

　　2.1、销售费用、管理费用、财务费用：

销售额×2%+固定成本8%合计5572.32万元

　　3、毛利

　　3.1、销售额-固定成本-经营成本=79403万元-49803.24万元-5572.32万元=24027.44万元

（二）、以方案B设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：

　　1、固定成本

　　1.1、土地费用13527.0677万元

　　1.2、土地出让金4147.6723万元

　　1.3、建安费用24390万元高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/m2、商业按1800元/m2。

　　1.4、建设单位管理费390.2万元

　　1.5、勘测费、设计费487.8万元

　　1.6、施工图审查费14.7万元

　　1.7、执照费52万元

　　1.8、施工图预算编制费48.8万元

　　1.9、工程招投标代理费97.6万元

　　1.10、监理费349.4万元

　　1.11、质量监督费61万元

　　1.12、税金831万元

　　1.13、城市建设配套费2793万元

　　1.14、防雷施工监审费8.7万元

　　1.15、工程定额测定费40.8万元

　　固定成本合计47239.74万元

　　2、经营成本

　　2.1、销售费用管理费用财务费用：

销售额2%固定成本8%合计：

5518.22万元

　　3、毛利

　　3.1、销售额-固定成本-经营成本=86952万元-47239.74万元-5518.22万元=34194.04万元

　　（三）、以方案C计，费用计算以建安费比率计，故分类为：

　　1、固定成本

　　1.1、土地费用13527.0677万元

　　1.2、土地出让金4147.6723万元

　　1.3、建安费用24990万元按建安平米造价1700元/m2

　　1.4、建设单位管理费399.8万元

　　1.5、勘测费、设计费499.8万元

　　1.6、施工图审查费14.7万元

　　1.7、执照费53.6万元

　　1.8、施工图预算编制费50万元

　　1.9、工程招投标代理费100万元

　　1.10、监理费357.1万元

　　1.11、质量监督费62.4万元

　　1.12、税金852.2万元

　　1.13、城市建设配套费2793万元

　　1.14、防雷施工监审费8.9万元

　　1.15、工程定额测定费41.6万元

　　固定成本合计47897.84万元

　　2、经营成本

　　2.1、销售费用、管理费用、财务费用：

销售额×2%+固定成本8%合计：

5675.21万元

　　3、毛利

　　3.1、销售额-固定成本-经营成本=92169万元-47897.84万元-5675.21万元=38613.95亿元

　　第十章项目经营策划

　　一、调查区域住宅项目综合评述

　　本区域内在售商业住宅项目主要分布在穿城而过的主干道附近，分布不均匀。

　　随着城市建设规划实施，酉师校项目（暂定名）将具有巨大的经济价值。

　　从现有住宅项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

　　二、市场需求分析

　　1、城市化需求

　　据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入城市化快速发展期。

　　根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。

　　2、城市居民居住需求

　　中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。

　　一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。

　　我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。

　　3、投资需求

　　房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。

　　房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。

　　三、项目市场走向

　　目前影响地产开发项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。