第七组电信大楼租赁方案1.docx
《第七组电信大楼租赁方案1.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第七组电信大楼租赁方案1.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第七组电信大楼租赁方案1
株洲市中心广场电信大厦
-----租赁方案
Ø商业定位；
Ø租户的选取；
Ø租金确定；
Ø出租方案（策略）。
1项目简介：
假设在中心广场中国电信的位置有一幢商业楼宇。
共8层，其中地下一层，地上7层。
每层建筑面积2000平米。
根据上述条件进行假设，并制定该商业楼宇的租赁方案。
一：
商业定位
总体趋势:
经营型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制，创新的经营理念，通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的整体增值效力，产生高品质、高水准的产品--服务，从而实现物业管理企业的良性循环发展。
经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发展，随着社会的不断变化而变化，它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。
从现阶段中国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层次的涵义：
1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。
2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局
本项目位于株洲的核心地带，加上长株谭一体化、以及两型社会建设的启动，升值潜力巨大，尤其是商业价值，通常，商业只有在经营非常理想的情况下，升值速度才能达到一般住宅的几倍，本项目是一个目前市场价格非常理想的项目，应该考虑的是房地产业内梦寐以求的：
短、频、快，根据后期施工进度，快速的实现销售和资金回笼，等待升值并不需要考虑。
细分方案：
✧负一层：
定位于超市
✧第一层：
定位于珠宝首饰和化妆品
✧第二层：
定位于电器
✧第三层：
定位于写字楼
✧第四层：
定位于写字楼
✧第五层：
定位于居住型物业
✧第六层：
定位于居住型物业
✧第七层：
定位于居住型物业
株洲整体经营状况:
整体经营状况良好，业态分布合理，客流动线合理，装修、货物的摆放都符合商业经营原则。
家润多广场，目前只有一楼和负一楼在营业，2-5层都已经关闭，整体经营情况并不理想，但临街的门面都装修华丽，实际经营艰难，整体营运情况和株洲百货有一定差距。
创润实业，只有麦当劳和几家主力店在经营，仅一楼有商业，但主力店和旗舰店的商业应该是目前株洲经营最好的。
经营性物业管理
经营性物业管理的特点
（1）经营性物企业管理是一种创造性的活动。
在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。
（2）经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。
（3）经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。
经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。
（4）经营性物业管理是综合性的统一管理。
经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。
（5）经营性物业管理具有极大的社会作用。
随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。
经营性物业管理重点：
经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。
所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。
经营性物业管理工作分解
为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。
经营性物业管理内容:
经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:
（l）制定管理计划；
（2）加强市场宣传以提升物业的租金；
（3）制定租金收取方法沃的物业的维修养护；
（5）安全保卫；
（6）协调业主和承租人关系
（7）组织与控制等。
制定管理计划
在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。
计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。
计划制定一般有五个步骤:
（l）确立目标。
物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。
（2）检查物业质量状况。
物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。
（3）形成租金方案和出租策略。
出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权；只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。
租金方案十分重要，从理论上来讲，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场条件下，物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
（4）提出预算（包括管理费）。
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算，允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。
（5）签订物业管理委托合同。
经营性物业管理的收入
经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源，也是物业管理公司进行经营管理的费用来源，该收人包括经营收入和其他业务收入两个方面。
经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入z其他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。
影响物业收益的主要因素：
一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。
租金的确定
租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业租的市场租金水平。
租金收取方式
租金一般按月于月初收取。
对于常租客户，有时也按优惠价格一次收取一年或数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。
经营性物业管理中的运营成本
经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:
（l）建筑物的维修费用；
（2）服务及其设备的费用；
（3）有关税费。
对开展经营性物业管理工作的评价
对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。
物业管理工作评价应考虑、以下几个方面:
（l）与承租人有良好的沟通；
（2）及时处理承租人的抱怨；
（3）及时地收取租金川的较好地达到了出租率目标；
（5）物业维修良好；
（6）及时提供有关物业报告；
（7）为业主的利益能主动地提出建议刊的对业主的批评或建议反应迅速。
写字楼
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。
写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。
商务楼
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。
商住楼
商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。
在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。
按建筑面积大小来进行写字楼分类
委托专业公司管理和发展商自己管理
委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司，在发达国家，这是最常见的一种形式。
而在我国比较常见的是发展商（业主）自己组建物业管理公司进行管理。
管理目标：
写字楼管理目标围绕"安全、舒适、快捷"六个字，指用户在写字楼内工作有安全感，具体体现在:
人身安全、财产安全、消防安全三个方面；舒适是指创造优美的环境，让用户在大楼内生活工作起来感到舒服、方便；快捷是指用户在大楼内随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。
写字楼开展物业管理前应做好各种准备，具体体现在:
（l）根据大楼特点及周边环境，编写物业管理维修公约；
（2）草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼的各项制度、装修规定等；
（3）从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。
物业管理装修服务范畴
物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修，装修图纸都需要物业管理公司事先批准。
写字楼物业管理服务范畴
写字楼物业管理服务范畴很多，主要包括:
（l）装修图的审批，
（2）维修服务；（3）保安服务川的清洁服务；
（5）咨询服务；（6）公关服务；
（7）向业主和用户定期报告。
写字楼的市场销售
市场需求是写字楼经营的主要依据，只有在了解市场的基础上，才能制定好写字楼产品计划，通常市场销售有以下三个环节:
（1）市场调研；
（2）销售合同的签订；（3）销售合同执行。
市场需求
写字楼市场变化发展趋势是市场调研的关键内容，它包括：
（l）房地产发展商的投资意向；
（2）现有租购写字楼市场对写字楼的需求量；
（3）同档写字楼需求情况；
（4）潜在市场调查。
销售合同的执行
销售合同的执行是通过客户迁入写字楼，客户使用写字楼，客户迁出写字楼的整个过程。
客户迁入程序
客户迁入程序通常是:
（1）营业部的工作；
（2）财务部的工作；
（3）工程部的工作；（4）保卫部的工作；（5）公关部的工作。
营业部工作
营业部的工作程序是:
a）向客户发合同第一期房租及保证金收费单，及时将客户签字确认的收费单转送财务部作为收款凭单；
b）根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修，通讯安装；
c）发工作单，安排为办公室配置所需办公家具；更换客户房间门锁以及清扫等工作；（4）在客户正式迁人前，向各部门发出《商社迁人通知单》并通知各有关部门。
d）财务部工作
财务部接到营业部转送收费单，及时确认领款到账情况并通知营业部。
工程部工作
工程部接到营业部工作单后，及时与客户联系并洽谈有关办公室装修事宜，为客户推荐1~2家装修队伍进行报价，客户办公室装修竣工后，与客户一道进行工程验收。
保卫部工作
保卫部按营业部签发的工作单，为业主提供所需的外门锁，并收回旧锁以及其他保安工作。
公关部工作
公关部在客户正式迁入日，代表总经理向客户送花篮表示欢迎，并收集客户主要人员的资料。
写字楼商务中心的管理
商务中心是写字楼为了方便业主（使用人），满足客人需要而设立的商务服务机构。
写字楼商务中心管理包含以下三个方面工作；
（1）商务中心设备管理；
（2）商务中心的工作要求；（3）商务中心的服务项目。
商务中心设备管理
商务中心应配备的主要设备有:
中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他办公设备。
为了保证设备的正常使用，必须制定一套严密的规章制度，严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要保养，设备一旦发生故障、应由专业人员进行维修。
商务中心工作要求
商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。
客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的周到与快捷为出发点的，所以对商务中心工作人员要求应具备以下几点:
（1）流利的外语听、说、读、写能力；
（2）熟练的中英文打字能力:
（3）熟练操作各种设备能力川的商务信息知识；（5）秘书工作知识；（6）一定的设备清洁保养知识。
商务中心的服务项目
根据商务活动的特点，物业管理部门应积极开展配套服务项目，内容概括如下:
（1）翻译服务，包括文件、合同等；
（2）秘书服务，包括各类文件处理；（3）办公系统自动化服务刊的整套办公设备和人员配备服务；（5）临时办公室租用服务；（6）长话、传真、电讯服务川7）商务会议、会议安排服务川的商务咨询、商务信息服务；（9）邮件、邮包快递等邮政服务；（10）客户外出期间保管、代发传真、信件等；（11）电脑、电视录像、幻灯、BP机、手机租赁服务；（12）报纸、杂志订阅服务；（13）印刷文件、名片等印刷服务等等。
写字楼客户服务项目
为提供更方便舒适的办公环境，争取更多的客户，必须开展以下服务项目:
a）问讯服务和留言服务；
（2）信件、报刊收发、递送服务；
b）（3）出租汽车预约服务；（4）提供旅游活动安排服务；
c）（5）航空机票的定购、确认服务川的代订餐饮、文化体育节目票；
d）（7）外币兑换服务；（8）花卉代购、递送服务；
e）（9）洗衣、送衣服务；（10）代购清洁物品服务；
f）（11）提供公司"阿姨"服务；（12）其他各种委托代办服务。
写字楼承租人选择:
物业管理企业选择什么样的承租人并长久与之保持友好关系十分重要，它将为写字楼信誉及开发商的利润带来好处。
承租人的选择考虑主要是:
（1）潜在承租人所经营业务的类型及其声誉；
（2）财务稳定性和长期盈利的能力；（3）所需的面积大小；（4）需要提供的物业管理服务情况。
公共商业楼宇
公共商业楼宇是因商业发展而建立起来的一种新型商业化的房地产，主要是个消费者购物场所。
公共商业楼宇是一种出租房产供商人零售商品房地产。
公共商业楼宇与零售商店的区别
公共商业楼与零售商店区别主要有两点:
（1）一个零售商店即使规模很大，它仍然只是一个经营实体，而公共商业楼宇内有很多家商店在经营，它们都是互相独立的经营；
（2）公共商业楼宇内各行各业的经营服务内容远远超过零售商店的经营范围，要不仅有零售商店，而且还有各种服务性企业、各种娱乐场所、银行等等。
公共商业楼字的类型
公共商业楼宇的类型可以从不同角度来划分，通常从建筑结构上来分:
敞开型，封闭型。
从建筑功能上来分:
综合性专用购物中心，商住两用型。
。
公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是设法把顾客引进来，因此物业管理公司的重要任务就是做好宣传推广活动，扩大公共商业楼宇知名度，树立良好的商业形象，吸引更多消费者前去购物。
企业识别系统:
是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式，从理论上分析，完整的企业识别系统（简称CIS）由三个子系统构成:
即理念识别系统（MIS），视觉识别系统（VIS），行为识别系统（BIS）。
三者只有相互推进、共同作用，才能产生最好效果。
企业识别系统是一种借以改变形象、注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高业绩的一种经营手法。
物业租赁:
物业租赁特点
物业租赁交易具有如下特点:
（1）物业租赁只是转移物业的暂时使用权，而不是所有权；
（2）物业租赁的流通过程与消费过天程是同步进行的，即一边交换，一边使用；
（3）物业租赁是流通手段，承租人和出租人之间是完全平等的等价交换关系，出租人获得物业的价值补偿，承租人获得物业的使用权。
项目周边1000米范围内的社区配套：
1、交通出行：
项目所处地,道路类型为综合性主干道，新华西路和建设路的交汇处，又名中心广场。
路面状况良好，交通便捷，有市内多路交通车通过，项目50米处即为公交站台，交通十分的方便，距中南重要交通枢纽株洲火车站约800米，距周边城市汽车客运始发站约600米，距湘江航运码头约1000米，距国道302约10分钟车程，进入京珠高度约需要15分钟车路程
2大型购物中心、主要商业和菜市场：
与株洲百货业龙头株洲白货大楼仅一墙之隔，项目对面即将建成的11万平方米综合商业大厦，离家润多广场约200米，还包括多家主力店、旗舰店、家乐福、步步高超市、创润实业、金融大厦、钟鼓岭农贸市场，距中南地区最大的，以“芦凇”为品牌效应的服装市场群，如：
芦凇、华丽、智超、金都、天雅国际、中国城、银谷、环洲城、泰之岛等30余家批发市场仅800米。
3、社区
南面为在建的11万平方米综合商业大厦，附近其他项目均以建成，包括株洲百货大楼,东面为老居住区，新华书店大厦估计有住户300户
区域内直接竞争对手及本项目竞争优势
1、中央商业广场：
株洲中央商业广场由上市公司“南京中商”投资兴建，总投资4.6亿，规划为建筑11万平方米综合型商业大厦，主楼为甲级写字楼和高档白领商务公寓，裙楼为现代百货购物中心，2009年2月26日正式奠基，目前正在开始桩基础工程，交房时间在2011年2月28日，该项目和我们近在咫尺，要达到预售条件，估计在明年2-3月份，如果该项目在我们之前开始启动销售，势必会对我们销售造成强烈的冲击，估计在09年底就会启动VIP卡的招募，不论我们在户型、销售成交率、广告策划、营销方面做的如何的出色，他们势必会来和我们一起来瓜分市中心客户这块蛋糕，解决的唯一办法是我们的项目要在09年10月份前推出市场
金冠国际广场：
该项目由湖南隆庆置业有限公司和株洲市文化局合作开发，负一层为童装零售中心，1-2楼为独立商铺，3-5楼为城市新的文化娱乐中心，楼上有写字楼和酒店式公寓，目前正在进行地基工程，但售楼部已经开放，目前只接受咨询和登记，估计预售要到年底，距离我们项目在1000平方米左右，一楼临建设路铺面售价为6万/平方米，在一楼有一条内街的设计理念，尽最大限度的做大商业面积，住宅估计价格也在3000元/平方米以上，目前为自行销售，置业顾问水平很一般，没有激情。
此项目将是我们未来重点的竞争对手，他们的位置和产品优势和我们接近，但就规划、广告、策划方面来说，我们应当可以超越金冠。
负一楼：
建议根据剪力墙位置分隔成独立产权商铺，面积在30-40平方米，销售价格定在5-6万元/平方米，总价控制在200万元以内
1-2：
考虑大的电器城、婚纱摄影、中西餐厅、服装广场、娱乐健身中心等业态，只卖不租，想租的只接受登记。
二楼建议价格在2万/平方米。
商业裙楼均价为1万元/平方米
3-4楼：
在中心广场的位置，估计会有部分小的公司愿意将办公地安置在此，原有设计即为写字楼，但具体量多少，根据市场变化和客户反馈再做调整，建议价格在4500元/平方米。
5-7楼：
建议全部做成小户型公寓设计，主力户型在40平方米的一房，部分带阳台，保证一面的通风和采光，部分为一房一厅，所有面积都控制在90平方米以下。
做一间精致的样板间出来，让客户看到更加实实在在的东西，从而产生强烈的购买欲望，价格建议定在3800元/平方米，比其他项目普通小户型高出400元/平方米，根据验收图纸，每层只做了一个位置的给排水预留，估计后期需要一定的改造工程
产品定位：
在对本项目实地勘测以后，我们发现三面都可以考虑商业，但临新华西路的商业价值最大，建议负一楼定位为独立商铺，1-2定位为大卖场，3-4建议做写字间预留，楼上5-7建定位为一房或者二房的单身公寓或者小户型，根据现场销售形式，对写字间和小户型的配比进行适当的调整，该项目的缺陷是一楼部分有2个大的电梯井，以及预留的自动扶梯，占用商业面积太大，南北向门面可以考虑独立商铺，但东西向的门面做独立商铺浪费太大，而且对1-3经营有很大影响。
停车场：
目前只有负一层2000做停车场，而我们只有50个左右的停车位，将我们的地下停车场和他们的地下停车场连通，这样就会有400个车位，双方公用，而对本楼而言，他们主要是白天客户购物的临时停车，晚上停车并不多，这样能做到资源共享。
车行出入口问题：
目前的现状是车行出入都非常的不方便，建议和交警及车管部门协调，保证车行出入的方便，可能的话，建议车行出入连通，形成一个环形车道。
外墙装修的问题：
目前设计大部分为玻璃幕墙和少部分墙砖，此装修方案必须在购买前和政府协调好，不承诺使用环保材料，也不需要环保部门对项目进行验收，其装修的材质和颜色，和周围建筑物做到协调统一即可。
二：
租户选取：
1）声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
2）财务能力可能租户的财务状况决定了其是否有支付租金的能力。
3）选择有实力的租户,实力包括有资金实力和经商经验，最好是已经有成功的店铺在经营的租户，可以减少因无力持久经营能力导致中途毁约，使业主利益受损的问题
4）选择有信用的租户，出租前了解租户的信用很重要，可以避免因遇到无良商家不按时履行合同约定，浪费业主大量时间来处理商铺租金拖欠、水电费、物业费无人清缴的问题。
5）选择人气行业的品牌租户，在商铺经营初期可以选择餐饮、美容美发、服装等具有带旺人气作用的品牌租户，不用太在意租金的多少，吸引人气才是首要任务。
只要门市兴旺，同行业的其他商家就会排队等铺。
6）组合与位置分配一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合，构成了该物业的租户组合。
合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。
7）租户的特殊要求除了关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动，其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别，整个购物中心的客流量有多大之外，某些租户还有一些特殊的要求。
尽管获得这些特殊服务的租户要为此支付额外的费用，但仍会引起其他租户的关注，可由物业管理企业向全体租户做出公开的说明。
三：
租金的确定
1、租赁报价
大新华航空大厦整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币200-250元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币230-280元/建筑平方米/月、250-300元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。
租赁时期
租金报价区间
预租期
200-250
较成熟期
230-280
成熟期
250-300
2、租价报价明细
以租赁楼层的10层为价格基准层，每向上增加一层，租赁报价上涨5元/建筑平方米/月，反之，每向下降低一层，租赁报价下调5元/建筑平方米/月。
A座写字楼价格
序号
租赁楼层
预租期租赁报价（元/平方米.月）
较成熟期租赁报价（元/平方米.月））
成熟期租赁报价（元/平方米.月）
1
17
250
280
300
2
16
245
275
295
3
15
240
270
290
4
12
235
265
285
5
11
230
260
280
6
10
225（价格基准层）
255（价格基准层）
275（价格基准层）
7
7
220
240
260
8
6
215
235
255
9
5
210
230
250
商业部分价格
商业
月租金/平方米
A1商业
500元/平方米.月（使用面积）
散租
C座商业
600元/平方米.月（使用面积）
散租
3、付款方式
目前市场上普遍采用押三付一的付款方式（即三个月租金作为押金，每个月租金一付），本项目亦可采用押三付一的方式。
4、租赁成交价
租赁成交价在租赁报价的基础上，根据客户租赁的面积和客户性质不同而实现不同的价格政策：
对于整租一楼层的客户，成交价在租赁报价的基础上最高可优惠40元/建筑平方米/月，散租客户最高可优惠30元/建筑平方米/月；对于世界500强等知名企业，在上述基础上，租赁成交价还可额外优惠10元/建筑平方米/月。
以较成熟期为例
序号
租赁楼层
较成熟期租赁报价（元/平方米.月）
散租客户成交价（元/平方米.月）
整层租赁客户成交价（元/平方米.月）
世界500强知名企业
1
17
280
250
240
可额外享受租金下调10元/平方米.月的优惠
2
16
275
245
235
3
15
270
240
230
4
12
265
235
225
5
11
260
230
220
6
10
255（价格基准层）
225
215
7
7
240
210
200
8
升级会员 