西安发展个人观点.docx
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西安发展个人观点
之所以想写这篇文章，基于很多的点：
规划的布局、重点工程的陆续开放、巨头的相继圈地等等。
多不赘言，述我观点如下：
李嘉诚说过一句话：
决定地产价值的是地段、地段、还是地段！
同样的道理，从一个项目的开发上升到一座城市的运营来看，地段同样是幕后的英雄。
不同的是地段变成了地理位置。
当然决定一个城市地产发展的除了地理位置之外还有文化底蕴、城市经济、政府政策、城市人口、购买能力等等。
一、西安的地理位置：
中国版图似一只昂首的雄鸡，东三省为鸡头、蒙新藏为背和尾，西南腹地为鸡肚、东南沿海为鸡胸腹，陕西独占心脏要核。
是中国拥有邻省最多的省份，有八个省份与陕西相邻。
而西安作为陕西的省会城市，东经107°40′～109°49′和北纬33°39′～34°45′之间。
为中国中心所在（中国的大地原点和国家授时中心就在西安）。
从战略位置可知，西安的发展，向东可连通陕西、河南形成秦晋豫经济圈，对接京津唐，贯通东三省；向西可融合甘肃、宁夏南部形成关天经济走廊，带动新疆、青海、西藏形成西北经济新势力；向南可跨过巴山山脉整合湖北、四川、重庆等形成西三角经济区，并可带动影响西藏、贵州、云南、湖南等；向北可贯通内蒙，形成延安、榆林、内蒙能源经济带；
我们来看一些关于西安战略位置的形容词：
中国中心、西部大开发的桥头堡、欧亚大陆桥起点--------
个人观点：
独一无二的地理位置将在城市运营的层面形成巨大的向心力，吸引有优质资源、重点项目等前来投资进驻，从而体现于城市诸项的迅猛发展。
二、西安的文化底蕴：
西安是世界四大古都之一、中国著名的七大古都之一，已有建城3100多年史。
在漫长的岁月中，先后有周、秦、汉、唐等十三个王朝在此建都，历时1100多年。
周人曾于此制礼作乐，铸典章于金石；秦始皇在此建造了规模巨大、埋藏极为丰富的历史宝库秦始皇陵；汉唐时代，这里是中国政治、经济、文化和对外交流的中心，是沟通东西方文明的丝绸之路的起点，也是宾客云集的东方大都会。
“东有罗马，西有长安”是当时西安的历史地位的写照。
在漫长几千年中华屈指可数的三个盛世中，除康乾外，文景、贞观之治都是在西安演义的。
一代伟人毛泽东在《沁园春雪》中咏颂的“秦皇汉武”、“唐宗宋祖”，有三位是在西安成就大业的。
至今，西安与世界历史名城雅典、开罗、罗马齐名，被誉为世界四大文明古都。
西安是新中国成立后国家集中兴建的高等教育和科学技术研发基地。
现有各类高等院校108所，在校大学生60多万人，每万人中在校大学生超过800人，居全国第一；各类科研机构3000多个，国家级重点实验室93个、国家级技术研究或行业测试中心29个；有两院院士43名，国家工程勘察设计大师12名，各类专业技术人员占全市职工总数的26.5%，科技人员密度居全国之首。
我国第一台火箭发动机、第一台星载计算机、第一块集成电路、第一架民用客机等一批尖端技术都是在西安诞生的，“神舟五号”飞船所使用的火箭发动机也是在西安生产的。
每年有数千项科研成果或专利问世，科技对经济增长的贡献率达到43%。
我们来看一些关于西安文化底蕴的形容词：
中国之魂、华夏故都、13朝古都、东方文化博物馆-------
个人观点：
文化底蕴将决定未来发展的高度。
从西安已经被立意为中国的第三中心-文化中心，便可佐证。
21世纪是个比拼文化实力的世纪，13朝1100年建都史3100年建城史的厚积将对西安的发展城市源源不断的强劲推动。
三、西安的城市经济和购买能力：
2009年西安市生产总值（GDP）2719.10亿元比上年增长14.5%。
其中雁塔区超过500亿，未央、莲湖、碑林超过300亿，高陵超过100亿；全年财政总收入397.63亿元；2009年西安城镇居民人居可支配收入18963元，同比增长24.7%，全年居民消费价格（CPI）比上年下降0.3%。
（西安市统计局2009年发布数据）
2009年，西安人均GDP接近了5000美元。
人均GDP达到5000美元，意味着这个地区达到了中低收入国家和地区的平均水平。
居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。
按照联合国有关指标，当一个国家和地区人均GDP达到3000-10000美元时，证实这个国家和地区的国民经济具备相当实力，进入了活跃的加速发展阶段，也是现代化进程中的关键。
个人观点：
购买力决定了成交概率，持续高速发展的西安经济和居民可支配收入提升将全民惠泽地产的发展。
四、西安的城市人口：
2009年西安市常住人口已达843.46万人，人口年增加8万至11万人（西安市人口和计划生育工作会上获悉）。
这是当前人口现状和增速，我们再看未来一段时间内的人口规划：
今年5月6日，西安市第四轮城市总体规划得到国务院正式批复。
根据规划，到2020年，西安市城镇建设用地规模控制在865平方公里以内，人均城镇建设用地控制在101平方米以内，西安市域总人口规模为1070万人，市域城镇人口规模为850 万人，其中主城区人口控制在528.4万人以内。
个人观点：
人海战术总是传统而有效的方法。
并且巨量的人口基数将在一定时间形成巨量的需方市场。
五、房地产发展现状：
据市房管局统计，2010年1至7月西安批准商品房预售面积839.67万平方米，同比增长39.22%，批准商品房住宅预售面积701.56万平方米，同比增长41.66%。
1至7月商品房销售面积685.34万平方米，同比增长15.68%，商品房住宅销售面积610.69万平方米，同比增长11.39%。
7月份商品房均价6698元/平方米，同比增长31.85%，环比增长12.45%，商品房住宅均价6249元/平方米，同比增长27.87%，环比增长13.49%。
个人观点：
不论数据准确程度几许，但一个基本的标准可以看到市场发展的进程和态势，对于分析市场在宏观层面有一定的指导意义。
当然以上只是一些宏观层面支撑的罗列，没有纵横之间的比对和分析，但是从以上相关资料我们可以看到一个轮廓，而这个不断释放能量的轮廓对于大众对于高房价下调的期盼来说是个巨大的隐忧和不可逾越的魔障。
走马观花宏观，我们再闻香下马看看中观微观层面的拉动点：
中国房地产的发展，到当下阶段，具体到一个地区和城市来说，已经进入到板块互动的阶段，板块之间相互竞争相互哄抬相互受益。
而板块的形成又是区域重大规划和热点项目所推动的。
由此我们分别看看西安的各大板块和拉动热点：
一、高新开发区
简介：
西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里。
距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。
西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。
18年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国54个国家级高新区前列。
西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。
全区累计转化科技成果近8000项，其中90%以上拥有自主知识产权。
列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。
如今，西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。
胡锦涛、江泽民等中央领导同志多次视察西安高新区。
2005年6月，温家宝总理明确指出，要将西安、北京、上海、深圳、武汉等5个国家级高新区建设成为世界一流的科技园区，为提高我国的自主创新能力和综合国力做出重大贡献。
温总理的讲话，进一步彰显了西安高新区的自主创新特色；全国科技大会的召开，将自主创新提到了前所未有的高度，这更加坚定了西安高新区发展民族自主知识产权高科技产业的信心和决心。
西安高新区科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。
2008年12月，西安高新区与北京中关村、上海张江、武汉东湖、无锡高新区一起，率先成为全国54个国家级高新区中的首批“海外高层次人才创新创业基地”。
地位：
陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口、5个国家级高新区建设成为世界一流的科技园区之一。
未来发展支撑：
长安通讯产业园，打造世界一流的电子信息产业研发、制造、创新中心、国际软件园，打造世界数字丝路起点、创业研发园，打造中国科技创新中心孵化基地、出口加工区，打造西部出口加工暨保税物流基地、15平方公里草堂科技产业基地，打造西安新兴卫星城镇
个人认为值得关注的地产板块：
除去传统的科技路、唐延路、丈八路、电子城等热门板块外，木塔寺板块、田园都市板块、鱼化寨板块等将是未来一段时间内的开发重点
二、经济开发区
简介：
西安经济技术开发区位于西安城市北部，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里；中央商务区位于西安北三环与北二环之间的城市南北中轴线两侧，出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等其他功能园区呈辐射状依附在中心区周边。
西安经济技术开发区内现纵横分布有北二环、北三环、312国道、西铜高速、绕城高速、机场专用高速等市内道路和高等级公路，陕西米字型网的八条道路中有六条在经开区及周边交汇；作为城市新中心的开发区中心区，距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。
西安地铁在区内率先建设，两条干线交汇，区域的交通将更加便捷；四通八达的区位交通优势，使经济开发区与郑州、太原、兰州、成都、银川、石家庄等中西部中心城市形成一日经济圈。
随着郑西高速铁路开通，全国规模最大的铁路换乘站——西安火车北客站在经开区建成，经开区的一日经济圈可进一步扩展至北京、上海和重庆，成为关中——天水经济区交通最优越的经济区域；2009年，经济运行企稳回升、持续增长。
实现技工贸总收入1154.3亿元，同比增长35.1%；工业总产值655亿元，同比增长35.1%，外贸进出口总额10.5亿美元，同比增长26.5%；地方财政收入8.9亿元，同比增长31%；完成固定资产投资206亿元，同比增长42%；连续5年增长速度不仅高于全省全国平均水平，而且高于东部发达地区同类开发区，成为全国范围内发展速度最快、最具成长潜力的区域之一。
地位：
国家级、全国首批开展保税物流功能试点的国家级出口加工区、首批国家新型工业化产业示范基地、中国西部先进制造业基地、出口加工基地和西安现代城市新中心。
未来发展支撑：
1、西安新行政中心；
2、开发区八大产业园区建设推进（商用汽车产业[国内一流重卡生产基地]、电力电子产业[本省世界500强投资企业最密集的产业]、食品饮料产业[产业链条完整产品门类齐全]、新材料产业[国家级新材料成果转化及产业化基地]、光伏半导体产业[外向型太阳能光伏产业聚集区]、风电设备产业[西部重要的风电设备制造基地]、兵器科技产业[军民融合型产业示范区]、服务外包产业[中西部生产性服务外包产业的聚集区]）
3、未央湖、草滩农场、渭河等生态景观资源；
个人认为值得关注的区域地产板块：
除去已经发展成形的城运村板块、未央路板块和常青板块外，北客站、太华路、未央湖以及泾渭工业园的泾渭东西路以及陕汽大道等都是后续发展的重点。
三、浐灞生态区
简介：
浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。
距离西安市中心8公里，是西安市重点发展的“四区一基地”之一。
建设浐灞生态区，一方面是为通过对河流的综合治理和流域的生态重建，完善西安的城市形态，改善生态环境，提升城市的综合承载力；另一方面是为通过城市基础设施的建设，发展符合区域实际的特色产业，如物流、金融、旅游、商贸、会展、文化教育等产业，按照第三代新城的标准建设一个生态化的城市新区，与城市其它区域形成错位发展。
浐灞生态区的总体目标打造西部第一水城，创立新区建设范式。
并确定了“以河流治理带动区域发展，以新区域开发支撑生态重建”的发展思路。
浐灞生态区将分三期建设：
一期包括浐灞河城市段的综合治理和以浐灞三角洲为核心的45平方公里中心区的建设。
从2005年起，大约用10年左右时间完成，其中前三年完成浐灞河城市段的堤防整治、道路建设和浐灞三角洲约8平方公里的开发建设。
二期是建设“两塬夹一川”的南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平方公里）。
从2008年起到2015年基本完成。
三期为绕城高速以北的北区和浐灞河沿河经济带。
2020年基本建成浐灞生态新区。
地位：
是西安市重点发展的“四区一基地”之一、西部第一水城、西安金融商务区、西安生态地产代表区域；
未来发展支撑：
1、2011世界园艺博览会；
2、7000亩西安金融商务区持续建设等；
3、北方最大主题乐园项目；
4、国家级生态区的创建。
个人认为值得关注的区域地产板块：
1、浐灞三角洲总部经济区板块；
2、世界园艺博览会板块；
3、纺织城艺术街区板块；
4、西部金融商务区板块；
5、雁鸣湖生态湿地板块；
6、白鹿塬自然风情板块。
四、曲江文化区
简介：
曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。
产业发展方向主要为旅游景区和游乐设施建设、旅游交通、旅游产品开发、餐饮、购物、文化体育、康复保健和房地产开发。
位于西安城区东南部，是陕西省、西安市确立的“四区二基地”的重要组成部分，是以文化、旅游为主导产业的城市发展新区。
区内有4个国家级文物保护单位（大雁塔、青龙寺、汉宣帝杜陵、唐长安城遗址），3个省级文物保护单位（秦二世陵、曲江池遗址、唐城墙遗址），4个国家4A级景区（大慈恩寺、大雁塔景区、大唐芙蓉园、曲江海洋世界），发展文化、旅游产业的优势得天独厚。
地位：
国家级文化产业示范基地、首批国家级文化产业示范园区、中国盛唐文化体验首选地
未来发展支撑：
1、二期规划动漫游戏产业园、出版传媒产业园、国际会展产业园、文化创意产业园、文化娱乐产业园、文化体育休闲园和影视基地、艺术家村落等9大文化产业园区规划实施。
新增居住用地面积6390.6亩，新增商业金融用地面积224.1亩，新增生态绿地面积2302.8亩。
2、西部最大、国内一流占地1200亩的曲江欢乐世界游乐主题公园；
3、集古玩展示、交易、收藏、鉴赏、评估以及高仿产品开发为一体占地500亩的古玩产业基地；
4、集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺于一体占地500亩的当代艺术村落；
5、高尔夫球场、赛马场文化体育中心、雁梦湖、创意谷湿地公园等；
个人认为值得关注的区域地产板块：
1、大雁塔板块；
2、南湖板块；
3、会展新城板块；
4、大杜陵板块（饱含西北角59.45公顷的雁梦湖和南侧46.65公顷的欢乐世界主题公园）；
5、文化体育休闲区板块；
6、创意谷湿地公园板块
7、艺术家村落板块。
五、大兴新区
简介：
大兴新区综合改造作为西安市委、市政府批准实施的首例成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域，是西安城市规模化综合改造的重要区域，也是西安建设国际大都市、推进城市建设的重大工程。
大兴新区位于西安城区的西北隅，南起大庆路，北至汉长安城遗址，东至朱宏路-二十六街-北关正街-红庙坡路-星火路-环城西路北段，西至西二环，总规划面积约12平方公里。
其中，莲湖辖区约9平方公里，未央辖区约1.7平方公里，团结水库水环境综合治理区约1.3平方公里。
大兴新区将建设以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。
按照西安市委、市政府的总体要求，以北郊城河退水明渠、陇海铁路为界划分三大板块分步实施。
综合改造主要包括市政基础设施、新区公建配套、生态环境优化、城中村改造与企业搬迁、房地产开发等5方面内容。
地位：
西安市委、市政府批准实施的首例成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域，是西安城市规模化综合改造的重要区域；西安建设国际大都市、推进城市建设的重大工程；西安大汉文化第一区。
未来发展支撑：
1、大兴区未来发展的拓展囊括的未央路以西龙首村以南明城墙以北区域
2、汉长安城遗址文化公园；
3、西北第一大湖800亩汉城湖；
4、870亩国际商贸基地；
5、550亩大兴公园；
6、中国第一条汉文化主题商业街区。
个人认为值得关注的区域地产板块：
1、大兴路板块；
2、汉城湖板块；
3、大庆路板块；
4、农兴路明光路十字板块；
5、自强路板块。
六、泾渭新区
简介：
新区位于渭河以北，西咸北环线以南，西到老咸宋公路，东至西咸分界线，规划总面积305平方公里，全部为咸阳用地。
新区中间地带为五陵塬保护区，四周有较大的开发建设空间。
重点按照空港产业园、历史文化聚集区、现代产业聚集区三大功能区进行打造，建成西部最大的临空产业园区、在全国具有重要影响的秦汉历史文化集聚区和西部地区重要的现代产业基地。
力争到2020年生产总值达到500亿元，旅游总收入达到70亿元。
——咸阳空港产业园。
该区是西北最大的航空货运集散地，是我省重点规划建设的三大物流园区之一。
以临空产业为主导，重点发展航空物流、大型飞机改装及维修、航空服务和运输等产业，到2020年生产总值将达到100亿元，人口达到20万人，建成西部最大的临空产业园区和国际知名的航空产业城。
——五陵塬历史文化聚集区。
坚持保护优先，着力打造精品景点景区，重点发展生态文化旅游、休闲娱乐、生态田园观光等产业，建成在全国具有重要影响的秦汉历史文化集聚区和生态宜居新区。
力争到2020年旅游总收入达到70亿元。
——现代产业集聚区。
按照循环经济发展理念，积极发展机械加工、能源化工装备制造等现代制造产业，大力发展生态农业、绿色加工等生态产业，适度发展风力发电设备、太阳能发电设备等新兴产业。
力争到2020年生产总值达到300亿元。
地位：
西安国际门户新区、西部最大临空经济区、东方金字塔皇陵聚集区；
未来发展支撑：
1、中国西北地区最大的空中交通枢纽，中国第八大机场西安咸阳国际机场二期建设；
2、西部最大临空经济区推进；
3、秦咸阳宫国家遗址公园；
4、渭河生态治理湿地公园形成；
5、渭河北岸综合商务区建设；
6、空港、兰池、秦汉大道等路网建成；
7、硅电子产业园、家具建材示范基地等各产业园区推进。
个人认为值得关注的区域地产板块：
1、空港板块；
2、汉阳陵板块；
3、渭河电厂板块；
4、原点-高庄-聂冯板块；
5、遗址公园板块；
6、综合商务区板块。
七、沣渭新区
简介：
咸阳市沣渭新区位于渭河以南、沣河两岸，是西咸一体化的第一承接地和“一线两带”的核心地带。
总面积53.6平方公里，城市规划面积44.5平方公里（渭河以南，西宝高速公路南移新线以北），辖三办（秦都区沣东办、钓台办、陈杨办），47个行政村，2个社区居委会，总人口98749人。
是全市优势最突出、最具开发潜力、发展态势最好的城市新区。
目前，新区建成区面积12平方公里，在建区域面积10平方公里，尚有近３万亩的土地可供开发。
地位：
21世纪国际门户新城、西咸一体化第一承接地、大西安“新都心”、国际化大都市形象标志区
未来发展支撑：
1、一城：
大西安国际新城。
2、两带：
渭河城市景观带和沣河城市休闲功能带。
3、三镇：
奥林匹克小镇、文化休闲小镇和智慧创意小镇。
4、四大园区区：
全国统筹科技资源改革示范区；生物及生命科学产业园区；节能环保产业园区；高端制造产业园区。
5、四大街区：
中心商务街区、商业休闲街区、国际生活街区和行政文化街区。
个人认为值得关注的区域地产板块：
因暂无基准城市形象，因此围绕重点项目和骨干路网的区域将是地产发展的热点；比如：
1、世纪大道板块；
2、沣渭湿地板块；
3、近高新区板块；
4、三桥板块；
八、国际港务区
简介：
西安国际港务区规划44.6平方公里，规划控制区面积120平方公里。
规划形成绕城高速-三环路、西禹高速、规划机场高速路连接线、草临路、纺渭路及港务西路六大功能主轴，集装箱作业区、综合保税区、国内贸易区、综合服务区、居住配套区、应急物流园区、产业转移承接区、城乡统筹建设区等八大功能分区。
将着力打造六大百亿产业组团，争取整个港务区建设做到""一年打好基础、两年核心区运营、三年初具形象、五年形成规模，七年建成新城轮廓""。
地位：
中国最大的国际型陆港、黄河中上游地区最大的商贸物流集散中心、陕西省“十一五”重大建设项目；
未来发展支撑：
1、投资100亿的全国最大西部华南城；
2、灞河、渭河滨水景观建设；
3、新筑新城建设启动；
4、CBD建设；
5、窑村机场建设；
6、综合保税区建设；
7、公路码头建设等。
个人认为值得关注的区域地产板块：
1、西航花园灞河沿线板块；
2、渭河沿线板块；
3、华南城新筑板块；
4、窑村机场板块等。
其他区域，如航空产业基地、长安区因地理位置和发展现状的问题暂不做评述
我们再看2008年至2012年之间西安已经和即将会对区域地产市场产生影响的重点项目：
1、地铁1、2、3、4、5、6号线路建设的公布和相继实施；
2、曲江南湖公园建成开放；
3、木塔寺CBD规划实施；
4、大兴新区建设启动；
5、大明宫国家遗址公园规划实施和建成开放；
6、泾渭新区、沣渭新区成立；
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