浅析香港与台湾地区的物业管理.docx
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浅析香港与台湾地区的物业管理
及地区的物业管理
第一节 的物业管理
从发展的角度考察，楼宇、屋村管理始于第二次世界大战后的50年代，随着楼宇、屋村规模的迅速扩大和相应出现的人际关系、社会经济问题的复杂化，楼宇、屋村管理也日臻完备，日趋制度化和规化。
在第二次世界大战以前，人口不足100万，其社会经济的发展与城市建设还比不上、，很少看到高楼大厦，房屋多属平房式建筑，即使是最豪华的“洋楼”也只有三至四屋，整幢楼房的业权仅属一个业主所有，因而楼宇屋村管理的概念尚未形成。
第二次世界大战结束后，一方面遭到战火摧残，房屋残破短缺；另一方面有大量人口由中国大陆涌入港岛，人口剧增。
到1947年底，全港人口已增至180万，1951年达200万，此后，每隔10年约增长100万，到90年代初，已近600万人。
急剧增长的人口需要大批量地提供住所，于是大型楼宇应运而生，拥有百个以上单位（元）的大型“唐楼”相继推出，并由发展商分层、分单元地出售或出租。
人口密集、户权分散的情况带来治安等各种问题。
如何保持宁静、安全的公共环境，日益成为人们亟待解决的实际问题。
于是，一些大楼开始聘用“看更”为居民服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。
更大规模和更大型楼宇的建设出现在1953年石硖尾木屋区发生特大火灾之后。
50年代初，尽管开始投建大型楼宇，但远远跟不上人口的剧增，仅有的17万间住房挤住着100多万人，仍有四分之一，约二三十万人居住在用铁皮、木板搭建在荒地或山边的简陋棚屋里，这些木屋同各种灾害结下了不解之缘。
1953年圣诞节之夜，九龙石硖尾木屋区发生一场大火灾，大火从当晚九时烧到第二天上午，火势蔓延不已，使5万人无家可归，形成严重的社会问题。
这就迫使港方当局由政府出面大力组建一批批楼宇。
为此，制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应的机构。
于1954年，成立徙置事务处，专门负责兴建和管理应急的徙置楼宇。
继而成立屋宇建设委员会，负责建设和管理较为正规的楼宇，第一个拥有大量楼宇的屋村于1958年落成；另外政府部门工务局也兴建设备齐全的屋村，并由屋村建设委员会负责管理。
为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，政府特从英国聘来房屋经理，至此，专业性房屋管理概念才正式引进。
一、物业管理的发展历程
从物业管理历史发展的进程考察，物业管理来源于英国，结合当地实际情况又有所发展。
英国物业管理专业产生于工业革命时期，当时，英国社会上有些热心人士兴建一些普通住宅，以低租金租给从农村迁移城市的工人家庭居住。
因缺乏公共道德教育和完善的管理，在这些住宅中，经常出现严重的卫生问题、破坏建筑与设备及拖欠租金等问题，使得居住环境差，房屋业主的利益得不到保障。
1880年至1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。
为此受到英国政府有关部门重视，开始在国普遍推行物业管理工作。
（一）物业管理的兴起
物业管理专业工作始于20世纪60年代。
从60年代开始，民间发展商在兴建了多层房屋以单元形式出售。
多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。
由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火通道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注。
由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。
当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。
于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部年期妥善管理该屋村。
由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。
总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。
随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务还难以适应，于是，发挥住户的自我管理、管理的作用，越来越显得必要。
为此，政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。
“业主立案法团”由半数或半数以上的自住（用）业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。
这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。
综上所述，的屋村多由专门的物业管理公司管理；而私人开发商零星开发的单幢大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。
前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。
入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。
20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。
“9业主立案法团”推行虽然也20余年，但是在并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。
（二）物业管理的发展
进入80年代，政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使管理服务更具活力、更加蓬勃发展。
在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“物业管理公司协会”。
“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建议制定“公共契约指引”并推动修订“不平等公契”等重点工作。
1989年，成立了“物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。
这些组织的建立，使物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。
从楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映出这种管理正逐步走向专业化和化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。
正如英国屋宇管理学会分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层楼宇管理培训班”的讲课中所说：
“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比从前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望亦越来越高。
我确信业主立案法团和专业物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。
（三）物业管理的前景
人均国民生产总值超过14000美元，接近最发达国家水平。
的房屋越建越高，设备越来越先进，写字楼已出现智能型大楼，住宅楼宇按五星级宾馆或城市花园标准设施，工业楼宇发展多元化，物业的装修标准和设施均向高档化发展。
这使物业管理的难度越来越大，要求越来越高，需要有丰富的物业管理经验的专业人才。
已有多家大专院校开设了物业管理课程，许多大学毕业生加入物业管理行业。
目前，物业管理公司400多家，虽然专业化程度参差不齐，但专业化程度高的公司显然信誉好，竞争能力强。
有的公司管理的物业已达到数百万平方米。
专业化的物业管理是产业，前景看好。
回归后，特区政府十分重视改善居民的住房条件和物业管理。
在出台向租房住户出售公房的同时出台一系列完善价的物业管理措施。
目前在，私人大厦与公屋的比例相当，而出售公屋计划实施后，私人大厦将会占有多数。
为加强对私人大厦的管理和服务，民政事务总署决定，在1998年4、5月间设立首个私人大厦管理资源中心，免费为业主提供成立立案法团、物业管理及维修保养等方面的服务。
物业管理在未来发展中，业主会进一步参与管理自己的楼宇，人们对物业管理服务水准期望会越来越高。
二、物业的分类管理
源自英国的的专业物业管理始于本世纪60年代。
在实施公共房屋计划的同时，不仅从英国引进物业管理人才、管理理论和方法，而且根据当地的实际情况又有所发展，并于1966年成立了英国皇家物业经理学会分会。
物业管理的主要法规是立法局于1970年制定的《多层建筑物（业主法团）条例》。
当局直接负责物业管理的机构是房屋署。
它主要为房屋委员会管理公屋、商场、工业大厦及“居者有其屋”的屋苑，负责执行房屋委员会的决策。
其职能具体分为两大容：
一是策划建筑；二是管理公房和居屋。
房屋署机构庞大，1987年就有55万余公屋单位，5.7万余居屋单位，2万余工业单位，员工有1.2万名。
房地产十分重视房地产的售后管理，认为物业管理是对社会非常重要的支援性行业，对民众的生活质量产生直接的影响。
一个城市的物业管理行业水准常常是一个城市发展水平的衡量标志之一，因为物业管理行业通过保护楼宇、减少折旧、减轻风雨侵蚀等自然力破坏以及使用不当等人为因素的损毁，从而充分发挥楼宇的使用功能，向社会提供适宜的活动场所，起到保护社会资产的价值，增强其市值的重要作用。
的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。
公共屋村由房委会下属的物业管理委员会的办事处管理、其部分工作由私人管理公司承担：
居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理；私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理；临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。
政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。
房屋的维护和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和提供社会化服务。
（一）公共屋村的管理
公共屋村由当局出资、房屋委员会主持营建。
公共屋村的居住者，是符合《转候公屋登记册》条件的低收入租户。
公共屋村由屋署负责管理。
房屋署下设房屋管理处，在一个标准的公共屋村，大抵约6000住户，由一个屋村办事处实施管理。
1.屋村办事处的组织机构
（1）房屋事务经理，主持日常工作与对外联络，包括日常事务督管；财务安排；员工培训；租赁事务的处理及租金的交付管理；屋村大型维修养工作计划的安排；负责与当局各管理部门及各非政府组织与民间团体等对外关系联络、协调。
（2）房屋事务副经理，襄助房屋事务经理，协同处理相关的日常事务。
（3）房屋事务主任，每人约管理一幢楼宇，负责监管维修工程及清法工作、收取租金、处理住户投诉等日常具体工作。
（4）房屋事务助理员，是房屋事务主任的助理人员，协助其处理各类具体事务。
（5）技工，负责屋村的小型维修，如筑漏、排堵、养护花木、粉刷、装饰之类。
（6）市容整洁队，负责公共区域的清理、非法设摊的排除与车辆乱停放的管理等。
2.屋村办事处的管理功能
屋村办事处的主要职责是执行一般屋村管理事务和保养物业。
（1）屋村的接管验收。
在正式交楼前两个月，房屋办事处即着手接管工作，如楼宇不合格，则限期改正。
（2）实施屋村一般日常管理事务，维修、保养物业设施。
（3）协助维持屋村社会秩序与治安，维护与完善屋村部环境。
（4）处理住户投诉及帮助住户解决疑难问题。
具体的日常事务管理项目是入住管理，即帮助入住家庭签署租约并发放住宅钥匙，验查住宅设备等事项；住所装修管理，即根据住户申请，帮助住户家庭安排装修等；安排维修保养，一般损坏由屋村办事处技工负责修理，复杂与困难的项目则由专门约定的保养承办商负责处理；收取租金，在每月初由房屋事务主任上门收租；安排屋村财务收支，每年6月份编制下一个财政年度财务预算，报房屋署财务主管部门审批。
根据统计，屋村管理的财务结构安排大致为：
屋村管理机构职工劳动报酬25％；维修支出20％；维修支出20％；清洁养护费7％；杂费与税金34％左右。
（二）居屋苑的管理
1976年，政府制定了“居者有其屋”计划，其目的是让“夹心阶屋（中等收入者）”有能力购屋自住。
居屋苑由房委会或房屋协会建造，系用于出售给中等收入者的成套住宅。
居屋苑设计标准比公屋高，卫生间有三件套设备，楼宇周围的公建配套设施齐全。
居屋苑的日常管理、保养、清洁及看守服务，大部分是由房屋署负责，各居屋苑均设有办事处，由屋域物业经理主管。
所有业主每月需缴管理费，以支付各项开销，如公用电灯、保安、电梯的保养维修、公共部位的保养等。
所有居屋业主需签署一份“大厦公共契”，在法律上规定各自的权利、利益、责任和义务，以确保楼宇的有效管理和管理标准。
房委会代表业主为其住房单位投购保险，所需保险费按年向业主收回。
但是，为了鼓励居屋业主最终接手负责居屋苑的管理工作，房委会推行了一项居屋物业代管计划，聘请有品牌的物业管理公司，在其监督下代为管理若干居屋苑。
私人参建的居屋苑其管理与保养服务则由发展商聘请物业管理公司管理，房委会代表政府对其进行监察。
为确保管理质量，私人参建居屋苑聘请的物业管理公司，须经房屋署批准。
发展商除了要交保证金外，还要预备紧急维修基金，以便发现房屋质量及设备有问题时，由物业管理公司及时解决。
根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由房屋署统一负责实施管理。
其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。
具体规定有：
所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。
所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。
根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。
管理期满后，可以聘请私人物业管理公司代理。
选择私人物业管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。
对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年妥善管理与维修的保证。
由发展商自行组建或聘请的物业管理公司负楼宇的日常管理。
居屋管理的主要工作围是：
1.居屋的保养与维修。
包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公用部位、公共设施维修及各业主负责其所住单位的妥善保养，如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。
2.居屋的安全保卫。
根据《公共契约》，可聘请专业安保公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。
3.居屋的清洁服务。
根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。
4.居屋的物业保险。
根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。
（三）私人楼宇的物业管理
政府对私人楼宇物业管理所采取的方针是：
以尊重业主所有权和“大厦自治”为原则，务求业主主动管理自己的大厦，不断研讨及改善大厦管理的方法，以保障业主、租户、发展商、管理公司的应有利益。
主要法规有两个：
一个是公契：
一个是“业主立案法团”条例。
1.公契（公共契约）
它是由发展商、管理公司和业主签署的，规定相互间权利、责任、义务等关系，作为管理大厦权力来源的具有约束力的合约文件，也是成立立案法团的依据。
主要容如下：
（1）业主的权力
——租金收益权；
——产业自由出售、转让、出租或准许他人使用权；
——与其他业主共同使用公用部分及设施权；
——对大厦的各项管理决策拥有投票权；
——根据公契条款，监督管理公司及人员的工作权。
（2）业主的义务
——遵守公契各项规定；
——负责名下应分担的管理费及其它基金款项；
——负责维修大厦的主要结构；
——缴其名下须付的税项、差饷等；
——遵守业主委员会及管理人员负责执行的《住户手册》。
（3）业主及租客使用楼宇时，公契的约束条款。
——不得更改楼宇的结构，如力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；
——不得干扰楼宇任何公共部位或排水道、电缆、固定装置设备；
——不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元进行侵扰或妨碍其他住户的事项；
——不得经营公契所禁止的行业，如打铁、殡仪等；
——业主只能按照大厦公契所规定各类单元的用途，使用其名下的单元。
2.业主立案法团
在自由经济体制下，政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府维持平衡、协调的立场。
政府通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理，也可再通过订立合同，实施楼宇的社会化管理。
政府颁布了《多层建筑物（业主法团）条例》，并且鼓励依法成立多层建筑物业立案法团。
《多层建筑物（业主法团）条例》是调整私人楼宇管理的法律制度，以加强楼宇管理、引导推动业主自治为立法宗旨。
依据该法律，楼宇业主有权成立业主立案法团，其为自治组织。
多层建筑物业主立案法团的成立是通过召开业主大会而组建。
召开业主大会可以是通过购买楼宇时各业主签订《公共契约》而授权管理者召集，也可以由拥有楼宇业权5％及以上的业主联合举行，或拥有楼宇业权20%的业主向地方法院申请，由法院指定的业主召集举行。
业主立案法团是由业主组成的法定团体，其宗旨在于联合业主组成共同体，共同努力，使居住环境更趋完善。
（1）法团的成立
业主们要正式成立“业主立案法团”，先要由业主会议选出管理委员会，再由管理委员会向田土厅注册为合法的“业主立案法团”。
要举行业主会议，召集人可以是负责管理楼宇的人士；也可以是大厦公共契约所授权的人士；或拥有大厦百分之五十业权的业主。
如果没有上述合适的召集人，大厦中拥有百分之廿五的业主，可联名向法院申请指定一名业主召开业主会议。
如果业主会议召集人是向法院申请指定的，管理委员会的产生只需出席会议或授权代表出席会议的大多数票数即可。
管理委员会被选出后，必须在十四日之向田土厅申请注册为“业主立案法团”。
申请资料如下：
——立案法团的名称；
——大厦的地址及名称：
——法团办事处的地址；
——法团主席及秘书的和联系地址；
——大厦公共契约；
——选举管委会的程序；
——业主或秘书的声明。
经田土厅审核，管委会的申请符合规定，向立案法团颁发一份证书，管委会应将证书贴在显眼处，把具有法团办事处地址的通告贴于大厅的各入口处及办事处门外。
田土厅存有立案法团的记事册，记载着各法团的名称、主席和秘书的、地址等资料。
如资料有所更改，管委会的秘书应在廿八日之，把更改详情通知田土厅。
若不符合规定要求办理，则属行为，将以罚款等管理。
（2）业主会议
管理委员会必须在被选出后15个月举行首次法团大会（即业主大会）以后每年都要举行一次业主大会，此外，如因特殊需要，百分之五的业主要求如开业主大会，则亦要举行业主会议。
业主会议的法定人数是业主总数的百分之十。
若讨论解散管委会，法定人数则为百分之三十的业主出席。
管委会主席主持业主会议，若因事未出席，与会的业主可即时推一名业主主持会议。
一般的决议都在业主大会上大多数票决定。
任何通过决议必须由管委会的秘书在七日之，以书面方式交业主，才能生效。
（3）管理委员会
业主大会推选业主管理委员会。
业主管理委员会在其成立之日起14天必须向政府田土注册处处长申请注册，领取注册证书，成立业主立案法团。
业主立案法团按程序注册成立后，便承担各业主对楼宇的责任。
由管理委员会具体办理法团事务，法团通过管理委员会，为各业主处理一切有关业主利益的事务，如投保，聘请律师与会计师，安排财务收支，安排维修工程与招收管理员工，主办各住户的联谊集会及各种其他活动，等等。
管理委员会每年编制出管理预算，交业主周年大会通过。
同时，管理委员会应有明细收支账目，每一季度公布于众。
每年年度则制定全年收支账目与资产负债表，递交审计后，由业主立案法团一年一度的全体大会审查、通过。
第一，业主立案法团立方法。
多层大厦业主立案法团是通过召开业主大会成立的，成立后，还须由多层大厦管理委员会在成立之日起14天，向政府田土注册处处长申请，领取注册证书。
第二，多层大厦管理委员会的设立。
多层大厦管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关，经业主大会决议而立。
第三，业主立案法团的职责。
运用和执行大厦业主所享有的权力及责任。
管委会每隔一定时期向业主报告法团事务情况；定期结清账项，呈交大会审核。
法团在法律上有权通过管理委员会安排进行任何大厦公共地方的保养、清洁工程；有权聘请职员甚至专门管理人员。
法团负责处理一切有关业主利益的事务，如投购火险及其它保险，聘请会计师及给予薪酬，或购买租赁所需设备，以供大厦的公用地方业主活动之用。
法团有权设立一项经常费用基金，由业主每年按一定标准定期交纳，用以支付法团办公费用。
法团了可设立一项临时费用基金，以补日常费用基金之不足或作紧急开支之用。
第四，多层大厦管理委员会的职责。
1.设立管理处，安装及其它必需设备。
2.订立物业管理各项工作职责围，鉴定管理水平，聘请管理员工。
3.设立档案和记录制度，包括收费记录，投诉和处理过程，维修和保养情况等。
4.用中文翻译大厦公共契约及住户守则。
5.制定督导及联络制度，委托管理人员，订明岗位分工及紧急事项处理程序。
6.要求管理公司在法团周年大会时，向业主简报过去一年的工作及财务收支情况。
7.遇有重大的维修及改善计划时，组成工作小组，召开业主大会通过，监督招标程序。
8.制定年物业管理预算案，列明各项支出的预算及每月应收取的管理费及其它收入，交由大会通过。
（4）楼宇互助委员会
楼宇互助委员会是群众性、志愿性的组织，由楼宇住户组成，可代替业主立案法团。
当局于70年代初推广互助委员会计划，只要楼宇的20％住户同意，便可成立楼宇互助委员会。
委员会以楼宇单位为代表单位，每个单位可有1名住户代表。
互助委员会如系根据规定程序制定章程，有序运作，则可免受《社团条例》管制，其成立条件简单，组织灵活。
楼宇互助委员会的职责以及运作与业主立案法团并无二致。
的楼宇互助委员会是群众性自愿组织，由楼宇业主住户组成。
其成立条件简单，组织灵活，并可替代业主立案法团。
第一，互助委员会的成立。
互助委员会的成立需要取得楼宇1／5以上业主住户同意。
每位业主只能选派一名代表。
第二，互助委员会职责。
1.采取必要的合法措施，以防各类事故、案件的发生。
2.采取必要的合法步骤，确保大厦的公共环境卫生及设备完好运行正常。
3.采取合法办法，鼓励住户参与管理，使楼宇管理工作更加完善。
4.推广各项必要的服务及活动，以促进邻里关系。
5.就业主住户社会福利问题，为政府和业主住户提供一个互相沟通的渠道。
第三，执行委员会。
楼宇互助委员会的工作和职责由执行委员会负责，执行委员会最少须由3名主要委员，即主席、秘书及司库各1人组成。
执行委员会须在首次周年大会中选出，以后每2年由周年大会改选一次。
第四，楼宇互助委员会账目的管理。
委员会的司库须负责签收保管一切款项，并将委员会的一切收支入账。
每年账目由司库负责编订，然后交主席审核，经周年大会通过，将所有账目榜公布。
管理委员会的成员数可依据大厦公共契约的要求而定。
一般如大厦少于12个单位，管委会秘书不必是管委会成员。
在选举管委会成员时，下列人员不能被选为委员。
——已宣告破产的人，或已与其债权人合并的人；
——曾被判入狱六个月以上的人。
管委会每半年举行一次会议。
若有需要或经两名委员的要求，也可在十四日召开会议。
（5）法团的职务
法团一经成立便是一名法人，有权向其他法人提出控告或被控告。
法团也代表全体业主对大厦的公众地方行使权利及责任。
所以，倘有诉讼是关于大厦公众地方时，其诉讼对象乃为立案法团。
法团的职责一般有下列几项：
——保持大厦公众地方的整洁及得到适当的保养及维修；
——确切执行大厦公共契约的条文；
——处理大厦管理的有关财务工作。
（6）租户在业主立案法团中的地位
为照顾租户的权益，法团容许租户选出代表与管委会进行会议。
为此，先成立一个经政务司批准的组织。
然后经组织大多数票通过，向管委会提出开会要求和选代表出席会议，要求召开会议数一年不可
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