常熟市商业网点布局规划.docx
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常熟市商业网点布局规划
常熟市商业网点布局规划（2012~2030年）
一、规划概况
本次规划范围与《常熟市城市总体规划（2010-2030）》一致，包括常熟全市域。
规划期限2012~2030年，近期为2012~2015年，中期为2016~2020年，远期为2021~2030年。
二、规划目标
常熟市商业网点建设的总体目标是建成“面向常熟市域，辐射周边地区，服务于全市居民和滨江港口工业，与‘历史文化名城、山水生态新城、宜居宜商现代城’的城市定位相适应，布局合理、功能完善、配套齐全的商品流通体系，构建具有竞争力的商业服务环境。
”
规划期末形成“一主二副市级商业中心、一个区级商业中心、一个交通枢纽型商业中心、七个镇级商业中心、五十五个社区级商业中心、十三条特色商业街（区）、两个批发市场组团、两个批发市场带、七个重点物流基地”的标志性商业格局。
三、商业中心的规划布局
（一）市级商业中心
规划近期，常熟市市级商业中心主要包括一主一副市级商业中心：
方塔街市级商业主中心、世茂市级商业副中心。
规划远期，常熟市市级商业中心布局将逐渐调整为：
一主二副市级商业中心：
世贸市级商业主中心、方塔街市级商业副中心、昆承湖市级商业副中心。
1.世茂市级商业主中心
范围：
泰山路以东、香山路以西、长江路以南、青墩塘路以北区域。
功能定位：
立足常熟新城，和老城商业中心遥相呼应、错位发展，补缺常熟老城自身不能提供的多样化城市功能。
主要承担市级行政、大型商业零售、金融、文化娱乐等综合服务功能，打造服务全市、面向周边地区的“集行政、文化、商务、购物、休闲为一体的综合商业中心”。
2.方塔街市级商业副中心
范围：
位于历史街区方塔街沿线区域，以环城河为界。
功能定位：
以方塔街为主干，以华地百货、华联商厦、常熟第一百货商店等为主要节点，旨在形成“集购物、餐饮、旅游、文化等多种功能于一体的综合性市级商业中心”。
3.昆承湖市级商业副中心
范围：
昆承湖东岸商业用地区域。
功能定位：
结合昆承湖片区的定位，在修复昆承湖生态景观资源的基础上，提升沙家浜旅游度假区环境品质，打造“结合商务、运动、生态、休闲、游憩为一体的现代滨湖景观市级商业中心”。
（二）区级商业中心
规划近期，拟设置两个区级商业中心，即港城区级商业中心和昆承湖区级商业中心。
规划远期，昆承湖区级商业中心上升为市级商业副中心，拟设置一个区级商业中心、一个交通枢纽型商业中心：
港城区级商业中心和苏州路交通枢纽型商业中心。
1.港城区级商业中心
范围：
位于港区江海路以东、望江大道以南、扬子江大道以北区域。
功能定位：
结合长江滨江休闲旅游发展轴，充分体现景观商业理念和生态商业理念，通过设置商业广场和步行街区，发展新型业态，布置大型零售网点，突出其现代、时尚商业特色，与主城区传统商业服务功能区互相补充、交相辉映，形成“配套港城、规模适中、商务功能突出的区级商业中心”。
2.苏州路交通枢纽型商业中心
范围：
位于苏州路城际铁路站点附近区域。
功能定位：
结合城际铁路站点的发展，通过设置交通枢纽型商业综合体，发展新型业态，逐步形成“依托城际铁路，集商务办公、大型商业、会展为一体的交通枢纽型商业中心”。
（三）镇级商业中心
基于常熟镇区商业网点的发展现状，旨在充分发挥各镇区的资源优势，拟设置梅李镇镇级商业中心、海虞镇镇级商业中心、辛庄镇镇级商业中心、支塘镇镇级商业中心、沙家浜镇镇级商业中心、尚湖镇镇级商业中心、董浜镇镇级商业中心等七个镇级商业中心。
1.梅李镇镇级商业中心
功能定位：
“生态宜居商业镇”
发展目标：
充分发挥梅李镇是江苏省经济发达镇、国家卫生镇、全国环境优美镇、中国人居环境范例奖、江苏省现代化新型小城镇、江苏省园林小城镇等优势，积极探索与总结梅李镇在打造生态环境建设方面的做法与经验，借鉴运用到商业发展体系中，将梅李镇建设成环境优美的生态宜居商业镇。
2.海虞镇镇级商业中心
功能定位：
“创新型商业镇”
发展目标：
充分发挥海虞镇江苏省首批创新型乡镇、新材料产业园是江苏省首批科技产业园等良好基础，进一步激发高新技术企业与产品的潜能，将其打造成技术含量高、管理技术先进、衍生价值高的创新型商业镇。
3.辛庄镇镇级商业中心
功能定位：
“工业旅游商业镇”
发展目标：
认真总结以隆力奇为代表的现有工业旅游经验和不足，在深入调研可供开展工业旅游的工业资源的基础上，借鉴并发展隆力奇工业旅游的成功经验，实现工业与旅游等现代服务业的对接与融合，并可延伸到优势农业资源，适度发展农业旅游，形成工业旅游为主、农业旅游为辅，第一、第二、第三产业联动发展的良好商业格局。
4.支塘镇镇级商业中心
功能定位：
“人文商业镇”
发展目标：
借助蒋巷村已有的社会影响和形成的广泛社会带动效应，结合古镇风貌的恢复，发挥常熟市区划大镇、商贸重镇的优势，将支塘镇建设成面貌一新的人文商业示范镇。
5.沙家浜镇镇级商业中心
功能定位：
“休闲旅游商业镇”
发展目标：
旅游商业是现代商业的重要组成部分。
鉴于沙家浜旅游风景区拥有的资源和知名度等优势，以及对于沙家浜镇的重要性等考虑，应以沙家浜旅游风景区为龙头的休闲旅游商业作为沙家浜镇的商业特色进行定位，实现全镇商旅资源的有效融合。
6.尚湖镇镇级商业中心
功能定位：
“休闲商业镇”
发展目标：
尚湖镇得天独厚的区位和资源优势为其发展休闲商业奠定了绝对的基础。
围绕尚湖、南湖荡生态修复工程，集农业旅游、休闲观光、商贸物流等于一体的服务业项目的推进和“开心农场”等规划的实施，努力将尚湖镇建设成环境优美、繁荣幸福的休闲重镇。
7.董浜镇镇级商业中心
功能定位：
“绿色商业镇”
发展目标：
以国家卫生镇、全国环境优美镇、中国民间文化艺术之乡、江苏省安全文明镇、江苏省文明镇等现有基础为背景，将社会、经济和生态方面绿色、环保、节约的发展理念有效引入商业领域，将董浜镇打造成象征常熟市商业绿色、环保、安全、放心的典型。
（四）社区级商业中心
根据社区级商业中心所处区位和服务市场的不同，本规划将设置传统社区商业中心40个、新建现代社区商业中心12个、工业社区商业中心3个。
传统社区商业中心一般是以一个农贸市场和沿街布置的街坊商业为骨干的现有社区商业中心。
根据常熟市原有商业布局特点，设置40个传统社区商业中心，在规划期内对所有传统社区商业中心中的农贸市场进行标准化菜场改建，逐步构建标准化菜市场信息化管理平台，建立食品安全追溯体系。
现代社区商业中心通常具有相对集中的商业设施且与居住区相对分离，一般是以一个综合社区超市为骨干的组团式社区商业中心。
规划近期设置现代社区商业中心6个，规划远期新增现代社区商业中心6个。
现代社区商业中心可尝试新型的公园式社区商业中心形态，将社区商业中心与社区公园有机结合，整合房产开发、连锁商业、社区服务等行业资源，打造连锁示范社区商业中心模式，营造生态、和谐、便捷的社区消费环境。
工业区商业中心是专门面向外来务工人员的社区级商业集散地，具有较强的休闲服务和文化娱乐功能。
结合规划工业片区的分布，近期设置常熟市工业社区商业中心1个，设置在常熟高新技术产业开发区（东南开发区），远期新增工业社区商业中心2个，分别在高新技术产业园和常熟经济开发区各配置一个。
四、商业街区的规划布局
规划近期重点培育和建设具有鲜明特色和较大影响力的8条主要特色商业街区，包括：
方塔综合商业街区、虞景文华商业街区、服装城休闲服饰品牌街区、沙家浜休闲旅游街区、世茂综合休闲商业街区、尚湖水街、裕坤美城商业街区、南泾堂历史文化特色街区；新建3条特色商业街区，即昆承湖滨水风情街区、琴韵休闲娱乐街区和滨江餐饮休闲街区。
规划远期，将在此基础上新建南门坛上传统商业街区、琴川河传统休闲商业街区。
表1常熟市商业街区规划布局一览
序号
街区名称
规划状态
序号
街区名称
规划状态
1
方塔综合商业街区
改造提升
8
南泾堂历史文化特色街区
改造提升
2
虞景文华商业街区
改造提升
9
昆承湖滨水风情街区
新建
3
服装城休闲服饰品牌街区
改造提升
10
琴韵休闲娱乐街区
新建
4
沙家浜休闲旅游街区
改造提升
11
滨江餐饮休闲街区
新建
5
世茂综合休闲商业街区
改造提升
12
南门坛上传统商业街区
新建
6
尚湖水街
改造提升
13
琴川河传统休闲商业街区
新建
7
裕坤美城商业街区
改造提升
五、旅游休闲商业带的规划布局
常熟市旅游休闲商业带的总体布局可总结为：
一核、两带、多片区。
（一）一核
范围：
包括服装城、方塔园区、曾赵园区、历史街区在内的中心旅游商业区。
定位：
旅游购物综合商业区。
（二）两带
范围：
指的是山水风光旅游商业带、沿江旅游休闲商业带。
山水风光旅游商业带包括虞山尚湖风景名胜区和昆承湖—沙家浜旅游度假区内旅游商业带，沿江旅游休闲商业带位于苏通大桥以西的长江沿江滨水旅游带内。
定位：
山水风光旅游商业带是“休闲度假旅游商业区”；沿江旅游休闲商业带是“休闲商务旅游商业区”。
（三）多片区
范围：
特色旅游片区，如以蒋巷、师桥、瞿巷为代表的特色乡村旅游商业片区、以隆力奇、波司登为代表的工业旅游商业片区和以梅李、古里、唐市为代表的古镇旅游片区。
定位：
特色旅游体验商业区。
六、宾馆酒店的规划布局
常熟市未来宾馆酒店按照区域进行布局，主要分为成熟发展区域（古城区域）、重点发展区域（虞山–尚湖度假区、昆承湖景区、沙家浜景区、东南开发区、常熟经济开发区、苏州路新客站）、适度发展区域（市域其它区域）。
七、农贸市场的规划布局
规划近期改造重建迁建现有农贸市场共103个，包括中心城区40个、梅李镇4个、海虞镇9个、碧溪新区9个、古里镇9个、沙家浜镇3个、支塘镇4个、董浜镇5个、辛庄镇10个、尚湖镇9个、虞山尚湖1个。
其中现状设施改造86个，在建12个、并转5个。
新建农贸市场（生鲜超市）6家，根据苏州市关于《推进城乡农贸市场升级改造工作指导意见》、《苏州市城乡农贸市场基础设施标准》制定《标准菜场设置与管理技术规范》，对全部现有农贸市场进行“标准化菜场”的整改，对菜市场的场地、设施设备、场内布局、商品质量安全、食品整理加工、定牌食品经营、卫生管理、管理制度和菜市场信用等做出明确规定和要求。
规划远期在现代化居住区内全面推进生鲜超市的建设，共建成生鲜食品超市13个，规划期末的农贸市场网络基本可以满足现有居民对农副产品的日常需求。
进一步加强市域农产品供给系统建设，推行蔬菜一级批发市场到配送中心到生鲜超市的经营模式，逐步完善“菜篮子”商品零售终端体系，彻底解决食品安全问题。
八、商品交易市场的规划布局
常熟市现有主要商品交易市场12家，规划近期拟新建2家商品交易市场，逐步形成“两核两带”的商品交易市场体系。
两核指服装城和常熟国际电商城，两带指东南片区生活资料市场带和港区生产资料市场带。
表2常熟市主要商品交易市场一览表
单位名称
主要商品
地理区位
状态
服装城
服装面料鞋帽
商城中路
现状
常熟港
钢材市场
板材、卷板
沿江工业园
现状
常熟国际汽配城
汽车零部件
黄山路
现状
建筑装饰材料市场
木材、钢材等
市三环东路
现状
梅李农副产品交易市场
粮油蔬菜水产
梅李梅南路
扩建
华东食品城
副食品
支塘204国道
现状
曹家桥农副产品交易市场
蔬菜
董浜曹家桥
现状
汽车市场
汽车
青墩塘路
现状
苏南钢贸城
钢材
梅李镇
现状
东都旧机动车交易市场
旧机动车
富春江路
现状
常熟农副产品交易城
蔬菜果品水产
黄山路
迁建
大闸蟹交易市场
水产品
沙家浜
扩建
东南食品城
副食品
富春江路与黄山路口
新建
常熟国际电商城
服装
常熟高新技术产业开发区
新建
（一）“两核”——常熟服装城和常熟国际电商城
“常熟服装城”规划期内在现状的基础上，鼓励传统服务业剥离非核心业务，培育本土企业总部；创新外贸通关模式，开拓国际贸易市场；积极引进研发、设计与营销等高附加值的商业环节，延伸传统商业产业链，通过“中服电子商务产业园”提升拓展高端商业功能；加快建设产品交易区、商务区、技术研发区、金融服务区、生活服务区等功能载体，融入“中国乐活城”概念，打造以服装贸易为核心，集会展服务、现代物流、价格信息、采购代理等现代流通服务功能为一体的，连接外部资源供应商和采购商的综合商贸服务平台，并建成全国重要的以服装服饰展示中心、物流中心、信息中心和出口基地为龙头的商品交易市场园区。
“常熟国际电商城”是以常熟市现有产业为基础，实现电子商务总部集聚区功能，通过与服装城的联动发展，建设虚拟电子商务交易市场，提升常熟服装批发业的产业能级。
同时，充分发挥电子商务等高端服务业对实体经济的引领和辐射作用，重视电子商务与移动互联网、物联网、云计算的产业融合态势，使之成为进一步推进战略性新兴产业聚集发展的重要途径。
（二）“两带”——东南片区生活资料市场带和港区生产资料市场带
“东南片区生活资料市场带”位于204国道与外三环的交汇处，规划用地面积平方公里。
主要包括建材市场、汽车市场、二手车交易市场、国际汽配城、农副产品交易城和东南食品城等，规划期内将进一步发展汽车、汽配市场，控制建材市场，着力建设配套完善、上规模、上档次、功能全，有影响力的东南片区生活资料交易市场群。
“港区生产资料市场带”位于常熟港区沿江一级公路附近，大力培育钢材及有色金属、纸浆等林木产品和化工品交易市场，构建现代化物流信息平台和管理服务体系，主营与物流相配套、运输量较大的商品交易市场，对内辐射常熟市域，对外影响华东地区。
规划期内，重点发展的镇区商品交易市场共5家，分别是梅李农副产品交易市场、苏南钢贸城、曹家桥农副产品交易市场、华东食品城、大闸蟹交易市场。
九、物流基地的规划布局
规划对现有物流资源进行整合，重点规划7个物流基地（如下表），其中重点打造“两个物流园区、一个货运枢纽中心、一个物流服务基地”，即港区国际物流园区、2．商城物流园区、．东南综合货运枢纽中心、虞山镇区域现代综合物流服务基地。
表3常熟市物流基地重点规划一览
基地名称
位置
功能定位
港区国际物流园区
常熟经济开发区
国际货运枢纽型物流园区
商城物流园区（富通）
常熟市服装城
时效性区域运送型物流园区
东南综合货运枢纽中心
常熟高新技术产业
开发区
时效型区域运送型物流中心
虞山镇区域现代综合物流服务基地
（梦兰）
虞山镇
市域配送型物流中心
高新物流园区
高新技术产业园
区域运送型物流中心
通港物流园区
梅李镇
区域运送型物流中心
董浜物流中心
董浜镇
区域运送型物流配套中心
一十、加油站布局规划
常熟市域现有加油站104个，其中中心城区60个、海虞片区5个、辛庄片区8个、支董片区15个、沙家浜片区5个、尚湖片区11个。
现有油库8个，至规划期末，将新建加油站20个、新建水上加油站1个，加油站体系基本形成。
一十一、加气站的规划布局
常熟市域现有天然气加气站6处，分别是东南开发区黄山路站、虞山高新园区苏州路站、白云加气站、海光加气站、青墩塘路站、沙家浜路站，其中LNG加气站2处、L-CNG加气站1处、CNG加气站3处。
规划近期，拟新建加气站5处，分别是常熟经济开发区站、常熟港站、梅李站、支塘站、海虞站，其中L-CNG加气站4处、LNG加气站1处。
规划期末，拟新建加气站5处，分别是尚湖站、辛庄站、沙家浜站、古里站、董浜站，均为L-CNG加气站，加气站的总量控制在27处以内。
一十二、零售业态规划
（一）购物中心
近期规划：
可在世茂商圈开设1个购物中心，营业面积在10万平方米以内。
中期规划：
在常熟高新技术产业开发区（东南开发区）新建1个购物中心，营业面积在10万平方米以内；港区新建1个中型购物中心，营业面积不超过6万平方米。
远期规划：
大型购物中心总量应控制在3个以内，应尽量与原有的购物中心有大于8公里的距离。
大型和中型购物中心总量控制在5个以内，新增网点建议设置在苏州路交通枢纽和重要镇区内。
各片区可视情况设置1个小型购物中心。
（二）大型超市
近期规划：
近期老城区原则上不再新设大型超市，注意引导各品牌之间的错位经营。
常熟高新技术产业开发区（东南开发区）、世茂商圈、琴湖商圈内可各新增大型超市1个，可位于购物中心内，也可独立设置。
中期规划：
港区可新增大型超市1个，以巩固、培育新建大型超市的市场为主，不宜密集建设大型超市。
远期规划：
6000平米以上大型超市总量控制在18个以内，新建大型超市选址建议在城市北部区域、港区或重要镇区内。
（三）百货店
近期世茂商圈可新设2家百货店、常熟高新技术产业开发区（东南开发区）可新设1家百货店。
中期规划：
在世茂商圈、港城各增设1家百货店。
远期规划：
在苏州路交通枢纽增设2家百货店、常熟高新技术产业开发区（东南开发区）增设1家百货店，各类型百货店总量应控制在12个以内。
（四）仓储商店
近期规划：
不再新设。
中期规划：
培育仓储式会员店的市场。
远期规划：
综合型的生活用品仓储商店总量应控制在2家以内。
（五）家居建材商场
近期规划：
由于现在已有3家家居建材商场，近期原则上不再新设，总量保持不变，注意现有的家居建材商场之间的错位经营。
中期规划：
不再新设，重点在培育和规范市场。
远期规划：
总量应控制在4家以内。
（六）超市
加大超市结构调整力度，鼓励发展1000平方米以上，生鲜食品占有较大比重的超市门店；超市的设置应与大型综合超市和仓储商店保持一定距离；设置邻里中心的，可将超市设在其中。
同时提倡、鼓励当地企业加盟连锁超市品牌如联华、华联、农工商等，争取在规划期末形成市区在10—15分钟路程就配备一家超市，让居民在较短时间内能购买到每日生活的必须品，从而全面提升常熟城区的居住软环境。
（七）便利店
规划期内大力鼓励规模型连锁企业开设便利店，加快把传统的杂货店、食品店整合为连锁便利店，规划期末达到100家。
同时引入多家品牌，建立良好的竞争机制。
（八）专业店和专卖店
规划期内建议大力发展专卖店和品牌专业店，鼓励引进国际或国内知名专业店和专卖店；鼓励建设自有品牌的专业店和专卖店，协助提高其知名度；鼓励相似经营类别形成积聚；鼓励传统专业店向专卖店和品牌专业店转换。
通过定期公布商业网点信息，引导投资者经营缺失的经营品类。
有控制地发展大型专业店，尤其是家电类大型专业店。
（九）工厂直销中心
规划期内不再新设服装类工厂直销中心，同时对现有的常熟奥特莱斯，鼓励引进国际或国内知名品牌专卖店；协助提高其知名度和市场影响力；鼓励相似经营类别形成集聚。
（十）其他
依托常熟发达的物流系统，大力发展无店铺零售业，突破地域界限，以齐备的配送系统，使网上商店这种新型业态获得快速发展。
适度发展其他无店铺方式，例如在购物中心、各娱乐场所、百货店等引入自动售货亭。
另外，折扣店、工厂直销中心等新型业态，在远期中可视市场和经济的发展情况适当引进。
一十三、近中期分商圈重点商业项目安排
（一）方塔商圈
规划期内新增一家生鲜食品超市，不再新增其他大型商业网点，重点对现有商业网点资源进行整合。
（二）世茂商圈
规划期内将新增1家大型购物中心，1-3家百货店，1家大型超市，2家新建农贸市场（生鲜超市）。
（三）琴湖商圈
规划期内将新增1家大型超市，2家农贸市场（生鲜超市），1条琴韵休闲娱乐特色商业街区。
（四）服装城商圈
规划期内将并转2家农贸市场，促进富通物流园区高端物流职能的形成，加强物流与信息流的结合，将与仓储、货运相关的职能转移至董浜物流配套中心，提升成为配套服装城的商城物流园。
（五）站前商圈
规划期内将新建4家农贸市场（生鲜超市），充分利用交通枢纽的优势，新增1-2家百货店或百货式批发市场，逐步聚集人气成为未来常熟商业新亮点。
（六）兴福商圈
规划期内不再新增大型商业网点，重点对裕坤美城进行整改提升，逐步形成常熟市域内吃、喝、玩、乐、购集于一身的、面向中档消费的休闲娱乐场所。
（七）东南商圈
规划期内将新建1家购物中心，内含1-2家百货店，1家大型超市；新建东南食品城、常熟国际电商城2家大型商品交易市场；新增1家农贸市场（生鲜超市）；进一步提升梦兰物流园的物流管理水平，建设集货物集散、仓储、市场分销等功能为一体的虞山镇区域现代综合物流服务基地，新建东南综合物流中心。
（八）港区商圈
规划期内可新建1家购物中心，1家百货和1家大型超市，新建滨江餐饮休闲街区1条特色商业街区，新建2家农贸市场（生鲜超市）；整合现有物流基地并新建港区国际物流园区二期，打造国际货运枢纽型物流园区和物流公共信息化服务平台，逐步建成集货物集散、仓储、市场分销、包装、物资组合、拼配等功能为一体的常熟港口国际物流园区。
附图：
1、远期商业中心规划布局图
2、远期社区商业中心规划布局图
3、远期商业街区规划布局图
4、旅游商业规划布局图
5、远期星级酒店分布规划图
6、远期农贸市场规划布局图
7、远期批发市场体系结构图
8、物流基地规划布局图
9、远期大型零售网点规划布局图
10、加油站规划布局图
11、天然气加气站规划布局图
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