物业管理守则.docx

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物业管理守则

物业管理守则

一、《物业管理守则》

1、物业管理

1.1物业管理处及其职能

1.1.1“嘉泰首府物业管理处”（以下称“物业管理处”）被建设单位聘任为蕲春嘉泰首府之物业管理人，并执行嘉泰首府之物业管理职能，享有并承担《黄冈市嘉泰首府业主管理规约》（包括《业主（临时）管理规约》）中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。

1.1.2物业管理处员工有职责为各业主或非业主使用人提供物业管理服务，但请各业主或非业主使用人不可要求各员工工作其服务范围以外的私人服务（包括有偿服务），另请各业主或非业主使用人勿赏赐任何利益给本物业管理处工作人员，各业主或非业主使用人如有任何赐教，请与本物业管理处联系。

1.1.3本物业管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各业主或非业主使用人处理各公共事务。

1.2费用

1.2.1为保障各业主或非业主使用人在“嘉泰首府”之物业的长远利益，以达到物业保值升值的效果。

各业主或非业主使用人亦需承担本物业之保养、维修及日常管理开支。

物业管理之各项支出包括但不限于：

（ⅰ）建筑物；

（ⅱ）道路；

（ⅲ）行人道；

（ⅳ）外围部分及其它公共地方之保养；

（ⅴ）清洁；

（ⅵ）维修和照明等费用；

（ⅶ）给排水；

（ⅷ）消防；

（ⅸ）本物业自动系统等之检修保养费用。

此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、物业管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。

所有支出均依据业主或非业主使用人单位建筑面积比例分摊。

1.2.2物业管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。

故各业主或非业主使用人务必按时缴交物业管理费。

（交费办法见第二章《业主守则》第25点“物业管理费及其它收费”）

1.2.3如公共设施、外墙翻新等大型工程费用，将按《前期物业服务协议》之内容办理：

（ⅰ）保修期内的，由甲方发展商承担；

（ⅱ）保修期后由全体业主承担或用专项维修资金支付。

2.业主须知

2.1业主对其购置之楼宇拥有占有/使用/收益/处理等权利（如：

房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承权），但土地所有权仍归国家。

2.2新业主入伙需预先与物业管理处预约，以便交收锁匙及单位。

业主需负责对其接收单位的设备作检验并核实所有设施等皆合格并需在交收表上签署。

2.3收楼时请查看单位设备等是否妥善，并把不满意地方于当日内以物业管理处特备之《房屋交接验收记录表》通知物业管理处，物业管理处将及时通知发展商返修，返修后，再由专职物业客户人员和工程人员陪同业主复验，业主对复验满意后，需在《房屋交接验收记录表》上签字确认。

2.4本物业仅作为指定用途（即：

住宅），不可作为商住、货仓、工厂或其它用途。

2.5业主或非业主使用人不可做出任何结构及可观性的（如窗户、阳台、外墙等）更改，以维护物业之外观整齐、条理、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德（如设檐蓬、神位等）。

2.6业主或非业主使用人进行装修、维修等工程，以不妨碍其结构、公共设施及他人为原则。

进行该等工程前需先获物业管理处批准及缴纳有关保证金及费用。

2.7凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府当局/或要求赔偿之权利。

2.8物业内禁存法律规定之任何违禁品。

3.设施及日常保养

3.1各业主或非业主使用人不得毁坏及干扰公共设备，否则需要赔偿损失。

3.2请勿把废物丢入各渠道（如洗手间去水道等），否则须对损坏/堵塞负责修理或赔偿。

3.3请正当使用室内电器。

失修/损坏/劣质电器品易导致火警。

任何电器工程须领有认可执照之合格技工进行。

3.4请勿涂划/刮花本物业内任何公共地方（如墙、通道、梯间等），亦不可随便吐痰或便溺。

3.5请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍观瞻，损人不利己及引人犯罪。

3.6爱护公物存公德，若发现有刑事损坏事件，请报物业管理处。

4.清洁卫生

4.1公共地方之整洁

业主或非业主使用人不得放置任何物品、垃圾于走火通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走，其相关费用将由有关业主或非业主使用人负责。

4.2垃圾清理

业主或非业主使用人需负责将垃圾放置于由物业管理处指定的位置。

任何于公众地方发现的垃圾将由物业管理处清运，其费用由有关业主或非业主使用人承担。

5．保安

5.1物业内24小时均有人当值，负责本物业巡逻工作及协助各业主或非业主使用人提出之要求，或可随时致电嘉泰首府物业管理处热线电话。

5.2物业管理处员工皆佩戴工作证。

如对来人怀疑，请召唤物业管理处。

5.3为了业主或非业主使用人之安全，业主或非业主使用人出入住宅必要时须配合管理人员要求及请出示业主/住户卡，来访者须做来访登记。

6.车场管理

本物业建有地面及地下停车场，为求停车场良好秩序，防止非法停车，阻塞通道，本处订有《嘉泰首府住宅停车场管理规定》，以便使用停车场人士依循。

7.防治灾害

7.1请勿在物业范围内烧烤、燃放烟花、爆竹等。

煤气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。

7.2爱护公物及消防设备，保持公共空间通畅。

7.3发生火警，立即告知物业管理处或拨“119”报警。

在安全情况下关掉强电开关、燃气开关及扑救或迅速前往楼梯逃生。

发生火灾时切记勿使用电梯。

7.4当台风时，请关闭门窗，必要时，封贴玻璃，并固定易倒物品。

8.转让业权

业主要转让物业，请知会物业管理处有关新业主（承受人）之详情，同时与新业主一同前来物业管理处办理转让手续并结算相关费用及缴清房屋维修资金，收发业主/住户卡。

9.会所及业主服务

9.1会所将提供各种康体娱乐等设施。

凡业主或非业主使用人或访客使用会所设备按物业管理处制定之康体娱乐设施收费表收费及必须遵守有关规则。

9.2物业管理处为业主或非业主使用人提供订票、家居清洁、代请专业钟点服务人员等多项有偿服务（具体以管理处在入伙期间的公布为准）。

9.3上述有关事项详情请向物业管理处咨询。

10.其它

业主或非业主使用人请注意：

10.1不论业主或非业主使用人单位是否空置，首期物业管理费将从业主收到《商品房交付通知书》上载明的日期开始计算收取。

10.2业主或非业主使用人须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位之业主或非业主使用人为最终负责人，需承担赔偿责任。

10.3滋扰他人行为,如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品，一律禁止。

11.应急程序

11.1紧急事故可能随时发生，本物业管理处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助业主或非业主使用人预防和处理紧急事故而设。

11.2紧急电话号码

电话号码

电话号码

火警

119

匪警

110

公安分局

市急救中心

120

供水公司

市医院

工商分局

供电分局

有线电视

电信分局

煤气公司

区环保所

派出所

居委会

11.3单位内物品处理

请定期检查单位内存放之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之通道。

任

何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其它易燃物品等，

均应妥善放置。

11.4处理紧急医疗问题的建议

11.4.1在任何情况下，应尽量保持镇定。

11.4.2尽可能获取有关损伤的资料；

11.4.3使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；

11.4.4拨电话要求急救医疗服务；

11.4.5拨打“120”或通知物业管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、

姓名、地址、电话号码、目击者等。

11.5罪案与保安

为防止偷窃、其它不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，物业管理处有以下建议：

11.5.1如于本物业范围内遇到形迹可疑之人物，应于第一时间通知物业管理处；

11.5.2遇到突发紧急事件或罪案，立即向公安报告；

11.5.3所有突发事件均须知会物业管理处，并把已采取的行动告知职员。

11.6火警

若发现火警，请致电消防局或通知物业管理处，紧闭所有门窗，使用最安全的途径离开火警现场。

业主或非业主使用人必须熟悉本物业内灭火器的位置及使用方法，物业管理处将定期安排消防演练。

11.6.1若是轻微失火，尽可能将火扑灭，但切勿冒险；

11.6.2如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失

火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；

11.6.3通知消防局：

（ⅰ）说出有关单位的名称、地点；

（ⅱ）火警蔓延的范围及位置；

（ⅲ）你的电话号码、姓名。

11.6.4通知物业管理处；

11.6.5依从物业管理处职员现场指引，迅速撤离现场；

11.6.6如被火焰或高热所围困：

（ⅰ）有可能的话，请按屋内设有的报警钟通知物业管理处保安部或致电

消防局求助；

（ⅱ）请按报警钟通知物业管理处消防监控中心；

（ⅲ）打破玻璃警报系统之玻璃片，使警报信号发出，把门关闭，将火源隔离；

（ⅳ）紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧量较高，温度亦

较低，故应蹲着身子或爬行逃生；

（ⅴ）在安全情况下，可打破窗子以求空气流通。

11.6.7所有逃离火场的人，依照保安人员的引导在指定之空旷地方聚集；

11.6.8身处火场上层和下层的人，在预见安全的情况下，从最邻近的消防

通道出口迅速逃生；

11.6.9发生火警时，保安员会协助消防员和公安阻止公众人士进入有关单

位，在物业管理人员或消防局宣布有关单位未安全之前，任何人等

不得进入。

11.7灭火器

楼宇公共地方均设有手提式灭火器或灭火用具，业主或非业主使用人可向物业管理处咨询灭火器或灭火用具的位置和用法。

任何已扑灭的火警，必须向物业管理处或消防局报告，以便进行调查。

11.8地震

11.8.1保持镇定，切勿离开处身地方；

11.8.2躲在桌子或坚固的结构寻求掩护；

11.8.3远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；

11.8.4地震时不要躲在楼梯底下；

11.8.5准备应付接连更多次的余震；

11.8.6如单位受到破坏，立即通知物业管理处；

11.8.7切勿散播谣言或夸大报告。

11.9水浸

遇有可能发生水浸时：

11.9.1有可能受损的贵重物品移往较高处；

11.9.2在安全情况下，切断电器用具的电源；

11.9.3在强电已切断情况下，仍需留意余电，请小心提防。

水浸之后：

11.9.4检查财物以鉴定损失；

11.9.5委派及监督负责清洁的员工；

11.9.6及时抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；

11.9.7清除单位内、家具等地方的积水，避免破坏环境卫生；

11.9.8做好安全预防的措施，须加强防范意识，防止外人进入单位。

11.10台风

在收到台风预报前，可采取下列防风措施：

11.10.1所有花盆及可被风吹倒之物品应放回单位；

11.10.2关紧所有门窗及在玻璃上加上胶条加强保护；

11.10.3台风过后，应立即更换破裂之玻璃。

11.11使用紧急求救电话，请提供以下所有资料：

11.11.1报案人的姓名；

11.11.2紧急事故的位置；

11.11.3有人受伤与否；

11.11.4紧急事故的种类、火警、罪案等；

11.11.5待对方确定了资料后，方可挂断电话。

611.12撤离程序

当发生火警或任何其它紧急事故，所有人都应撤离现场，不能有所例外。

11.12.1在撤离单位时，业主或非业主使用人的贵重物品须自行负责，另外，

离开时记紧把单位大门锁上；

11.12.2火警时开启单位通往消防出口的大门，用防燃隔热工具保护双手。

若情况许可，应使用消防通道撤离现场；

11.12.3若因浓烟的关系未能通往单位外，则应关上门，放一条湿毛巾布在

门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防

员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的拯救。

611.13结语

没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可减轻人身和财产损失，以上应急程序仅供参考，以应付意外或灾难突然来临。

通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的保安人员，再加上业主或非业主使用人的合作，当发生紧急事故时，物业管理处便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理队伍及业主或非业主使用人作出即时反应，以保障人身及财物安全。

二、《业主守则》

所有业主或非业主使用人必须遵守《蕲春嘉泰首府业主管理规约》（包括《业主（临时）管理规约》）及以下之条文。

1.业主或非业主使用人资料

业主或非业主使用人必须填妥及交回另外分发之“业主联络资料登记表”或“物业出租通知书”以便物业管理处存档。

2.违例之室外建筑物

除发展商提供之建筑外，任何加建物均不能搭建。

3.楼宇外墙

所有业主或非业主使用人不得迁拆、更改或干扰本物业外墙及公共设施，或改装任何排水喉管。

为保持本物业外观，任何招牌、铁笼、阳台、天线，皆不能擅自安装，请各业主或非业主使用人遵守规则。

4.电线安装

若业主或非业主使用人需要更改室内电线或增加时，请选用合格的电线产品及雇用持有合格资质执照之电器承包商进行安装，以确保安全。

5.防盗铁门及外墙窗花

为保持楼宇的统一和美观，本物业禁止在超出门窗平面以外安装防盗门及纱窗和室外窗花，防盗窗花须安装在窗户内侧。

不得改变房屋窗户玻璃颜色，粘贴反光膜。

6.大门灯饰

所有走廊及楼梯均已装上足够灯光，为保持走廊之外观起见，业主或非业主使用人请勿在大门及走廊加设任何灯饰。

7.电梯

7.1电梯分住客电梯和服务电梯；

7.2业主在装修期间如需使用专用服务电梯运送材料等物件需向物业管理处申请，并在规定时间内使用。

严禁体积或重量超过要求的货物和易损坏电梯的材料、设备进入电梯，特殊情况需使用电梯者，必须在大堂、走廊通道等部位铺设防护板以保护地面；

7.3住客电梯一律禁止搬运装修材料；

7.4火警发生时，切勿乘搭电梯；

7.5住客电梯只允许业主、住客、访客使用，勿让幼儿单独进入电梯；

7.6非紧急情况不得按动报警铃，并爱护轿厢内设施。

8.空调机

为保持楼宇外貌美观，不得安装超出设计要求尺寸的空调机。

如业主或非业主使用人需加装安装空调机须向物业管理处申请，届时物业管理处的工程人员就该单位有关之适当安装空调尺寸及位置向该业主或非业主使用人详细解释，如业主或非业主使用人擅自安装冷气机而引致楼宇任何损坏或影响外观，须负责整改或修妥有关损坏部分。

业主或非业主使用人应确保其空调机获适当保养，同时采取步骤防止冷凝水滴及发出噪音，以免影响邻居。

9.座厕

请勿随意将垃圾抛进座厕，若因此而引致去水喉闭塞，修理费用将由业主或非业主使用人支付。

10.灭火器

公共地方安装有灭火筒及其它防火设备，请各业主或非业主使用人在非紧急情况下请勿使用。

11.晾晒衣物

为避免引起其它住户的不便，请将衣物尽量扭干才可晾晒。

当强风时，请将衣物收回室内，并请勿在窗户外面、公共地方或阳台围栏晾晒衣物，为保持楼宇之外观，应在工作阳台晾晒。

12.垃圾清理

物业管理处与清洁公司在适当时间收集垃圾，各业主或非业主使用人须以胶袋盛载垃圾，放于物业管理处指定的地方，否则，清洁工人将不能在指定时间内及时清理业主或非业主使用人之垃圾。

清理垃圾时段以物业管理处公布的时间为准。

13.物业清洁

物业管理处虽雇有清洁公司负责保持本物业的公用地方清洁，但仍有赖全体业主或非业主使用人的通力合作，才可确保物业区域内地方清洁。

家长应告诫儿童，同时业主或非业主使用人亦切勿随意抛掷废物，或将物件由高处抛下以免伤害他人。

14.休憩及公共地方

为使大家能享有美好的生活环境，敬请各业主或非业主使用人为自己及他人设想，必须通力合作。

如目睹任何人在有以下情况发生，请立即劝阻或通知物业管理处。

14.1不得在物业外墙乱写乱画，乱贴广告标语等；

14.2家居杂物、垃圾投入到指定的场地，严禁从门窗、阳台向外抛掷；

14.3不得损坏公共绿化和设施，不得向绿地、花草树木上泼污水和有害物质；

14.4不得在绿化带种植蔬菜、农作物及擅自种植其它花木；

14.5不得在公共场所睡觉；

14.6不得让小孩在通道、道路上儿戏追逐，以免发生事故及阻碍交通。

15.噪音

为保持环境宁静，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，业主或非业主使用人请勿在晚上十时至晨早六时制造或发出超出正常分贝的噪音，住宅正常标准为：

昼间60分贝，夜间50分贝，如超出前述分贝声响视为噪音。

16.饲养宠物

本物业管理处只允许业主或非业主使用人饲养已获公安部门批准的宠物（含宠物狗），并领取《犬类准养证》和犬牌。

饲养者必须在本物业范围内管促该宠物行为，如发生滋扰危害人体健康、引致其它业主或非业主投诉，本物业管理处将有权禁止该宠物被继续饲养，如该宠物的物主不遵从，本物业管理处将引入城市管理行政执法部门介入跟进。

17.保安

本物业管理处已安排二十四小时由保安员在本物业站岗及巡逻以保障业主或非业主使用人的安全，并防止罪案或意外发生。

17.1业主/非业主使用人出入管理

驾驶车辆的业主/非业主使用人，包括购买或月租的固定停车位，必须遵守本物业管理处发出的<<嘉泰首府住宅停车场管理规定>>,本物业管理处会向驾驶车辆的业主/非业主使用人发出停车卡,停车卡为一卡一车制（不包括自行车），仅供停车使用，不得转借、伪造，否则本物业管理处有收回停车卡和追究相关责任的权利,业主/非业主使用人进出停车场时，需使用停车卡在出入口的自动道闸车辆发卡器上核对身份方可通过,当车辆离开时,物业管理处有权核查有关车辆资料,如停车卡存档记录和车牌号码不符合,物业管理处工作人员有权禁止该车辆进入/离开及通知所属车主和相关部门。

17.2访客

17.2.1非驾车访客

本物业管理处为业主或非业主使用人提供理想的生活、居住环境，故本物业管理处所有物业管理人员已受训令，对所有进入本物业内之陌生人员身份进行核实登记，请各业主或非业主使用人通知客人、贵宾此种措施。

本物业管理处对于查询时所引起的不便之处，先致谦意，亦请各业主或非业主使用人明白，此举纯为保障各业主或非业主使用人人身及财物。

17.2.2驾车访客

驾车访客需要在出入口自动道闸车辆发卡器取得临时停车卡,同时,站岗的保安员必须记录车牌编号等资料以减低访客的车辆被盗窃可能性,当访客车辆进入小区停车场,即受到本物业管理处发出的<<嘉泰首府住宅停车场管理规定>>所规管,敬请各驾车访者必须遵守。

18.搬迁

业主或非业主使用人迁入迁出前，请与物业管理处联系及填报“住户入住通知书”或“住户迁出（物资）通知书”，以登记住户之变更资料及方便保安员识别，防止陌生人混入。

如业主或非业主使用人迁出，在搬运家私前须先将运出之家私清单送物业管理处，便于保安员核实后运出。

19.业主或非业主使用人交付费用之责任

所有业主或非业主使用人都应在接收单位前依时交付以下费用：

19.1.房屋专项维修资金

业主/非业主使用人在收楼前先按元/平方米向代办银行交纳,剩余部分由业主委员会与物业管理公司商议交纳时间。

实行专户储蓄，专项专用。

19.2。

物业管理费

业主或非业主使用人应依时缴付每月管理费。

19.3。

电费、水费、煤气及其它费用

请参考由相关的公共事业单位之收费标准指引。

20.装修规例

仅提醒各业主或非业主使用人必须留意及遵守物业管理处另发之《装饰装修协议》

及《装饰装修管理规定》。

21.保险

21.1物业管理处为本物业公共设施购买了公共地方财产责任险、停车场责任险、第三者责任险，惟此保险受保范围并不包括各业主单位。

因此，物业管理处建议阁下为其单位内的装修、家具、文仪器材等购买保险。

21.2业主或非业主使用人不得作出或容许发生任何违反物业管理处为公共地方购买的保险或令保费增加之任何行为。

22.物业管理费及其它收费

业主或非业主使用人应于当月的首七天内到物业管理处缴交物业管理费、水费、有偿服务费用或在物业管理处指定银行开设帐户，填妥代收费协议，按银行内部按时自动转帐交付。

23.单位用途

23.1业主或非业主使用人不得将单位或容许该单位进行违法或不道德等用途。

23.2业主或非业主使用人在任何原因下不得任意发出、产生超出正常分贝的噪音、震动等对其它业户造成滋扰。

23.3业主或非业主使用人不得安装、放置任何生产设备等物件在单位地面或容许该等行为发生。

23.4业主或非业主使用人必须自费对其单位内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持单元的正常用途。

24.阳台

业主或非业主使用人不得于阳台加建铁栏，违者物业管理处有权即时清拆，不作另行通知，而有关费用由有关业主或非业主使用人支付。

25.业主的责任

业主须负责客人、贵宾及其单位租客及使用人的一切行为与失误。

嘉泰首府物业管理处

年月日