不定期租赁合同的解除及不动产添附债务抵消范本模板.docx

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不定期租赁合同的解除及不动产添附债务抵消范本模板

　　申诉人（一审被告，反诉原告）平定华亿经贸有限公司，法人代表王连廷，董事长。

　　委托代理人王春雷，山西春雷鑫律师事务所律师。

　　对方当事人（一审原告，反诉被告）晋海林，男，1963年11月5日生，汉族，平定县冠山镇南关村人，住本村，平定县恒丰汽修厂，厂长。

　　委托代理人：

王爱田，山西圣平律师事务所律师。

　　2002年底原告晋海林与被告平定县华亿经贸有限公司法定代表人王连廷协商晋海林租赁平定县华亿经贸有限公司所属汽修厂，王连廷当场书写了一份草协议，但该草协议台头部分没有注明甲乙双方，结尾部分也没有晋海林、王连廷签字盖章及签署日期。

该草协议载明：

经改制后，

（1）通过改制后，根据平定县人民政府（2002）平政发31号文件精神，原粮油总公司下属五个企业承员承债式有王连廷买断，其中，原汽车队通过协商租赁给晋海林。

（2）租期为10年，从2003年月日开始至年月日止。

（3）共计占土地面积为平米，建筑物平米，各种仪器为台（以移交表为总）。

（4）乙方必须对所有财产进行认真管理，不得流失、损坏。

（5）必要的维修，乙方有根据实际情况进行，但不得动整体结构，如有大的变动，乙方必须向甲方提出同意后方可进行。

（6）甲方要求乙方挂靠甲方名称，但甲方不得对乙方和所有经营管理等一切进行干扰。

（只是挂靠）（7）双方对外必须配合，要做到互相支持，共同发展的目的。

（8）甲方对乙方所有工作只做政策上的支持，不对生产经营负责一切负债，管理责任乙方自负。

（9）租金3万元/年，必须按期上交（）（10）必须以华亿经贸有限公司的名称挂牌。

（11）甲、乙双方属松散性组合，各自互不干涉其自主经营，各自独立承担应负责任，以上协议，双方不得单方解除，其它事宜双方协商解决，但同样具有法律效益。

共11条，由于晋海林提出他拿上草协议去咨询一下有关部门，再行签定正式合同，该草协议被晋海林拿走。

之后，晋海林将协议第11条修改为“甲乙双方属松散性组合，各自互不干涉其自主经营，各自独立承担其责任”。

晋海林这一份草协议保管至今。

之后晋海林因租赁原来的场地到期，急需搬迁，找到王连廷协商，先搬迁随后签订合同，王连廷同意后，双方对车队部分厂房财产进行登记移交。

晋海林于2003年申请用电，安装电表并对所承租的厂房进行了投资建筑维修，并以平定县华亿经贸有限公司恒丰汽配维修中心名义制作了广告牌（平定县工商局证明属侵权行为）开始了经营。

2003年9月2日平定县华亿经贸有限公司召开所属各分公司车间主任以上的负责人会议时，通知晋海林参加了会议（有会议原始记录）。

在此次会议上，王连廷明确提出“晋海林抓紧办理挂靠手续，1年3万元，如不能办理挂靠，按正常租有1年4万元，如设备、厂地结构变化一切增减须写申请，再等最后10天办理”。

后晋海林于2004年9月18日在没有告知平定华亿经贸有限公司的情况下，伪造租赁协议，伪造王连廷签字捺手印，在平定县工商局办理晋海林个体工商户营业执照，注册号1403213007068。

又于2006年3月29日晋海林在平定县工商局注销了平定县恒丰汽配维修中心和晋海林个体工商户营业执照（注册号1403213007068），同时晋海林伪造董旭艳与平定华亿经贸有限公司王连廷签订的租房合同，在平定县工商局注册个人独资企业营业执照（注册号1403212100281），企业名称平定县恒丰汽修厂，投资人董旭艳。

在平定县人民法院一审判决后，王连廷发现晋海林伪造租赁协议和王连廷签字办证的情况后，向阳泉市工商局进行了举报，晋海林于2007年6月26日向平定县工商局申请变更平定县恒丰汽修厂投资人董旭艳为晋海林。

　　在实际租赁过程中，平定县华亿经贸有限公司于2004年3月26日因公司去河北购猪急需钱，王连廷在原平定县东大街信用社门前给晋海林打电话借现金2万元，随后晋海林于当日亲自送往平定县东大街信用社门前现金2万元，随后平定华亿经贸有限公司会计给其出据“今收到晋海林现金贰万元整”的收条一支，落款华亿公司。

又于2006年6月24日平定县华亿有经贸有限公司借晋海林现金5万元，有华亿公司财务借据。

2005年10月8日，平定县华亿经贸有限公司法人王连廷个人借晋海林汽修厂现金1万元，王连廷个人打的借条。

晋海林提出平定华亿经贸有限公司在其汽修厂汽车维修产生费用32057元，由晋海林提供的修理清单表1张，其中有15次没有平定县华亿经贸公司的任何领导职工签字。

在2006年4月平定县华亿经贸有限公司因县城东大街改造，并于2006年4月24日书面通知晋海林，要求接到通知后15日内将自己的一切东西搬清，将租赁物移交于平定华亿经贸有限公司，晋海林接此通知后于2006年5月8日诉至平定县人民法院，要求继续履行合同。

　　原审诉讼中，晋海林提供了其按十年租赁期进行二十余万元投资的相关证据，华谊公司提出反诉，要求晋海林支付11万元租金。

　　【原审裁判】

　　2006年9月5日平定县人民法院作出（2006）平民初字第238号民事判决认定，原、被告经口头协商后，由被告法定代表人采用书面形式书写的（租赁）协议书，就双方租赁事宜作了约定，双方虽未在协议书上签字，但实际已履行了合同约定的交付租赁物和承付租金的主要义务，该合同理应成立。

被告请求原告承付所欠租金与事实不符，应视为互负债务行为可予相互抵顶，其对原告承租期间的投资不予质证，请求解除双方租赁合同显属不当，为此依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第三十七条、第六条、第五条、第二百二十九条之规定判决：

被告平定县华亿经贸有限公司与原告晋海林的租赁合同继续履行。

　　判决生效后，平定县华亿经贸有限公司不服判决，向平定县人民检察院提出申诉。

平定县人民检察院于2007年月日向阳泉市人民检察院提请抗诉。

阳泉市人民检察院于2007年11月14日向阳泉市中级人民法院提出抗诉。

　　【抗诉及其理由】

　　阳泉市人民检察院院审查认为：

一审判决在认定事实和适用法律上确有错误，理由如下：

　　1、平定县人民法院在判决书中引用《中华人民共和国合同法》第37条认为，“双方虽未在协议书上签字，但实际均已履行了合同约定的交付租赁物和承付租金的主要义务”，从而确认王连廷单方起草的协议草稿为双方租赁关系成立的书面合同错误。

《中华人民共和国合同法》第37规定，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。

该条有三层含义：

一是双方已经采用合同书的形式拟制好合同书，合同书关于合同的主要条款已经形成双方合意，没有任何争议;二是双方约定在适当的时间在书面合同书上签字或者盖章;三是还未在书面合同书上签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，而对方对这种提前履行约定义务给予接受和认可的。

从本案来看，王连廷当着晋海林的面起草了协议书，形成协议书的草稿，而晋海林在拿走草稿之后，对草稿又进行了修改。

这些拟制、修改的过程正是双方当事人协商形成合意的过程。

而这一过程应该有一个相对合理的期限。

本案从2002年底草拟合同书开始，尔后实际形成事实上租赁关系，再到平定县华亿经贸有限公司书面通知晋海林解除租赁关系，期间经过了三年又五个月，仍然没有在合同书上签字或者盖章，说明当事人双方并没有按照“草稿”签字或者盖章的诚意，也没有将该“草稿”变成正式合同的合意。

也说明王连廷书写的“草稿”，晋海林并不同意;而对于晋海林拿走“草稿”三年又五个月不签字不表态的举动，王连廷也不催问。

既然对于一个拟制租赁期限十年的合同，实际履行三年又五个月还不签字或者盖章，事实本身说明了双方并不打算按照拟制的“草稿”签署或者履行，这个事先拟制的“草稿”事实上已经成为废纸一张。

对于从拟制到发生争议三年又五个月的协议书“草稿”，还能认为属于“在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的”情形，显然是错误的。

而本案事实上当事人双方事隔三年又五个月还没有签署就是放弃。

而这种没有签署又实际存在租赁关系的情况符合《中华人民共和国合同法》215条之规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。

对于不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》232条之规定当事人可以随时解除。

平定县华亿经贸有限公司书面通知晋海林解除租赁关系符合法律规定。

故平定县人民法院判决平定县华亿经贸有限公司与晋海林的租赁合同继续履行错误。

　　2、本案还存在平定县华亿经贸有限公司提出解除租赁合同的法定事由。

晋海林在租赁过程中，多次伪造与平定华亿经贸有限公司的租房合同和法人王连廷的签字、手印，办理汽修厂营业执照等手续。

其伪造租赁合同等行为恰恰说明在晋海林意识中，其保存的王连廷拟制的协议书“草稿”根本不是有效的合同书，伪造本身说明晋海林根本不愿意与平定县华亿经贸有限公司签定租赁合同，其只想维持不签合同书而成为事实租赁关系的现状。

案件事实表明，在租赁关系存续的三年又五个月中，晋海林没有向平定县华亿经贸有限公司交付任何租金。

至于判决书认定的“被告请求原告承付所欠租金与事实不符，应视为其互负债务行为可予相互抵消”，由于晋海林或者平定县华亿经贸有限公司任何一方并没有在租赁关系存续期间向对方主张抵消并通知对方，根据《中华人民共和国合同法》99条之规定，抵消之说不能成立。

也正由于互负债务没有相互抵消，晋海林欠平定县华亿经贸有限公司三年又五个月的租金应当是不争的事实。

晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金与平定县华亿经贸有限公司、王连廷个人欠晋海林款项，在审理案件中可以相互抵消，但平定县人民法院对晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金的事实不予认定不当。

由于晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金构成逾期不支付，根据《中华人民共和国合同法》226条和227条之规定，平定县华亿经贸有限公司享有合法的租赁合同解除权。

从这个角度看，平定县人民法院判决平定县华亿经贸有限公司与晋海林的租赁合同继续履行也属错误。

　　由于在租赁关系存续期间，发生了晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金逾期不支付，以及晋海林在租赁过程中多次伪造与平定华亿经贸有限公司的租房合同和法定代表人王连廷的签字、手印，办理汽修厂营业执照等手续的情况，故平定县人民法院适用《中华人民共和国合同法》第5条和第6条之公平原则和诚实信用原则作为处理案件的依据不当。

　　3、一审审理程序存在问题。

在平定县人民法院审理期间，平定县华亿经贸有限公司依法提出了反诉请求判决晋海林给付11万元租金，法院对此进行了合并审理，并对相关证据进行了质证，但平定县人民法院判决书中没有对平定县华亿经贸有限公司的反诉请求作出判决，属于程序不当。

　　【再审结果】

　　该案抗诉后，阳泉市中级人民法院裁定指令平定县人民检察院再审。

再审过程中，晋海林要求如果华亿公司坚持解除合同，须赔偿其各项经济损失四十余万元，双方各执己见，未能达成协议。

2008年10月13日，平定县人民法院做出（2008）平民再一字第1号民事判决书。

再审判决认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，申诉方法定代表人书写的合同草稿，因双方一直未签字盖章，不能视为书面形式的合同书，双方的租赁关系应视为不定期租赁关系。

在履行过程中均有权随时解除。

原判认定该合同成立不符合法律规定，检察院抗诉理由成立，应予改判;对于申诉人请求被申诉人支付11万元租金的主张，因其互负债务行为可予相互抵顶，且申诉人对被申诉人提供的维修金额既不质证，又未提供反驳证据，故本院不予支持;鉴于被申诉人在租赁期间在所租厂房进行的投资建设，且申诉人对该项投资不予质证，申诉人应给予酌情补偿。

故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第186条、第188条之规定及《中华人民共和国合同法》第215条之规定，判决：

一、撤销平定县人民法院（2006）平民初字第238号民事判决。

二、解除华亿公司与晋海林的租赁关系，被申诉人晋海林在本决生效后三十日内将租赁物移交申诉人并搬离所租赁场地。

三、申诉人补偿被申诉人经济损失10万元。

此款在本判决生效后三十日内付清。

四、驳回申诉人的反诉请求。

原审诉讼费2300元由华亿公