物业管理实施办法.docx

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物业管理实施办法

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物业管理实施办法

第一章总则第一条为规范物业管理活动，明确业主、使用人和建设单位、物业服务企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用,创造文明、整洁、优美、安全、便利的人居环境，根据《物权法》、《物业管理条例》的有关规定，结合实际，制定本实施办法。

第二条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条住宅区物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

物业管理应遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人的合法权益。

第四条住宅区业主大会选举产生业主委员会。

业主委员会代表全体业主，依照本办法规定选聘物业服务企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。

建设单位依照本办法规定，委托物业管理企业进行前期物业管理。

第五条县房地产主管部门是全县物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作，履行以下职责：

（一）组织实施《物业管理条例》及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；

（三）协调相关行政管理部门、街道办事处、社区居委会、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）本办法规定的其他职责。

县政府其他部门在各自职责范围内，做好物业管理相关工作。

第六条街道办事处、社区居委会在县房地产主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

第七条县政府制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章前期物业管理与移交第八条建设单位在新建住宅区业主委员会成立前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业管理和服务；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县房地产主管部门批准，也可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第九条建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第十条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料：

（一）住宅区规划图和批准文件，工程竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第十一条建设单位应当在物业管理区域内按照住宅区总建筑面积千分之六的比例向业主委员会和物业服务企业无偿提供物业管理用房和物业经营服务用房（物业管理用房和物业经营服务用房各占千分之三）；单幢住宅楼和建筑面积低于1万平方米的，压滤机滤布厂家物业管理服务用房面积不得低于50平方米。

物业管理服务用房的所有权依法属于全体业主，其产权由县房地产主管部门单独登记建档，房产证由业主委员会保管。

未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业管理服务用房的用途。

第十二条在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理服务费用，由建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由建设单位委托的物业服务企业与业主依据本办法规定的政府指导价格标准约定承担。

第十三条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十四条建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。

业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有所有权或者使用权，建设单位不得擅自处理和分摊。

第十五条建设单位必须依照国家规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。

第三章业主及业主大会第十六条物业的所有权人为业主。

建设单位可以未出售物业业主身份享有相关权利，承担相应义务。

第十七条住宅区入住率达到50％以上或者住宅区房屋交付使用满2年的，由县房地产主管部门会同社区居委会、建设单位，召集业主召开首次全体会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十八条业主在物业管理活动中，享有以下权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

第十九条业主在物业管理活动中，履行以下义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十条业主大会行使以下职权：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改业主委员会章程和管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）监督业主委员会工作，改变或撤销业主委员会的决定；（五）听取和审查业主委员会的工作报告；（六）选聘和解聘物业服务企业，审议通过物业管理服务合同；（七）筹集和使用专项维修资金；（八）改建、重建建筑物及其附属设施；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

有以下情形之一时，业主委员会应当及时召集召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需及时处理；

（三）本办法和业主大会议事规则规定的其他情形。

第二十二条业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

业主大会会议召集人应于会议召开十五日以前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。

第二十三条业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。

业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或选举票。

业主投票权数按业主所拥有物业的套数计算，每拥有一套房屋计算为一票，非住宅房屋有独立使用功能的每一自然间计算为一票。

第二十五条业主可以自行投票，也可以委托他人投票。

委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。

受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。

业主将房屋出租的，可以书面委托承租人出席，承租人根据委托的权限享有表决权。

一个独立产权单位登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

第二十六条业主大会决定本办法第二十条第

（七）项和第

（八）项规定的事项，应当经与会业主所持表决权2/3以上且占所有业主总人数2/3以上同意；决定本办法第二十条规定的其他事项，应当经与会业主所持表决权1/2以上且占所有业主总人数1/2以上同意。

第二十七条审议通过的业主委员会章程、管理规约，由业主委员会报县房地产主管部门备案。

第二十八条业主委员会一般由3至5人组成，规模较大的小区可由5至7人或7至9人组成。

业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向县房地产主管部门和社区居委会、乡镇人民政府备案。

业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。

业主委员会委员变更的，应按照前款规定及时报有关单位备案。

第二十九条业主委员会每年至少组织召开一次业主大会。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开，经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，也可以召开。

业主委员会会议由主任召集和主持。

主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。

应当召开业主委员会会议，而主任、副主任无正当理由拒不召集召开的，由社区居委会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会委员每人拥有一票表决权。

业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过方有效。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第三十条业主委员会履行以下职责：

（一）选聘或者解聘物业服务企业，代表业主与物业服务企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；业主委员会与物业服务企业所签订的委托服务合同对本物业区域内的业主具有共同约束力；

（二）依照本办法的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；

（三）审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；

（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业服务企业的管理服务活动;

（五）督促管理规约的实施；

（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业专项维修资金的使用情况，接受业主监督；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第三十一条业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

业主认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县房地产主管部门或社区居委会、乡镇人民政府，应责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条选聘物业服务企业通过招投标或协议等方式进行。

参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。

第三十三条业主大会、业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴、薪酬从物业服务费中按一定比例提取，具体标准由业主大会决定。

第四章物业管理服务第三十四条从事物业管理活动的企业必须符合国家规定的有关资质，物业管理人员必须取得岗位证书或职业资格证书。

第三十五条被选聘的物业服务企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当对物业管理事项、服务方式、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报县房地产主管部门备案。

第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交前期物业服务合同。

第三十七条物业服务企业从事以下物业管理服务事项：

（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；

（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；

（三）绿化养护；

（四）治安防范服务；

（五）清扫、保洁服务；

（六）车辆进出和停放的管理；

（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的****维修服务；

（八）物业专项维修资金的帐务管理；

（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；（十）其他物业管理服务事项。

第三十八条物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范********，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。

安全防范********应当报县主管部门备案，县主管部门应当对安全防范********的制定和实施给予必要的指导。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取****措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。

第三十九条未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。

第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并或分解后全部委托给他人。

第四十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照县物价主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金（工本费）等费用的具体标准，此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

第四十三条物业服务合同终止时，物业服务企业除将物业管理用房和本办法第十条第一款规定的资料交还给业主委员会外，还应当移交以下资金、资料和物品：

（一）物业服务用房；

（二）物业专项维修资金结余；

（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（四）利用物业服务费购置的应当属于业主的资产及物品；

（五）物业服务费结余。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十四条县房地产主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业使用与维护第四十五条物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的规定。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第四十六条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或公共利益需要，业主或物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业维修完毕后，业主或物业服务企业应在约定期限内将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

任何单位和个人在住宅区内进行施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。

第四十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按规定办理有关手续。

业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。

第四十八条利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业服务企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，并支付设置费用。

第四十九条业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守管理规约，并符合房屋使用规范的要求。

第五十条在使用住宅区物业过程中，禁止以下行为发生：

（一）损坏房屋承重结构或超负荷使用房屋；

（二）擅自改变房屋用途或改变房屋外貌；

（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；

（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；

（五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；

（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（七）不按照指定地点停放车辆；

（八）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或依法赔偿损失。

第五十一条业主、使用人设置、使用自用设施设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业服务企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业服务企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。

第五十二条物业保修期满后，住宅区物业属专有部位和自用设备，由业主个人承担维修；物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；房屋共用部位、共用设施，由该栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业服务企业按照物业管理服务合同的约定实施。

但共有物业遭人为损坏的，物业服务企业应责令责任人负责修复或者赔偿。

第五十三条新建住宅区和非住宅物业必须按照国家规定交纳专项维修资金，建设单位按照投资总额的1.5%交纳，业主按照购房款的2%交纳。

资金不足时，由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自专有房屋面积与建筑总面积的比例共同承担。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金实行专户储存，按栋立帐，由县房地产主管部门负责监管。

第五十四条房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。

因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第六章物业服务收费第五十五条根据不同物业的性质和特点，物业管理服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

由物业服务企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及非住宅区的物业实行市场调节价。

实行政府指导价的，由县价格主管部门会同县房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。

实行市场调节价的物业服务，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第五十六条物业管理服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。

综合管理服务费包括清扫保洁及清运,绿化养护,秩序维护,公共照明、通风、供电、给排水，电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料等所需费用。

停车费指为维护保养停车场地设备设施，相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。

特约服务费指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

第五十七条普通住宅区物业管理服务实行分等级收费，等级标准由县房地产主管部门制定。

第五十八条物业服务企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本办法规定和物业管理服务合同的约定，据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。

第五十九条物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，并接受物价主管部门和业主、使用人的监督。

第七章法律责任第六十条建设单位有以下行为之一的，由县房地产主管部门按照《物业管理条例》相关规定予以处罚：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可并处罚款。

（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或使用权的，可并处罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，可并处罚款。

（四）在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，可并处罚款。

第六十一条物业服务企业有以下行为之一的，由县房地产主管部门予以处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处罚款。

以欺骗手段取得资质证书的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（二）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，可并处罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（四）挪用专项维修资金的，由县房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可并处罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

（五）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，可并处罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（六）订立、终止、解除物业管理服务合同，不移交房屋和有关资料并报县房地产主管部门备案的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，可并处罚款。

第六十二条有以下行为之一的，由县房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可并处罚款。

所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

第六十三条业主、使用人不依照本办法规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业催其交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可按合同处理或依法向人民法院起诉。

第六十四条县房地产主管部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本办法。

玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分。

给物业服务企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第八章附则第六十五条本办法中有关用语的含义为：

（一）住宅区物业：

是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地。

（二）业主：

是指物业的所有权人。

（三）使用人：

是指实际占有使用物业的人。

（四）共有部分：

是指物业管理区域内除业主个人专有建筑以外的其他部分，包括住房共用部位、房屋共用设施、住宅区公用设施等。

房屋共用部位：

是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位。

房屋共用设施：

是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。

住宅区公用设施：

是指物业管理区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施。

（五）住宅小区：

是指建筑面积在二万平方米以