可研编制大纲.docx
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可研编制大纲
XX工程可行性研究报告
XX公司
XX年XX月
编制人员
编制成员
：
校核
：
审定
：
目录
1总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况6
1.3结论9
2需求分析与建设规模10
2.1需求分析10
2.2建设规模28
3建设条件31
3.1地块现状31
3.2地块建设条件32
4建设方案45
4.1规划设计思想与指导原则45
4.2项目总体规划方案46
4.3建筑方案50
4.4配套设施57
5节能分析68
5.1节能设计标准及规范68
5.2项目能源消耗68
5.3项目所在地能源供应现状69
5.4主要节能措施71
5.5节能效果分析74
6环境影响评价77
6.1项目地块环境现状77
6.2环境保护标准79
6.3项目建设与运行对环境的影响83
6.4环境保护措施92
6.5评价结论96
7组织机构与人力资源配置97
7.1组织机构97
7.2人力资源配置100
8项目实施进度102
8.1建设工期102
8.2项目实施进度安排102
9投资估算与资金筹措104
9.1投资估算104
9.2资金来源与筹措107
10招标方案108
10.1招标事项108
10.2招标计划108
11财务分析113
11.1依据113
11.2参数选取及说明113
11.3收入估算113
11.4总成本费用估算115
11.5财务分析116
11.6敏感性分析116
11.7评价结论117
12经济影响分析118
12.1区域经济影响分析118
12.2行业经济影响分析120
13风险分析122
14社会评价124
14.1社会影响效果分析124
14.2社会适应性分析125
14.3社会风险与对策分析126
15研究结论与建议127
附表：
附表1建设投资估算表（概算法）
附表2项目总投资使用计划与资金筹措表
附表3营业收入、营业税金及附加估算表
附表4总成本费用估算表
附表5项目投资现金流量表
附表6项目资本金现金流量表
附表7利润与利润分配表
附表8财务计划现金流量表
附表9项目借款还本付息计划表
附表10资产负债表
附表11敏感性分析表
附图：
附图1项目区域位置图
附图2总平面布置图
附件：
附件1
附件2
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2承办单位概况
1.1.3报告编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
1.1.4项目提出的理由与过程
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
1.2.2建设内容及规模
1.2.3主要建设条件
1.2.4项目建设进度
1.2.5项目投入总资金和筹资方案
1.2.6主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
公顷
2
总建筑面积
平方米
其中：
地上部分建筑面积
平方米
地下部分建筑面积
平方米
地下空间相连
3
容积率
4
建筑密度
%
5
绿化覆盖率
%
6
机动车停车位
个
7
项目总投资
万元
其中：
建设投资
万元
建设期利息
万元
流动资金
万元
8
项目财务内部收益率
％
税前
11
项目投资回收期
年
静态
1.3结论
2需求分析与建设规模
2.1需求分析
2.1.1国内外旅游业发展概况
2.1.1.1国外旅游业发展概况
2.1.1.2国内旅游业发展概况
2.1.1.3宁波及象山旅游发展现状
2.1.2酒店业发展现状
2.2建设规模
2.2.1项目发展定位
2.2.2规模确定
3建设条件
3.1地块现状
3.1.1地点与地理位置
宁波国际贸易展览中心地处宁波市东部新城核心区的西北角，中心商务区的北面。
整个地块北临通途路，西临世纪大道和甬新干河，南邻民安路，东以河清路为界。
它所处的位置是东部新城中央商务区北端的一个集临时会展、常年展贸、商务办公、零售购物、休闲娱乐等综合功能于一体的重要节点。
宁波东部新城位于宁波市中心城区三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北以通途路为界。
宁波位于我国海岸线中段，浙江宁绍平原东端，即东经120°55'至122°16'，北纬28°51'至30°33'。
东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。
全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。
3.1.2用地隶属及土地利用现状
国际贸易展览中心一期工程总用地面积约20.9公顷，项目总建筑面积约136万平方米。
由相关规划文本及土地合同可知，现状建设地块均系国有性质土地。
其中海晏路以西为现有宁波国际会展中心及配套区；海晏路以东主要现状为江东电子工业区以及在建中的雷迪森五星级酒店。
本地块临近甬新干河，地块现状为已经平整过的市政待建平地。
3.2地块建设条件
3.2.1地形、地貌条件
宁波市位于我国海岸线中段，浙江省宁绍平原的东端，属宁绍冲积平原的甬江流域平原。
宁波市地势西南高，东北低，西南属浙东低山丘陵区，东北部和中部为宁绍冲积平原的甬江流域平原，地势平坦，河流纵横。
市区海拔4～5.8米，郊区海拔为3.6～4米。
地貌分为山地、丘陵、台地、谷（盆）地和平原。
全市山地面积占陆域的24.9%，丘陵占25.2%，台地占1.5%，谷（盆）地占8.1%，平原占40.3%。
市区地势以平坦为主，属城市地貌。
宁波境内主要山脉有四明山和天台山两支。
四明山又名句余山，是天台山脉的支脉，横跨本市余姚、鄞县、奉化三县（市），并与嵊县、新昌、天台三县连接。
山峦起伏，蜿蜒连绵，危崖壁立，森林茂密。
四明山，据志书载：
"四明山周围八百里，二百八十峰，峰峰相次，中顶五峰，状如莲花，疑近星斗，山顶极平正，有方石如窗，中通日月星辰之光，故曰四明。
"这就是四明山名称的来历。
天台山，主干山脉在天台县，宁波境内为其余脉，有4大分支从宁海县西北、西南入境，经象山港延至镇海、鄞县东部诸山。
本工程位于宁波市江东区东部新城的西北角。
场地原为农田、菜地和居民房，现已被素填土回填，除局部存在隆起外，大部分地块均以平坦为主。
整体地貌类型较单一，主要为滨海淤积平原，为第四纪全新世沉积形成。
3.2.2工程地质、水文地质条件
3.2.2.1工程地质条件
宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带，处于丽水—宁波槽凸中的新昌—定海断隆。
地表为侏罗统火山岩系，岩石类型为霏细斑岩，流纹斑岩和晶屑凝灰岩，岩石坚硬，干抗压强度为1300～2500MPa，容许地耐力为300～400KPa，桩尖极限阻力为400～500KPa。
极限侧摩阻力为100～120KPa。
本项目地处宁波市江东区，位于宁波的海岸冲积平原及海蚀阶地地区。
地层为第四世纪海岸冲积的粘土质土壤及砂质土壤互层，上层均由全新世海相沉积的灰色粘性土、淤泥、淤泥质粘性土等组成，呈松软状态；中部由一套晚更新世晚期海陆交替沉积的地层组成，海相主要为灰色软塑状的粉质粘土，大部分地段均有分布，厚度较大，陆相主要为灰绿色、黄褐色可塑状的粉质粘土、含碎石粉质粘土，厚度变化大，部分地段有缺失；下层由一套晚更新世早期以陆相松散堆积层为主，土性主要为坡洪积的含碎石粉质粘土及含粘性土碎石组成，间夹海相粘性土层。
根据地块内已有岩土工程勘察报告显示，场地土层在揭露深度内自上而下分为9大层16个亚层，各土层特性及分布情况分述如下：
①素填土层：
呈灰黄色、黄褐色，主要由混凝土块、块石、碎石及粘性土回填而成。
结构松散，成份复杂。
②粘土层：
呈灰黄色，含铁锰氧化物、少量植物根系及多量虫孔，土质稍均匀，呈可塑状态，高压缩性。
③-1淤泥质粉质粘土层：
呈灰色，含较多有机质、腐植质及植物根孔，有水平薄层理，夹粉土薄层，呈流塑状态，高压缩性。
③-2淤泥质粘土层：
呈灰色，含有机质、腐植质及零星贝壳碎屑，土质均匀，切面光滑，局部为淤泥，呈流塑状态，高压缩性。
③-3淤泥质粉质粘土层：
呈灰色，含有机质、腐植质及零星贝壳碎屑，有水平微层理，有光泽，韧性中等，呈流塑状态，高压缩性。
④粉砂混粉质粘土层：
呈青灰色，含石英、云母及贝壳碎屑，自上而下粉质粘土逐渐增多，该层土质很不均匀，粉砂呈松散状态，粉质粘土为流塑状态。
⑤-1粉质粘土层：
呈灰色，含石英、云母及多量粉砂团块，有水平理层，土质不均匀，略有鳞片状结构，呈流塑状态，高压缩性。
⑤-2粘土层：
呈灰色，含有机质、腐植质，夹少量粉砂，偶见贝壳碎屑，土质均匀，切面光滑，具鳞片状结构，呈流～软塑状态，中高压缩性。
⑥粉质粘土层：
呈黄灰、绿灰色，含氧化铁或铁锰质，厚层状，无理层，土质不均匀，该层顶部呈可塑～硬塑状态，下部呈可塑状态。
⑦-1粉质粘土层：
呈浅灰色，含腐植质及粉细砂，土质不均匀，呈千层饼状，流塑状态，中压缩性。
⑦-2粘土层：
呈浅灰色，含腐植质及灰白色钙质结核，土质均匀，厚层状，呈软塑状态，中压缩性。
⑦-3粉质粘土层：
呈褐灰色，含腐植质及钙质结核，土质较均匀，厚层状，局部粉性强，呈软塑状态，中压缩性。
⑦-4粉质粘土层：
呈褐灰色，含腐植质及钙质结核，土质不均匀，厚层状，局部夹有较多姜结石、粉砂，呈软塑状态，中压缩性。
⑦-5粉砂层：
呈褐灰色，含石英、云母、长石等造岩矿物，局部夹少量粘性土，呈中密～密实状态，低压缩性。
⑧粉质粘土层：
呈兰灰、绿灰色，偶含少量氧化铁或铁锰质氧化物，局部夹姜结石和灰黄色斑块及砂粒，厚层状，土质不均匀，呈硬塑状态，低压缩性。
⑨粉质粘土混圆砾层：
呈灰黄色，含铁锰质氧化物及中粗砂，圆砾为火山岩碎屑，呈硬塑状态，低压缩性。
场地测得综合地下水位埋藏较浅，一般在1.00～2.20米左右，对混凝土无腐蚀性。
长期浸水条件下，对钢结构具有弱腐蚀性。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和宁波市地震动峰值加速度分区图，本区地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期值为0.65s；地基土类型为软弱场地土，场地类型为Ⅳ类，为抗震不利地段。
3.2.2.2水文条件
宁波是浙江省八大水系之一，主要河流有余姚江、奉化江、甬江，宁波简称甬城，正是得名于甬江。
宁波市区的河流是以甬江水系为主体的平原型河流，甬江水系由姚江、奉化江及汇合后的甬江干流组成，自三江口向东北经江南、镇海招宝山、外游山，注入东海。
甬江流域面积5544平方公里，集水面积4254平方公里，多年平均降水量1400mm，年径流总量为35亿立方米。
甬江干流长26公里，江宽130～220米，均深4.4～7.0米。
甬江为感潮河流，属弱潮河口潮差小，河床坡度平缓，潮坡沿程变形缓慢，潮型为不规则半日潮型。
根据镇海站多年实测资料，最高潮位为4.98米（吴淞高程）；平均高潮位为2.94米，平均低潮位为1.18米，最大潮差3.55米，平均潮差1.75米。
奉化江为感潮河流，属不规则半潮型，百年一遇高潮位3.71米，历史最高水位3.31米，多年平均高潮位1.18米，多年平均低潮位-0.51米，平均潮位0.36米，历史最低潮位-1.72米。
常水位为1.13米，涨潮最高流速为0.8m/s，平均流速为0.74m/s；落潮最大流速0.74m/s，平均流速0.47m/s，最大流量151m3/s。
姚江又称余姚江，河长107km，流域面积1934km2。
姚江发源于四明山夏家岭东北的眠岗山，流径梁弄、余姚城区、河姆渡至宁波市区三江口与奉化江汇合。
姚江原为潮汐河流，1958年前潮汐可上溯至余姚通明坝下，1959年在姚江河口上游3km处截弯取直建成姚江大闸后，姚江开始变成内河。
姚江从余姚通明闸以下至宁波市区三江口称为姚江干流，干流长79.3km,其中姚江大闸至三江口长3.3km,为感潮河流。
姚江内河干流长76km。
姚江余姚节制闸至姚江大闸段长56.5km，上段河宽100-150m，下段河宽150-250m，姚江高水位1.13m时库容为5756万m3。
项目场地范围内水文条件比较简单，无大江大河分布，场地周边地表水系以小型河流和灌溉沟渠为主，地块西侧甬新干河是宁波市城区东部的主要排洪干道。
整个地块排泄条件好，基本无灾害性水患，对工程影响不大。
3.2.3交通条件
3.2.4社会经济条件
宁波简称“甬”，位于东海之滨，中国海岸线的中段，是中国进一步对外开放的副省级计划单列城市和有制定地方性法规权力的“较大的市”。
全市辖象山、宁海三个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。
市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。
全市总面积9365平方公里，总人口564.56万，其中市区面积1038平方公里，人口218.19万。
2007年全市实现地区生产总值（GDP）3433.1亿元，比上年增长14.8%，同比提高1.2个百分点，高于预期目标2.8个百分点。
其中第一产业实现增加值153.6亿元，增长3.9%；第二产业实现增加值1888.7亿元，增长14.5%；第三产业实现增加值1390.8亿元，增长16.4%。
人均生产总值为61032元（按年平均汇率折算为8026美元）。
一季度、上半年、前三季度、全年GDP分别增长14.2%、14.7%、14.9%和14.8%，波幅在1个百分点以内，同比分别提高1.0、1.7、1.7和1.4个百分点,经济运行的稳定性、协调性持续增强。
实现财政一般预算收入723.9亿元，其中地方财政收入329.1亿元，分别增长29.0%和27.9%；港口货物吞吐量3.44亿吨，集装箱吞吐量935万标箱，分别增长11.1%和32.3%；外贸自营进出口总额565亿美元，其中出口382.5亿美元，分别增长33.9%和33.0%；全社会固定资产投资1597.9亿元，社会消费品零售总额1035.5亿元，分别增长6.3%和17.3%；城镇新增就业岗位13.05万个；城镇登记失业率3.16%；市区居民人均可支配收入22307元，农村居民人均纯收入10051元，分别增长13.4%和13.6%；
全市新农村建设财政投入资金达74.9亿元，比上年增长35.0%。
“百村示范、千村整治”工程继续推进，全市共投入资金23.9亿元，其中各级财政投入9.3亿元；新增全面小康示范村86个、环境整治合格村357个。
城乡居民收入差距逐渐缩小，城乡居民收入差距由上年的2.226∶1缩小为2.219∶1。
农村住户之间的收入差距继续缩小，基尼系数由2006年的0.3017下降到0.3011。
全年市区居民人均消费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数为37.0%；农村居民人均消费支出8062元，增长9.3%，恩格尔系数为40.1%，同比下降0.5个百分点。
3.2.5公共设施条件
A．给水
目前，中心城设计日供水总能力为165万立方米，其中：
市自来水总公司设计日供水能力为122万立方米。
城市供水管网为多水源环网管网系统，局部地段为树状网。
规划至2010年中心城区供水能力为260万立方米/日。
项目区域的供水纳入中心城区供水官网，紧靠地块南、北侧的市主干路民安路和通途路上均铺设有城市供水管网，管径均不小于DN300。
B．排水
至2007年底，中心城有污水处理厂8座，处理能力为58万吨/日，排水管道密度15.94公里/平方公里。
07年城区污水处理量27705万立方米,，污水处理率78.92%。
至2020年，中心城区规划11座城市污水处理厂，达到80％以上。
排水体制采用雨、污分流制。
项目地块南、北侧的市主干路民安路和通途路上均建有污水干管，污水经可排入江东北区污水处理厂，该污水处理厂现污水处理能力为10万吨/日。
C．供电
宁波市城市电网是浙江省电网的重要组成部分，现有省属主力发电厂两座：
镇海电厂，装机容量135万千瓦；北仑电厂，装机容量300万千瓦。
至2003年底，宁波中心城建成500kV天一变，容量2×75万千伏安；220kV变电所6座，主变12台，总容量171万千伏安；110kV变电所31座，主变61台，总容量156.85万千伏安。
至2020年，规划建设宁海国华电厂、鹰龙山电厂、乌沙山电厂和LNG电厂，装机容量均为240万千瓦；中心城区规划布置500kV变电所三座，各配备2～4台75万千伏安变压器；220kV变电说33座，总容量1002万千伏安。
地块现状供电可由地块东、西两面的110kV幸福变和梅墟变接入。
D．通信
截至2003年底，市话网交换容量达312万门，局所336个；长途交换局所两个，建成杭州－宁波－温州四次群数字微波电路，宁波－舟山三次群数字微波电路，长途程控电话交换机共3万路端；邮政支局24个，三江片已建成邮政处理中心、航空邮件处理中心，基本上可满足建成区居民的信函、包裹、汇兑、速递等业务需求。
规划至2020年，市话主线普及率三江片达75％，邮电通信总体水平达到或接近中等发达国家的同期水平。
项目地块周边道路均已建有通信管道，通信可依托江东区，现装机容量为22.5万门。
E．燃气
目前，宁波市燃气气源主要为镇海炼化公司提供的液化石油气和进口的液化石油气。
现有储配站11座，总储存能力为2.3万立方米。
中心城已建液化气气化站6座，总设计能力9万户；混气站2座，设计供气规模7万户；瓶组站19座，敷设中压干管约335公里。
现中心城正逐步改用天然气，规划至2020年中心城气化率为100％，其中天然气气化率95％，液化石油气气化率5％。
规划配气系统采用中压管网，三江片采用八点对置供气方式，设8座高中压调压站。
F．供热
宁波中心城区现有热力企业5家，蒸汽供热能力1647吨/小时，其中热电厂供热1607吨/小时，锅炉房供热40吨/小时，供热管道长度264公里。
项目地块5~6公里供热半径内现状有科技园区热电厂，总机容量为52.14兆瓦。
4建设方案
4.1规划设计思想与指导原则
4.1.1规划设计思想
4.1.2指导原则
4.2项目总体规划方案
4.2.1基地定位及功能分区
4.2.2总平面布置
4.2.3交通流线设计
4.2.4绿化景观设计
4.3建筑方案
4.3.1建筑艺术和风格
4.3.2建筑特征与结构
4.3.3建筑功能
4.3.4主要建筑物一览表
本项目规划用地面积为XX万m2，地上部分总建筑面积约98.1万m2，地下部分总建筑面积约为37.6万m2。
项目主要建筑物规模与特征详见表4-4
表4-4主要建筑物一览表
序号
建筑物名称
占地面积（m2）
建筑面积
（m2）
层数
结构特征
1
2
3
4
5
6
7
4.4配套设施
4.4.1给水工程
4.4.2排水
4.4.3供电
4.4.4弱电设计
4.4.5暖通空调
5环境影响评价
5.1项目地块环境现状
5.2环境保护标准
5.2.1环境质量标准
5.2.2污染物排放标准
5.3项目建设与运行对环境的影响
5.3.1建设期环境影响分析
5.3.2运营期环境影响分析
5.3.3生态影响分析
5.4环境保护措施
5.4.1建设期环境保护措施
5.4.2运营期环境保护措施
5.4.3生态保护措施
5.5评价结论
6组织机构与人力资源配置
6.1组织机构
6.1.1组织管理机构
（加组织机构图）
6.1.2各业务部门职责
6.2人力资源配置
6.2.1劳动定员
6.2.2人力资源渠道
6.2.3员工培训
7项目实施进度
7.1建设工期
7.2项目实施进度安排
（加横道图）
8投资估算与资金筹措
8.1投资估算
8.1.1依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》《第三版》；
（2）《浙江省工程建设其他费用定额》；
（3）《投资项目可行性研究指南》。
8.1.2建设投资
8.1.2.1工程费用
建筑工程费参考当地类似工程单位造价估算。
经估算，本项目工程费用为XX万元。
8.1.2.2工程建设其他费用
工程建设其他费用包括建设管理费、可行性研究费、勘察设计费、环境影响评价费、场地准备及临时设施费、工程保险费等费用。
根据《浙江省工程建设其他费用定额》取费指标估算。
经估算，工程建设其他费用XX万元。
8.1.2.3预备费
基本预备费率为8%，涨价预备费率为0%，合计预备费XX万元。
8.1.2.4建设投资
根据上述估算，本项目建设投资XX万元。
其中，工程费用XX万元，工程建设其他费用XX万元，预备费XX万元。
详见附表1。
8.1.3利息估算
本项目申请商业银行借款XX万元，按银行长期借款基准利率XX%计算，借款资金在2009～2011年分别投入总金额的XX%、XX%和30%。
经估算，本项目建设期利息合计XX万元。
8.1.4流动资金
根据项目实际运行情况，估算流动资金为XX万元。
8.1.5总投资汇总
根据建设投资和银行借款利息的估算，本项目总投资XX万元，其中建设投资XX万元，借款利息XX万元，流动资金XX万元。
8.2资金来源与筹措
8.2.1资本金来源
项目资本金XX万元。
由公司现有股东XX公司、XX公司按注册资本比例出资。
8.2.2债务资金来源
其余XX万元，拟商请银行借款。
详见附表2项目总投资使用计划与资金筹措表。
9财务分析
9.1依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）;
（2）《投资项目可行性研究指南》。
9.2参数选取及说明
9.2.1计算期
计算期ＸＸ年，以2010年开始计为第1年。
9.2.2各类税费
营业税率5%，城市维护建设税率7%、教育费附加5%，企业所得税率25%，法定盈余公积金10%，任意盈余公积金5%。
9.2.3财务基准收益率
本项目财务基准收益率：
融资前税前为12%，项目资本金税后为15%。
9.3收入估算
9.4总成本费用估算
9.5财务分析
9.5.1盈利能力分析
根据项目投资现金流量表，项目投资财务内部收益率（税前）为XX％，大于12％；表明项目具有一定的盈利能力。
详见附表6项目投资财务现金流量表。
根据项目资本金现金流量表，资本金财务内部收益率为XX%，大于15％，融资后分析显示项目仍具有盈利能力。
详见附表7项目资本金现金流量表。
根据利润与利润分配表，总投资收益率为XX%，项目资本金净利润率为XX%。
9.5.2财务生存能力分析
根据财务计划现金流量表，运营期内各年的净现金流量均为正，表明项目有足够的净现金流量维持正常运营，可以实现财务的可持续性，具有财务生存能力。
详见附表8财务计划现金流量表。
9.5.3偿债能力分析
偿债资金来源
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