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房地产行业营运能力分析会计毕业论文

摘要

随着如今市场经济的快速成长和本国经济体系的改变和完善，人们的生活水准和消费水准都在不断提高，带动了许多行业的迅速发展，而各个行业不同公司之间的竞争也在日益加剧。

在如今的经济大条件下，各个企业的财务活动必然日益复杂，但财务活动在企业经营活动中的重要性毋庸置疑。

同时，各个公司如若想在如今猛烈竞争的市场环境中得以生存并且成长起来，就一定要重视自身的财务分析工作，尤其是要做好营运能力的分析工作，进而找到企业的不足之处并采取有效的改进措施，争取将企业自身的营运能力保持较高的水平。

众所周知，近些年来我国的房地产行当成长迅速，房地产行当在国民金融份额里占据的百分比也越来越大，住房对于多数人们来说都是刚性需求，所以说房地产产业，对于国民经济的影响力也越来越大。

在房地产行业迅速发展的同时，各个房地产企业所面临的困难和挑战也同样是与日俱增，这种激烈的竞争环境下，碧桂园控股有限公司要想占据更大的市场份量，为自己博得更好的成长前景，那么一定要从了解自身的营运效率该如何提高做起。

碧桂园控股有限公司作为本国房地产行当的优质集团之一，探究该公司的营运能力，可以让我们通过该公司来大概了解整个房地产行当的成长概况。

因此本文以碧桂园公司各项营运指标为理论依据，以该公司为例，通过对总资产周转率、流动资产周转率等营运能力指标的分析，揭示碧桂园集团的资金周转情况和资源配置情况，并发现该企业存在的问题。

然后对碧桂园控股有限公司的资金利用情况进行客观的评价，以及提出合理的建议。

碧桂园集团应该继续改进其管理和营运模式，寻求自身发展的优势与潜力，提高自身的核心竞争力，进而来实现企业的价值最大化。

关键词:

营运能力；分析；碧桂园控股有限公司

1.引言

1.1研究背景

中国于2001年成为世界贸易组织的一员，从那以后，中国在经济、政治、文化等各个方面均采取了对外开放的政策，我国的经济也彻底融入了全球经济发展的浪潮里。

这也说明了各个企业的领导者与高层管理者，都将面临更大的挑战，企业需要科学分析企业经营所处的环境和所面对的问题，准确评估自身的优势与能力，并且需要学会充分利用自身资源，来面对国内和国外的各种挑战与竞争。

企业的竞争力在很大程度上可以通过该企业的营运能力所反映出来，一个企业的营运能力很强的话，则其在如今猛烈的市场大环境里更容易居于优势境地。

本文以碧桂园控股有限公司作为研究对象，通过对该企业有关营运能力的各项指标进行分析，进而找出其营运能力存在的各种不足，并且提出解决的办法。

我选择碧桂园控股有限公司作为探究对象，是因为碧桂园控股有限公司是我国房地产行业里的优质企业之一，有着很强的参考性。

房地产这个产业是和中国经济发展与人民日常生活有很大关联的重要基本产业之一。

这个产业不仅自身能对我国经济成长产生很强的影响，而且对很多其他产业的发展产生连带作用，比如说装修产业和家电产业，可以说对经济繁荣，增长有着广泛性和直接性影响。

无论是学术界还是金融界，都对其产生了极大的重视，掀起了对房地产行业分析研究的热潮。

特别是从十七大以来，我国城镇化建设步伐加快，人们的生活水准快速上升，居民们对住宿场所的需求也逐渐增大。

通过数据统计报告可以得出，我国目前城市对于的住房的需要，主要表现在城市青年结婚、农民工进城、拆迁改造、大学生城市就业这四个方面，通过这些统计数据我们可以看出，我国的住房需求仍然处于不断增加的阶段，所以房地产行业的发展前景依然很好，其企业的营运范畴和对资本的投入也会逐渐增大。

同时，这些则表明房地产行业的运作也会日益复杂，可以想象，在不远的将来，房地产行业会成为我国国民经济的基础性产业。

1.2研究意义

对碧桂园控股有限公司的营运能力进行分析对该企业和房地产行业来说都有着很大的意义,可以使得碧桂园集团从多个角度对企业的日常经营管理进行策划,例如管理层可以从存货或者是应收账款的角度有效的对企业进行管理。

也只有通过这样，碧桂园集团才能准确的了解到资产的占用情况，进而去采取措施使其符合市场环境与经济规律，进而提高碧桂园控股有限公司的竞争力。

1碧桂园控股有限公司营运能力分析利于理论探究

营运能力对衡量公司财务情况具有重要的作用，下文选取2015-2018年的碧桂园控股有限公司财务报表中的一些数据进行计算与分析，以相关联的营运数据作为对象,从理论和论证两个方向来进行分析，从对财务指标进行数据分析的角度来寻找碧桂园集团运营中的一些问题,该集团可以从加大资本管理效率、制定一些资本管理政策、适当的方法来分配资金三方向来优化碧桂园控股有限公司营运能力。

2碧桂园控股有限公司营运能力分析利于提高领导者管理能力

为公司的领导者提供多更样的新的方法来了解公司营运情况,使领导者明确对指标进行分析的重要性，要尽可能的提高公司中各项资产的利用效率，确保公司健康成长。

3碧桂园控股有限公司营运能力分析利于公司财务的管理工作

下文采用理论和实例共同分析的方式对近年来碧桂园控股有限公司营运能力进行比较,特别是把该公司的各种有关联的资产财务数据都汇总起来,并与营运资本放在一起进行比较,寻找两者的连接点,从而从资本的角度提升碧桂园企业的营运能力,并对今后其他产业调整营运资本来改善营运能力有很大的参考价值。

4碧桂园控股有限公司营运能力分析利于提高公司的综合竞争力

为碧桂园控股有限公司改变营运能力提出了一些有价值的建议,比如如何管理存货,尽可能的有意义的利用资产，合理制定一些营运资金本管理政策等方面。

1.3研究方法

在如今房地产行业蒸蒸日上的情况下，万科、保利等房地产企业均在迅速发展壮大，面对这个局面，碧桂园集团一方面，争取占据更大的市场份额，另一方面，采取措施对自身进行调整，争取提高，本企业的营运能力，设法大幅度提高自身，成本管理，与控制能力，努力提高碧桂园集团的核心竞争力。

企业的营运能力成为企业的管理层关注的焦点之一，而研究碧桂园集团的营运能力必然涉及到对流动资产，固定资产，存货，应收账款等核心内容的研究，这些数据的收集分析不仅能够告诉管理层相关成本的分布情况，而且能够得知公司资本都是如何利用的。

如果一个企业的投资回收期长，投资的资金数额较大，则有可能会出现人工成本支出，建筑成本支出较多等现象，不合理的成本费用占用了很多的资产，会增加营运成本，降低资产利用效率。

碧桂园集团要想提高自己的营运能力则一定要加强，对于成本的管理。

财务分析涉及到很多的指标，本文则主要侧重于对关于营运能力的各项指标进行计算。

努力提高资产的运用效率，是一个企业进行财务分析的重要目的之一。

因此本文对碧桂园集团的应收账款资产周转率，存货资产周转率，总周转率等情况加以研究，探究碧桂园企业自身存在的问题。

不仅如此，还希望通过对碧桂园集团数据的研究，为房地产行业的快速发展，提供一些建议，希望能找到广泛应用于房地产行业，能提高房地产企业营运能力的措施。

2.营运能力分析相关理论

2.1营运能力的含义

营运资产的利用效率与效益的高低代表着一个公司的营运能力强弱。

效率主要通过一个公司的资产的周转率或周转速度来表现出来。

效益则是通过其利用的效果怎么样来反映出来,即把资产的投入与其产出进行比较。

对一个公司营运能力的分析是对其进行财务分析的重中之重。

一定要采用有效科学的指标,才能合理的引导公司的行为,使得其正确的了解到经营差距存在的根本原因,然后再加强管理，给我国经济政策的制订及相关利益者和投资人的决策提供依据。

2.2营运能力分析的指标

正常情况下，对一个企业的营运资本的整体分析和具体的流动性分析构成了对其营运能力分析的主要内容，但是考虑到碧桂园控股有限公司属于房地产开发企业这一特点，对其营运能力的分析需要从两方面来进行分析，分别是流动比率的影响和分段销售回款情况的影响。

所以本文对碧桂园控股有限公司的研究选择从对该公司的流动资产周转率，固定周转率，存货周转率，总资产周转率和应收账款周转率五个指标来进行研究。

2.2.1总资产周转率

一个公司营业收入与总资产平均额的比是总资产周转率,有时也用营业收入与期末总资产的比来表示,计算公式为:

总资产周转率=（销售收入/平均流动资产）×（平均流动资产/平均总资产）=流动资产周转率×流动资产占总资产的比率

2.2.2流动资产周转率

一个企业流动资产占据总资产的份额可以通过流动资产周转率来反映，流动资产周转率表现出了流动资产的利用效率。

通过对流动资产周转率的研究可以对公司的资产质量预测评估。

以便使高层管理者能够及时有效的了解到自己企业管理的弊端，寻求到提高流动资产利用效率的有效方法，比如降低成本的方法和如何扩大销售的方法，或者调动暂时限制的资金，把这些资金用于短期投资，通过这些方法来进一步提高利用效率。

一般来说，有着较高的流动资产周转率，该企业就会有着较高的周转速率，则表明该企业的资金利用情况很好，一般这种公司都能获得较高的盈利。

流动资金周转率的计算公式为：

流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额

2.2.3存货周转率

一个企业的存货所占用的资金的周转速度用存货周转率来表示，存货周转率表现了企业购买存货，物品投入生产，销售，最后回收这一系列活动的速度。

大家都知道存货在流动资产中通常有着很重要的比例，尤其是在房地产行业，企业通常有很多在建工程，施工项目以及正在销售的楼房和住宅，所以存货的占用资金所占据的比例是衡量其购入原材料，进行生产销售等环节效率的重要指标。

通常较大的存货周转率表明存货比例小，则其有着较大的流动性，转化为现金和应收账款的比较快。

分析一个企业的存货周转率有着至关重要的作用，不仅可以找出一个企业所存在的关于存货管理中的不足之处，通过对这些不足进行调整，可以尽量把存货所占用的资金降低到最少，争取进而增强企业的偿债能力与销售能力。

存货周转率的算公式为:

存货周转率=销售成本/平均存货=销售成本/[（期初存货+期末存货）/2]

2.2.4应收账款周转率

一个企业的应收账款的周转速度用应收账款周转率来表示，是指企业从获得款项到取回再到变现这一过程的时间，应收票据和坏账准备也属于应收账款的范围，通常如果一个企业有着较高的应收账款周转率，则意味着该企业资金的流动性比较强，并且其收款的速度比较快，坏账的损失率也比较低，这也表明了该企业有着较高的经营管理水平和较高的偿债能力。

应收账款周转率的计算公式为:

应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2]

2.2.5固定资产周转率

一个公司营业收入与固定资产的比反映了该企业固定资产的管理效率，称作是固定资产周转率。

固定资产周转率的计算公式如为:

固定资产周转率=营业收入/（期初固定资产合计+期末固定资产合计）/2

3.行业现状与公司概况

3.1中国房地产行业现状及存在问题

3.1.1中国房地产开发投资现状

从2015年起，中国的房屋开工面积有所下降，但是这一现象在2016年改变了。

2016年累计新开工面积由负转正,高达21.0%,之后2017年同样保持高位。

2016年房地产企业的库存因为可观的销售情况被大量消耗,房地产的库存周期达到低点，同时新开工的工程在逐渐增多，这种情况的形成正是来源于此。

同样新开工和竣工面积也有所扩大，这样情形的出现,对房地产公司有着很大的好处。

2015-2018年中国新开工的工程的增速呈现出持续上升的趋势。

同样2015-2018年的销售，新开工和竣工面积也在同比上升。

随着商品房新开工面积在不断增加,2016年2月,对于房地产行业的投资的增速也出现了从负变为正的情形,而且新出现的个人购房贷款不断增加且有着持续上升的趋势。

3.1.2中国房地产行业面临的问题

1,泡沫现象严重

众所周知房地产行业具有很多的特点，例如房地产的不可流动性，地产市场的区域性等特点，这些特点也也决定了房地产具有经济泡沫的特征。

因此，政府要对房地产行业采取特殊的措施，如可以对其进行宏观调控，以及出台法律法规。

政府要采用有法可依的针对性措施对房地产行业进行干预，在政府的参与下，要保证整个行地产行业朝着健康稳定的方向去发展。

如果经济泡沫过度膨胀，而造成破裂将会对整个国家的宏观经济都会产生很大的影响。

而中国目前仍然是一个发展中国家，显然过高的房价对于中国来说是有问题的，虽然说房价的上升对中国的GDP提高具有很重要的推动作用，但是如果这种经济泡沫破碎，后果将会不堪设想，目前许多相关的专家学者都对的房地产行业有些担心，因为我国许多城市房价过高，有些人认为已经形成了泡沫，存在着一些隐患，可能会对我国经济会造成威胁。

2,供求情况不容客观

目前中国的房地产行房地产行业的空置率仍然过高说明，空置率指的是在一段时间内所空着的房子占到市场上所有房子的比例，这说明了房屋暂时仍然是实际需求不足的状况，存量空置率和增量空置率共同来反映了一个总体的住房空置率。

控制住房的定义很宽，它不仅包括了刚刚进入市场的房子，也包括了使用者拆迁后留下的房子，可以说只要无明确的归属者，便可以被称作为空置房子。

增量市场控制率是指空着的住房的面积占新建住房的比例，这里的空置房屋指的都是以前没有人居住过的房子。

按照惯例该比率在5%---10%均合规,合规的房屋空置率使得供给与需求平衡，这样经济才能更好的发展;空置率在10%---20%则为危险区,此时政府和企业均要采取行动控制，尽可能的增大房屋的销售情况,以保证房地产行业的正常运作;空置率在20%以上为积压区。

3.2碧桂园控股有限公司概况

碧桂园集团，是我国最大的新型城镇化住房开发公司。

该集团采取规范的经营方式，包括物业开拓、建筑安装、物业注资、酒店管理等。

碧桂园自成立以来，受益于中国蓬勃发展的金融市场，已从广东扩大到全国其他地方。

截至2015年12月31日，碧桂园控股有限公司除了在广东省，已在25个省的多个战略重点区域拥有自己的开发项目。

自2011年12月以来，碧桂园已进入海外，在马来西亚和澳大利亚等地也相继开展了一些项目。

此次战略扩张不仅更加确立了碧桂园在广东省的房地产市场的龙头地位，而且开拓了它在其他地方的生意，增强了其品牌影响力，充分展示了其项目执行能力和发展模式的不可复制性。

在我们国家,超过一百的整个房地产行业的上市公司,而碧桂园集团快速发展的势头,已成为目前房地产龙头公司之一，以往的斗争过程中,碧桂园控股有限公司经历了许多风风雨雨,其不断对业务政策调整和创新,以顺应千变万化的市场。

近几十年来，中国房地产业经历了几次起起伏伏，许多房地产企业被迫出局。

碧桂园集团成为改革浪潮中脱颖而出的企业，甚至在中国房地产企业实力排行榜上名列前茅，其广阔的发展前景也是不言而喻的。

4.碧桂园控股有限公司营运能力分析

为了更科学全面的分析碧桂园集团的营运能力，现分别从总资产周转率，流动资产周转率等五个指标来对碧桂园集团2015—2018年的营运能力进行分析。

4.1总资产周转率的分析

以下是碧桂园集团有关总资产的一些数据，并进行分析：

表4.1碧桂园集团2015-2018年总资产周转率数据表（单位：

亿元）

项目

2015

2016

2017

2018

销售收入

113222.64

153086.98

226899.79

432639.81

期初总资产

268032.21

361956.33

591571.60

1049669.26

期末总资产

361956.33

591571.60

1049669.26

1859956.63

平均总资产

314994.27

476763.97

820620.43

1454812.95

总资产周转率%

0.36

0.32

0.28

0.30

图4.1碧桂园集团2015-2018年总资产周转率趋势分析图

由表4.1和图4.1可知，碧桂园控股集团有限公司2015—2018年的总资产周转率为0.36、0.32、0.28、0.30，碧桂园集团2015到2018年的总资产周转率变化趋势不太大，但是呈降低趋势，说明该公司总资产周转速度在降低，企业生产效率不足。

根据财务报表可以看出，2016和2017年的总资产周转率下降是由于总资产上升的速度比主营业务收入增加的速度更快。

虽然2016年该比率有所上升，但相比2015年还是仍然较低，且没有达到预期水平。

4.2流动资产周转率的分析

下面是碧桂园控股有限公司有关流动资产的一些数据，我们可以根据这些数据来对它进行分析：

表4.2碧桂园集团2015-2018年流动资产周转率数据表（单位：

亿元）

项目

2015

2016

2017

2018

销售收入

1132.22

1530.86

2268.99

4326.39

期初流动资产

2226.17

2720.16

4848.36

8679.15

期末流动资产

2720.16

4848.36

8679.15

14000.25

平均流动资产

2523.17

3784.26

6763.75

12327.20

流动资产周转率

0.48

0.40

0.34

0.35

图4.2碧桂园集团2015-2018年流动资产周转率趋势分析图

由表4.2和图4.2分析可知，碧桂园控股有限公司2015—2018年的流动资产周转率为0.48、0.40、0.34、0.35，2015年到2018年的流动资产周转率呈降低趋势，特别是2015年到2017年，该比率下降了0.14，流动资产利用率较低。

根据财务报表可以看出，是由于2016和2017年流动资产增加速度大于主营业务收入上升的速度。

在2018年，该比率有所回升，说明其还有继续上升的空间，这将有利于公司的经营效率和盈利能力。

4.3存货周转率的分析

下面是碧桂园控股集团有关存货的一些数据，并加以分析：

表4.3碧桂园集团2015-2018年存货周转率数据表（单位：

亿元）

项目

2015

2016

2017

2018

销售成本

1056.92

1208.51

1681.15

2766.03

期初存货

3562.54

3973.26

4494.72

5430.60

期末存货

4973.26

4494.72

5430.60

8900.97

平均存货

4267.90

4433.99

4962.66

7165.78

存货周转率

0.25

0.27

0.33

0.38

图4.3碧桂园集团2015-2018年存货周转率趋势分析图

由表4.3和图4.3分析可知，碧桂园控股有限公司2015年—2018年的存货周转率为0.25、0.27、0.33、0.38，碧桂园集团2015年到2018年的存货周转率变化趋势较小，但是还是逐年上升，这说明企业资产的变现能力提升了，为其短期偿债能力提供了保障。

4.4应收账款周转率的分析

下面是碧桂园集团有关应收账款的一些数据，并对其加以分析：

表4.4碧桂园集团2015-2018年应收账款周转率数据表（单位：

亿元）

项目

2015

2016

2017

2018

销售收入

1132.22

1530.86

2268.99

4326.39

期初应收账款

16.90

27.65

36.73

69.44

期末应收账款

27.65

36.73

69.44

105.97

平均应收账款

22.28

32.19

63.09

97.71

应收账款周转率%

50.82

51.30

45.96

54.28

图4.4碧桂园集团2015-2018年应收账款周转率趋势分析图

由表4.4和图4.4分析可知，碧桂园控股有限公司2015—2018年的应收账款周转率为50.82、51.30、45.96、54.28，2016年的应收账款周转率与2015年基本保持不变，2017年比2016年降低了5.34,降低程度较大，根据财务报表可知，这是由于2017年应收账款增加速度超过主营业务收入增加的速度所引起的，所以碧桂园控股有限公司应当加大对应收货款的管理力度，并且要采取措施降低企业的坏账。

但在2018年该比率大幅回升，说明碧桂园集团对账款的回收策略发生了改变。

4.5固定资产周转率的分析

下面是碧桂园集团有关固定资产的一些数据，我们可以根据这些数据来加以分析：

表4.5碧桂园控股集团2015-2018固定资产周转率数据表（单位：

亿元）

项目

2015

2016

2017

2018

销售收入

1132.22

1530.86

2268.99

4326.39

期初固定资产

16.15

21.40

27.36

48.28

期末固定资产

21.40

27.36

48.28

74.21

平均固定资产

18.78

24.38

37.82

60.25

固定资产周转率

60.29

62.79

59.99

71.81

图4.5碧桂园集团2015-2018年固定资产周转率趋势分析图

由表4.5和图4.5分析可知，碧桂园控股有限公司2015—2018年的固定资产周转率为60.29、62.76、59.99、61.81，2015年到2016年该比率大幅上升，是由于固定资产的占用率下降了，这说明固定资产得到了良好的利用，这有利于公司的发展。

2017年该比率率有所下降，是因为2017年的固定资产上升速度快于主营业务成本增加的速度。

随着该比率的下降，周转速度也减缓，固定资产的利用效率也在下降。

好在2018年比率有所上升，企业应进一步加强对固定资产的管理和利用，实现利用效率最大化。

5.提高碧桂园集团营运能力的建议

5.1提高总资产周转率

第一，要能够协调内部的管理。

碧桂园控股有限公司采购原材料时，需要提前预测市场，对市场情况和动态进行分析与研究。

不能盲目大量采购原材料而放弃研究市场。

否则，会增添成本和市场价值的损失，从而使其处于劣势。

当估测的结果是原材料价格会上涨，则可以适当采购更多，或者通过签订协议来稳定价格。

碧桂园集团应根据销售量调整产出量和库存，并采用适当的销售方法来促进产出量的增长。

第二，要通过定期盘活资产来增加资产收益。

碧桂园集团应进行研究，可以将资产分为有效资产、闲置资产、租赁资产和无效资产分别对待。

对于闲置资产，我们应该想办法激活它们，开发它们的潜在价值，比如租赁。

如果确定不存在发展意义，则应考虑实现发展意义。

租赁资产的租赁合同内容和租赁价格应当根据市场价格的变化作出相应的调整。

第三，要学会运用法律来维护自身利益。

碧桂园控股有限公司在经营时，应按照法律的要求与客户进行合同交易，销售业务必须合乎法律要求并且有效，以防止产生不必要的纠纷。

采用经济合同管理，可以保护公司的合法利益不受侵害。

在追偿过程中，一些债务人为了达到避债的目的，会使用一些不当的措施。

当公司的债务无法追到时，必须通过运用法律武器，通过法律来追偿，保证公司权益。

5.2提高流动资产周转率

第一，要加速市场推广，探索筹资渠道。

为了有效地供给公司未来潜在的资金需要，碧桂园集团必须寻找到有效合适的销售方法，促进销量的增长，促进企业正常的资金进入经营活动中去，同时要注意市场，把握每一次筹资合作的机会，拓宽筹资渠道。

第二，要加强现金流管理。

现金具有很强的流动性，在公司管理中有着极其重要的作用。

可以说是公司的血液,它的欠缺将使公司的发展面临危机,因此,碧桂园集团要把对现金的管理作为重点控制内容。

5.3加强存货的管理

碧桂园集团拥有大量的库存，这有助于公司未来的成长，但同时也有着很大的风险。

对碧桂园集团管理现状进行研究，提出完善库存结构，支配库存数量的提议。

第一，要严格保管企业库存。

碧桂园集团必须实时关注公司库存的各类信息。

为了保证信息的客观准确性，不仅要仔细核对，还要采取制定一些制度的措施。

综