城中村改造中的项目融资模式探讨.docx
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城中村改造中的项目融资模式探讨
分类号：
单位代码：
10183
研究生学号：
20XXXXXXX密级：
公开
吉林大学
硕士学位论文
城中村改造中的项目融资模式探讨
CityvillageRenovationofProjectFinancingModeltoDiscuss
作者姓名：
王磊
专业：
工程硕士
研究方向：
项目融资
指导教师：
***
培养单位：
经济学院
2013年4月
城中村改造中的项目融资模式探讨
CityvillageRenovationofProjectFinancingModeltoDiscuss
作者姓名：
王磊
专业名称：
项目管理
******
学位类别：
工程硕士
答辩日期：
2013年月日
未经本论文作者的书面授权，依法收存和保管本论文书面版本、电子版本的任何单位和个人，均不得对本论文的全部或部分内容进行任何形式的复制、修改、发行、出租、改编等有碍作者著作权的商业性使用（但纯学术性使用不在此限）。
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吉林大学硕士学位论文原创性声明
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本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名：
日期：
年月日
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研究生院：
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论文级别：
☑硕士□博士
学科专业：
项目管理
论文题目：
城中村改造中的项目融资模式探讨
作者签名：
指导教师签名：
年月日
作者联系地址（邮编）：
作者联系电话：
摘要
城中村改造中的项目融资模式探讨
随着城市的快速发展，“城中村”作为城市中的一种特殊聚落逐渐引起人们的注意。
“城中村”改造得到了各级政府的高度重视，国内外不少城市启动了城中村改造的工作。
城中村改造不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合，其实质是调节政府、村民与房地产开发商三方相互关系，以达到利益均衡的博弈过程，它是城市化向纵深发展或向高级阶段推进的结果,是城市由初期的外延式扩张向中后期内涵式发展转变的必然趋势，其实质属于“内涵式城市化”或“城市的城市化”。
城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及的因素较多，尤其是城中村改造的项目融资模式。
城中村改造的的项目融资模式在各个城市的城中村改造中，提出了不同的模式。
本次通过对国内当前不同融资模式的分析研究，结合员岗村村的城中村改造，提出了村集体主导，分期改造，分期融资的模式。
具体来讲就是城中村改造还分为两个阶段，一个是土地整理阶段；一个是土地拍卖阶段，在土地整理阶段，村集体通过市场竞争引进投资商，负责征地、拆迁、补偿、安置、策划整合土地，该投资商开展相应工作所需要支付的利益从二期土地市场出让的融资中按照相应的比例予以支付。
其二阶段就是对整理出来的土地通过招拍挂，出让整理出来的土地进行市场融资。
市场融资所得一部份用于偿还在第一阶段协助开发的投资商，一部分用于村集体物业的建设。
并且，在第二阶段的土地出让中，第一阶段参与合作开发的投资商具有优先所得权。
即在相同条件下，前期合作的投资商可以优先取得该村出让的土地。
这种模式既实现了改造项目自身的经济平衡，保证了城中村村民、集体的相关利益，又通过法定的途径筹到了旧村改造的资金需求；政府同时也在不投入资金的情况下也促进了城市旧村的改造；对资金投入方而言，所得土地通过政府出让的方式所得，自身的合法权益也有了法律保证。
从而探讨一种有效利用社会资金进行城中村改造，使资金投入主体、城市改造方和政府三方共赢的新型项目融资合作模式
关键词：
城中村,城中村改造，项目融资,融资模式
Abstract
CityvillageRenovationofProjectFinancingModeltoDiscuss
Withtherapiddevelopmentofthecity,"cityvillage"asakindofspecialsettlementinthecitygraduallyattractedpeople'sattention."Urbanvillage"transformationtogettheattentionofgovernmentsatalllevels,manydomesticandforeigncitylaunchedthecityvillagerenovationwork.Reconstructionofthevillageisnotasimpledownoldbuildingsandbuildingnew,buttheeffectiveintegrationofthestockoflandresourcesinthecityundertheunifiedplanning,itsessenceistheregulationofthegovernment,thevillagersandtherealestatedevelopersofthreepartyrelations,inordertoachievethebalanceofinterestsofthegameprocess,whichisthecitytodevelopindepthorpromotiontoadvancedstageresults,Istheinevitabletrendofcityfromextensiveexpansiontothechangeinthelatestageofconnotationdevelopment,itbelongstotheconnotationof"city"or"city".Reconstructionofthevillageisacomplexsystemsengineering,involvesmanyfactors,especiallytheprojectfinancingmodeofurbanvillagereconstruction.Reconstructionofthevillageinthecityvillagereconstructionprojectfinancingmode,putforwarddifferentmodels.Throughthisstudythedifferentfinancingmodeanalysis,combinedwiththereconstructionofthevillageclerkGangvillage,thevillagecollectiveleading,staging,stagefinancingmode.
Specifically,reconstructionofthevillageisdividedintotwostages,oneisthelandconsolidationstage;alandauctionstage,inthelandconsolidationstage,thevillagecollectivethroughthemarketcompetition,theintroductionofinvestment,responsibleforlandacquisition,demolition,compensation,resettlement,landplanningintegration,theinvestorsinthecorrespondingworkrequiredtopaybenefitfromthetwoperiodsoflandmarketfinancinginaccordancewiththecorrespondingproportionpay.Thesecondstageistomoveupthroughthesortingoutlandleasing,sortedoutthelandmarketfinancing.Apartofmarketfinancingincomeforthefirststageistoassistthedevelopmentofcompensationofinvestors,inpartfortheconstructionofthevillagecollectiveproperty.And,inthesecondphaseoftheland,thefirststageinvolvedindevelopmentcooperationinvestmentincomerighthaspriority.Inthesameconditions,thecooperationoftheinvestorscanobtainthevillagetransferringland.Thismodeisnotonlyachievingeconomicbalancetransformationprojectitself,whichrelatedtotheinterestsofvillagers,collective,andthroughlegalmeanstoraisetheoldvillagetransformationfundingrequirements;thegovernmentalsoinlessinvestmentcircumstancesalsopromotedthereformationofcityoldvillage;
Ontheinvestmentside,thelandthroughgovernmenttransferringincome,theirlegitimaterightsandinterestsarethelegalguarantee.Inordertoexploreaneffectiveuseofsocialfundsforthereconstructionofthevillage,theinvestmentsubject,thetransformationofthecitypartyandgovernmentthreewin-winnewprojectfinancingmodeofcooperation
KeyWords：
Cityvillage,reconstructionofthevillage,projectfinancing,financingmodel
绪论
0.1研究背景
员岗村位于番禺区北部的南村镇内，与汉溪--长隆商贸旅游服务中心、广州大学城及其南岸发展片区毗邻。
同时，员岗村地处广州城市拓展轴的南拓轴，沿江城市发展带的沿珠江后航道发展带上，也是广州市地铁7号线上的一个重要节点，是广州市番禺区城市快速发展带中的一个亟待改造的城中村。
番禺区政府一直计划启动该地区的旧村改造，但时机都不成熟。
近期广州市政府将启动地铁7号线的开发建设，且在该村的范围内要实施建设该站点，该村的区位优势也进一步凸显，经济效益热点进一步激化，尤其是7号线在该村的站点建设不可避免的需要该村全力配合，由此该地区的改造工作也被再次启动。
城中村改造涉及到的权属较多，利益复杂，因素较多，特别是改造资金的筹措。
本次有机会主持负责该村的改造方案规划设计，从而得以对城中村改造的融资模式进行研究探讨，尤其是如何在充分保障村民利益，政府少投入，的情况下，利用员岗村自身的区域位置、地理优势等，设置合理的融资方案，筹得充裕的资金推进该村的顺利改造。
0.2研究意义
对于城市中的农村实施改造。
是一项复杂的系统工程，涉及的因素较多，但其中不可忽视的一个重要因素就是城中村改造的资金筹集。
可以说城中村位置因素为改造提供了可能性，但城中村改造能否顺利启动，乃至成功，在很大程度上取决于城中村改造的项目资金是否充分。
广州市的城中村改造启动过程就是明显例子。
广州市一直有意推动广州市的城中村改造，但又担心在城中村改造过程中，开发商介入会损害村集体或者政府的利益。
广州市前任市委书记林树森多次明确表示，不准开发商参与包括城中村在内的旧城改造。
但是，巨额的改造资金令政府独木难支，广州市的城中村改造也一直雷声大，雨点小，难以真正推进，而城中村因各种问题突出又被认为已日益成为城市的“毒瘤”。
尤其是其它省市城中村改造迅速推进，广州市政府终于改变策略，在2007年连任市长不久，张广宁市长就在该市一年一度的城建工作会议上明确表示，“欢迎开发商参与城中村改造”。
首度在城中村改造中引入开发商。
开发商的引入实质上就是为城中村改造引入了资金源，从而保证城中村可以顺利启动。
因此，融资在城中村改造中重要性不言而喻。
那么对于城中村改造中的资金需求如何进行筹措满足。
关于城中村改造，各地已先后启动，也在改造建设中积累了不少经验，国内学者对此也进行了积极的分析总结，但可能专业的原因，对城中村改造的总结多是规划界方面的专家学者，他们对于城中村改造的总结研究多集中在城中村改造的利弊、意义，以及改造模式方面，对于影响城中村改造的资金筹措研究不多，或者简单提及。
本次通过对国内选取广州市、深圳市等不同城市不同城中村改造的典型实例，进行分析探讨和总结，尤其是资金筹措方面，结合项目融资的相关知识，提出了城中村改造中项目融资的相关模式，并且利用负责广州市番禺区员岗村改造的方案的机会，在实践中予以实证，以期对今后相关的城中村改造项目融资予以启示，顺利实施城中村改造，加快各地的城市化速度，快速推进我国的城镇化步伐。
0.3研究方法与创新
项目融资常应用大型市政建设和能源矿业等领域，尤其是政府依托特许权向社会企业进行融资。
本次研究以项目融资理论为基础，但又不拘泥传统项目融资的内容，而是依托项目融资的概念和项目融资概念的本身意义，把项目融资放在城中村改造的项目中研究，更关注于融资模式的设计，通过融资模式的设计达到融资的目的。
研究方法主要通过研究模型的设定，采用实例研究法、比较分析法对当前城中村改造的项目融资模式进行分析，采用实证研究法对城中村改造的融资模式进行具体分析。
提出了在不依靠政府资金的情况下，科学合理的引进社会资金。
既充分有效的保障村民的利益、村集体自身的利益和今后长远的发展；又使旧村得以合理改造，从而推动城市自身进一步的完善优化，达到经济效益、社会效益和环境效益的高度统一，使城市更加美丽、社会更加和谐的新型融资模式。
第1章城中村改造与项目融资概论
1.1城中村社会影响的复杂性及其改造的必然性
1.1.1城中村
城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。
在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。
比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城市。
因此，所谓“城中村”，是指在城市高速发展的过程之中，村民的集体土地被征用，村民的农民身份发生转变，成为城市为居民，但是住的地方没变，仍在原村集体所在地，另一种情况是城市化过程之中，村民的集体土地被征用，但又与城市的发展不同步，周边已经成为城市发展区，而村民居住的村庄仍然是村庄，村民依然是村民，仍然按照村庄的生活和管理模式生活，村被城市包围，也称为城市内的农村。
从目前这些城中村与土地的关系也可清晰的看出这些特征。
目前城中村的土地所有权方面分为以下三种不同的情况：
（1）已“转村为居”，土地由于城市建设而被征用，农民没有集体土地所有权，村庄成为城市包围下的村庄，生活在村庄的农民转变为城市居民，但生活模式依然按照过去农村的生活模式生活。
（2）正在“转村为居”。
村庄的大部分土地已被政府征用，集体土地所有权大部分属于国家，还有一部分属于集体，生活在村庄的农民依然是农民。
（3）尚未“转村为居”，在城市规划确定的城市发展区内，而目前村庄依然是村庄，还未按照城市规划的要求被征地。
1.1.2城中村形成的原因
分析城中村形成的原因，从“城中村”演变过程中可以看到"城中村"形成的主要原因：
从城市发展的客观现实来看，是因为我国城市化水平不断提高的结果。
在过去的20多年中，由于改革开发的快速发展，我国城市化进程不断加速，城市化水平不断提高，目前，全国的城市数量也从1978年的320个迅猛发展到现在的662个。
这些城市建成区面积不断扩大，早期是3.6万平方公里，而目前据调查已经达到到9万多平方公里。
在城市化进程中，城市政府往往通过征用近郊农村土地来实现其城市规模的扩大。
特别是为了减轻城市发展成本，遇到农村绕着走，需要土地时，只征农民旧村之外，尚未建设的用地，而村民生活、生产的区域由于征收和改造成本太高，而绕开不管，最终村庄被城市所包围，形成城市中的村庄，也就是"城中村"。
另一方面，我国的城市化进程已成为一个不可逆转的历史趋势。
据估计，到2030年左右，我国城市化率将达到65%以上，城市人口达10亿人左右。
随着城市规模的不断扩大，土地所有权通过国家征收不断从农村集体经济组织所有变为国家所有。
但是随着农村村民维权意识的增强，进一步的城市化扩张中，农村集体经济组织和农民在失去大部分或全部耕地的时，对抗也在不断增强，面对此种状况，地方政府和开发商一般会选择先行迂回绕开村庄的方式进行城市建设和开发，当城市建成区逐渐连成一片后，原有的村中就逐步萎缩为仅剩村民宅基地和小部分农用地。
从而彻底形成了“城中有村，城村共存”的现象。
从根本上看，城中村的形成是因为我国当前城市和乡村实施两种不同的管理体制和土地所有体制，也就是城市按照城市进行管理，管理的对象主要是城市居民，而农村按照农村进行管理，管理对象主要是村民。
其次在城市，人们生活居住工作的空间土地主要是国有建设用地，即通过征收，用地所有权属于国家，使用权属于政府，或者某个生产业主通过向政府缴交费用的基础上，按照法定手续所得。
而农村土地主要属于村集体所有，不是某个个体拥有，在该空间上进行的开发建设行为，必须征得集体成员的同意，但同时村民按照国家土地管理条例的规定，享有一户一宅的权利，即村民个人在达到法定年龄，成家分户时可以向村集体申请宅基地建设住宅的权利。
通常所说的城乡二元体制。
因此，从“城中村”的形成和发展过程中我们可以看出，正是土地的二元所有制结构导致了“城中村”的形成。
因为二元所有制结构，村民可以可以在法定要求内，分户建房，且成本很低。
同时对于城中村的村民，土地被征收，失去土地后，村民为了自己的经济收入，往往会违反相关管理要求，提高住宅的层数，加大住宅建设面积，多余的面积用来出租获取收入，从传统的“耕地”转向“耕屋”。
也有人指出“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。
”也进一步加剧了“城中村”的形成。
1.1.3城中村复杂的社会问题
“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。
“城中村”的长期存在，已经成为我国很多城市发展面临的一个难题。
其中比较典型的有以下几点:
一城中村治安形势严峻。
城中村人口混杂，“城中村”的人口构成主要是村民、市民和流动人口。
流动人口自身无固定工作，容易流动、生活压力大，而低成本的城中村往往成为流动人口居住的首选，另一方面，城中村特殊的管理模式和杂乱的建设空间，在一定程度上为流动人口犯罪提供了可能，从而使城中村成为城市藏污纳垢的所在地，导致城中村的治安管理形势十分严峻。
二是违法建设建设严重。
村集体特殊的自我管理模式，邻里之间难以割舍的宗族关系，村集体自身不可能真正按照正常的城市规划进行管理，从而导致大量违法建筑出现，且难以遏制。
尤其是在失地后经济利益的强烈驱动下，村民见缝插针式的进行建设，且不经过任何规划与建设部门的批准，从而导致城中村“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等的出现，房屋房屋之间，采光通风成为奢望，要的只是居住面积和高居住面积下带来的高经济效益。
风景独特。
由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。
三是城中村落后的居住条件。
城中村没有合理的规划，也难以按照规划进行建设，早期的基础设施在日益增多的违法建设面前显得日益不足。
卫生条件差。
市政管线杂乱无章，排水排污难以保障，垃圾随意堆放。
同时违法建设，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”的形成致使消防工作难以正常进行，一旦发生火灾不可设想，可以说存在严重的消防隐患，
四是违法使用土地。
城中村内商业用地、工业用地和宅基地混杂在一起，乱占、乱圈地现象严重。
没有完善合法用地手续，就租赁土地给他人使用，用集体土地进行非法的房地产开发、经营，用集体土地抵押贷款，以土地入股开办各种实业。
五是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难适应城市发展的要求。
例如位于天河核心区的石牌村，是广州最大也是历史最长的城中村，由村民宅基地扩展起来的密集建筑群（被称为“接吻楼”）及部分自留地构成，由170条窄小的古巷支撑，面积约一平方公里的石牌村里居住着5万多的外来人口，这个有700多年历史的老村子，被征完了所有土地。
如今，村落的周边已经建设为广州最为繁华的都市，四周被广州CBD里的高楼大厦和繁荣的商业街包围，周边毗邻IT销售圈、天河娱乐城、天河电影院、地中海国际大酒店（五星）、总统大酒店（四星）、大华酒店（四星）、中山三院等、现有石牌东路和石牌西路两条繁华的商业街平行围绕，以华南师范大学和暨南大学等高等学府相邻。
但是高楼簇拥下的城中村内，密密麻麻盖了3656栋房子，整个村子没有一点空地，最小的一块宅基地只有8平方米，上面却神奇地盖起了42平方米的建筑面积。
“贴面楼”、“接吻楼”，让狭窄的街道“暗无天日”。
图1.2广州市石牌村
石牌仅仅只是城中村的一个缩影，几乎所有在城中村居住过的人，都清楚其中隐藏的偷盗、凶杀以及
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