上海市工程建设项目审批手续办理章程.docx
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上海市工程建设项目审批手续办理章程
上海市工程建设项目审批手续办理指南
（浦东新区-张江恒瑞总部）
前言
为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，推出上海市各区建设项目办理指南（本册为浦东新区区）。
《上海浦东新区区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、浦东新区区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房管局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市浦东新区区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：
1、浦东新区区建设项目办理指南主要分为两大部分：
第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市浦东新区区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：
第一章浦东新区区房地产开发报批报建流程图；第二章浦东新区区建设项目办理流程注解。
2、该册将浦东新区区建设项目的整个报批报建过程分为6个阶段（土地获取及规划阶段、方案阶段、初步设计阶段、施工图阶段、开工阶段、竣工阶段），并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：
控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、浦东新区区建设项目相关办事指南可查询网站：
办事地点：
浦东新区合欢路2号浦东新区市民中心
第一篇上海市核准制企业投资项目建设流程
（一）土地招拍挂项目
根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：
1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（二）划拨用地项目
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地项目核准流程包括8个主要环节：
1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（三）自有土地
自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。
自有土地项目核准流程包括8个主要环节：
1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
第二篇上海市浦东新区区建设项目办理流程
第一章概述
一、土地招拍挂建设项目：
根据土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节，具体是：
1.招拍挂出让土地使用权——土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、规土、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。
各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。
2.环评审批——在报送项目核准机关核准前，项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）先到环保部门申请办理环评审批。
3.项目核准——项目单位在获得环评审批文件后，向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）、办理审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4.设计方案审批——项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后,组织投资、规土、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
二、划拨用地建设项目：
划拨用地项目核准流程（见附件2）包括8个主要环节，具体是：
1.核发规划选址意见书——以划拨方式提供国有土地使用权的，项目单位在报送核准机关核准前，向规划管理部门申请核发规划选址意见书。
2.用地预审和环评审批——项目单位凭规划管理部门出具的规划选址意见书，分别向房地管理部门申请办理建设项目用地预审；向环保部门申请办理环评审批。
3.项目核准——完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划选址意见、用地预审、环评审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4.设计方案审批——项目单位按照规划选址意见的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
设计方案审批通过后，向规划管理部门申请办理建设用地规划许可等手续
5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
三、自有土建设项目：
自有土地项目核准流程（见附件3）包括8个主要环节,具体是：
1.规划设计要求（及用地预审）——项目单位在报送核准机关核准前，首先向规划管理部门申请办理建设工程规划设计要求审批，并按规定向房地管理部门申请办理建设项目用地预审。
2.环评审批——项目单位凭规划管理部门出具的建设工程规划设计要求通知单或合同变更文件，向环保部门申请办理环评审批文件。
3.项目核准——完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地预审意见（或土地出让变更合同）、规划设计要求、环评审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4.设计方案审批——项目单位按照规划设计要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审,或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收
第二章浦东新区建设项目办理流程示意图
1、
招标文件（房地）
土地中标通知书（房地）
土地出让合同（房地）
项目报建（建交委、当场）
项目核准（发改委20）
环评审批（环保（30）
建设用地规划许可证（规土局40）
设计招标、备案（工程招标办公室27）
勘察招标、备案（工程招标办公室27）
建设用地批准书（房管局）
监理招标、备案（工程招标办公室27）
施工招标、备案（工程招标办公室27）
规划方案设计
规划设计方案批复（规土局20）
扩初设计
结构抗震超限文本
初步设计评审会（建交委7日内召开）
施工图设计
扩初批复（建交委9）
施工图审查证（审图公司）
方案征询
扩初征询
扩初征询
土地招拍挂建设项目办理流程图示图：
招拍挂土地出让、
环评审批、
项目核准、
--------------------------------------------------------------------------------------------
设计方案审批
---------------------------------------------------
设计文件审查
---------------------------------------------------
建设工程
建筑工程施工许可证（建材中心15）
建筑工程放样复验（规土局3/7）
建筑工程竣工规划验收合格证（规土局）
建筑工程竣工验收备案（建交委15）
商品房预售许可证（房管局10）
新建住宅交付使用许可证（房管局20）
申请编订门弄（楼）号牌（公安10）
结构施工
安装、装饰施工
市政配套施工
环保验收（环卫局）
配套绿化验收（环境市容）
公安消防验收（公安）
防雷验收（气象局）
民防验收（民防办）
建筑工程竣工档案验收（规土局）
房屋面积预测报告（房管局）
供电、上水、煤气等部门征询、设计
规划许可证
---------------------------------------------------
建设工程
施工许可证
---------------------------------------------------
多层封顶、
高层结构2/3
竣工验收
---------------------------------------------------
2、划拨用地建设项目办理流程图示图：
核发规划
选址意见书、
用地预审
环评审批、
项目核准
---------------------------------------------------
设计方案审批
---------------------------------------------------
设计文件审查
---------------------------------------------------
以下节点参照招拍挂建设项目办理流程图示图
3、自有土地建设项目办理流程图示图：
方案设计
规划设计方案批复（规土局20）
扩初设计
（结构抗震超限文本）
初步设计评审会（建交委7日内召开）
施工图设计
扩初批复（建交委9）
项目报建（建交委、当场）
设计招标、备案（工程招标办公室27）
勘察招标、备案（工程招标办公室27）
扩初征询
方案征询
用地预审（房管局15）
建设工程规划设计要求（规土局20）
环评审批（环保15/30/60）
项目核准（发改委20）
`规划设计要求
及用地预审、
环评审批
项目核准
---------------------------------------------------
设计方案审批
---------------------------------------------------
设计文件审查
建筑工程规划许可证（规土局20）
监理招标、备案（工程招标办公室27）
施工招标、备案（工程招标办公室27）
---------------------------------------------------
以下节点参照招拍挂建设项目办理流程图示图
第三章浦东新区区建设项目办理流程注解
（一）土地获取、环评、项目核准阶段
重要报批环节：
招标、拍卖、挂牌用地审批、申请《选址意见书》、申请建筑工程规划设计要求、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核
1.招标、拍卖、挂牌用地审批
1.1审批部门：
房管局
1.2审批时限：
20个工作日
1.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
行政事务审批申请表
2
建设单位
关于用地审批有关事项的申请
3
建设单位
房屋土地权属调查报告书附勘测定界图
4
建设单位
地籍图
5
建设单位
征询规划部门的意见回函
6
建设单位
征询发展改革委的意见回函
7
建设单位
原房地产权属情况说明或用地批文、房地产权证复印件8、与原房地产权利人的补偿协议（未经土地储备的提供）
1.4相关表格
1.5获取文件
《中标通知书》
2.建设项目选址意见书
适用范围：
除国有土地使用权转让地块以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：
1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原指扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。
2.1审核单位：
规划土地局
2.2审核时限：
40工作日
2.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
建设项目选址意见书申请表（原件1份）
2
建设单位
批准的建设项目建议书或其他有关计划文件（原件及复印件各1份）
3
建设单位
1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图（4份，市局审批项目3份），其中一份地形图上应用红色虚线（铅笔）标明选址意向用地范围，注明用地户名和用地面积。
市政管线和市政交通工程，还应注明起迄点及经由点的位置和道路、管线等的走向及范围。
4
建设单位
电子报件光盘一张
5
建设单位
属原址改建需改变土地使用性质的，须加送土地、房产权属证件（原件及复印件各1份）
6
建设单位
大中型建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证（原件1份）
8
建设单位
土地权属（含附图）或建设用地批准书、批文、附图或土地指示
9
建设单位
需使用其它单位土地的，须加送土地使用相关证明（原件1份）
10
建设单位
位于历史风貌保护区和保护建筑的保护范围及建筑控制范围内的建设项目，须加送反映风貌特色的照片或图片资料（1套）
2.4相关表格
2.5获取文件
《建设项目选址意见书》及附图
《建设项目选址意见书的通知》
3.建筑工程规划设计要求
向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
适用范围：
1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使用性质的建设工程；2）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；3）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；4）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程；5）不需要申请用地的管线、道路工程。
3.1审核单位：
规划土地局
3.2审批时限：
20-30个工作日
3.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设工程规划设计要求申请表》（原件1份）
2
建设单位
1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图2份
3
建设单位
批准的建设项目计划文件（原件及复印件各1份）
4
建设单位
房屋土地权属证明及附图（原件及复印件各1份）
5
建设单位
原有基地拆房的，须加送应拆房屋的权属证明及附图（原价及复印件各一份）
6
建设单位
涉及土地使用权属共有的，须加送土地使用权属共有人的同意证明（原件一份）
7
建设单位
涉及非自有产权房屋的，须加送产权单位（人）同意建设的书面意见（原件一份）
8
建设单位
属危房翻建的，须加送危房鉴定报告（原件一份）
9
建设单位
房屋加层的，须加送抗震鉴定报告（原件一份）
10
建设单位
涉及文物保护单位或优秀历史建筑的装修工程，须加送文管、房地等有关行政管理部门的批准文件（原件及复印件各一份），反映建筑及周围环境风貌特色的照片或图片资料（一套）
11
建设单位
因建设项目的特殊性需要提交的其它相关资料
3.4相关表格
3.5获取文件
《建设工程规划设计要求通知单》及附图
4.建设项目环境影响评价文件审批
4.1审批单位：
环境保护和市容卫生管理局
4.2审批时限：
受理后1个月
4.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）
2
建设单位
立项批复或中标通知书
3
建设单位
排水许可证或排水接管许可证明
4
建设单位
公示
5
设计单位
总平面图、总排水图各1份
4.4获取资料
《环评批复》
5.项目核准
5.1办理单位：
发改委
5.2办理时间：
30个工作日
5.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
1、项目申请报告（应当由具备相应工程咨询资格的机构编制）（原件5份）；
2、企业营业执照或者法人证书，组织机构代码证（复印件各1份）；
3、规划部门出具的城市规划意见（复印件1份）；
4、房地部门出具的项目用地预审意见（复印件1份）；
5、环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见（复印件1份）；
6、土地权属证明文件（房地产权证或土地中标通知书、土地成交确认书、租赁协议复印件1份）；
7、相关协议、合同、等文件（复印件1份）；
8、标明拟建项目位置的地形图、总平面布置图（原件各1份）；
9、单位通讯地址、联系人、邮编及电话号码（1份）；
10、根据有关法律法规应当提交的其他文件。
5.4获取文件
《项目核准意见》
6.工程报建审批
6.1办理单位：
区建交委
6.2办理时间：
当场
6.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设工程报建表》（原件，一式二份）
2
建设单位
企业法人营业执照或机关（事业单位）法人证书及有关证明（原件、复印件）
3
建设单位
建设单位组织机构代码证（原件、复印件）
4
建设单位
有与建设工程相适应的资金证明（工程项目专用账户银行开户回执）（原件、复印件）
5
建设单位
建设工程立项的批准文件（原件、复印件）
6.4获取文件
工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）
7.详细规划组织报审
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
7.1审核单位：
规划土地局
7.2审批时限：
35个工作日
7.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
申请报审计编制报告2份
2
建设单位
属土地出让的，需附土地出让合同复印件1份
3
建设单位
单位通讯地址、联系人、邮编及电话号码1份
4
设计单位
规划文本8套（文本内容包括：
区位图、用地现状图、土地使用规划图、详细规划总平面图、交通及道路系统规划图、绿地系统规划图、给排水系统规划图、电力电讯燃气规划图、防灾及地下空间利用规划图、分期实施规划图）
5
设计单位
文本光盘（盖设计院章）
7.4相关表格
7.5获取文件
《修建性详细规划批复》
（二）设计方案审批阶段
重要环节：
设计招投标、方案征询、申请
升级会员 