龙湖地产产品设计书.docx
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龙湖地产产品设计书
2.1期产品设计任务书
一、项目地块基本特征概述
规模尺寸：
占地约130亩。
南临中心公园、东西景观大道，北面和东面相接项目整体环路，西侧紧临中心景观大道。
地块呈现大致规则四方形；
区位：
地块位于龙湖春天坐落在风景秀丽的龙子湖水利风景区，雄踞蚌埠大学城核心区域，与京沪高速铁路蚌埠中心站仅隔800米，西行1公里即可到达龙子湖。
因为开发时间不长，目前配套设施不太完善。
但就未来大城区范围而言，将成为未来的中心区，具突出的区位价值；
环境：
市政府早已将新城区列为科教文卫的重点发展区和高尚住宅区，位于新城区大学城的本案，居住环境自然十分理想。
随着周边多个现代大学的陆续完善和学生的搬入，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升；
交通：
本案交通便利，四至道路骨架基本形成，公交线路122、117、115和小中巴已直通市中心。
出行较为方便，预期随着大学园业主入住，交通将更为完善和便捷。
生活配套：
地块处于新城区，周边的生活配套较为缺乏，仅有的生活配套设施分布散乱，规划水平与层次比较滞后，故项目周边的生活配套的成熟度会是一个喜忧参半的大问题.
规划指标：
综合净容积率≤1.2
建筑密度≤25%
绿地率：
40%
多层住宅建筑面积：
35000平米8栋
花园洋房建筑建筑面积:
13000平米8栋
别墅建筑面积:
16000平米45栋
小高层建筑面积:
44000平米5栋
注:
不含预留用地和未征地块.
2.1期拟开发构想
（1）地块规模
2.1期为2期启动项目,沿项目东北侧呈条状,西接中心景观大道东至环状路.
（2）规划指标
多层住宅建筑面积：
12000平米4栋
小高层建筑面积:
27000平米3栋
二、总体规划构想
1、规划布局基本原则
（1）与城市规划体系合理衔接；
（2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好；
（3）分期中分组团开发策略；
（4）尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。
（5）将合理组织景观视线通廊；
（6）注重社区轮廓线的节奏与韵律设计；
（7）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。
2.建筑风格构想
◆、以现代风格为主。
◆、高档住宅建筑可采用一些欧陆的风格元素；
3、建筑外立面设计：
外立面应以“厚重、沉稳”为设计理念，体现本项目的“健康、生态、高尚、文化”主题。
重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。
强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。
单体设计建议“园中有盘、盘中有园”
多层单体楼盘建议设计成板式，局部呈错齿状。
少部分多层单体（如组团衔接处/对接处）让组团景观在实现上自然延伸进来，以弱化与组团联系不够紧密的感觉,但须注意的是:
在与参与性、互动性景观衔接处，景观过渡不可太浓厚，不要产生视觉阻断性。
部分多层单体楼型建议主要设计点式形或可设计成短板式，同时将部分单体错开，使其形成围合的空间。
使组团景观的连续性增强，同时弱化人行走时建筑过密的压抑感，进一步提高整体均好性，同时考虑部分架空层作室外半封闭娱乐、活动空间及设备设施房之用。
朝向：
南北向，须注意城市常年风向与建筑朝向的关系。
建筑单体、楼型设计，建议要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。
4、住宅物业设计细则及建筑风格提示
建筑风格必须与小区的整体风格相融洽，在彰显其独特个性时，必须考虑和周边景观的协调性。
在户型分布上，仍然沿用一期成功经验，大户型分布在单元东侧和中心景观一面。
原幼儿园处建议在增加的点式单体上，采用三错层户型。
三、住宅物业户型设计要求（原则、户型面积及比例）
a）基本原则：
动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。
b）所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个端头户型的创新设计，以便最大限度的提高销售单价。
c）户型适当多样化，可适当设计部分错层、跃层式等多种创新户型，兼顾各层面消费者的同时，试探市场的创新接受程度。
d）卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置。
e）客厅开间宜在4-5米，卧室开间不宜小于3米，厨房的开间尺寸至关重要，建议设置工作阳台。
f）建议每套均设置储物间。
g）餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。
h）避免暗卫、暗厨。
i）建议客厅阳台设计成空中花园。
j）如有可能，尽量设置一南向卧室阳台，以便单独晒晾衣物。
K）沿中心景观，西侧户型可考虑转角阳台。
L）一层增加庭院，阁楼在一期4米的高度上增加60CM。
以利于提高销售单价。
户型面积及比例：
户型类型
面积范围（m2）
配比（%）
平面布局形式
备注
2房2厅单卫单/双阳台
80-90
10
平层
2房2厅双卫单/双阳台
90-105
5
平层
（小三房）2房2厅单卫单/双阳台+小书房
95~110
25
平层
（中三房）3房2厅双卫双阳台
110-120
20
平层
（中三房）3房2厅单卫双阳台+小书房
105-115
15
平层
设在东单元
（大三房）3房2厅双卫双阳台+储藏间
120-139
20
平层
2房2厅单卫单/双阳台
55-75
5
三错层
2.1户型面积和比例
户型类型
面积范围（m2）
配比（%）
平面布局形式
备注
2房2厅单卫单/双阳台
90-100
10
小高层
2房2厅双卫单/双阳台
95-105
5
小高层
（小三房）2房2厅单卫单/双阳台+小书房
105~115
25
小高层
（中三房）3房2厅双卫双阳台
110-125
20
小高层
（中三房）3房2厅单卫双阳台+小书房
110-125
20
小高层
设在东单元
（大三房）3房2厅双卫双阳台+储藏间
125-139
15
小高层
设在东单元
.四、单元户型设计细节提示：
1.单元户型基本设计要求
1.1层高：
普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用三错层户型层高可为6M。
1.2厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。
1.3起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。
1.4户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000MM；当走道长度大于2000MM时，应相应加宽至1100MM。
1.5户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800MM。
1.6门宽大于900MM的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。
2.玄关
玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500MM。
3.厨房
3.1住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。
3.2厨房应设排烟道；厨房应结合烟道设计管道。
4.卫生间
4.1当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。
4.2卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设干湿润室。
4.3应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。
4.4卫生间设施
4.41不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。
4.42排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。
4.43大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。
4.44暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。
4.45跃式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。
4.46卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。
4.47卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端。
4.48卫生间结构宜沉板50－100MM；未降板的卫生间应设门槛。
4.49卫生间吊顶下应高于窗洞上50CM。
4.50管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；。
5.阳台
5.1非封闭阳台地面应比室内最少低5CM，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。
5.2当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200MM，以保证窗的开启和给水管的设置。
。
5.3阳台栏板下部应设100MM高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。
5.4顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。
5.5阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。
6．窗
6.1凸窗窗台高宜400－450MM，进深500MM。
6.2窗楣应设滴水槽。
6.3开间大于、等于3300MM的房间窗宽不宜小于1800MM。
6.4未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。
7.空调机位
7.1空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；
7.2不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；
7.3位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；
7.4空调洞要靠近空调插座并在同一方位。
8．其它
8.1建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。
8.2结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：
8.2.1避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；
8.2.2避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；
8.2.3避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；
8.2.4房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200MM。
8.3洗衣机进水龙头应采用接口式。
9．单元入口
单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500MMx2300MM，且设闭门器，地面找1％坡坡向门外。
单元入口处走道净宽不应小于1300MM。
五、公共配套设施的设计建议
室外运动设施：
应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共享环境空间。
以部分设置在运动岛上。
首期及核心启动区尽量多设置一些集中式的户外活动设施。
其他设计要求
各种管线：
合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。
环卫设施：
充分考虑环卫设施（垃圾站、配电、燃气等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。
停车位：
严格按照政府规定停车位相关指标设计，把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增多预留合理的空间。
智能化设施：
遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。
《龙湖春天》项目二期工程产品建议
列项
一期总结
二期建议
建议理由
1、规划
1、社区四通八达；
2、敞开式管理；
3、物业维护成本高；
4、管理人多；
5、安全系数低。
1、一个主入口，或人车分流两个出入口；
2、封闭式管理。
1、安全；
2、便于管理；
3、聚集人气；
4、降低管理成本。
2、景观
1、以南北水轴与东西景观轴为主，恢弘气派；
2、块状景观多，点状景观少；
3、工程质量不够精细。
1、护好东西景观轴和南北水轴；
2、增加点状小围合式景观。
3、提高工程质量。
1、南北水轴为水景，落差小，水域面积大，易积淤泥形成死水，维护成本高；
2、寻求“户户有景观，户户可观景”。
3、园林
1、绿化多，造型少；
2、样式单一；
3、无立体式休闲园林。
1、减少平面化园林；
2、增加花、草、树木的品种多样性；
3、做园亭、假山、雕塑；
4、增加运动休闲区。
1、龙湖春天绿化面积大，若样式单调显得枯燥；
2、移步换景，追求“可游、可观、可赏”；
3、提升社区品质。
4、布局
1、“兵营式”布局，部分别墅有偏向；
2、别墅区、多层区、小高层区布局相对合理；
3、部分别墅沿路、沿街，私密性小，躁声大。
1、实现部分“围合式”设计，以南北向为主或偏东15°；
2、多层、小高层、别墅分区合理，择优原则，好的位置做好的产品。
1、“围合式”实现群居生活；
2、选择最好位置、景观、环境做别墅产品，小高层、多层以此类推，实现高价位，高品质；
3、沿路边做小户型产品。
5、产品
1、多层、小高层、花园洋房和别墅配比不满足市场；
2、SOHO市场不成熟；
3、综合办公时机性、地域性不具备。
1、以多层和小高层住宅为主；
2、花园洋房；
3、做联排、双拼和独栋别墅。
1、按提供市场供给与需求平衡；
2、在面积大小政策不影响的情况下做联排、双拼和独栋别墅；
3、提供市场合理配比，实现利润最大化。
6、户型
1、多层面积100-120㎡的户型少，需求量大；
2、SOHO适用性低；
3、别墅户型结构乱。
1、多层产品为两房两厅一卫或三房两厅两卫；面积区间在85-130㎡左右；
2、小高层为住宅产品，单层错层、空中别墅面积160-180㎡；
3、别墅面积做大气。
1、七分产品，三分营销；
2、继承一期全明户型等优点，进行更加人性化设计；
3、按市场需求户型多样化、合理化；
4、新户型提供，实现产品创新。
7、入户门
1、部分户型往南入户，有玄关，有很好的隐私性。
2、花园洋房南入户楼梯不理想；
3、别墅入户门太小。
1、多层保持一期设计特性，部分入户门可改为东西入户，提高利用率；
2、大面积户型增加入户花园，提高档次；
3、做母子门和别墅入户门，卓显大气；
4、增加一楼花园设计。
1、做好入户门，第一感觉豪华气派，也是提升社区品质的重要手段之一；
2、带入门花园为蚌埠户型新鲜产品，实用性好，不算容积率，档次高。
8、窗
1、窗户无外檐，雨季易渗水；
2、部分飘窗高低不适中，部分中间夹着水泥柱，影响视觉效果，
3、阁楼天窗偏高，视野不开阔，打开为竖立状态，通风效果不佳。
1、多做飘窗，增大空间，更具良好的通风采光效果；
2、飘窗底下或边缘空调板设置，适用不影响外立面。
3、角窗无水泥柱框架设计或整面弧形玻璃。
1、飘窗不仅能在视觉空间上弥补房间的狭小，更多的是增强了通风采光效果，减少压抑；
2、在窗户中追求通透性，客户不希望看到窗中间有根水泥柱。
9、起居室
1、多层客厅朝东西南北皆可，但保证通风采光性好，带阳台增大空间感；
2、别墅起居室偏小，中间剪力柱严重影响适用、效果。
1、小户型起居室开间可偏小，做3900㎜；
2、别墅客厅要大气，一般为40-50㎡；
3、客厅不带阳台带大飘窗也为舒适，
4、适当挑高，错层从3.6-5.6m不等。
1、因户型而异，追求舒适空间；
2、平层户型产品一般为3.9-4.8m开间，面积在18-25㎡。
3、别墅起居室6-9m，面积在40-60㎡。
10、厨房
1、一期厨房设计均好性合理；
2、排给水管道可做适当调整。
1、厨房设计可靠边角，要求通风好；
2、多层厨房大小为4-6㎡，别墅为10-12㎡；
3、灶台、洗水池、消防通风管的安排更具习惯性。
1、安全、舒适、习惯；
2、让居家人们喜欢厨房。
11、餐厅
1、与厨房相连，方便性好；
2、独立餐厅更追求居家美的享受。
1、餐厅与客厅相连或独立设计；
2、平层餐厅在8-12㎡，别墅独立餐厅在15-18㎡。
1、别墅餐厅最好独立或半独立，利用错层也可将其错开，具有尊贵感；
12、主卧
1、多层、别墅开间一般在3.6m，面积在15㎡左右；
2、总体主卧面积偏小。
1、多层、小高层主卧面积可适当调大，开间在3.7m，进深在4.5m；
2、别墅主卧面积要在20平方米以上
1、居家考虑，主卧的实用性高，平层户型主卧集多功能于一体，稍大显得宽敞；
2、别墅主卧房是主人享受的一种空间。
13、次卧
多层、别墅开间在3.5m，面积在12-14㎡；
1、多层、小高层可3-3.3m，面积控制在11-12㎡；
2、别墅次卧面积在13-15㎡；
1、次卧的功能作用与主卧相比大大减小，在设计上大小适用即可；
2、别墅的次卧在设计上还是要比多层、小高层的次卧大一点。
14、客卧
开间3-3.3m，面积在9-12㎡
1、多层、小高层可2.7-3m，面积控制在8-11㎡；
2、别墅次卧面积在10-12㎡；
1、面积追求“小”，小到达不到8个平方米；
2、客卧的功能睡眠休息。
15、书房
1、多层130㎡左右户型无书房；
2、别墅书房偏小不方便。
1、面积户型书房最好带阳台，有景观。
2、别墅书房面积在10-12㎡或更大，与主卧相连或同层。
1、书房是有学识人士的必备；
2、书房要在位置好、环境好、视野好的方位。
16、衣帽间
1、多层、别墅无主卧衣帽间；
2、次卧有小衣帽间或储藏室。
1、装修改造衣帽间的设计；
2、别墅专门设计与主卧相连的衣帽间；
3、别墅衣帽间可6㎡。
1、爱美之心人皆有之，女主人更是如此，也更显尊贵、实用；
2、衣帽间与主卧相连。
17、保姆间
别墅户型保姆房设计在5㎡左右。
1、保姆房设计可与车库或厨房相连；
2、利用边角关系面积控制在5㎡；
保证保姆间的隐蔽性，不干扰主人的活动空间。
18、车库
1、小区停车位设计；
2、别墅私家车库。
1、满足于社区停车位配比要求；
2、私家车库合理安排，尽量靠北
1、车位或车库利润小，销售难度大；
2、是否可考虑架空层车位或车库，成本低。
19、阳台
1、多层大多客厅带阳台，增大活动空间；
2、别墅主卧带观景阳台；
3、多层南面阳台两根水泥柱显厚重。
4、只客厅带一阳台户型凉衣服影响视野风景线。
1、加大阳台设计，宽可做到1.8m；
2、省除两柱大柱节约成本；
3、只客厅带一阳台的加长或弧线阳台设计，与卧室相连，凉衣服不影响风景线；
4、阳台讲究视野性与观景性，护栏是否可考虑绿玻，提升档次
1、在户型格局不变的基础上，阳台创新也是销售的一在卖点，弧线阳台，错落阳台在市场上还是空白；
2、增大阳台面积，增加销售收入。
20、露台
多层、花园洋房、别墅均无露台
1、增加顶层露台设计；
2、面积10-15平方米。
1、“院子”市场需求量大；
2、空中花园独自拥有；
3、隔热效果好。
21、阁楼
1、阁楼屋面低，墙柱多——乱；
2、利用率低。
1、稍加高阁楼设计；
2、调整沉重墙和剪力柱的安排加大阁楼利用空间；
3、增强天窗安全、视觉、通风、采光效果的设计。
1、蚌埠消费习惯不大喜欢接受顶层；
2、加大利用空间率，做好产品；
3、提高利润。
22、外立面
1、粉红色通体砖加涂料经久耐看；
2、不具第一眼冲击力，略显厚重。
1、色彩搭配适当调整为灰色更具清爽活力；
2、屋顶通风管设计小造型更具艺术性。
1、整体视觉效果好，品质档次高；
2、树立品牌持续营销打基础。
23、管道
1、外立面管道明显；
2、内部分管道安排不合理，如太阳能管道、下水管道、通风管等。
1、外立面雨水管道、空调水管道往拐角处走，显得外立面干净不杂乱；
2、内管道、墙体管道、排给水管道、煤气管道、电线管道合理、习惯安排
1、视觉效果好；
2、适应生活习惯。
24、楼梯
1、水泥地面，品质不高；
2、铁木护栏，质感单薄
1、用花岗岩大理石或磁砖铺地面；
2、不锈钢做楼梯护拦。
1、提升项目自身价值；
2、提高同类产品竞争力。
25、层高
层高2.9m，别墅客厅挑高5-6m
1、标准层高2.9-3m，部分挑高如客厅可达3.6-6m；
2、别墅客厅挑高最好在4.5m左右；
1、挑高户型与众不同；增亮卖点；
2、别墅客厅挑高才能显现气派，但要恰到好处，为避免形成天井现象。
产品研发部
2009年8月10日
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