深圳经济特区物业管理条例新整理页完整版.docx
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深圳经济特区物业管理条例新整理页完整版
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深圳经济特区物业管理条例新整理页
深圳经济特区物业管理条例（修订草案）（）
关于征求对《深圳经济特区条例（修订草案）》意见的公告
为了在立法工作中更加充分发扬民主，反映民意，集中民智，增加立法工作的科学性和透明度，根据《中华人民共和国立法法》的规定，现将市人大常委会拟审议的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》全文公布，广泛听取社会各界的意见。
请提出意见的单位或者个人，于2007年4月9日之前，通过电子邮件、传真等形式，将意见反馈市人大常委会办公厅。
电子邮箱：
．gov．cn
联系电话：
0755－（传真）
深圳市人大常委会办公厅
二○○七年二月十六日
深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）
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第一章总则
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一、立法宗旨
二、适用范围
三、术语含义
四、物业管理基本原则
五、物业管理监督管理部门
六、街道办事处、社区工作站的职责
七、社区居民委员会的职责
八、联席会议制度
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第二章业主及业主大会
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第一节业主
第二节业主公约
第三节业主大会及业主委员会
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第三章物业管理服务
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第一节物业管理区域
第二节前期物业管理
第三节物业的承接验收和移交
第四节物业建设单位
第五节物业管理企业
第六节物业管理招标投标
第七节物业管理服务合同
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第四章物业的使用禁止与维护
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第一节物业专有部分的使用禁止与维护
第二节物业共有部分的使用禁止与维护
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第五章物业管理费用
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第一节物业管理服务费用
第二节物业管理专项维修资金
第三节物业管理费用管理与监督
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第六章附则
第一章总则
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第一条（立法宗旨）
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为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位各方的合法权益，改善业主、非业主使用人的生活和工作环境，根据有关法律、法规，结合深圳实际，制定本条例。
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第二条（适用范围）
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深圳经济特区范围内的物业管理活动适用本条例。
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第三条（术语含义）
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本条例中：
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物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。
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物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
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业主，是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。
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非业主使用人，是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。
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物业建设单位，是指依法投资、开发建设物业的法人或其他组织。
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物业管理企业，是指依法设立的，从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。
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物业专有部分，是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分。
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物业共有（用）部分，是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。
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第四条（物业管理的基本原则）
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物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争机制和专业服务、保障物业合理使用、改善业主工作环境和提升业主公共生活品质的原则。
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第五条（物业管理监督管理部门）
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市政府物业管理行政主管部门（以下简称“市主管部门”）依法对物业管理活动进行监督管理。
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区物业管理行政主管部门（以下简称“区主管部门”）依法对本辖区内物业管理活动进行监督管理。
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建设、规划、民政、城管、环保、公安、工商（物价）及其他相关部门应当按照各自职责，协同实施本条例。
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第六条（街道办事处和社区工作站的职责）
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街道办事处、社区工作站应当组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
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第七条（社区居民委员会的职责）
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社区居民委员会应当配合区主管部门、街道办事处，与社区工作站互相协作，共同做好本物业管理区域物业管理的监督、管理工作。
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第八条（联席会议制度）
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物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。
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有下列情况之一的，应当召开联席会议：
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（一）有新的物业管理颁布施行需要贯彻执行的；
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（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
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（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；
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（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。
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街道办事处应并保管联席会议的记录。
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第二章业主及业主大会
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第一节业主
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第九条（业主的权利）
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业主在物业管理中享有下列权利：
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（一）合理使用、维护物业；
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（二）按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
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（三）参与订立或修改业主公约；
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（四）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
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（五）参加业主大会会议，表决业主大会决定事项；
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（六）选举或被选举为业主委员会委员；
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（七）监督业主委员会的工作；
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（八）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；
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（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；
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（十）法律、法规规定的其他权利。
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第十条（业主的义务）
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业主在物业管理活动中履行下列义务：
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（一）不得妨碍其他业主、非业主使用人对物业的合理使用；
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（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；
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（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
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（四）遵守物业管理区域内物业使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
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（五）按合同约定交纳物业管理服务费；
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（六）交纳物业专项维修资金；
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（七）法律、法规、规章规定的其他义务。
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第十一条（物业的合法买受人、非业主使用人的权利义务）
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物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有本条例规定的业主权利，承担相应义务。
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非业主使用人在业主授权或合同、业主公约约定的范围内享有物业管理的相关权利，承担相应义务。
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第十二条（损害业主、非业主使用人合法权益的责任）
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任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。
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违反本条例规定，损害业主合法权益的，业主、业主委员会或物业管理企业可以进行劝阻、制止。
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损害业主、非业主使用人合法权益的，加害人应依法承担相应的责任；加害人行为违反行政法规的，由相关行政机关予以查处。
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第二节业主公约
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第十三条（业主公约的定义）
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业主公约是指由物业管理区域内全体业主签署或业主大会通过的，对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务及有关责任等作出约定的协议。
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第十四条（业主公约的效力）
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业主公约对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。
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第十五条（业主公约的制定及主要内容）
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物业建设单位应当在物业销售前，根据市主管部门颁布的范本制定业主公约。
物业建设单位制定的业主公约不得侵害物业买受人的合法权益。
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业主公约应当包括以下内容:
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（一）物业及物业专有部分的名称、地点、面积、类型；
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（二）物业共有部分的状况；
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（三）业主合理使用物业的权利和义务；
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（四）业主分担物业管理区域内各类费用的方式和责任；
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（五）非业主使用人违反业主公约时，相关业主应承担的连带责任;
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（六）本条例所规定的强制性和禁止性规定；
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（七）违反业主公约应承担的责任。
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物业买受人在与建设单位签定物业买卖合同时，应当对遵守业主公约作出书面承诺。
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第十六条（业主公约的备案）
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物业建设单位应当在物业销售前将业主公约报区主管部门备案，并将备案后的业主公约向物业买受人明示。
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物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万至二十万元的罚款。
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第十七条（业主公约的修改）
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业主大会成立后，可按照法定程序对建设单位制定的业主公约进行修改。
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第十八条（业主公约的保管和公示）
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业主公约应由业主委员会保管，并应在物业管理区域内的公告栏或其他显着位置公示。
业主和非业主使用人可随时查阅。
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第十九条（违反业主公约的责任）
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业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。
造成他人损害的，受损害人可以请求人民法院追究侵害者的法律责任。
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第三节业主大会及业主委员会
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第二十条（业主大会的组成）
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业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
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业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
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一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
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第二十一条（业主大会的职责）
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业主大会的主要职责如下：
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（一）选举、更换业主委员会的成员；
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（二）制订、修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；
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（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；
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（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；
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（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
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（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
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（七）决定物业管理的其他重大事项。
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任何单位、个人不得侵害业主大会的合法权益。
业主大会合法权益被侵害的，业主委员会可以请求有关行政管理部门责令其停止侵害行为，逾期不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。
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第二十二条（业主委员会的职责）
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业主委员会应当依法履行下列职责：
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（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
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（二）代表业主大会签订物业管理服务合同；
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（三）组织业主委员会的换届选举；
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（四）监督业主公约的实施；
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（五）在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，业主委员会可在业主大会授权范围内，代表全体业主依法行使诉讼权利；
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（六）配合街道办事处、社区工作站做好本物业管理区域内的社区管理工作；
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（七）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
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（八）业主大会赋予的其他职责。
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第二十三条（业主大会和业主委员会议事规则的内容）
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业主大会和业主委员会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
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业主大会和业主委员会的议事规则应包括下列内容：
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（一）业主大会会议的召集方式及业主大会周年会议的召开时间；
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（二）业主身份的确认方法；
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（三）业主投票权确定办法；
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（四）业主大会会议的表决方式和程序；
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（五）表决票的格式、书面表决票的发放、收取、统计、监督方式；
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（六）业主委员会的组成人数、任期；
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（七）业主委员会委员候选人的推选方式；
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（八）业主委员会会议的召开方式；
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（九）业主委员会委员、主任、副主任的当选条件和罢免条件；
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（十）业主大会和业主委员会的印章管理；
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（十一）业主大会和业主委员会开展工作所需经费及津贴的筹集、管理和使用。
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第二十四条（业主大会和业主委员会的协助义务）
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业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区工作站和社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
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第二十五条（业主大会、业主委员会作出决定的禁止）
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业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。
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第二十六条（业主大会、业主委员会作出决定的改正和撤消）
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业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所属社区工作站有权建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。
拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
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第二十七条（违规业主委员会即时解散）
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业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站依法组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：
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（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
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（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
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第二十八条（成立业主大会的法定条件）
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物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
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（一）物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的百分之七十以上的；
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（二）首套物业出售并交付使用满两年的。
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第二十九条（业主大会成立的法定条件成就的告知）
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业主大会成立的法定条件成就后60天内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。
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第三十条（首次业主大会会议筹备组的成立）
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街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会会议筹备组。
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筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站、建设单位代表各一名、业主代表三名。
筹备组的组长由社区工作站的工作人员担任。
筹备组中的业主代表由社区工作站产生。
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区主管部门应当指导筹备组开展工作。
物业管理企业应配合筹备组开展工作。
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第三十一条（业主身份的确认）筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。
选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
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选举证用于业主大会事务中核实业主身份。
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第三十二条（业主委员会的人数）业主委员会由五至十七人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
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第三十三条（业主委员会的差额选举比例）业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
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第三十四条（业主大会会议的召集）
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业主大会会议分为定期会议和临时会议。
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业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少应召开一次。
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有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
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（一）20%以上业主提议的；
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（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
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（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
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业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
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业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区主管部门可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的,由该物业管理区域所在地社区工作站组织召集。
区主管部门可对该业主委员会给予警告。
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第三十五条（业主大会会议的法定召集）
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因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站组织召集。
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除业主委员会和社区工作站外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
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第三十六条（业主名册的登记、变更和保管）
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业主委员会应当建立业主名册，并指定专人保管，也可以委托所在地社区工作站管理。
业主名册应包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。
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产权发生变更或者联系方式改变的，业主应当及时告知业主委员会。
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物业建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。
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业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用，不得用于其他用途。
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第三十七条（召开业主大会会议的通知方式）
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召集人应当于业主大会会议召开15天前将会议通知以下列方式送达全体业主：
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（一）当面递交书面通知；
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（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
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（三）邮寄。
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此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显着位置公告。
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通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、总投票权数、投票人的权利和义务等。
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因紧急情况需要召开业主大会临时会议的，应至少提前七日通知全体业主。
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第三十八条（业主大会的会议形式和召开所需法定投票权数）
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业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式举行。
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召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
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第三十九条（业主投票的方式）
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业主为法人或其他组织的，由其法定代表人行使投票权。
业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
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业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。
书面委托书应载明委托事项和投票权数。
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单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
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业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。
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第四十条（业主大会会议投票的计票方式）
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业主大会会议表决采用记名投票的方式。
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业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。
各类房屋按建筑面积每一平方米计算为一票；不足一平方米的，按四舍五入计算。
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每个独立产权单位为一票。
每张选票或表决票上标明该产权单位的投票权数。
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第四十一条（业主大会普通事项的决定方式）
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业主大会通过普通事项的决定，应经与会业主所持投票权二分之一以上同意。
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业主大会采用书面形式召开的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并按规定方式交回。
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第四十二条（业主大会特别事项的决定方式）
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业主大会通过下列特别事项的决定，应经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上同意：
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（一）业主公约的修改；
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（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业，订立和修改物业管理服务合同；
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（三）物业的重大维修以及专项维修资金的筹措和使用；
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（四）是否与其他物业管理区域合并为一个物业管理区域。
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前款特别事项的决定，连续两次业主大会会议的与会业主投票权数达不到全体业主所持投票权数三分之二的，经物业管理区域内全体业主所持投票权二分之一以上同意即可。
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第四十三条（业主大会决定的效力）
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业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力。
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业主委员会应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。
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第四十四条（业主大会和业主委员会的备案）
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业主委员会应当自选举产生之日起30天内将成立情况向物业所在地的区主管部门备案。
备案时应提交以下材料：
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（一）业主委员会备案登记表；
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（二）业主公约；
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（三）业主大会和业主委员会议事规则；
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（四）选举和表决结果统计表；
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（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
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区主管部门收到上述材料后应在15天内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。
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第四十五条（变更事项的备案）
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前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30天内将变更情况向区主管部门备案。
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第四十六条（业主委员会委员的任职条件）
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业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
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（一）具有完全民事行为能力；
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（二）遵纪守法；
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（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修资金等；
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（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
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（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；
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（六）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
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业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外。
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第四十七条（委员的职责）
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业主委员会委员应履行下列职责：
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（一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金；
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（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
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（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
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（四）参加由市、区主管部门组织的业务培训，参加市、区主管部门召集的会议。
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第四十八条（业主委员会会议）
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业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
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经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
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业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。
每名委员拥有一票表决权。
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业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
但是委员是法人或其他组织的，可由其法定代表人委托本单位的工作人员参加会议。
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业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站派员列席会议。
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第四十九条（执行秘书的聘请）
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业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
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执行秘书的津贴数额按业主大会和业主委员会议事规则执行，从物业管理费中列支。
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第五十条（委员的任期）
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业主委员会的任期为3年。
业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。
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第五十一条（业主委员会的换届选举）
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业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由所在地社区工作站组织换届选举工作。
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因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
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第五十二条（、物品的移交）
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新一届业主委员会产生后10天内，原业主委员会应当将印章、档
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