成都市青白江区房地产市场调研分析报告.docx
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成都市青白江区房地产市场调研分析报告
北部新城--青白江区楼市调研
2013年5月
第一部分：
青白江区域宏观环境
一、青白江区域概况
1.1地理位置
青白江区地处成都市东北部，距成都市25公里左右，因境内流过的清白江而得名。
东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。
区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。
1.2区域规划及人口状况
全区幅员面积378.56平方公里，主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，城区面积为34.75平方公里，下辖9个乡镇、2个街道办（大弯及红阳）。
2009年末全区总人口40.86万人，其中非农业人口14.45万人。
1.3交通环境
公路：
区内拥有国道主干线“五纵七横”中的成南高速、成绵高速和G108线三条国道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成环路,与区境内干线公路构成密集的公路交通网。
铁路：
国家三条干线铁路成渝、宝成、达成及成都铁路枢纽北环线均经过青白江境内并设有站点，5条企业铁路专线，年最大发货量达700万吨。
公路与铁路的相互衔接，加之与成都第二机场相邻，形成了四通八达的综合交通网络；同时青白江也是成都通往长三角、珠三角及环渤海的重要门户。
1.4区域特点
■青白江是国家“十一五”期间在四川规划建设的工业基地，是中国西部重要的工业区，也是成都最早的工业区，冶金、化工、建材、制造及现代物流业发达。
■青白江是“临港之城”。
青白江区内拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站，毗邻成都市第二机场，形成了陆、铁、空立体联运独特的临港优势。
■青白江是成都北部重要的农业基地及有机农产品生产基地。
1.5城市名片
■省级生态区
■国家循环经济实验区
■2009年中国人居环境范例奖
■首批省级环境保护模范区
■四川省经济综合评价十强县区
二、青白江经济发展现状
2.1区域生产总值
青白江2009年地区GDP总量为163.7亿元，较08年增长15.77%，经济增长势头强劲。
从经济发展上来看，站位成都，青白江作为二级郊县具有明显竞争优势，但与临近的新都相比差距仍较大。
■2005—2009年成都各郊县GDP总量对比图
2.2区域产业结构
地区经济发展以第二产业作为支撑，占到72.73%的比重，居成都各郊区县之首，产业构成主要为冶金、建材、机械及化工等，与成都其它郊县相比具有一定的独特性，其重工业性质较强。
■成都各郊县产业支柱一览
地区
主要产业
金堂
机械制造（金属制造）、食品、纺织服装（制鞋）、电力能源、建材产业
大邑
机械、电子通信、服装、制药等
蒲江
生物医药、食品饮料、天然产物加工业
新津
食品、机械、化工、光伏
都江堰
IT产业、生物制药、精密机械、材料制造、电子信息、食品加工、印刷包装
彭州
医药、建材、食品、化工
邛崃
酒生产业、茶业、药业、竹业、畜牧业
青白江
化工、钢铁、冶金、建材、机械、物流等。
2.3固定资产投资
区域固定资产投资快速增长。
2009年全社会固定资产投资完成122.44亿元，比上年增长41.7%，其中工业投资完成68.94亿元，比上年增长25.2%。
全年新增固定资产38.3亿元。
■2008—2009成都各郊县固定资产投资总额
2.4外商直接投资
2009年青白江实际利用外商直接投资为2000万美元，在成都各郊县中处于中位水平，地区差异较大。
2.5居民生活水平情况
2009年青白江区年人均可自由支配收入为17896元/人，较08年增长12.3%；社会消费品零售总额为26.5亿元，较08年增长16.5%，年人均消费额为6486元/人。
三、青白江区域发展规划
3.1、站位成都
青白江属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其南部的新都区共同构成成都市的北部新城。
随着交通条件的不断改善，青白江未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块。
功能方面定位为成都主城区北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型设备制造为主导的集中发展区。
北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局；总规划面积为944.28平方公里；包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；北部新城将以城市基底嵌入生态斑块+绿色廊道的空间模式，建成为一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。
3.2、城市发展格局
青白江目前形成的是“两区、两带”的城市发展格局。
两带为工业带和居住带——以防护绿地进行分隔，在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带；两区即弥牟组团综合功能区、大湾组团综合功能区。
3.3、城市发展规划
总体发展方向：
工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展；
城市发展定位：
生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。
Ø北部新区规划
主要城市功能沿东西向布局，形成三条贯穿北部新区的功能轴，即北部生态旅游休闲轴、中部滨水生活服务轴及南部商业与城市休闲综合轴。
新区划分为8个住区，规划总人口规模达到16.5万人。
Ø凤凰湖片区规划
凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区环城路北段，是集生态、休闲、观光、度假为一体的开放式湿地城市公园。
度假区占地面积1750亩，后期将扩为5000—6000亩，总投资约为1.3亿元，是以凤凰湖为核心，汇集“林、溪、湖”三大特色的大型生态休闲度假区。
凤凰湖国际生态湿地旅游度假区中心景观凤凰湖湖泊面积300余亩，人工湖泊总投资3500万元，由水域中央的激光音乐喷泉和仿悉尼建筑与水景舞台遥相呼应，配以完善的水岸景观绿化带和仿古木栈道，是集聚人工和天然的独特景观。
■凤凰湖度假区规划示意图
凤凰湖湿地公园一期800亩核心区域拥有功能齐全的大型景观，具有300亩的主题生态湖泊，同时还将创建国家AAAA级景区，以提升青白江的城市形象与居住品质。
■凤凰湖湿地公园效果图
3.4、产业规划
青白江六大产业园构成其经济发展的主体，包括：
工业集中发展区（北区、南区）、大型商品交易市场、大宗散货物流园区、铁路集装箱物流园区、载货汽车园区及粮食物流加工产业园区。
Ø工业集中发展区
工业北区：
工业集中发展建成区11平方公里，在建区8平方公里，青新工业连片发展区8平方公里，南连新都工业东区；中远期规划将跨毗河、上丘陵10平方公里，形成40余平方公里的成都北部的工业新城。
其产业定位为冶金建材制造业，现已聚集冶金、建材、机械、化工等六大大型产业集群。
工业南区：
属于青白江——新都工业连片发展区的一部分，位于青白江区和新都区交界处，用地范围北临成都铁路北环线及货运大道，南至青白江--新都区界，西接成绵高速公路，东靠同心大道南延线，距离成都市区约15公里。
规划总用地面积8平方公里，是以发展冶金、建材、机械、机电与成套设备为主，生产性服务业为辅的现代生产基地，是成都北部新城的重要组成部分。
园区内规划有成套装备产业区，攀成钢扩建产业区，新型复合材料产业区，冶金金属、新型建材制造产业区，玻纤、建筑材料产业区及相关生产服务业区。
■工业集中发展区产业布局图
Ø大型商品交易市场
位于大件路以东，成绵高速以西，铁路北环线以南，总占地面积约200公顷；建成后将成为立足成都，辐射德阳、绵阳具有较大规模和高水平、现代化的专业市场。
主营建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类商品。
■大型商品交易市场规划图
Ø大宗散货物流园区
园区以成都铁路大弯货站为依托，占地4600亩，计划总投资37.41亿元，重点发展公铁联运、大宗散货物流、仓储配送，以处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务为主。
现该园区已招商签约完毕，进入全面建设阶段。
Ø铁路集装箱流园区
园区以集装箱中心站为依托，总投资25亿元，是全省50个重大项目之一，也是全省30个重点支持项目之一。
园区以集装箱多式联运和集装箱增值服务为基础，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务。
目前，集装箱物流园区内“一横四纵”道路基础设施框架已形成，支干道路正在加快推进中。
■铁路集装箱物流园区位置图
■铁路集装箱物流园区效果图
Ø载货汽车园区
园区定位为载货汽车及配套零部件生产基地。
将打造由集载货汽车制造和零部件生产、研发、商务贸易、展示等多功能于一体的西部载货汽车产业园区，规划总用地为10.2平方公里。
Ø粮食加工产业物流园
园区位于弥牟镇，规划占地面积6平方公里，其中一期占地面积1.5平方公里，位于大件路以西，宝成线以东区域内；二期占地面积4.5平方公里，向宝成线以西区域拓展。
引进一批大型粮食流通和加工企业，形成集粮油仓储、物流、加工、贸易、副产物深加工和食品加工于一体的完善的产业链。
■粮食加工产业物流园规划图
■粮食加工产业物流园效果图
3.5、经济“十二五”规划
■重要经济发展。
举措：
加快结构优化升级，奋力打造千亿生态产业城。
■打造以高端制造为代表的现代工业。
举措：
发挥老工业基地产业优势，做大做强冶金、建材主导产业及机械、汽车制造等优势产业。
■打造以物流中心为引领的现代服务业。
举措：
加速培育、引进一批具有一定知名度的商贸零售企业、星级酒店，全面提升商业业态。
■打造以休闲观光为特色的都市型现代农业。
举措：
鼓励兴办乡村酒店、休闲农庄、教育农园，举办乡村旅游节会等，不断延伸农业产业链。
四、区域宏观环境总结
内容
结论
城市定位
Ø城市发展定位：
生态优美之城、创业宜居之城、品质生活之城。
经济现状
Ø青白江经济发展主要以第二产业为主，主要支柱产业为冶金、建材、机械、化工等。
Ø作为成都的二级郊县，其经济水平处于二级郊县前列，但与邻近的新都相比仍有较大差距。
发展规划
Ø作为“成德绵”区域发展的中轴，同时随着北部新城的规划实施和交通条件改善，青白江将逐步融入大成都范围内，形成全域成都的发展圈，拉动区域经济快速发展。
Ø城市未来总体发展方向：
工业向南与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展。
第二部分：
区域房地产市场研究
一、市场供销总况
虽然房地产开发投资下降，但商品房销售却快速增长，2009年商品房销售面积为36.6万平方米，较上年增长137.6%；商品房销售额10.01亿元，较上年增长106.8%。
09年市场整体供应量在40万平方米左右，供销比为1.1，市场整体环境趋好。
二、土地市场
2.1、近三年土地供应情况
2008年
供应土地15宗，总供应量为658亩，以住宅用地为主
2009年
供应土地43宗，总供应量为2545亩，以工业用地为主，住宅用地总量为707亩，占总量的27.8%
2010年
供应土地5宗，总供应量为563亩，全为住宅用地
数据来源：
成都国土资源局
小结：
从供应量上看，09年市场集中放量，主要为工业性质用地，住宅性质用地在最近三年变化不大，整体表现较为平稳；从地块分布来看，住宅性质用地将主要集中于北部新城区。
2.2、2010年土地成交情况
2010年区域共计成交4宗土地，成交总面积为434.6亩，成交总价为3.65亿元，其中包含3宗住宅用地，1宗住宅及商业用地，且住宅用地均位于北部新区。
■2010年青白江区土地成交明细
宗地位置
净用地面积
（亩）
土地用途及使用年限
容积率
净用地拍卖起始价
（含出让金）万元/亩
成交单价
（万元）
溢价率
竞得单位
竞得日期
青白江区大弯街办革新村1、8、10组
178.10
商业40年住宅70年
用作星级酒店：
≤3.0二类居住用地：
≤4.0
63
63
0%
成都怡湖投资有限公司
2010-3-5
青白江区北部新区B1路以南（红峰村8组、红阳村5组）
115.62
住宅用地70年
≤4.0
80
80
0%
四川正大土地整理开发有限责任公司
2010-3-1
青白江区同华大道以北，实验小学以西（大弯街办新河村9组）
40.79
住宅用地70年
≤3.0
120
151.5
25%
四川经典房地产开发有限公司
2010-3-1
青白江区北部新区B1路以北，凤凰湖湿地公园以西（大弯街办革新村1、3、4、7、8组）
100.10
住宅用地70年
＞1.0且＜4.0
100
100
0%
四川大扬投资置业有限公司
2010-3-1
数据来源：
成都国土资源局
2011年1月新成交土地情况：
宗地位置
宗地面积
（亩）
起始价
（万/亩）
成交价
（万/亩）
楼面价
（元/㎡）
土地用途及使用年限
规划指标
竞得人
成交时间
青白江区北部新区（实验小学以北）
136.277
120
150
750
城镇混合用地
住宅70年、商业40年
容积率：
总≤3.0，建筑密度：
总≤30%；绿地率：
≥30%
成都武海置业有限公司
2011-1-7
三、区域房地产市场发展现状
3.1、分布格局
区域目前已呈现的主要在售楼盘项目共计13个，主要分布于北部新区，达到8处，其次为老城生活区4处，老城工业区1处。
■区域主要在售楼盘分布情况
3.2呈现业态
项目名称
长河郡
大邦第一城
蜀青名苑
蜀青怡和茗居
龙域都市兰亭
德通心愿城
兴诚书
香别院
业态
多层6+1
高层18F
多层6+1
高层15F
小高层11F
多层6F
高层18F
高层18F
多层/小高层
6—9F
项目名称
宏恩康城
凯斯顿华府
康居天骄星城
一期翰林院
清华逸景
映泉美居
嘉和瑞景
/
业态
小高层11F
高层16F
多层6F
小高层11F
高层18F
小高层11F
高层17F
多层
小高层11F
高层18F
目前区域内已呈现的项目其业态表现为多层、小高层及高层，且三种形态的发展较为均衡，高层最高为18层；从未来发展看，区域内高层项目所在比例将逐步上升，成为地区房地产开发的一种趋势。
3.3项目体量
目前区域内具有一定规模的开发项目相对较少，多以小盘开发为主。
项目名称
长河郡
大邦第一城
蜀青名苑
蜀青怡和茗居
龙域都市兰亭
德通心愿城
兴诚书
香别院
占地面积
（亩）
133
112.5
14.3
9
23
23
90
建筑面积
（平方米）
164753
260000
33423
19475
45000
63000
100000
项目名称
宏恩康城
凯斯顿华府
康居天骄星城
一期翰林院
清华逸景
映泉美居
嘉和瑞景
/
占地面积
（亩）
19.5
93
（一期53亩）
47
22.5
21
80
建筑面积
（平方米）
51015
76000
（一期）
100000
76000
31008
160000
3.4户型面积
区域项目户型以套二、套三为主，面积区间分别集中在75—95㎡、100—125㎡之间。
项目
名称
长河郡
大邦第一城
蜀青名苑
蜀青怡和茗居
龙域都市兰亭
德通心愿城
兴诚书
香别院
户型
面积
套一：
54㎡
套二：
78—86㎡
套三：
102—121㎡
套一：
48—56㎡
套二：
73—75㎡
套三：
91㎡、117㎡
套二：
82—92㎡
套三：
118㎡
套二：
80—95㎡
套三：
100—125㎡
套三：
87—111㎡
套四：
113㎡
套一：
69㎡
套二：
83—96㎡
套二：
89—98㎡
套三：
110—128㎡
套四：
130—146㎡
项目
名称
宏恩康城
凯斯顿华府
康居天骄星城
一期翰林院
清华逸景
映泉美居
嘉和瑞景
/
户型
面积
套一：
66㎡
套二：
72—106㎡
套三：
86—136㎡
套二：
79—83㎡
套三:
98—139㎡
套四：
109—164㎡
套五：
168㎡
套一：
45㎡
套二：
81—92㎡
套三：
98—132㎡
套二：
90—103㎡
套三：
104—135㎡
套四：
149㎡
套三：
92—139㎡
套四：
140㎡
套一：
47㎡
套二：
63—88㎡
套三：
103㎡、109㎡
3.5价格走势
青白江房价从总体上看成稳步上涨态势，涨势较为平缓；其价格区间在3000—4000元/㎡左右；在靠近凤凰湖片区的高端项目价格水平相对处于高位。
■区域主要在售楼盘均价情况
项目名称
长河郡
大邦第一城
蜀青名苑
蜀青怡和茗居
龙域都市兰亭
德通心愿城
兴诚书
香别院
均价
3100
3400
2800
2900
3400
3400
3500
项目名称
宏恩康城
凯斯顿华府
康居天骄星城
一期翰林院
清华逸景
映泉美居
嘉和瑞景
均价
3100
3800
3700
3700
3000
3400
3.6销售情况
目前区域项目整体销售情况欠佳，其影响因素主要为区域环境、价格、项目规模与品质；在已销售的房源中，套二户型占比较大。
项目
名称
长河郡
大邦第一城
蜀青名苑
蜀青怡和茗居
龙域都市兰亭
德通心愿城
兴诚书
香别院
推出
房源
276
1783
314
217
317
144
886
去化率
70%
77.40%
75%
59%
75%
18%
71%
月均
销售
24
41
19
5
34
11
48
项目
名称
宏恩康城
凯斯顿华府
康居天骄星城
一期翰林院
清华逸景
映泉美居
嘉和瑞景
推出
房源
382
655
376
347
214
971
去化率
81%
86%
23%
60%
63.50%
6%
月均
销售
7
39
11
5
10
10
数据来源：
成都透明房产网
3.7客群特征
客群来源
地域性客户为主，有少量成都周边地区客群。
客群构成
多为川化、攀成钢、各企业事业单位员工、学校教师等。
置业目的
地域性客户以纯自住和改善性居住需求为主，少量外区域客户以投资性需求为主，
目前投资性置业在住宅项目中表现还不明显。
产品导向
以舒适型套二户型为主。
购买因素
区域环境、价格及项目品质。
四、区域房地产市场总结
发展现状
Ø青白江区目前房地产市场正处于一个起步阶段，与成都其他郊县相比发展相对滞后。
分布特征
Ø根据青白江工业向南，生活向北的城市发展规划，未来北部新区将成为区域房地产市场发展的方向，与凤凰湖片区形成对接。
发展趋势
Ø未来1—3年区域房地产市场发展将步入一个快速上行通道。
Ø支撑因素
1.站位成都，青白江作为成都北部新城规划的组成部分，融入到全域成都，其未来经济发展势头强劲。
2.青白江未来的发展规划与城市定位，在经济发展的同时，对生活环境的改善，极大提升了城市居民生活品质与城市形象。
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