物业工程部工作手册.docx

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物业工程部工作手册

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

目

录

序号

文件名称

编

码

页码

一

组织架构

GC-01

4

二

部门职责

GC-02

5-7

三

岗位说明书

GC-03

8-17

01

工程部经理岗位说明书

GC-03-01

8-9

02

工程部维修班长/副班长岗位说明书

GC-03-02

10-11

04

工程部装修管理员岗位说明书

GC-03-03

12

05

工程部空调维修工岗位说明书

GC-03-04

13

06

工程部弱电维修员岗位说明书

GC-03-05

14

07

工程部电梯维修工岗位说明书

GC-03-06

15

08

工程部设备维修工岗位说明书

GC-03-07

16

09

工程部综合维修工岗位说明书

GC-03-08

17

四

管理制度

GC-04

18-28

01

配电房管理制度

GC-04-01

18

02

发电机房管理制度

GC-04-02

19

03

水泵房管理制度

GC-04-03

20

04

电梯机房管理制度

GC-04-04

21

05

值班管理制度

GC-04-05

22-23

06

安全防火制度

GC-04-06

24-25

07

空调制冷设备房管理制度

GC-04-07

26

五

作业流程及规程

GC-05

29-88

01

柴油发电机维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-01

27-30

02

电梯日常维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-02

31-36

03

给排水设备设施维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-03

37-40

04

供配电设施设备维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-04

41-44

05

弱电系统维修标准作业规程

QW-GC-2007-05

45-51

06

中央空调维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-06

52-56

07

工程部员工培训管理标准作业规程

QW-GC-2007-07

57-59

08

避雷系统保养

QW-GC-2007-08

60

09

低压配电柜的保养

QW-GC-2007-09

61-62

1

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

序号

文件名称

编

码

页码

10

对讲、报警系统的保养

QW-GC-2007-10

63

11

风机的保养

QW-GC-2007-11

64

12

干式变压器的保养

QW-GC-2007-12

65-66

13

水泵定期保养规程

QW-GC-2007-13

67-68

14

车场管理系统的保养

QW-GC-2007-14

69

15

防盗监视系统的保养

QW-GC-2007-15

70-71

16

柴油发电机组保养规程

QW-GC-2007-16

72-74

17

中央空调操作标准作业规程

QW-GC-2007-17

75-76

18

消防设施管理规定

QW-GC-2007-18

77

19

工程部工作标准

QW-GC-2007-19

78-79

20

上门服务标准作业规程

QW-GC-2007-20

80-82

21

供配电设备设施安全操作标准作业规程

QW-GC-2007-21

83-84

22

电梯困人救援作业文件

QW-GC-2007-22

85

23

水池、水箱的清洗规程

QW-GC-2007-23

86-87

六

质量记录（附表样）

GC-06

88-89

01

电梯困人救人记录

QR-GC-01

90

02

设施设备保养记录

QR-GC-02

91

03

设施设备保养检查记录

QR-GC-03

92

04

报废设备、器件清单

QR-GC-04

93

05

动火申请表

QR-GC-05

94

06

工作联系函

QR-GC-06

95

07

管道通水试验记录

QR-GC-07

96

08

设备（机具）报废单

QR-GC-08

97

09

设备（机具）购置申请表

QR-GC-09

98

10

设备（机具）外委维修申请表

QR-GC-10

99

11

设备维修记录

QR-GC-11

100

12

违章施工整改通知书

QR-GC-12

101

13

儿童乐园和休闲健身设施日检表

QR-GC-13

102

14

安全整改意见

QR-GC-14

103

15

计量器具统计表

QR-GC-15

104

2

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

序号

文件名称

编

码

页码

16

计量器具检查计划

QR-GC-16

105

17

安防系统故障处理登记表

QR-GC-17

106

18

定期安全检查表

QR-GC-18

107

19

发电机运行记录

QR-GC-19

108

20

机电设备统计表

QR-GC-20

109

21

配电房巡查记录

QR-GC-21

110

22

设备保养计划表

QR-GC-22

111

23

水泵房巡查记录

QR-GC-23

112

24

水池、水箱清洗记录

QR-GC-24

113

25

整改通知登记表

QR-GC-25

114

26

维修值班记录表

QR-GC-26

115

27

装修房检查日报表

QR-GC-27

116

28

房屋维修综合检查表

QR-GC-28

117

29

大修记录表

QR-GC-29

118

30

外委维修保养记录表

QR-GC-30

119

31

工程竣工验收证明

QR-GC-31

120

32

设备故障问题转呈单

QR-GC-32

121

33

培训签到表

QR-GC-33

122

34

培训记录表

QR-GC-34

123

35

设备保养、中修、大修周期

QR-GC-35

124

36

电梯维保表

QR-GC-36

125

3

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

组织架构

GC-01

工程部经理

维修班长/副班长

维修工

（电梯维修、空调维修、弱电维修、设

备维修、综合维修、装修管理）

4

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

部门职责

GC-02

一、设备设施管理

1、设备运行管理

（1）负责对设施设备的运行进行巡视监控.

（2）负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理

（3）负责对设备设施机房的管理

2、设备维护管理

（1）负责设施设备的维护保养计划的制定

（2）负责对设施设备的日常保养

（3）负责对设施设备的日常维修

（4）负责对设施设备突发故障的抢修

二、物业接管验收与交付管理

1、前期介入

（1）负责对工程安装的跟进

（2）负责对工程设计施工提出建议

2、物业接管验收

（1）负责对物业实物形态的验收

（2）负责跟进工程遗留问题整改

（3）负责设施、设备资料档案的接管验收

3、物业交付

（1）负责协助业主进行物业验收

（2）负责协调工程遗留问题整改

三、维修服务

1、有偿维修服务

（1）负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）

（2）负责实施维修操作

（3）负责对有偿服务项目的回访

2、共有部分的维修

5

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

（1）负责实施维修操作

（2）负责对维修效果、工程质量的回访、验证

3、工程遗留问题的处理

（1）负责对委托整改的工程遗留问题的处理

（2）负责对处理结果回访的回访、验证

四、内部事务管理

1、安全管理

（1）负责设备设施安全管理

（2）负责员工作业安全管理

（3）工作质量管理

（4）负责服务规范的管理

（5）负责服务技能的管理

（6）负责维修工程质量管理

（7）负责员工劳动纪律的管理

2、培训管理

（1）负责本部门培训计划的制定

（2）负责入职员工的培训

（3）负责组织专业基础知识的培训

3、成本控制

（1）负责提出控制本部门成本的具体方案

（2）负责执行成本控制方案

4、业绩考核

（1）负责对本部门员工进行业绩评定

（2）负责提出考评建议

5、档案资料管理

（1）负责工程档案资料的分类保管

（2）负责本部门质量记录的保管

五、装修管理

1、负责装修方案的审理

（1）负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理

6

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

（2）负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理

（3）负责向业主提出合理的建议

2、装修过程的管理

（1）负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制

（2）负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制

7

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

GC-03岗位说明书

工程部经理岗位说明书

GC-03-01

岗位名称

工程部经理

岗位编号

GC001

所属部门分公司直属上级分公司副总

职责：

一、设备设施管理：

1、负责设备运行管理

2、负责设备维护管理；

3、负责设施设备的维护保养计划的审定

4、负责外委设备的维护维修的跟进

二、物业接管验收与交付管理：

1、负责物管前期介入对工程安装的跟进管理

2、负责对工程设计施工提出建议

3、负责小区物业的接管验收管理

4、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）

5、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进

6、协同客户中心共同完成物业交付验收工作

三、维修服务：

1、负责对有偿维修服务的管理

2、负责对公共部分的维修管理

3、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理

四、装修管理：

1、负责装修方案审定工作的监督管理

2、负责装修过程的管理

3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理五、内部事务管理：

1、负责本部门培训计划的制定

2、负责工程档案资料的分类保管

3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管

任职要求：

1、55岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有2年以上高挡小区部门管理工作经验。

2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟通能力和协调能力。

能熟练使用电脑及相关办公软件。

3、优秀者条件可以适当放宽

8

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

权限：

一、负责本部门员工工作业绩的考核。

二、对部门员工的招、解聘有建议权。

三、负责本部门成本指标的控制。

四、对公司员工的违纪、违规行为有建议处罚权五、经公司副总授权，负责分公司全面工作

颁布日期

二0一一年八月三十日

9

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

工程部班长岗位说明书

GC-03-02

岗位名称

维修班长/副班长

岗位编号

GC002

所属部门分公司直属上级工程部经理

职责：

一、负责制定维护保养实施计划

二、负责各项维修任务的实施管理

三、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理

六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关

八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管九、负责协助分公司组织专业技能培训及综合素质培训十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施十一、负责班组安全作业管理

十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行十三、完成上级交办的其它工作

十四、维修副班长负责协助班长处理本班组日常事务

十五、维修副班长负责在班长不在时对各项维修任务的实施管理十六、负责前期介入的工程方案计划十七、负责前期介入的工程实施管理

十八、负责前期介入工程交接、验收实施管理

十九、负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访

二十、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理二十一、负责二次装修方案的把关、审核

二十二、负责二次装修日常巡查的组织实施、管理二十三、负责二次装修验收抽查、核实

二十四、负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核任职要求：

1、具有中专以上文化，

2、熟悉小区各项设备的运行、保养。

3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。

10

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

权限：

一、有权对本班的员工进行考核

二、有权安排本班员工的日常工作

三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权五、对本班员工任免有建议权

颁布日期

二0一一年八月三十日

11

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

工程部装修管理员岗位说明书

GC-03-03

岗位名称

装修管理员

岗位编号

GC003

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作

二、负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范三、负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止

四、负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案五、认真作好工作记录对违规操作提出处罚意见并监督实施

六、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度七、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量八、负责完成上级领导交办的其它工作

九、负责对空置房屋巡逻的实施、记录、情况汇报

任职要求：

1、具有高中以上文化，有两年以上工作经验。

2、具有一定的服务和沟通意识。

3、了解土建、水、电、等装修相关知识

权限：

一、负责小区业主二次装修的监管工作；

二、有权对一般违规装修行为作出处理；

三、对擅自施工的装修单位有权要求其停工，并及时与业主进行沟通；

颁布日期

二0一一年八月三十日

12

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

工程部空调维修工岗位说明书

GC-03-04

岗位名称

空调维修工

岗位编号

GC004

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责小区、大厦空调系统的运行、维护管理；二、负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内；三、负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作；四、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗；五、负责处理空调运行中发生的异常情况；

六、认真作好空调运行、维护、检修及另部件消耗记录；

七、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保空调系统高效、节能安全运行；八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度；

九、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量；十、负责完成上级领导交办的其它工作；

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉空调系统的运行、维修。

3、具有良好的合作意识。

权限：

一、负责会所中央空调的保养维护，有权制止非工作人员进入工作区域。

二、对于不合理的空调使用要求有权拒绝。

颁布日期

二0一一年八月三十日

13

HJ金恒物业质量体系文件

文件编号：

JH-JN-GC-2011

版本号：

B

修改状态：

R/0

生效日期：

2011年8月30日

工程部弱电维修员岗位说明书

GC-03-05

岗位名称

弱电维修员

岗位编号

GC005

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责弱电系统设施设备的维护工作

二、负责弱电系统设备的检修、安装、调试工作三、负责协助其他工种完成设备设施检修任务四、负责维修工作质量确保设备设施维修合格

五、负