无锡市房屋登记技术规范.docx
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无锡市房屋登记技术规范
无锡市房屋登记技术规范（试行）
总则
1.1目的和依据
为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《无锡市房屋登记条例》（以下简称《条例》）等法律法规，制定本规范。
1.2适用范围
本规范适用于自然人、法人和其他组织在本市行政区域内国有、集体土地上依法取得的房屋的登记。
1.3登记管理部门、登记工作机构
无锡市住房保障和房产管理局负责无锡市行政区域内房屋登记的监督管理工作，江阴市、宜兴市房产行政管理部门负责本行政区域内房屋登记的监督管理工作，是房屋权属证书、登记证明上记载的登记机构。
无锡市住房保障和房产管理局产权监理处、江阴市住房保障和房产管理局产权监理处、宜兴市房产登记部门（以下简称登记工作机构）具体负责本行政区域内的房屋登记事务，是房屋权属证书、登记证明上记载的填发单位。
1.4房屋登记信息系统、房屋登记簿
登记工作机构应在登记场所公开登记程序、登记提交材料、收费标准、服务时限等内容，并在无锡房地产市场网上提供申请书等表格下载，开通网上咨询，方便群众。
登记工作机构应建立规范的办事程序，按照法律法规及技术规范，在法定的服务时限内快速高效地办结登记事项。
登记工作机构应以登记簿为基础，在全市统一的房屋登记信息系统平台上办理房屋登记事务。
1.5房屋权属证书、登记证明
商品房、经济适用房、征地拆迁安置房等主要用于出售和安置的房屋初始登记颁发《房屋所有权初始登记证》，上述房屋的其他各类所有权登记和其他性质房屋所有权登记颁发《房屋所有权证》；房屋抵押权、地役权登记颁发《房屋他项权证》；在建房屋抵押权登记颁发《在建房屋抵押登记证明》；预告登记等其它依法登记的权利颁发《房屋预告登记证明》等登记证明。
1.6登记人员要求
登记工作机构及登记人员应按照本规范的要求从事房屋登记工作。
2一般规定
2.1基本单元
房屋按基本单元登记，基本单元大致可分为以下四类。
2.1.1区分所有权房屋
住房：
独立的门牌号，以套、间等专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理，设计为一定的生活空间的房屋为基本单元。
非住房：
以层、套、间、占位号等专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元。
2.1.2非区分所有权房屋
住房：
有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元。
非住房：
以幢、层、套、间、占位号等有固定界址的空间为基本单元。
2.2申请
2.2.1房屋登记申请应由有关当事人共同启动，法律法规以及本规范另有规定的除外。
2.2.2有下列情形之一的，可由当事人单方申请：
1 《条例》第八条所列单方申请情形；
2 国有直管、接管房屋转移登记；
3 法律法规以及本规范规定的其他情形。
2.2.3共有房屋申请
共有房屋应由共有人共同申请登记，但按份共有人向共有人以外的其他人处分其拥有份额，并能提供其他按份共有人放弃优先购买权证明的除外。
共有人可约定为按份共有或共同共有。
按份共有人取得房屋申请登记的，应提交房产份额的约定。
房产份额无约定或约定不明确的，应视为权利来源证明文件记载的各权利取得人等额按份共有。
按份共有房屋，登记工作机构应在登记簿和房屋权属证书上注记按份共有人各自的房产份额。
共有人具有家庭关系且无房产份额的约定或约定不明确的，应申请为共同共有。
申请房屋所有权初始登记时，申请人应对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房、汽车库（位）等房屋一并代为申请登记。
2.2.4代理申请
当事人不能申请登记的，可通过代理方式申请。
代理申请分委托代理、法定代理、指定代理。
2.2.5申请材料要求
1申请书
房屋登记申请书应由申请人、代理人签字或盖章。
申请人或代理人为自然人的，应在登记人员面前签字，无法签字的应捺留指纹。
申请人或代理人为法人或其它组织的，应盖公章。
2身份证明
1）大陆居民
年满16周岁的居民申请房屋登记的，应向登记工作机构提交身份证，无身份证的，可提交军官证、警官证、士兵证、护照等身份证明。
16周岁以下的居民，提交户口簿等身份证明。
2）港、澳、台居民
港、澳、台居民申请房屋登记的，应向登记工作机构提交身份证、通行证等身份证明。
3）非中国国籍自然人
非中国国籍自然人申请房屋登记的，应向登记工作机构提交护照等身份证明。
4）法人或其它组织
法人、其它组织申请房屋登记的，应向登记工作机构提交营业执照或组织机构代码证。
3代理证明
代理人申请登记的，应提交代理证明。
1）委托代理
代理自然人申请登记的，应提交本人和被代理人的身份证明以及委托书。
代理法人或其他组织申请登记的，应提交代理人身份证明以及盖有法人或其它组织公章和法定代表人（或负责人）签字或盖章的委托书。
2）法定、指定代理
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其代理人。
监护人代理申请登记应提交本人和被代理人的身份证明、代理证明。
代理证明是指证明父（母）子（女）关系的户籍证明、民政或残联部门颁发的已明确监护人的智力残疾或精神残疾的残疾证、人民法院指定监护人的生效法律文书以及居（村）民委员会等有指定权的部门指定监护人的文书等。
4公证或认证
1）买卖合同公证
依据有关转让合同申请房屋登记的，合同接受方属于下列情形的，应向登记工作机构提交经公证的合同：
（一）非中国国籍自然人；
（二）港、澳、台居民；
（三）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或其它组织。
2）继承、遗赠等公证
房屋法定继承的，申请继承转移登记时，申请人应向登记工作机构提交继承权公证书（继承关系清楚明确的除外）。
遗嘱继承申请登记的，申请人应向登记工作机构提交遗嘱公证书或者其它合法材料。
申请人在立遗赠人死亡后两个月内申请房屋遗赠登记的，应向登记工作机构提交遗赠公证书。
申请人在立遗赠人死亡后两个月后申请登记的，还应向登记工作机构提交接受遗赠公证书。
3）委托书公证或认证
房屋所有权人为自然人的，委托房屋转移、抵押时，委托书应公证。
港、澳、台申请人的委托书应公证。
非中国国籍申请人的委托书应经中国驻委托人所在国使（领）馆认证或经委托人所在国公证机构公证，并经中国驻该国使（领）馆认证。
5集体土地上房屋登记需要另外收取的材料
单位申请房屋所有权初始登记、转移登记时，应提交房屋所在地村民委员会出具的经村民会议或村民代表会议同意的证明材料。
申请转移登记的，还应提交集体土地所有者同意的证明材料。
申请村民住房所有权初始登记的，应提交申请人取得房屋时属于房屋所在地村民的证明。
申请村民住房所有权转移登记的，受让人应提交属于房屋所在地村民的证明以及经房屋所在地居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、集体土地所有者同意的证明，继承、夫妻归并除外。
申请房屋抵押登记，应提交集体土地所有者同意的证明。
6其他收件规定
1）申请人提交的申请材料宜使用国家标准A4规格纸张。
2）申请材料为外文的，应一并提交有资质的翻译机构出具的中文译本。
3）港、澳、台居民、非中国国籍自然人、在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或其它组织取得房屋申请登记，应提交国家安全部门出具的备案证明。
4）法人或其他组织处分非住房的，应提交批准处分的同意证明（住房免提交）；处分国家或集体所有的房屋，应提交有批准权的部门同意证明；
5）本规范第2.6.3条所列情形之一的申请房屋登记时，可不收房屋权属证书、登记证明。
档案已有相同的身份证明等材料复印件或已读取身份证明等材料信息的，可不收以上材料。
7申请材料原件、复印件
本规范所要求收取的材料除注明为复印件外，均需原件。
收取复印件的，登记工作机构应对复印件与原件的一致性进行查验，经公证或认证的复印件除外。
下列材料之一的，登记工作机构可收取复印件：
（一）身份证明；
（二）婚姻状况证明；
（三）土地使用证；
（四）立项批文、建设工程规划许可证正本、竣工图、综合验收证明；
（五）商品房销售许可证；
（六）销售发票、付款凭证；
（七）规划定点图、拆迁批复、拆迁许可证、拆迁协议、拆迁汇总表；
（八）登记机构认为需要的其它材料。
2.3受理
2.3.1受理条件
1申请主体与申请材料信息一致
申请书等有关申请材料上相应名称、签字、公章等应与身份证明上的名称相符。
处分已采集指纹的房屋申请登记，应比对指纹。
2房屋权属证书、登记证明真实
3申请材料齐全完整
4申请材料之间具有关联性
1） 申请材料内容应与申请登记的事项相对应；
2） 申请材料之间的内容相对应；
3） 询问结果与申请材料相对应；
4） 申请登记事项与登记簿记载信息不冲突；
5） 其他关联情形。
2.3.2合并受理
有下列情形之一的房屋登记申请，登记工作机构可合并受理：
（一）以抵押贷款方式预购房屋的，可合并受理预购房屋预告登记与预购房屋抵押权预告登记；
（二）已设立抵押权预告登记的预购房屋登记条件成就后，可合并受理预购房屋预告登记转房屋所有权转移登记与预购房屋抵押权预告登记转房屋抵押权登记；
（三）以抵押贷款方式购买房屋的，可合并受理房屋所有权转移登记与房屋抵押权登记；
（四）被继承人的共有人将自己的房产份额转让给继承人的，可合并受理房屋所有权继承、赠与等转移登记；
（五）房屋所有权转移、变更致使房屋抵押权、地役权转移、变更的，可合并受理房屋所有权转移、变更登记与抵押权、地役权的转移、变更登记；
（六）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书中涉及多次房屋转移或权利来源证明文件记载的权利取得人已不存在且有新的房屋承受人的；
（七）房屋各类登记中涉及坐落地名、自然人名称变更的，可合并受理房屋各类登记与坐落地名、自然人名称变更登记；
（八）遗失国有土地上房屋权属证书、登记证明申请补发可与其他各类登记合并受理；
（九）以购买、受赠等方式取得建筑区划内房屋与汽车库（位），可合并受理房屋与汽车库（位）转移登记。
登记工作机构合并受理登记的，各宗登记应在相应的登记簿上分别予以记载。
对于本条第（四）、（六）、（七）、（八）种情形合并受理登记，应将其历史变动事项在审核意见中予以陈述，并将最后的权利取得人记载为权利人。
当事人应按照实际发生的登记种类或次数缴纳登记费等相关费用。
2.3.3询问事项
登记人员应查验申请人或代理人提交的材料，并对申请人或代理人进行必要的询问。
询问结果经被询问人确认后，应连同其他申请材料归档保留。
1身份询问
申请人或代理人是否与身份证明记载的信息相符。
2共有情况询问
申请的房屋是否有共有人；共有形式是按份共有还是共同共有；属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人是否知情。
3需进一步询问的其它有关事项
1） 房屋自然状况与登记簿记载不一致的，是否认可登记簿记载事项；
2） 房改购房、经济适用房、安居房、解困房等享受优惠政策的房屋转让的，是否征得同居住成年人同意，转让方是否有第二住所；
3） 登记人员认为需要询问的其他事项。
2.3.4收件收据
申请人或代理人提交的申请材料符合受理条件的，登记工作机构应出具收件收据。
收件收据一式二份，一份交申请人或代理人，一份由登记工作机构留存。
2.4审核
2.4.1审核条件
1申请材料具备一致性
1） 申请人名称、签章应与身份证明、权利来源证明文件、登记簿记载信息一致；
2） 申请登记的房屋应与申请材料记载房屋信息一致；
3） 需实地查看的房屋，实地查看结果应与申请材料记载房屋信息一致；
4） 需进行公告的，公告期满无异议或异议不成立。
2申请材料具备合法性
1） 申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋应在建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋应在预（销）售许可证范围内，申请其它登记的房屋应在登记簿记载的范围内；
2） 申请登记事项应符合法律、法规、规章要求；
3） 申请登记事项应与登记簿的记载不冲突；
4） 申请登记的房屋应符合基本单元要求；
5） 不存在《条例》规定的不予登记情形。
3申请材料具备有效性
1） 权利来源证明文件、其他有关证明文件应为依法有管理职权部门出具或有签字权的自然人签署；
2） 证明文件应在规定的有效使用期限内或未在有效使用期限但仍能证明登记事项的效用。
2.4.2申请材料补正
登记申请受理后，登记工作机构认为需要进一步补充申请材料的，应在规定审核时限内向申请人发出补正通知书。
2.4.3实地查看
每件实地查看业务应由登记人员到现场查看，填写实地查看记录。
申请人或代理人核对查看记录无异议后，应签字确认；申请人或代理人拒不确认的，登记人员应在实地查看记录上予以注明。
登记人员应实地查看的内容：
1房屋所有权初始登记
1） 房屋坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致；
2） 房屋与建设工程符合规划的证明材料记载的信息是否一致；
3） 房屋与已竣工的证明材料记载的信息是否一致；
4） 房屋名称、门牌号与证明文件记载的信息是否一致；
5） 涉及公建配套用房的，公建配套用房与相应的证明材料记载的信息是否一致；
6） 登记工作机构认为应查看的其他内容。
2房屋翻、改、扩建变更登记
1） 房屋坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致；
2） 房屋与建设工程符合规划的证明材料记载的信息是否一致；
3） 登记工作机构认为需要查看的其他内容。
3因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记应实地查看内容：
1） 房屋是否已灭失；
2） 申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致；
3） 登记工作机构认为需要查看的其他内容。
4在建工程抵押权登记应实地查看内容：
1） 工程是否已开工建设；
2） 在建工程坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致；
3） 登记工作机构认为需要查看的其他内容。
2.4.4公告
1公告情形
（一）《条例》第二十五条所列房屋登记；
（二）集体土地上的房屋所有权初始登记；
（三）集体土地上的房屋权属证书、登记证明遗失、灭失等原因需补发；
（四）房屋权属证书、登记证明因房屋灭失或其他原因无法收回需公告作废；
（五）房屋法定继承登记中未提供继承权公证书的。
2公告载体
本条第1款所列第（四）、（五）种情形的公告应在房屋所在地公开发行的报纸或在登记工作机构指定的网站上公告。
本条第1款所列第
（一）、
（二）、（三）种情形的公告应在房屋所在地农村集体经济组织或居（村）民委员会办公场所和房屋所在地分别张贴，登记工作机构现场拍照取证。
无锡市区指定的网站为无锡房地产市场网，江阴为江阴房产信息网，宜兴为宜兴房产网。
公告费用由申请人承担。
3公告程序
本条第1款所列第
（一）、
（二）、（三）、（五）种情形，登记工作机构受理后，应将申请登记事项进行公告。
本条第1款所列第（四）种情形，登记工作机构应根据权利人的申请或人民法院、仲裁委员会的生效法律文书、土地管理部门收回该地块土地使用权决定（公告）或拆迁许可证等证明材料起草公告，报登记机构批准。
批准后，登记工作机构应将公告交给申请人至报社或网站刊登。
刊登后，申请人应向登记工作机构提交刊登公告的证明。
4公告期限
有公告期限的公告，公告期应不少于10日。
根据人民法院生效的法律文书制作的公告，不受本条公告期限限制。
2.4.5与登记簿冲突的事项
1转移登记冲突事项
申请转移登记的房屋有下列记载事项之一的，应认定为申请登记事项与登记簿的记载存在冲突：
1） 有他人预告登记的；
2） 抵押权或地役权；
3） 有异议登记的；
4） 司法机关、行政机关对房屋依法实施财产保全等限制措施登记的；
5） 比对指纹不成功的；
6） 登记工作机构认为的其它冲突事项。
有上述第2）项情形但抵押权或地役权同房屋所有权一并转移的不属本条冲突事项。
2变更登记冲突事项
申请变更登记的房屋有本条第1款第1）、2）、3）、4）、6）项记载事项之一的，应认定为申请登记事项与登记簿的记载存在冲突。
3注销登记冲突事项
除因房屋灭失申请注销外，房屋有本条第1款第1）、2）、3）、4）、6）项记载事项之一的，应认定为申请登记事项与登记簿的记载存在冲突。
4抵押权、地役权登记冲突事项
除申请注销抵押权、地役权外，申请抵押权、地役权登记的房产有本条第1款第1）、3）、4）、5）、6）项记载事项之一的，应认定为申请登记事项与登记簿的记载存在冲突。
5预告登记冲突事项
预告登记有下列情形的，应认定为申请登记事项与登记簿的记载存在冲突：
申请预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记有本条第1款第1）、3）、4）、6）项记载事项之一的；
申请房屋转让预告登记有本条第1款记载事项之一的；
申请房屋抵押预告登记有本条第1款第1）、3）、4）、5）、6）项记载事项之一的。
6注销预购商品房、房屋转让预告登记冲突事项
申请注销预购商品房、房屋转让预告登记的房屋有抵押预告登记、本条第1款第3）、4）、6）项记载事项之一的，应认定为申请登记事项与登记簿的记载存在冲突。
2.4.6撤回登记申请
撤回登记申请应由申请登记的有关当事人共同启动或由当事人的一方凭生效的法律文书启动。
登记工作机构准予撤回登记申请的，应收回收件收据并将所收申请材料退还当事人。
2.4.7中止与恢复登记
登记受理后，对于需要中止办理的事项，登记工作机构应在中止情形发生之日起3个工作日内书面通知申请人。
中止登记事由消失之日起3个工作日内，登记工作机构应通知申请人，并恢复办理登记，相关的通知书归入申请材料。
2.5记载于登记簿
经审核符合条件的，登记工作机构应将登记事项记载于登记簿。
登记簿应按照房屋基本单元建立，并与房屋档案形成对应关系。
2.5.1登记簿记载内容
1自然状况
（一）房屋代码：
登记工作机构编制的房屋代号。
每一个房屋登记基本单元应有唯一的房屋代码。
房屋合并或分割的，应重新编制，不得沿用原有房屋代码。
（二）坐落：
载明房屋的地理位置。
具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括地名、门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。
（三）结构：
分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其它结构等六类。
（四）房屋总层数：
记载房屋所在建筑物的总自然层数。
有地下层或半地下层的，计入总层数，但应加以注明。
（五）所在层数：
登记的房屋所在的具体层数。
（六）建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积：
记载按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）测量的房屋建筑面积，分别注明套内建筑面积和分摊共有面积。
（七）规划用途：
建设工程规划许可证及其所附图件上记载确定的房屋用途。
（八）建筑年代：
房屋竣工的年份。
（九）土地权属性质：
房屋占用范围内土地的所有权性质，为“国有”或“集体”。
（十）土地使用权类型：
根据土地使用证的内容记载（一般有划拨、出让、租赁）。
（十一）地号：
土地使用证上注记的宗地地号。
（十二）土地使用权证号：
依法向土地使用权人颁发的土地使用证的证号。
（十三）土地用途：
商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等。
（十四））房屋信息备注：
登记工作机构根据工作情况需要补充的其它事项。
2权利状况
1）所有权
（一）受理收件号：
受理登记业务的编号。
（二）所有权人：
身份证明上的姓名或名称。
（三）身份证明：
身份证明名称及号码。
（四）户籍所在地：
房屋所有权人为自然人时，其户籍登记管理机关所在地。
一般填写身份证明的填发机关。
（五）共有情况：
按份共有或共同共有。
按份共有的，应在登记簿上注记按份共有人所占份额。
（六）登记类型：
房屋所有权人取得该房屋所有权的申请登记类型，如房屋买卖转移登记等。
（七）所有权证号：
登记工作机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号。
（八）补换证情况：
房屋权属证书、登记证明因遗失、灭失、破损等原因补发或换证的，在附记栏中注明。
（九）房屋性质：
由政府提供相关政策支持建设，对转让有限制的房屋，如经济适用住房等。
（十）登记日：
将房屋所有权记载于登记簿的日期。
（十一）登簿人：
将房屋所有权记载于登记簿的审核人员。
（十二）附记：
登记工作机构根据具体情况需要记载于房屋所有权证附记栏的事项。
（十三）备注：
登记工作机构根据工作情况需要注记的内容。
2）抵押权
（一）受理收件号：
受理登记业务的编号。
（二）抵押权人：
抵押合同中的抵押权人。
（三）抵押人：
抵押合同中的抵押人。
（四）债务人：
主债权合同中的债务人。
（五）身份证明：
身份证明名称及号码。
（六）抵押权类型：
在建房屋一般抵押和最高额抵押、房屋一般抵押和最高额抵押。
（七）被担保主债权数额或最高债权额：
记载被担保的主债权金额。
最高额抵押的，记载最高额抵押合同中双方当事人约定的最高债权金额。
（八）抵押物面积：
抵押房屋的建筑面积。
（九）债务履行期限或债权确定期间：
主债权合同中约定的债务人履行债务的期限或最高额抵押合同中双方当事人约定的债权确定的期间。
（十）他项权证或登记证明号：
登记工作机构向当事人颁发的房屋他项权利证书或在建房屋抵押登记证明的证号。
（十一）最高债权额确定事实和数额：
最高额抵押权所担保的债权确定的原因及事实，同时注明所确定的债权金额。
（十二）登记日：
将抵押权事项或者抵押权注销事项记载于登记簿的日期。
（十三）登簿人：
将抵押权事项或者抵押权注销事项记载于登记簿的审核人员。
（十四）附记：
登记工作机构根据具体情况需要记载于他项权证附记栏的事项。
（十五）备注：
登记工作机构根据工作情况需要注记的内容。
3）地役权
供役地（房屋）
（一） 受理收件号：
受理登记业务的编号。
（二） 地役权人：
地役权合同中的地役权人，一般为需役地权利人。
（三） 身份证明：
身份证明名称及号码。
（四） 需役地坐落：
需役地的具体坐落。
（五） 设立情况：
地役权合同中约定的供役地利用目的和方法。
（六） 利用期限：
地役权合同中约定的利用期限。
（七） 他项权证号：
登记工作机构向当事人颁发的房屋他项权利证书的证号。
（八） 登记日：
将地役权事项或者地役权注销事项记载于登记簿的日期。
（九） 登簿人：
将地役权事项或者地役权注销事项记载于登记簿的审核人员。
（十） 附记：
登记工作机构根据具体情况需要记载于他项权证附记栏的事项。
（十一） 备注：
登记工作机构根据工作情况需要注记的内容。
需役地（房屋）
（一） 受理收件号：
受理登记业务的编号。
（二） 供役地人：
供役地权利人。
（三） 身份证明：
身份证明名称及号码。
（四） 供役地坐落：
供役地坐落。
（五） 设立情况：
地役权合同中约定的供役地利用目的和方法。
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