房地产税探析.docx

房地产税探析.docx

《房地产税探析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产税探析.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产税探析

毕业设计（论文）

课题名称房地产税探析

学院宋体四号居中

专业法学

班级131班

学号1324110101

姓名刘文

指导老师张山

二〇一七年六月

房地产税探析

摘要

本次研究笔者主要对我国的房地产税问题进行了研究。

作为一项重要的储蓄财产，房产在人们的生活中占据了十分重要的地位。

通过对房产税进行分析也可以帮助人们更加了解房产的经济价值，征收房地产税的目的等，在此基础上针对其中存在的不足之处提出相应的建议，以不断完善我国的房地产税内容及其制度。

为了使本次研究更具说服力，笔者在分析大量文献资料以及学者学术研究的基础上结合美国相关方面的具体情况等对我国房地产税的相关内容进行了论述。

在本文中，笔者首先就房产的经济价值进行了分析，之后对征收房地产税的目的进行了简要阐述，在此基础上对房产税征收范围以及税种、美国住房政策对我国房地产税的启示等进行了论述，之后又针对我国的实际情况提出了房地产税法立法的相关建议，从而不断完善我国的房地产税制度。

通过本次研究，本文创造性地结合发达国家的住房政策对我国房地产税的实施提出了意见和建议，有助于不断借鉴先进的技术和经验，促进我国各项政策的不断完善。

关键词：

房地产税经济价值征收范围

AnalysisofRealEstateTax

ABSTRACT

Inthisstudy,theauthorofChina'srealestatetaxissueswerestudied.Asanimportantsavingsproperty,realestateoccupiesaveryimportantpositioninpeople'slife.Basedontheanalysisofrealestatetaxcanalsohelppeopletobetterunderstandtheeconomicvalueofrealestate,realestatetaxpurposes,basedontheexistingshortcomingsandputforwardthecorrespondingsuggestion,inordertoimproveChina'srealestatetaxsystemanditscontents.Inordertomakethestudymoreconvincing,theauthorintheanalysisofalargenumberofliteratureandacademicresearchonthebasisoftherelevantaspectsofthespecificcircumstancesoftherelatedcontentofChina'srealestatetaxisdiscussed.Inthispaper,theauthorfirstanalyzestheeconomicvalueofrealestate,therealestatetaxlevypurposesarebrieflydescribed.Onthebasisofthescopeofpropertytaxandtaxes,theU.S.housingpolicyonChina'srealestatetaximplicationsarediscussed,thenaccordingtotheactualsituationinourcountryrelatedsuggestionsareputforwardtotherealestatetaxlegislation,andcontinuouslyimproveourrealestatetaxsystem.Throughthisresearch,thispapercreativelycombinedwiththeimplementationofhousingpolicyindevelopedcountriesonChina'srealestatetaxputforwardopinionsandsuggestions,helptolearnfromtheadvancedtechnologyandexperience,improvethepolicyofourcountry.

KEYWORDS：

realestatetaxeconomicvaluescopeofexpropriation

目录

摘要I

ABSTRACTII

前言1

一、房产的经济价值1

二、房产税法征收目的探究1

（一）征收房产税促进社会市场经济公平发展1

（二）征收房地产税以增加政府财政收入2

三、房产税征收范围以及税种3

（一）房产税征收范围3

（二）房产税征收税种3

四、现行房地产税法的探究3

五、美国住房政策对我国房地产税的启示4

（一）立法制度比较完善4

（二）设有专门的房屋价值评估体系5

（三）房地产税减税税收政策形之有效5

（四）各级政府恰当地行使权力6

六、房地产税法立法相关建议6

（一）完善房地产税法立法体制7

（二）纳税对象要全面7

（三）合理设计房地产税税额8

（四）设立专门的评估机构8

（五）充分维护弱势群体的权利8

参考文献10

致谢11

前言

房地产在我国经济再战过程中起着非常重要的作用。

近些年来，由于人们不断对房地产进行投资，我国的房地产价格得到了明显上涨，面对日益严峻的房价问题，政府采取了很多错事，但是并未取得显著成效。

为了有效控制房价，我国开始征收房地产税，但是由于各种因素的影响，我国的税制改革进程缓慢。

为此，笔者对我国房产税的相关内容进行了分析。

一、房产的经济价值

房产可以作为重要的储蓄财产。

这项财产无论是作为不动产的储蓄财产或者金融杠杆的金融资产都具备很高的价值。

首先，房产作为生活的刚性需求，人民需要依赖房产以解决生活需求，满足其组建家庭的物质基础，并且中国人还有储蓄财富而不是在有生之年大肆消费财富的习惯传统，促使国人更多倾向拥有房产而非其他金融投资品；因此房屋除了自住功能还兼具储蓄功能。

在世界其他国家许多人将房屋作为财富的储藏价值品的比例大约在百分之三四十。

由于我国改革开放，我国国民经济不断增强且国民收入在不断增加的情况下，我国城镇居民对房产的拥有率几近达到百分之九十，这是因为房产是借助土地资源开发出来的，而中国百姓在土地国有的情况下不能自建房产，因此造成房产特殊高价值的储蓄产品的重要财产。

二、房产税法征收目的探究

（一）征收房产税促进社会市场经济公平发展

从宏观经济的角度出发，房地产行业成为我国的经济支柱产业之一，且不动产物权是绝对权，支配权，无期限物权且兼具排他性，对我国经济长期的健康发展可做出可持续性的贡献，为政府提供财政收入，提高政府公共服务水平以及投资基础设施建设的能力，带动房地产行业上下游产业包括水泥化工、建筑建材、物业环保、市政行业等等相关产业经济拉动及结构优化，推动国民经济消费，促进国民经济健康有序良性发展，但其存在着不可忽略的现实问题，房地产房价过高导致收入分配不均,拉大了国民社会阶层贫富差距，特别在北上广深的特大型城市，一套市中心的房产动辄价值千万，凭借地方百姓人均年收入要购买一套房产甚至需要花费几十年的时间偿还贷款，这严重抑制了劳动人民创造财富的积极性，劳动人民辛苦奋斗，花费大量时间精力和劳动创造了大量的物质财富，但是他们却无法逾越房价这座大山，当付出与收获不成正比的时候，往往容易滋生社会不满和怨念的因素。

同时地方政府由于分税制的影响对于投资本地经济建设缺乏必要资金，过度依赖土地财政，土地出让过程程序简单缺乏有效监督，往往容易滋生政府腐败的土壤形成利益集团，损害国家土地资源，破坏公私财产甚至威胁子孙后代的长远利益。

同时房地产行业过度采用金融杠杆造成债务堆积，同时也引起金融市场交易的巨大风险，还压抑实体产业从事产业生产的动力，不利于国家产业结构的调整和优化。

房地产行业虽然是国民经济支柱产业，国家建造了一堆房子虽然解决了人们的住房需求增加了GDP，但是并不能对国家综合经济实力有所增强，如果将其作为唯一支柱产业过多的倾向资源甚至金融资源就会向美国一样造成巨大的市场泡沫引发金融危机，中国要成为为世界性的发达大国，就必须谋求经济的长远健康发展，必须依托自身不断增强的工业实力，依托实体经济产业，在世界经济市场上真刀真枪上竞争，不断提高自身工业制成品的附加值，年复一年取得世界市场竞争优势，国家经济综合实力得到不断增强以及国民财富不断得到增长，如此国家民族才会浑然一体，才算成为真正掌握制造财富钥匙的地缘性大国，因为这个国家无论是科技、工业、人才都是集聚财富的最佳场所，毫无疑问便拥有最优越的市场机会，而如果依托房地产行业便意味着依托金融杠杆发展经济，那么最终会有少部分人通过金融杠杆赚取到大量资本，但是这些资本因为却会逃离本土像以前法国的托拉斯资本一样逃离本土寻找其他的价值洼地，因为本国没有发达的工业，虽然这些资本美其名称为高利贷资本，但是没有国家民族的繁荣何来长久强大的资本，这些高利贷资本只是因为本国丧失了本国创造财富的机会只能去外国投资寻找有价值的商业工业投资罢了。

如同上世纪的英国日不落帝国掌握了由于殖民统治掌握了世界最大的市场，仅通过广大市场的交易买卖就可以使资本家掌握大量的财富，而本国的工业多达几近百年未进行工业更新，英国作为工业革命的第一个国家而被世界其他国家经济迎头赶超，当世界民族独立运动兴起英国殖民失败之时，英国经济几近崩溃，因为本土经济已经落后市场经济太多，恍然大悟却也为时已晚，因此以史鉴今，应当把房地产产业定位于一个高消费品行业甚至是高奢侈品行业，同时是居民基本生活保障产品的行业，政府对其房产价格的上涨进行打压是正常合理的现象，因为一个要谋求长远发展的国家应当鼓励人们通过努力工作获得事业成就获得财富，而不是因为高房价抑制了人们的积极性，正常经济社会应当是鼓励是人们创造财富的能力超越了房产上涨的速度，而现实恰恰相反，通过冒险投机获取高收益能够远远超越人们辛勤劳动获得的收入，这是现实最让人心态不平衡以及不满的原因，因此出台房产税法限制房价过快上涨同时鼓励投资实体经济产业健康长远发展是我国出台房地产税应当考虑的因素。

（二）征收房地产税以增加政府财政收入

房地产税法作为一项政府征收的财产税，首要目的便是要满足政府的财政需求，满足其提供公共服务职能的社会定位，那么最有动力需要征收房地产税的政府大概便是市县一级的地方政府，在我国分税制以来省一级的政府上至中央政府的财政收入是充裕的能够实现财政预算以及支出的，而市一级政府的财政则有大部分满打满算的能够实现财政支出，满足基本的老百姓公共服务需求，而县一级的政府财政便显得有些贫乏了，因此最需要防范的也正是市县一级的政府由于财政紧缺而不顾市场实际而大搞土地开发，发展房地产行业的情况。

而中央政府以及省级政府若决定征收房产税更多的是为了调控宏观经济，调控房价以促进社会财富收入公平，推动市场投资实体经济，应当税以此解决分税制所带来的中央地方财政不均问题则无可厚非。

然而北上广的特大型的城市中，集中了中国最优质的科技，教育，医疗卫生资源，及最好的实体经济企业，那么也就提供了最好的工作机会，毫无疑问会集中中国最优秀的人才集中于此，也就是造成了国家资源地方化的情况，购买房屋以投资前途广大的未来美好生活就是成为了不可避免的刚性需求，特大型城市的房价上涨就是人们最大化追逐利益而产生的情况，此时出台房产税法调控这些城市的房价上涨却已经远远不能满足政府调控宏观经济的需求了，这些城市的房价已经超出原本价值十几倍甚至几十倍的增涨了，当然限制房产过快上涨还是必然应当出台法律调控，然而对于很多二三线城市的房价来说甚至并没有上涨，许多城市存在房地产产能需求过剩的问题，一味征收房产税势必会增加纳税人的负担。

而是房地产行业并没有给中国大部分人带来巨量财富，虽然国人拥有自助房产率高，在大部分中国人人均收入较低，一家人负担一套房产并且没有取得更多收益或者仍存在负债的情况下，此时就并非利用房产税来解决政府长期以来分税制的问题，而是国民人均收入水平是否足以承担房地产税税负的问题。

三、房产税征收范围以及税种

（一）房产税征收范围

房产征收范围很广，不仅包含县城及城市，同时还包括建制镇以及工矿区等。

这里所说的城市主要是指由国务院批准建立的城市。

但是征收房产税的县城及城市中并不包括农村。

其中，县城也是指没有建立建制镇的县人民政府所在地，其所在城镇也在征收范围内。

但是建制镇中并不包含当地镇政府管辖的行政村。

这里所说的工矿区不含没有建立镇建制的大中型工矿企业所在地区，而是指工商业比较发达，与国务院所规定的建制标准相适应的地区。

在上述地区外的房屋不在征收范围内。

（二）房产税征收税种

如果根据房产余值对应缴纳的房产税进行计算，其税率通常为1.2%；如果根据房产租金计算应缴纳的房产税，那么其税率为12%。

从2001年起，如果个人根据市场价格出租用于居住的住房，其征收房产税的税率可以按4%计算。

从2014年开始，拥有两套住宅的家庭，对于人均建筑面积80平方米的部分每年对其征收1%至3%的房产税；对于拥有第三套住宅的家庭，每年按照4%到5%的房产税对其第三套住宅征收房产税；对第四套及以上的住宅，每年征收10%的房产税。

四、现行房地产税法的探究

因此房地产税的征收目标定位如何，作为一项税基确定，税负难以转移，税源广泛，税收稳定的税种，是地方政府由于分税制之后财政收入的有效补充，增加其投资地方设施建设与公共服务能力，还是侧重于抑制房价上涨，调整国民收入分配，或者重维护市场经济秩序，促进经济的平稳有序发展，这是现今房地产税法所面临的问题。

应当指出，作为一种直接税，房产税的征收会直接减少家庭的可支配收入。

而家庭收入减少的程度对整个社会福利损失影响的程度则是税收效率发挥的体现。

我国土地国有区别于美国土地私有，我国的老百姓无法自己买地建房，只能通过地产商开发。

而土地出让金是地方政府财政收入的主要来源，房地产开发环节的大量行政性事业收费，加大了我国房地产开发环节的成本，我国保有环节的房产税占地方税收收入和财政收入的比重较低，其原因是，我国对住宅没有征收房产保有税;而在经营性房产交易环节的营业税、契税、土地增值税等的房地产税收占地方财政收入的比重，远远大于房地产保有税。

现行的中国现行的房地产法如《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点暂行办法》对房地产税法完善做出了有益探索，其征收对象为住房面积超过60平方米的自然人，其房产税征税房地产市场交易70%的价格，税率0.6%。

上海市新年度出售商品住房价格高于上年度居民已拥有的住房每平方米房产价格2倍的，税率定为0.4%，同时要求家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，则其购买房产则其房产税可暂不征收，该办法实际内容其实保证了居民的居住权，但对于房产上涨的抑制作用并不明显，其征收的税收不仅难以抵制房价每年几乎翻倍的上涨，其征收的数额大致在本地房屋出租的价格上下附近，这也是导致该办法怨声载道的原因，房东为了抵制房产税征收带来的不利经济影响纷纷提高了房租价格以对冲风险，租房族不仅面临被扫地出门的风险，并且对高房价更望洋兴叹，无益于房地产高房价的调控，虽然其办法为试行房地产税法做出了探索，在一定程度上增加了政府的财政收入，为今后政府增加了稳定的税种以面对今后土地财政无法继续做出了准备，但是在调控房地产资源合理配置，以及社会财富分配的方面综合权衡是弊大于利的。

房产作为一种不动产，具有居住的功能，房产首先保障了人民衣食住行中住的物质需求，并且同时是具有保值性的财产，就满足了人民投资和消费的需求，往往许多家庭花费一生的财富以购置一套或数套房产，作为满足其生活和养老需求的保障品，并且通过运用金融杠杆将房产抵押获得更多收益，同时将其作为一样储蓄财富的商品，以应对年老时候的未知市场风险，房产对个人财富的重要性不言而喻，对于国家经济长稳健康发展发挥作用，因此探讨房地产税法的作用如何追求一个平稳房价。

平稳房价的根据是大部分国民都能够在平均收入的情况下满足居住需求，甚至在有损一些政府收益的前提下也要首先保障的公民权利。

五、美国住房政策对我国房地产税的启示

（一）立法制度比较完善

美国是联邦制国家，首先美国宪法极大赋予了人权，还有人民参政议政的具体权利，之后联邦政府与州政府立法权分离，同时立法权独立就能够使各州在不违背联邦法律的情况下根据各州实际情况制定各州法律，这样地方的不同的利益集团的诉求就在即使与中央政府政策方针不同的情况下能够得到充分反映，州政府独立享有立法权与财政权，州政府通过征税获得的财政收入不需要上交给中央政府，地方政府掌握财政即意味着最大限度地掌握了行政权，通过政府的公共服务职能以及公民掌握参政权利而对政府的监督使得地方法制以及公民自治得到了一个完美的协调，房产税是州政府财政收入重要来源之一。

州政府为充分行使行政权可以根据自身的财政需要征收符合实际需要的房地产税，每一个州所制定的房产税与其他州所制定的房地产税收并不相同，税率的确定也有所差异，其房地产的税率由州政府根据下一年的财政预算所需要支出的义务教育、公共安全、环保卫生和公共设施公共服务产品，确定由哪方面支出是由房产税来承担的。

并且将政府辖区内的房产价值进行综合评估，并将支出与后者相除则可得到房产税率。

预算需要缴纳的房产税同房屋评估价值总额每年都发生变化，所以其税率也有相应改变。

（二）设有专门的房屋价值评估体系

美国设立了专门的房屋价值评估体系，美国地广人稀，很少的人口可以占据着大量的土地资源，所以美国独栋住宅户型的房产蓬勃发展，是美国房产的主要户型，房地产税的征税内容不仅包括房产，还有其相连土地，地方政府使用市场价值法、成本法、收入法这三种方法评估房产价值。

评估房产价值时根据房产类型采取其中方法，使用市场价值法针对属于经常反复交易的市场，评估价以市场上买卖双方都接受的公平价格，而成本法则运用新的销售房产或特定房产，把购房者购买该房产所需成本作为评估价;而其他能质房产、写字楼能够持续增加收入，则用收入乘以一个能够反映房产价值的比例来评估房产价值。

不论采用哪种办法评估房产价值，每年都需重新估计房产价值，征税人员根据其确定的税基与税额相乘从而得出所需缴纳的税额。

同时由于美国设立第三方的独立的房屋评估机构，当地房屋居民便可以上网查询房屋评估价值，当纳税人对房产评估价值有争议，既可对具体评估房产价值的专门机构申诉其诉求，同时也允许同其上级机关提起申诉；假若该争议没有得到满足是还能够向当地法院起诉其不满的诉求，断案法官可以根据其实际情况以及相关法律决定是更改房产价值或者维持原来评估价值，这样公正透明的法律程序加深了证公民对于房产价值的认可，促进公民纳税的积极性。

公民有充分手段对政府税收的使用进行监督，政府公开其财政预算以及具体税款的使用情况，人们通过浏览政府网站得知具体的税款用途。

州、县政府必须秉持公开、透明的大局观，而同时当地的立法机构也会行驶自己的监督权对违反法律的情况予以制止，一般而言，房产税率需要两级州、县政府的会议进行磋商后决定，税率的形成需要遵守公开、透明的法定程序，同时要吸收采纳当地居民对于税率的建议，以此实现税收的有效征收和稳定民心。

（三）房地产税减税税收政策形之有效

同时美国制定了形之有效的房地产税减税税收政策。

在考察美国低收入人群低收入的具体情况下，那么当地的美国政府会采取降低税率或者运用评估较低的房产价值的办法达到税收优惠，如果征收的房产税价值超出政府预支所需并且到达一个具体值时，那么当地的政府会从个人所得税的方面对纳税人进行减免或者对纳税人给予现金以补偿其超出缴纳的税款。

在税收征收监管方面，美国的纳税系统直接与个人的征信系统直接关联，同时对拒绝缴纳以及迟滞纳税的现象，由具体的征收官对其实行罚款与追缴，因此在美国拒绝缴纳税款是很少的情况。

美国多种税收优惠形式的前提是其宽广的房产税税基，而我国多种减免条款的采用是在税基狭窄，税额微小的现实状况下实行的，这就进一步影响了税收效率的发挥，对我国采取税收减免证政策造成一定阻力。

（四）各级政府恰当地行使权力

美国房产税征收和缴纳成功的案例和美国的政治环境土壤息息相关，美国作为联邦制的国家，州政府的在一方的政治权力远高于中央政府，并且在公民参政议政以及监督政府行政的权利方面，美国宪法以及地方立法给予公民最大程度的保护，在事关公民切身利益的重要纳税税种下公民的诉求得到充分的反映，公民能够通过法院上诉以及各种渠道申诉认为不合理的行政行为。

第一因素是地方政府行政权大且合理审慎地施政，第二因素是公民的认可，而中国作为一个多大十几亿人口且幅员辽阔的大国，采取的是中央集权制目的是维护政治稳定以及经济的长远发展，许多重要的大型的重要工程需要举国之力完成，维护一个疆域辽阔的国家也必须强中央而弱地方，因此造成分税制而使地方政府财政收入不足的情况，因此征收房地产税改便是以提高政府收入为目的改革，因此在我国房地产税要顺利施行首先通过立法使公民能够随时评参与征收税收的环节并且掌握充分知情权，做到取信于民，并且要保障公民起诉的权利，同时公布地方财政以及政府征纳房产税款具体用途，全心全意为人民服务，这样才能调控好房地产价格的同时深入推进政府改革促进经济平稳健康有序发展。

6、房地产税法立法相关建议

开征房地产税首先触动的并非是顶级富豪的利益，顶级富豪资产众多，如果他们本身同意纳税则是他们完全有经济实力足以负担的情况，假若他们不愿意承担税款其实富豪避税手段繁多，，例如通过本身在早已在外国分公司与本土公司进行大量市场亏损交易，并在多个海外公司周转交易很容易就实现资产转移，因此房地产税要分蛋糕分的是我国小康家庭以及中产阶级的利益，因为他们没有足够的经济实力逃离本国，柿子要捡软的捏以及要在中产阶级身上拔羊毛是我国开征房地产税的现实情况，这也是房地产税法立法的最大现实困境以及阻力的地方。

因此建议对于征收房地产税首先要做到完整法制建设，政府首先要做到依法治国和依法行政，纳税的程序要符合公开公正透明的程序，由于房产税是地方政府征收税款的税种，因此要提前公布关于政府所需税款的审计的财政预算以及对于税款具体用途的实时的跟踪信息发布，建立合理严格的税收监督机制，确保房产税款征收的合乎经济发展的需要防止政府超出职权征收过多税款，防止地方政府在征收税款的环节上贪污受贿，以及征收对象税额分配不公平的现象，政府应当严格审慎地按照按照法律的框架行使行政权力并且以全心全意为人民服务的宗旨做到对于财政收入合理地运用，同时要设立监督政府严格使用税收的机制，老百姓必须掌握充分的知情权，通过政府网站或其他公开的信息渠道随时随地可以得知政府行政的各个方面和具体环节。

以此取信于民并恢复政府的公信力，使得政府更切实有效地实行房地产税法以及降低改革的阻力。

房产税应当设立好完善的财税法体系，按照立法的程序预先设定好合适的纳税的主体对象、方法，以及对于税款的具体使用过程有统筹全局的安排。

可以参考美国的纳税方法，采用以政府提供的公共服务预设财政预算确定税率，然后根据不同类型的房产评估好房屋的具体价值，从而计算得出具体的纳税额，对不同用途的房产统一进行征收税款，并且采取试点的方法，在成功试点后进以慢慢推广，可以从房价不断上涨的大城市开始，然后至