潘夏雯110045住宅建设用地使用权期限问题.docx
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潘夏雯110045住宅建设用地使用权期限问题
物权法论文
论文题目：
住宅建设用地使用权期限问题
学校：
北京师范大学珠海分校
学院专业：
法律与行政学院法学专业
姓名：
潘夏雯
学号：
1204010045
时间：
2013年12月26日
论文题目：
住宅建设用地使用权期限问题
作者：
潘夏雯
摘要：
我国实行的是土地由国有或者集体所有的土地制度，这在宪法和土地管理法中都有明确的规定。
土地国有化和集体化适应了我国社会主义市场经济的发展，可以防止稀缺的土地被滥用，同时促进了土地资源的合理利用和有效配置。
随着我国市场经济体制改革逐步深化、工业化和城市化进程的加快，我国对建设用地使用权期限的问题有了进一步的解决。
随着土地不断增值，城市化不断扩大，住宅建设用地使用权期限设置已逐渐显露出弊端，解决住宅建设用地使用权自动续期问题是未来的发展之路。
应从住宅建设用地使用权自动续期统一化、解决期限届满后的建筑物归属问题、完善建设用地相关管理制度等方面为住宅建设用地使用权期限问题的解决提供制度支持。
关键词：
住宅建设用地；使用权期限；自动续期；建筑物归属
作为用益物权的建设用地使用权是有期限的，期间届满不续期的或者申请续期没有经过主管机构批准的，建设用地使用权随即消灭。
新公布的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
根据我国《土地管理法》规定，建设用地使用权出让的最长期限为：
居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其他用地50年。
[1]《物权法》对于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期的期限、次数以及是否应当缴纳土地使用费等问题并没有做出相关明确的法律规定。
住宅建设用地使用权期限问题仍然没有得到解决，需要从理论上进一步作深入的研究。
1、关于住宅建设用地使用权期限问题的争论
在关于住宅建设用地使用权自动续期的期限确定、续期的次数以及续期时是否应当缴纳土地使用费等问题上存在着诸多争议。
（1）续期的期限如何确定
《物权法》对于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出相关的规定，主要是考虑到可能会因为一定的事实行为发生而导致自动续期没有必要，尤其是考虑到建筑物所有权人可能会因为各种原因而丧失所有权。
[1]因此没有必要规定住宅建设用地使用权续期之后的期限确定。
《物权法》也不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。
[2]对此，有学者认为续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最长使用年限一致[3]；也有学者认为，续期期限应为法律所规定的最长期限，例如居住用地即为70年[4]。
笔者认为对于建设用地使用权期限的确定，应当结合立法和修法时考量的建设用地使用权最高年限的因素予以确定。
例如综合考虑土地的增值率、房屋的结构、土地的用途和建筑物的耐用年限等因素。
（2）续期的次数是否以一次为限
关于住宅建设用地使用权期限自动续期届满之后是否得以再次续期，也存在不同的观点。
同意继续续期的学者认为，我国并未改变国有土地有偿、有限期使用制度虽然住宅建设用地使用权可以获得自动续期，但都是有偿的，而且每次续期都是有期限的，续期的期限也不应当超过原来的住宅建设用地使用权的最高年限70年[1]。
但是反对无限续期的学者认为，“条文没有规定对所续期间的长短，也没有限定续期的次数。
住宅建设用地使用权期间届满即自动续期，按此可以无限延续，成为永久性权利。
永久性的土地使用权实际上架空了土地所有权。
”[2]不断地续期建设用地使用权期限，则无异于事实上的土地所有权的买卖。
笔者认为对于续期问题应当结合住宅建设用地使用权自动续期的确定办法来定，如果考量了房屋的结构和耐用年限，不适合继续续期的自动续期届满之后不再续期；如果自动续期届满之后，仍在房屋耐用年限之内的允许再次续期。
（3）续期时是否应当缴纳土地使用费
在《物权法》当中对于住宅建设用地使用权期限届满之后自动续期时是否应当缴纳土地使用费并未明确。
《土地管理法》修订过程中有意见认为，国有建设用地使用权经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用。
但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费，仍未确定。
[3]自动续期时到底是否应当缴纳土地使用费是目前主要争议的焦点。
一种观点认为住宅建设用地使用权期限届满之后自动续期时应当缴纳相应的土地使用费。
主要是由于土地的稀缺性和不可再生性，有偿续期可以减少土地供应压力；有偿续期有利于促进土地再利用，实现土地资源的优化配置；另外，追缴一定的土地使用费可以增加地方的财政收入，保证经济建设和社会保障等民生建设的发展；有偿续期还能促进盘活现有房地产存量，也有利于城市的规划发展。
[4]
另一种观点认为住宅建设用地使用权期限届满之后自动续期时不应缴纳任何费用。
主要是认为物权法规定了“自动续期”，那么则意味着法定自动处理续期，不需要支付任何的费用以续期；其次，在当今房价飙升的背景之下，房屋的价格已经让百姓喘不过气来了，而70年之后又要缴纳一笔昂贵的土地使用费，让民众无法接受，也不利于社会稳定。
[1]
笔者认为自动续期住宅建设用地使用权期限应当为有偿续期。
首先，有偿续期有利于长远发展，促进物尽其用，有利于经济稳定发展。
其次，法律规定了期限续期的办理手续为“自动续期”，但并非意味着可以无偿续期。
再次，我国实行土地国有制度，一旦土地使用权变成了无偿自动续期，那么国有土地的属性也就随之消灭了。
另外，自动续期之后说明法定期限已经届满，那么建设用地所有人对之后的土地使用应当支付一定的对价得以占有、使用和收益。
2、住宅建设用地使用权期限不确定的原因分析
我国建设用地使用权制度可以追溯到计划经济体制时期。
计划经济时代，我国实行的是单一的行政划拨土地使用制度，城镇土地实行无偿、无流动、无限期使用，按照行政组织和行政手段分配土地资源，客观上有效解决了土地私有制所造成的土地私人垄断的问题，但是其从根本上否定了土地的商品属性，土地完全退出流通领域，使得土地不能实现其应有的经济效益，容易造成土地收益流失。
改革开放之后，随着我国经济体制改革的逐步深入，计划经济逐步向市场经济过渡，迫切要求对城市土地制度进行相应的改革。
1987年4月,国务院第一次提出了土地使用权可以有偿转让的政策,并同时在天津、上海、广州、深圳四城市进行土地使用权有偿出让的试点。
1988年4月,七届全国人大第一次会议根据中共中央的建议修改了《中华人民共和国宪法》第十条第四款,废除了土地不得出租的规定,增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的内容。
1988年9月27日，国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，是关于“合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理”的一个重要法规。
其“城镇土地使用税”的征收，标志着对国有土地无偿、无期限使用，无土地市场的不合理土地使用制度的突破，对我国土地管理制度的完善具有划时代的意义。
[2]同年12月,七届全国人大常委会第五次会议又进一步修改了《土地管理法》中第二条,补充规定了“国家依法实行土地有偿使用制度”,“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”,并授权国务院制定国有土地有偿使用和土地使用权转让的具体办法。
从此，土地使用制度突破了无偿使用，实现了有偿使用并且可以依法流通。
这无疑是我国土地使用制度的一个重大突破。
之后，根据全国人大常委会的授权，国务院以我国城镇建设用地之有偿出让和转让作为改革我国土地使用制度的突破口,于1990年5月19日制定了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，条例明确规定了国有土地使用权与所有权的分离，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，土地使用者在其使用权使用年限内可以将土地转让、出租、抵押或者用于其他经济活动并且规定了土地使用权出让的最高年限。
这一法律规定带来了一定的经济效益，客观上促进和激活了土地市场的开放，带动了房地产业的发展，增加了财政收入，推动了我国的经济建设，取得了良好的绩效；但同时也存在一些负面效应，制度背后潜伏着住房被强制拆迁的城市居民与政府间的尖锐的土地利益冲突，容易造成官商勾结、政府腐败的现象。
1994年7月5日,第八届全国人大常委会第八次会议又进一步制定了《中华人民共和国城市房地产管理法》,对我国城市建设用地使用权的出让及房地产开发、交易、登记等问题作了更为全面的规定。
[1]1998年8月修订的《土地管理法》再次以法律形式对国有土地的有偿使用作出了更为广义的规定，主要表现为国有土地有偿使用方式的多样性，确立了国有土地有偿使用制度，为国有土地有偿使用提供了更广阔的法律空间。
[2]直至2007年《物权法》的颁布和实施，创设了建设用地使用权概念，并建立了建设用地使用权的一般规范，确立了住宅建设用地使用权自动续期的制度，为住房产权制度改革奠定了基础，不仅解决了商品房业主70年之后的担忧问题，而且为统一住宅建设用地使用权提供了契机。
[3]但是《物权法》回避了期限届满后续期年限、续期的次数以及续期后是否支付土地使用费等问题。
原因是主要“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。
绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。
而且，物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。
因此，本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。
”[1]在这一问题上，立法方面强调对居民生存基础的特殊保护，但实际上却制造了更大的混乱，条文当中对续期次数、年限以及是否应缴纳费用都没有作出明确的规定，容易在实践中造成地方实施不一致，权利容易被滥用，从而导致更多的不公平现象发生。
制度设计不完整就容易导致实际中的很多住宅建设用地旗下届满续期的问题得不到有效的规范，不能实现统一的管理制度，效率偏低又得不到广大群众的认可。
3、目前应当确定住宅建设用地使用权期限的合理性
在房屋所有权逐渐统一的趋势下，必须消除建设用地使用权期限不明确产生的冲突和差别待遇，这就要求建立统一的建设用地使用权规则。
[2]随着我国工业化、城市化进程加快，土地的需求日益高涨，土地资源的稀缺性日益凸显，住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性的矛盾逐渐显露，确定合理的住宅建设用地使用权期限、解决住宅建设用地续期的问题关系人民的切身利益，需要进一步完善和规范制度设计和实施，为国民经济的稳定发展、和谐社会的构建奠定基础。
（1）现有制度框架内的成本、收益分析
《物权法》第149条规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
自动续期制度的实质在于使居民无偿或低代价地永久享有建设用地使用权，以安其所。
[3]在一定程度上实行该制度取得的收益还是显著的，从理论层面看，它解决了住宅所有权永久性和土地使用权期限性之间的矛盾，达到二者真正合一，使公民的私有财产得到了切实保障，维护了人民的切身利益；从现实层面看，它消除了老百姓对住宅用地使用权期满后住宅命运的担忧和疑虑，能够确保人民的安居乐业和社会的稳定，体现了以人为本、创建和谐社会的思想。
[4]从立法层面上看，立法者规定了住宅建设用地使用权自动续期制度主要在于切实保障人民的生活居住权利，促进人民安居乐业，使有利于构建和谐社会和经济发展，而若当住宅建设用地使用权期满自动续期时要求再次缴纳出让金，无疑会给权利人增加过重的经济负担，显然与立法目的相悖，而直接自动续期制度则消除了确定收费标准以及收取费用金额等复杂的难题，避免了不必要的麻烦，节约了相应的成本。
[1]
在当前形势下实行现有的住宅建设用地使用权自动续期制度同时也存在着很多的问题。
第一，现行住宅建设用地使用权自动续期制度，将会降低获取享有住宅建设用地使用权的成本，从而与非住宅建设用地使用权相比具有更大的经济价值，而由于住宅既是消费品、必需品又是投资品、奢侈品，因此很大程度上会产生“民宅商用”或者“以宅投资”的现象[2]，不利于保障居民生活，也不利于政府的管理。
第二，在现有制度下，目前建设用地使用权的出让年限并不是整齐划一，在不同的土地用途上设定的法定最高年限并不一致，权利人必定以不同的标准缴纳不同数量的国有土地使用权出让金，则极有可能导致出让金数量差额悬殊，如果住宅建设用地使用权期满自动续期时权利人不再另行缴纳出让金，实际上则是以不同的对价取得相同的权利，在广大的权利人之间产生极大的不公，违背了市场经济的公平公正原则。
[3]第三，在当前土地日益稀缺的情势下，自动续期制度难免会引发如下社会效应：
在自由市场经济秩序下，富者可能会拥有更多的住宅，进而享有更多的住宅建设用地使用权；穷者则可能会“上无片瓦、下无寸土”。
[4]第四，无任何配套限制措施的自动续期制度容易诱发人们对有限房地产资源的占有或争夺，助长投资性住宅需求，使有限的房地产资源日益向少数人集中。
这既会在同代人之间引发住宅建设用地使用权持有量是否公平的问题，也会在前代人与后代人之间潜存着诸多财富公平分配的问题。
[5]如此之下，将会导致贫富差距更进一步扩大，房屋或住宅建设用地使用权日趋集中，原本稀缺的土地资源得不到有效地利用和配置，这对国家和城市的经济发展是很不利的。
（2）确定住宅建设用地使用期限的成本、收益分析
相比之下，确定住宅建设用地使用期限，情况则会发生根本变化。
相对于城市居民和房地产业而言，确定了住宅建设用地使用权的期限可能会带来两个方面的成本。
一方面，一旦确定了住宅建设用地使用权的使用期限，购房者将会慎重考虑房屋的剩余使用年限，以此作为购房的一个条件，而剩余期限短的住宅建设用地很可能得不到房地产开发商的开发。
另一方面，确定住宅建设用地使用权有偿续期，居民要定期缴纳土地出让金，无疑会给居民增加经济负担，加大了城市居民的工作压力。
但是确定住宅建设用地使用权期限能给城市居民和房地产业带来的收益也是可观的。
一是居民可以根据自己的喜好和需要对住宅的剩余期限来购房，不需要担心房子使用期限不确定可能会被政府收走的问题，还可以根据确定的使用期限来维护自己的合法权益。
二是住宅建设用地使用权期限届满之后，原权利人不再享有所有权，住宅建设用地使用权也不再是永久性的权利，则人人享有依法公平使用土地的权利，充分体现了我国实行的土地公有制度，也有效地保障了社会公平。
三是确定了住宅建设用地使用权期限，有利于房地产估价结果的确定，增加房地产市场的稳定性。
对中央政府而言，表面上，成本包括：
一是制度的创新成本和执行成本。
确定住宅建设用地使用权的期限问题必须解决住宅建设用地的期限、续期次数、确定收费标准以及收取费用金额这些问题，政府需要建立专门的机构、配置相应的人才和公务员对该问题进行处理，但是处理好这些问题将有利于解除了政府在住宅建设用地使用权上的一系列相关问题。
二是住宅建设用地使用权期限的处理执行成本增加，之前只需要“自动续期”，确立该制度之后住宅建设用地使用权期满后续期要进行相关的登记,以确认权利归属并公示于社会,在此过程中要收适量程序性费用,要求公民缴纳土地出让金，在有关的权属变动交易中也要征收一定税额,需要相关的执行人员和办理人员，新制度的实施必定存在一定的困难，加大了政府工作人员的工作压力。
从长远来看，政府可能得到的收益会更多。
第一，确定了住宅建设用地使用权期限，有利于促进住宅建设用地使用权的流转和交易，有利于政府统筹安排城乡建设用地，促进土地资源的的优化配置，缓解城市建设用地供不应求的局面，[1]解决资源的有限性与需求的无限性之间的矛盾。
第二，规定了住宅建设用地使用权的使用期限，解决了之前住宅建设用地使用权期限不明确的问题以及立法上的空白，有效规范了住宅建设用地旗下期限届满的问题，有利于住宅建设用地方面的一系列问题的解决，提高政府工作的效率。
第三，对住宅建设用地使用权期限届满后缴纳一定额的土地出让金，对住宅建设用地使用权的交易收取一定税额，有利于增加财政收入和税收收入，缓解国家财政支出的负担，推动政府投入民生建设，利国利民。
第四，住宅建设用地期满后国家收回，期限确定且需要缴纳费用，在权利上附有相当的义务和负担，以促使对权利的珍视，达到物尽其用的目的，促使有效利用资源、最大限度地增加社会财富，实现最大的效益。
第五，国家有权在住宅建设用地使用权期限届满时收回土地，有利于维护国家利益，足以彰显城市土地国家所有权的存在，同时，国家可以再以土地所有权人的身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用人，有效保障人人人有权享有依法公平使用土地的权利，促进社会公平的实现，兼顾了效率与公平。
第六，住宅建设用地使用权期限确定之后，将有利于房地产市场的稳定发展，能够有效遏制恶意囤房、炒房现象，维护社会稳定。
由此可见，随着市场经济体制的改革逐步深入和完善，工业化、城市化进程加速，住宅建设用地使用权期满后自动续期制度赖以生存的经济、社会条件正逐步丧失，已经不能满足当前社会发展的需要，通过制度创新，确定住宅建设用地使用权期限问题，实行住宅建设用地期满有偿续期的制度，对城市居民和政府而言都是收益大于成本的，确定住宅建设用地使用权期限问题成为正确的路径选择。
[1]
4、改革住宅建设用地使用权制度的具体措施
关于城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题,我国现行法有两条原则规定:
一是土地使用权期限届满,土地使用权人可以申请续期,与土地使用权出让方重新签订土地使用权出让合同,并再次缴纳土地使用权出让金；二是土地使用权人未申请续期或者其申请未获批准的,“土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。
”[2]仅在物权法当中提出住宅建设用地期满后自动续期，可见，我国现行的法律法规并没有明确规定如何处理国有建设用地使用权期限届满后的问题，留有许多的法律空白和法律冲突。
而住宅建设用地使用权关乎广大人民群众的切身利益，同时也关乎国家利益，笔者认为有必要在这一问题上提出相关的解决思路，为国家解决住宅建设用地使用权期限的问题提供相关的参考。
（1）确定住宅建设用地使用年限及续期次数
住宅建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。
自动续期就存在着续期的期限如何确定的问题，为发挥经济效用，兼顾土地所有人与建设用地使用权人的利益，宜确定一个符合科技发展现状的最高年限[1]。
在最高年限确定的问题上，笔者认为可以结合修法时对不同土地用途的建设用地使用权的最高年限的规定等来考虑，同时综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素，允许当事人在最高年限之内约定建设用地使用权的期限。
[2]对于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期，应当具体情况具体分析。
如果期限届满之后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素，续期期限则以一次为宜，亦即续期期限届满后不再续期；如果期限届满之后的续期期限采取统一的年限规定，如20年、40年，没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素，在续期期限届满后如仍在耐用年限内，应允许再次续期。
[3]如此一来，充分尊重了当事人的意思自治，又能促进土地资源合理开发和利用，有利于土地的可持续发展。
（2）实行住宅建设用地使用权有偿续期制度
就用益物权的基本法理而言，期限届满续期，建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价—土地使用费。
[4]这是市场供需的问题，想要取得地上权，应当缴纳相应的土地出让金，物权法回避了这一问题。
笔者认为住宅建设用地使用权期满后应当缴纳土地使用费以续期，考虑到收费将会加重居民的经济负担，笔者建议收费主管部门可以明确规定续期要缴纳较低的出让金，例如可以规定按照原土地出让合同的30%收取。
当然，具体收费数额标准的确定可以经由专业分析人士参考某一时段的房价、人民的居住成本、续期前后的总使用期限等因素来确定。
[5]住宅建设用地使用权人在使用权期满后续期的，应当分年缴纳土地使用费。
分年交付出让金的额度会相对较低，既能满足政府的财政收入，又减轻了使用权人的经济负担，也有利于收费主管部门的管理。
由于国有土地使用的有偿性和有期限性，住宅建设用地使用权只会因没有支付续期的土地出让金而不能获得续期，从而权利归于消灭，也就是说，一旦住宅建设用地使用权人不重新缴纳续期土地出让金，国家作为所有人自然有权收回住宅建设用地使用权，但是对于地上建筑物和及其他附着物的处理笔者将在下一点进行说明。
（3）期满后地上物按估价补偿
如果住宅建设用地使用权人未按期缴纳土地出让金，即住宅建设用地使用权未获续期，其法律后果除住宅建设用地使用权归于消灭外，就是住宅等建筑物如何处理的问题，当住宅建设用地使用权经过续期后期满也会产生地上建筑物等处理的问题。
住宅建设用地使用权只存续于一定的期间，到期终止，固然不需要补偿，但是地上建筑物所有权是独立的物权，按照传统民法的地上权制度，地上权人有权取回地上物，或者不取回而要求土地所有权人补偿。
我国现行法律中使用期满后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得的规定明显违背民法的基本原则，国家应该支付合理的对价才能取得地上物。
[1]对于地上物的规定可以借鉴瑞士、日本和我国台湾地区相关做法。
在这种情况下，住宅建设用地使用权期满时应由有关部门评估住宅的剩余使用年限，如住宅仍可以继续使用，但该住宅所在宗地大部分建筑都已不能继续使用或将拆除重新开发利用时，出于城市土地优化配置、合理利用的需要，政府可以由居民选择实物补偿或货币补偿。
实物补偿所提供的住房条件不低于原有住房，但无偿居住年限为原住宅的剩余使用年限；货币补偿金额则由当时的市场价格和剩余使用年限等因素确定。
[2]但是如果住宅可以继续使用，而住宅所有人不愿意延长使用年限并交纳土地使用费的，只能给予适当的货币补偿。
（4）完善相关配套法律制度
在确定住宅建设用地使用权期限的同时，应当完善相关配套的法律制度以规范住宅建设用地使用权：
一是完善住宅建设用地使用权有偿续期制度。
政府部门应当设立续期费用征收部门进行统一管理和收费，当然，也可以由税务征收部门统一征收，在坚持以人为本的指导原则下严格制定相关的续期程序、收费标准以及支付方法，根据不同的因素确定住宅建设用地使用权的期限，对以及续期的或即将应当续期的所有权人发放通知或予以告示。
二是完善期满后国家收回土地的补偿管理办法。
对于期满后国家收回住宅建设用地使用权，应当严格制定相关的补偿标准以及补偿办法，“充分尊重和保护建筑物独立的法律地位，严格保护私人建筑物的财产利益”[1]，保护住房所有人的合法权益，避免出现强制拆迁等毁损政府形象的情况。
（5）具体的立法建议
（1）修改《物权法》第一百四十条，坚持以人为本，并明确土地使用权收回应当退还土地出让金，修改为：
建设用地使用权人不得改变土地用途。
需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准,并取得土地使用权出让方的同意。
未经批准和同意擅自改变土地用途的,应当限期改正。
限期不改正的,土地使用权出让方有权解除合同,收回土地并追究土地使用权人相当于土地使用权出让金20%左右的违约金。
对擅自改变土地用途的违规行为的行政处罚,由其他法律、法规规定。
土地使用权出让方收回土地时,不负收购土地使用权人在该土地上营造的建筑物的义务。
[2]土地所有人收回土地的，应当按照补偿管理办法对地上建筑物以及附着物进行补偿。
（2）修改《物权法》第一百四十四条，规范建设用地使用权的流转，充分尊重当事人的意思自治，修改为：
建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
使用期限由当事人约定，允许当事人在最高年限之内约定建设用地使用权的期限。
（3）修改《物权法》第一百四十八条，规范建设用地使用权提前收回和届满收回的处理，分为两款：
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十
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