北京物业管理纠纷与政府政策行为研究.docx
《北京物业管理纠纷与政府政策行为研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京物业管理纠纷与政府政策行为研究.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
北京物业管理纠纷与政府政策行为研究
北京物业管理纠纷与政府政策行为研究
——北京市哲学社会科学规划项目
项目负责人：
北京市社会科学院经济研究所丁军
目录
一、问题的提出
二、物业管理体制的沿革分析
1、物业管理体制的变迁及特征分析
2、对北京市人民政府第21号令《北京市居住小区管理办法》的反思
3、对试行《北京市物业管理实施细则》的政策建议
三、物业管理纠纷的利益冲突与政策行为分析
1、物业纠纷的利益冲突表现方式
2、问题物业公司对业主权利的干预方式
3、物业纠纷，孰之过？
四、业主委员会成立难的现状与政策行为分析
1、业主委员会成立难的现状不可能实现社区的和谐经济自治
2、业主委员会成立难的政策行为分析
3、破解业主委员会成立难的政策建议
五、业主委员会自身存在的问题与制度创新
1、业主委员会的产生是住宅商品化和业主共有财产经济自治的必然要求
2、业主委员会在实践中自身存在的问题及原因分析
3、业主委员会组织制度的探索与创新
一、问题的提出
随着国有住宅房产的逐渐退出和住房体制的市场化改革，中国的商品住宅建设和发展异军突起，商品住宅已成为我国住宅市场的主体。
北京作为我国的首善之区率先走在了中国住宅商品化改革前列，商品住宅社区已日渐成为城市居民居住的主体社会群落。
住房体制转轨的初步成功表明：
正是国家对居民住宅物业产权在政策和法律上的明确界定、承认和保护，并获得了广大潜在购买者的认同和支持，才使住宅商品化改革有了巨大的市场需求基础，从而有效解决了居民住房长期短缺、国家财政不堪重负的长期困扰政府的难题。
然而，我们应当清醒地看到，作为住房体制的重要组成部分——物业管理体制的改革仍任重而道远。
作为住宅产权的延伸——物业服务选择权、物业管理决策权、物业服务知情权、物业服务评价话语权、物业服务监督权等产权人的基本经济权利在具体的实施过程中却难以真正落实。
由此产生、并不断积累的一系列经济、社会、司法、乃至政治问题日益逼近人们的心理承受底线，并日渐转化和积聚为人们对政府行政行为的不满。
如任其发展，势必将断送住宅市场化改革的成果，影响首都的社会安定和政治稳定，并有可能造成政府、社区经济自治和物业管理行业三输的局面。
笔者2007年在对北京市国土资源与房管局居住小区管理办公室进行的开题调研中获悉，目前北京市共有3947家物业管理公司，其中将近40%的物业管理公司尚未取得资质等级，即1586家物业管理公司在未获取资质等级的前提下，便对商品住宅社区进行“物业管理”。
作为首都，北京理应作为城市社区文明的排头兵；尽管与上海、深圳相比，北京商品住宅总体规模、商品住宅社区数量、物业管理公司数量位居前列，然而，中国消费者协会信息网提供的北京、上海和深圳城市之间的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、服务收费之高，同样亦为三大城市之首。
来自2007年中国社会调查所的调查数据显示：
物业管理公司侵占业主之权益的情况普遍存在。
北京大约有将近4000家居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。
中国人民大学“北京市物业管理”课题组对北京70个居民小区的调研结果更是令人震惊：
业主与物业管理公司发生过严重纠纷的小区占到了80%！
产生肢体冲突和暴力冲突的占37%（不包括受到的威胁和恫吓），这些纠纷中“导火索”是因为业主共用财产被严重侵犯和剥夺的占60%。
因此，本课题组开展“北京物业管理纠纷与政府政策行为研究”，旨在为北京市政府的物业管理政策的制定和科学决策提供一个较为系统的参照系。
随着商品化住宅市场的确立，如何与时俱进地调整和改革与市场经济不相适应的物业管理体制，对构建首都以法治市的社区管理体系，为全国树立一个良好的社区精神文明形象，维护北京住宅房地产经济健康、持续、全面地发展，保障首都的社会安定和政治稳定，有着重要的现实意义。
二、物业管理体制的沿革分析
1、物业管理体制的变迁及特征分析
北京市物业管理体制是伴随着中国传统住房体制改革的推进而不断演进的。
通过对物业管理体制演变的系统分析和不同阶段的划分，我们可以清晰地看到北京物业管理纷纭复杂的诸多问题的根本成因。
本文将根据产权经济理论，以物业所有权与经营管理权分合变化为特征，把物业管理体制的变迁划分为三个阶段：
（1）第一阶段为始于建国初期，终止于二十世纪八十年代末、九十年代初，物业管理体制表现为住宅所有权与住宅管理权相统一的特征。
九十年代初以前，北京居民住房的主体是公有住房，其来源是建国初期没收的官僚资本房产、私房公有化改造，以及上个世纪五十年代国家逐年投资在北京兴建的大量住宅。
公有住房的产权人是国家，即物业产权人——业主是国家，作为物业使用人——居民只是业主的租户。
因此，物业的管理决策权、对物业管理公司的选择权、物业服务的话语权天然归国家而不是居民所有，居民只有选择租与不租的权利。
既然国家是业主，自然业主需要行使对这一庞大国有资产的管理、运行、维护和监督的权利。
进而作为国家的物业管理承担者——房管局应运而生。
这一时期，北京市物业管理体制呈现如下“三位一体”的特征：
房管局具有三重身份并对应三种功能，一是政府行政主管身份。
作为政府行政管理的职能部门，行使物业管理中行业规范、标准和政策的制定、实施过程的监督，以及相关问题的行政裁定职能。
二是产权人身份。
作为物业产权人，行使对物业经济管理的权利、享有对物业包括房租的各种收益或权益，监管物业的使用、运行。
三是物业服务公司身份。
作为物业产权人的被委托人，以分享物业产权人授权的部分物业收益作为条件，履行对物业的维护、修缮等各种义务。
由于不同房屋同属产权人——国家，物业经营收益权、物业管理权等同属一个主体，居住区内的共用设施或建筑与单体住宅的划分，已无经济权益或产权分割上的意义。
租户交纳的租金、共用部位的其他收益的所有权和分配权，租户（居民）无权分享。
小区内建设规划的变更、共用设施经营的收益等，租户同样也无权利主张。
这一时期，如果将国家人格化，可勉强称之为政府——产权人合一的业主自治式管理模式，即，谁所有，谁管理，谁收益。
与产权经济理论是相统一的。
（2）第二阶段为始于二十世纪九十年代初期，终止于2003年9月1日国务院《物业管理条例》正式颁布之前，物业管理体制呈现出物业所有权与物业经营管理权相错位的特征。
随着计划经济向市场经济的转型，传统的公有住宅制度的内在弊端日益凸现：
一是公有住宅的分配不尽合理，公有住宅在总量非常短缺的状况下，存在着结构上的闲置，近四十年房屋分配问题的积累，不仅造成资源配置严重浪费，而且抬高了社会管理成本和政治信用成本；二是由于房屋租赁分配带有极大的福利性，使用人的使用成本很低，导致租房人对公有住宅的有效需求恶性膨胀；三是随着公有住宅的不断老化，以及物业管理体制效率的低下，其维护修缮成本日益抬高，由于租金价格的上涨赶不上物价总水平的上涨，结果陷入国家建房越多、亏损越多的恶性循环之中。
伴随着住房分配制度渐进式改革的不断探索和深化，政府对住房制度改革的目标逐渐明确，简言之：
一是实现公有住宅存量商品化，增加财政收入；二是建立新的经济增长点，开放房地产市场，实现住房资本良性循环和增值，力求形成一个公平而有效率的住房体系；三是通过市场方式，增加住房供给，加速货币回笼，抑制物价总水平上涨。
到二十世纪九十年代，北京住房改革进程已出现了深刻的变化。
原有公有住宅已陆续改造为商品房，新建的住宅直接进入市场，新增住宅面积发展迅速。
据北京市统计局资料显示，截止到1998年底，北京市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。
其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的32.1％。
从此，北京市住宅所有权结构形成了新的格局，私有产权住宅逐渐取代了公有住宅的主体地位，住宅使用人由原来的承租身份变成了房屋的所有者，即物业的主人——业主。
由于传统公有住宅的商品化改革、以及房地产开发商品住宅已成为增加城市住宅的主要方式，政府房管局下属房管所靠以往大量收取公房房租等勉强维持运行的环境已不复存在，前所未有的生存压力迫使房管所向国有物业管理公司转型。
上世纪九十年代早中期，北京的国有物业管理公司多脱胎于房管局系统内部，当时国有物业管理公司在进入物业服务市场时，物业服务市场呈现如下特点：
一是社会各界对什么是市场意义上的物业管理和服务的概念既不清晰，也未有足够的重视，更谈不上对其内涵的理解；二是以往从未当家作主的业主产权意识尚未苏醒、对物业的管理服务诉求仍保留着租户时代的思维定式；三是代表国家以管理者自居，重管理、轻服务，视业主为租户的陈旧理念，在翻牌后的国有物业管理公司依旧占据着主导地位；四是房管所的翻牌是在政府的倡导和要求下进行的，一方面有利于职工的安置和减少财政支出，另一方面通过管理国有企业，便于对社区直接进行综合管理；五是缺乏与时俱进的物业管理政策和法规。
由于住宅的产权性质发生了深刻变化，物业管理公司从进入商品住宅市场伊始，各个主体功能之间就存在着严重的错位，为以后的逐渐升级的冲突和物业纠纷预埋了隐患。
一是物业管理公司（服务提供者）与物业管理人（业主）之间的身份错位；二是政府的行政管理与物业的公权管理（业主自治）的功能错位；三是居民从租户到业主身份的转换，但其权利却仍然错位。
这种错位在很大程度上使中央在京单位房屋管理部门和北京市房管系统房管所大举翻牌为国有物业管理公司得以顺利完成。
然而，这种政府“保驾护航式”的改革并未使国有物业管理公司从内在机制上与市场接轨，转而为民营物业管理公司的兴起提供了巨大的潜在市场空间。
在这样的业主与物业管理公司之间权利失衡的体制背景下，民营企业鲜明的趋利性和扭曲的市场行为使物业公司与业主之间的矛盾和冲突不断升级。
（3）第三阶段为2003年9月1日国务院《物业管理条例》正式颁布之后，物业管理体制进入物业所有权与物业经营管理权依法授权有效分离的政策探索创新时期。
2003年9月1日，我国首部《物业管理条例》正式出炉。
尽管官方和学术界评价截然不同，尽管距离一个法治社会的要求还有相当长的路程要走，但历史将会表明，这将是中国物业管理史的重要里程碑，毕竟她将中国物业服务市场向市场化、法治化方向推进了一大步，并以法律的形式为业主曾经被剥夺、现在仍被剥夺的事实依然难以解决的经济权利开始正名，可以说，中国物业管理的法治序幕已徐徐拉开，从而为《北京市物业管理实施细则》的制定提供了一个更为广阔的政策背景和法律依据。
然而，《物业管理条例》出台至今已有4年之多。
从目前贯彻实施的实际情况看，形势不容乐观。
商品房小区的前期物业管理，必须通过招投标的方式选聘物业管理公司，这是《物业管理条例》的明确要求，北京市有关部门也随之作了相应规定，并从2003年12月1日起执行。
据《新京报》2005年4月15日报道，近一年半时间内北京仅有91个住宅小区进行前期物业管理招投标备案，过半前期小区物业管理的选聘工作甚至连“秀”都不做，物业管理公司便走马上任，开发商与物业管理公司“父子兵”依然故我。
根据北京市消费者协会统计，近年来物业纠纷事件层出不穷，物业管理的投诉呈逐年上升的趋势。
2006年从北京市朝阳区法院立案庭负责人了解的情况是，朝阳区物业管理纠纷案从2002年194件飙升到2004年的1895件，两年激增了近9倍，2005年涨幅也达到了43%，增加到2713件。
其中拒交物业管理费案件占90%以上。
2007年6月，北京市司法局局长吴玉华介绍，近年来北京物业纠纷事件频频发生，物业纠纷信访量仅次于北京市城市管理类纠纷，跃居第二位。
因矛盾突出，出现了拒交物业费、群体性上访等事件。
世界各国的经验表明，中产阶级的稳定是一个国家政治和社会安定的中坚力量，在国家《物业管理条例》实施时至今日，我们不得不进行更深入的思考和反省：
政府有关部门在对业主委员会、物业管理公司行使指导和监督权利的同时，应履行什么样的义务？
承担什么样的责任？
与我们政府有关部门的管理是否体现了国家《物业管理条例》精神有没有一定的关系？
2、对北京市人民政府第21号令《北京市居住小区管理办法》的反思
从历史发展的角度，北京市对居住小区的物业管理公司所进行的行业管理，方向是正确的，措施是有力的，并取得了许多成功的经验。
必须对此予以充分肯定。
与此同时，我们也应看到，作为一种新的社区现象，物业纠纷深层次的原因实际上是传统体制的惯性、陈旧理念和相对滞后的政策法规，与市场经济条件下新的物权理念之间的矛盾和冲突。
几乎从所有的群体纠纷冲突中，都能看到相关物业政策缺位、执法不到位的影子。
因此需要对传统的思维定势以及物业纠纷中的政策成因进行反思，以便取其精华，去其糟泊。
在此，本文尝试对物业管理体制转轨时期主导物业管理市场的北京市人民政府令第21号《北京市居住小区物业管理办法》（以下简称《办法》）作一分析和探讨，以为北京市落实国务院《物业管理条例》而制定实施细则和配套政策提供参考和借鉴。
（1）《办法》第四条规定：
“物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理公司对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。
”笔者认为，物业管理的选择权、决策权依据宪法应归物业产权人所有。
根据权利和责任对称的原则，物业使用人非物业产权所有人，没有义务承担物业破损、维护不力从而给使用人带来损失的责任，物业使用人在交纳租金的条件下，只有选择租赁和使用的权利。
本条模糊了物业产权人和物业使用人的权利边界，削弱了物业产权人的权利。
物业使用人只有在取得业主授权、并承担相应责任的情况下，方可拥有对物业管理的选择权。
（2）《办法》第六条规定：
“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。
”本文认为，政府各部门对居住小区的物业管理工作履行指导和监督、检查权的同时，对行政执法不力、行政作为不当，对物业管理公司的监管不到位，由此给物业产权人带来的直接或间接损失，应当承担什么样的责任没有明确的界定。
（3）《办法》第七条规定：
“居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。
居住小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会办理移交。
”笔者认为，居住小区的开发建设单位在建设过程中变更规划，并获规划部门批准，从而造成业主直接或间接的经济损失，政府规划部门应当承担何种责任，本《办法》没有明确规定。
居住小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会（业主委员会前身）办理移交的政策可操作性很低。
居住小区经综合验收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，业主委员会也不可能马上成立，实际的操作是，开发商直接向已购买房屋的部分业主移交，而整体的物业资料则转移到了物业管理公司手中，业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。
（4）《办法》第八条规定：
“居住小区已交付使用并在入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。
”笔者认为，在市场经济条件下，居住小区开发建设单位与物业管理委员会（业主委员会前身）是利益博弈的双方，双方的关系是对称的权利、责任和义务，居住小区开发建设单位指导业主成立业主委员会，作为有着切身厉害利益关系的开发建设单位，是否能正确指导并自觉配合业主成立业主委员会？
房屋土地管理机关对建立业主委员会拥有指导权，具体都有哪些权利？
其法律依据是什么？
在打造“法治政府”、“责任政府”、“服务政府”成为政府执政主旋律的今天，房屋土地管理机关和其下属机构“居住小区管理办公室”在拥有指导权的同时，应当履行何种义务？
义务履行不力，应当承担什么样的责任？
《办法》第八条同时规定：
“物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。
”本文认为，物业管理委员会（业主委员会前身）是物业产权人依据其产权赋予的权利，由业主选举成立的权利机构代表组织。
物业使用人和居委会与业主是不同层面上利益群体，其间的利益冲突和调整应依据法律、社区管理规定、合同等进行协调。
业主委员会和物业管理公司是就双方的切身利益进行合作而依法达成协议的两个平等的民事主体。
物业使用人和居委会作为业主代表若非在业主直选中产生，是不可能、也没有资格代表业主利益的。
《办法》第八条还规定：
“居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理公司进行前期管理。
物业管理委员会（业主委员会前身）成立后，由其决定物业管理公司的续聘或解聘。
”笔者认为，这一条规定实际上是以法规的形式肯定了“谁开发，谁管理”的操作思路。
由于前期物业管理公司受开发商委托或由开发商关联企业管理，物业管理公司不可能真正对业主最终负责。
由于业主委员会的成立，既要有开发商、居住小区管理办公室的指导，又要有居民委员会、租户的参与，因此，这样的政策操作所带来的结果很可能是，对物业管理公司的续聘或解聘所作的决定难以代表广大业主的真实意愿。
由于业主对物业管理公司的选择权在实际操作中面临着极大的困难，从此埋下了物业管理公司抗拒监督、检查，对抗业主的制度基础。
（5）《办法》第十二条规定了物业管理公司的权利，包括“劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为，对造成的损害，有权要求赔偿”的权利。
同时，《办法》第十七条规定：
“物业管理公司违反本办法，……，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映；物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，……”。
本文认为，这段内容表述了一个重要的原则，就是物业管理公司和物业管理委员会（业主委员会前身）对对方的违约行为都具有强行制止的权利。
这实际上赋予了物业管理公司一定范围内的行政执法权，由于物业管理公司下辖保安队伍，从而为物业管理公司行使强制执行的能力提供了物质手段。
对一个以利润为动机和目标决定其企业行为的商业企业来说，变相拥有行政执法权利，能保证执法的公正吗？
似乎与此相对称，业主委员会对物业管理公司的违规、违法行为同样拥有强制制止权，但实际操作上却缺乏合法的物质手段。
由于对房屋土地管理机关的相关监管责任没有明确规定和约束，在房屋土地管理机关监管不到位、不能公正、有效地进行行政执法的情况下，业主维权具有多大的政策可操作性？
（6）《办法》第十二条规定了物业管理公司“从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务”的权利。
《办法》第十三条又明确规定：
“物业管理公司开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用”。
笔者认为，根据业主购买物业共摊面积的界定，多数共用设施和场地属全体业主所有。
而《办法》的上述内容模糊了居住小区业主共用设施的经营收益权权属问题，从而使业主委员会与物业管理公司的利益冲突难以避免。
通过对《办法》的上述解析和探讨，我们可以看出，正是由于对物业所有权的法律地位以及物业管理市场缺乏正确的认识和理论指导、法律法规滞后于市场经济的实践，才导致了目前物业所有权与物业经营管理权相错位的物业管理体制。
民营、外资、以及中央直属在京机关房屋管理部门、北京市房管局房管所等翻牌后的物业管理公司对商业利益的追逐，使落后于改革实践的相关法规存在的弊端日益凸现，由此导致的物业纠纷和业主维权已成为影响北京市社会和政治安定的主要焦点之一。
3、对试行《北京市物业管理实施细则》的政策建议
解读并深刻领会《物业管理条例》，广泛吸取民智、民意，通过制定《北京市物业管理实施细则》和相关配套政策，创造性地实施《物业管理条例》所倡导的原则所提供的操作空间，将成为北京打造法治之都，依法维护首都政治和社会稳定的战略举措。
结合《物业管理条例》，笔者认为，《北京市物业管理实施细则》（下称《实施细则》）和相关配套政策在《物业管理条例》的基础上应尝试、探索、实现以下几个“落实”：
（1）按照有权必有责的原则，《实施细则》应以法律的形式明确业主是物业管理的责任主体。
计划经济体制下，住宅属国家所有，房管所受国家委托管理居民租用的公宅，因此，物业管理的权责由国家的职能代理机构——政府房屋管理部门拥有和承担。
在社会主义市场经济体制下，物业的所有权实现了转移，属于业主的私有财产，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此，与此相对称，应明确物业管理的责任主体已不是政府部门、开发商和物业管理公司，而是物业区域内拥有私人财产的业主。
而作为业主整体利益的代表——业主委员会，应当承认其合法的社团法人地位，从而使其具备承担民事主体法律责任的资格。
（2）《实施细则》应明确规定，物业管理权归业主所有，非业主委员会书面授权、或政府依法有权部门明文规定，物业管理公司对业主的一切强制、“管理”、或阻挠行为均构成对业主合法权益的侵犯。
市场经济是买方市场，而非卖方市场，业主有选择物业管理和服务自营、或委托物业管理公司、以及委托何种物业管理公司的权利。
市场经济是竞争经济，针对物业管理公司经营亏损的抱怨，物业管理公司有选择退出的权利和自由，业主没有承担物业管理公司经营亏损的责任和义务。
市场经济是服务经济，业主花钱购买的是服务，而不是被迫接受体现物业管理公司意志所谓的“规定”。
（3）《实施细则》应明确规定保安队伍经济收入的相对独立性，实行业主委员会和物业管理公司对其双重领导的体制。
保安队伍的主要作用是，依据业主委员会对小区公权管理秩序维护的书面授权、或政府依法有权部门明文规定开展工作，而非为维护物业管理公司的利益服务，进而强制或“管理”业主或业主委员会遵守所谓的“规定”。
（4）《实施细则》应明确规定物业管理公司前期物业管理的时间期限如半年或一年，并向政府主管部门交纳相当于一定时间如半年的物业管理费作为信用抵押金。
在该期限内，前期物业管理公司或相关联的开发商鉴于所拥有的物业管理权，有义务为业主筹备委员会的成立提供相关的服务和协助，包括物业资料、业主信息资料的提供，业主筹备委员会办公地点、业主大会召集的逐户通知下达，小区公共场地的使用，小区告示专栏的使用和维护等。
如因前期物业管理公司未履行义务或履行义务不完整，导致业主委员会在规定时间期限内无法成立和履行职责，超出时间期限之后的物业管理费用由物业管理公司自行承担，且物业管理公司不得撤出。
同时信用抵押金由政府作为罚金一并没收，并重新审批物业管理公司的资质。
（5）《实施细则》应明确规定业主委员会成立的时间期限如半年或一年。
如由于业主人为的原因在规定的时间期限内无法成立业主委员会，前期物业管理公司有义务提前三个月公开明示，超出时间期限有权选择退出，其物业资料全部移交行政主管部门“居住小区管理办公室”暂时封存。
由此造成的后果由全体业主承担。
如因物业销售面积不足以成立业主委员会，其后果则由开发商承担。
（6）《实施细则》应明确规定物业行政管理有权部门拥有的任何一项权利中应履行的义务标准，对行政不作为、行政作为不当、推委拖拉等，规定具体的行政责任。
对业主筹备委员会或业主委员会的书面诉求均应以书面答复，双方备案。
对任何一方不依法开展工作，任何一方均有权提请法律诉讼。
（7）《实施细则》对物业服务收费管理办法的制定应本着宜粗不宜细的原则。
物业服务收费是两个民事主体之间的市场行为。
由于物业服务收费分类比较复杂，而且随着市场的波动，其物业服务成本也会出现相应的变化，因此，《实施细则》对此规定不宜过细。
事实上，政府不适宜对市场行为进行具体的管理，价格合理的根本依据是双方对价格和相应服务内容和标准的认同。
过于具体的价格规定，业主、物业管理公司双方都不满意。
价格应由合作双方进行协商，物业管理公司认为价格低，可以选择退出。
业主认为价格高，可以不委托物业管理公司，而选择其他的物业管理模式。
（8）《实施细则》应明确规定，物业管理公司年检、管理资质等级审查等必须出据业主委员会签署的物业管理公司财务公示审查证明，方可具备审验资格。
否则将予以吊销营业执照和行政许可证等，以确保业主的知情权、监督权得以真正落实。
升级会员 