可研编制大纲.docx

1、可研编制大纲 XX工程可行性研究报告XX公司XX年XX月编 制 人 员编制成员：校 核：审 定：目 录1 总论 11.1 项目背景 11.2 项目概况 61.3 结论 92 需求分析与建设规模 102.1 需求分析 102.2 建设规模 283 建设条件 313.1 地块现状 313.2 地块建设条件 324 建设方案 454.1 规划设计思想与指导原则 454.2 项目总体规划方案 464.3 建筑方案 504.4 配套设施 575 节能分析 685.1 节能设计标准及规范 685.2 项目能源消耗 685.3 项目所在地能源供应现状 695.4 主要节能措施 715.5 节能效果分析 74

2、6 环境影响评价 776.1 项目地块环境现状 776.2 环境保护标准 796.3 项目建设与运行对环境的影响 836.4 环境保护措施 926.5 评价结论 967 组织机构与人力资源配置 977.1 组织机构 977.2 人力资源配置 1008 项目实施进度 1028.1 建设工期 1028.2 项目实施进度安排 1029 投资估算与资金筹措 1049.1 投资估算 1049.2 资金来源与筹措 10710 招标方案 10810.1 招标事项 10810.2 招标计划 10811 财务分析 11311.1 依据 11311.2 参数选取及说明 11311.3 收入估算 11311.4 总

3、成本费用估算 11511.5 财务分析 11611.6 敏感性分析 11611.7 评价结论 11712 经济影响分析 11812.1 区域经济影响分析 11812.2 行业经济影响分析 12013 风险分析 12214 社会评价 12414.1 社会影响效果分析 12414.2 社会适应性分析 12514.3 社会风险与对策分析 12615 研究结论与建议 127附表：附表1 建设投资估算表（概算法）附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表附表3 营业收入、营业税金及附加估算表附表4 总成本费用估算表附表5 项目投资现金流量表附表6 项目资本金现金流量表附表7 利润与利润分配表附表8 财务计划

4、现金流量表附表9 项目借款还本付息计划表附表10 资产负债表附表11 敏感性分析表附图：附图1 项目区域位置图附图2 总平面布置图附件：附件1 附件2 1 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 承办单位概况1.1.3 报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；1.1.4 项目提出的理由与过程1.2 项目概况1.2.1 拟建地点1.2.2 建设内容及规模1.2.3 主要建设条件1.2.4 项目建设进度1.2.5 项目投入总资金和筹资方案1.2.6 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序

5、号指标名称单位数量备注1规划总用地面积公顷2总建筑面积平方米其中：地上部分建筑面积平方米地下部分建筑面积平方米地下空间相连3容积率4建筑密度%5绿化覆盖率%6机动车停车位个7项目总投资万元其中：建设投资万元 建设期利息万元 流动资金万元8项目财务内部收益率税前11项目投资回收期年静态1.3 结论2 需求分析与建设规模2.1 需求分析2.1.1 国内外旅游业发展概况2.1.1.1 国外旅游业发展概况2.1.1.2 国内旅游业发展概况2.1.1.3 宁波及象山旅游发展现状2.1.2 酒店业发展现状2.2 建设规模2.2.1 项目发展定位2.2.2 规模确定3 建设条件3.1 地块现状3.1.1 地

6、点与地理位置宁波国际贸易展览中心地处宁波市东部新城核心区的西北角，中心商务区的北面。整个地块北临通途路，西临世纪大道和甬新干河，南邻民安路，东以河清路为界。它所处的位置是东部新城中央商务区北端的一个集临时会展、常年展贸、商务办公、零售购物、休闲娱乐等综合功能于一体的重要节点。宁波东部新城位于宁波市中心城区三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北以通途路为界。宁波位于我国海岸线中段，浙江宁绍平原东端，即东经12055至12216，北纬2851至3033。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。全市总面积9365平

7、方公里，其中市区面积为1033平方公里。3.1.2 用地隶属及土地利用现状国际贸易展览中心一期工程总用地面积约20.9公顷，项目总建筑面积约136万平方米。由相关规划文本及土地合同可知，现状建设地块均系国有性质土地。其中海晏路以西为现有宁波国际会展中心及配套区；海晏路以东主要现状为江东电子工业区以及在建中的雷迪森五星级酒店。本地块临近甬新干河，地块现状为已经平整过的市政待建平地。3.2 地块建设条件3.2.1 地形、地貌条件宁波市位于我国海岸线中段，浙江省宁绍平原的东端，属宁绍冲积平原的甬江流域平原。宁波市地势西南高，东北低，西南属浙东低山丘陵区，东北部和中部为宁绍冲积平原的甬江流域平原，地势

8、平坦，河流纵横。市区海拔45.8米，郊区海拔为3.64米。地貌分为山地、丘陵、台地、谷（盆）地和平原。全市山地面积占陆域的24.9%，丘陵占25.2%，台地占1.5%，谷（盆）地占8.1%，平原占40.3%。市区地势以平坦为主，属城市地貌。宁波境内主要山脉有四明山和天台山两支。四明山又名句余山，是天台山脉的支脉，横跨本市余姚、鄞县、奉化三县（市），并与嵊县、新昌、天台三县连接。山峦起伏，蜿蜒连绵，危崖壁立，森林茂密。四明山，据志书载：四明山周围八百里，二百八十峰，峰峰相次，中顶五峰，状如莲花，疑近星斗，山顶极平正，有方石如窗，中通日月星辰之光，故曰四明。这就是四明山名称的来历。天台山，主干山脉

9、在天台县，宁波境内为其余脉，有4大分支从宁海县西北、西南入境，经象山港延至镇海、鄞县东部诸山。本工程位于宁波市江东区东部新城的西北角。场地原为农田、菜地和居民房，现已被素填土回填，除局部存在隆起外，大部分地块均以平坦为主。整体地貌类型较单一，主要为滨海淤积平原，为第四纪全新世沉积形成。3.2.2 工程地质、水文地质条件3.2.2.1 工程地质条件宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带，处于丽水宁波槽凸中的新昌定海断隆。地表为侏罗统火山岩系，岩石类型为霏细斑岩，流纹斑岩和晶屑凝灰岩，岩石坚硬，干抗压强度为13002500MPa，容许地耐力为300400KPa，桩尖极限阻力为400500KPa

10、。极限侧摩阻力为100120KPa。本项目地处宁波市江东区，位于宁波的海岸冲积平原及海蚀阶地地区。地层为第四世纪海岸冲积的粘土质土壤及砂质土壤互层，上层均由全新世海相沉积的灰色粘性土、淤泥、淤泥质粘性土等组成，呈松软状态；中部由一套晚更新世晚期海陆交替沉积的地层组成，海相主要为灰色软塑状的粉质粘土，大部分地段均有分布，厚度较大，陆相主要为灰绿色、黄褐色可塑状的粉质粘土、含碎石粉质粘土，厚度变化大，部分地段有缺失；下层由一套晚更新世早期以陆相松散堆积层为主，土性主要为坡洪积的含碎石粉质粘土及含粘性土碎石组成，间夹海相粘性土层。根据地块内已有岩土工程勘察报告显示，场地土层在揭露深度内自上而下分为9

11、大层16个亚层，各土层特性及分布情况分述如下：素填土层：呈灰黄色、黄褐色，主要由混凝土块、块石、碎石及粘性土回填而成。结构松散，成份复杂。粘土层：呈灰黄色，含铁锰氧化物、少量植物根系及多量虫孔，土质稍均匀，呈可塑状态，高压缩性。-1淤泥质粉质粘土层：呈灰色，含较多有机质、腐植质及植物根孔，有水平薄层理，夹粉土薄层，呈流塑状态，高压缩性。-2淤泥质粘土层：呈灰色，含有机质、腐植质及零星贝壳碎屑，土质均匀，切面光滑，局部为淤泥，呈流塑状态，高压缩性。-3淤泥质粉质粘土层：呈灰色，含有机质、腐植质及零星贝壳碎屑，有水平微层理，有光泽，韧性中等，呈流塑状态，高压缩性。粉砂混粉质粘土层：呈青灰色，含石英

12、、云母及贝壳碎屑，自上而下粉质粘土逐渐增多，该层土质很不均匀，粉砂呈松散状态，粉质粘土为流塑状态。-1粉质粘土层：呈灰色，含石英、云母及多量粉砂团块，有水平理层，土质不均匀，略有鳞片状结构，呈流塑状态，高压缩性。-2粘土层：呈灰色，含有机质、腐植质，夹少量粉砂，偶见贝壳碎屑，土质均匀，切面光滑，具鳞片状结构，呈流软塑状态，中高压缩性。粉质粘土层：呈黄灰、绿灰色，含氧化铁或铁锰质，厚层状，无理层，土质不均匀，该层顶部呈可塑硬塑状态，下部呈可塑状态。-1粉质粘土层：呈浅灰色，含腐植质及粉细砂，土质不均匀，呈千层饼状，流塑状态，中压缩性。-2粘土层：呈浅灰色，含腐植质及灰白色钙质结核，土质均匀，厚层

13、状，呈软塑状态，中压缩性。-3粉质粘土层：呈褐灰色，含腐植质及钙质结核，土质较均匀，厚层状，局部粉性强，呈软塑状态，中压缩性。-4粉质粘土层：呈褐灰色，含腐植质及钙质结核，土质不均匀，厚层状，局部夹有较多姜结石、粉砂，呈软塑状态，中压缩性。-5粉砂层：呈褐灰色，含石英、云母、长石等造岩矿物，局部夹少量粘性土，呈中密密实状态，低压缩性。粉质粘土层：呈兰灰、绿灰色，偶含少量氧化铁或铁锰质氧化物，局部夹姜结石和灰黄色斑块及砂粒，厚层状，土质不均匀，呈硬塑状态，低压缩性。粉质粘土混圆砾层：呈灰黄色，含铁锰质氧化物及中粗砂，圆砾为火山岩碎屑，呈硬塑状态，低压缩性。场地测得综合地下水位埋藏较浅，一般在1.

14、002.20米左右，对混凝土无腐蚀性。长期浸水条件下，对钢结构具有弱腐蚀性。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）和宁波市地震动峰值加速度分区图，本区地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期值为0.65s；地基土类型为软弱场地土，场地类型为类，为抗震不利地段。3.2.2.2 水文条件宁波是浙江省八大水系之一，主要河流有余姚江、奉化江、甬江，宁波简称甬城，正是得名于甬江。宁波市区的河流是以甬江水系为主体的平原型河流，甬江水系由姚江、奉化江及汇合后的甬江干流组成，自三江口向东北经江南、镇海招宝山、外游山，注入东海。甬江流域面积5544平方公里，集水面积4254平方公

15、里，多年平均降水量1400mm，年径流总量为35亿立方米。甬江干流长26公里，江宽130220米，均深4.47.0米。甬江为感潮河流，属弱潮河口潮差小，河床坡度平缓，潮坡沿程变形缓慢，潮型为不规则半日潮型。根据镇海站多年实测资料，最高潮位为4.98米(吴淞高程)；平均高潮位为2.94米，平均低潮位为1.18米，最大潮差3.55米，平均潮差1.75米。奉化江为感潮河流，属不规则半潮型，百年一遇高潮位3.71米，历史最高水位3.31米，多年平均高潮位1.18米，多年平均低潮位-0.51米，平均潮位0.36米，历史最低潮位-1.72米。常水位为1.13米，涨潮最高流速为0.8m/s，平均流速为0.7

16、4m/s；落潮最大流速0.74m/s，平均流速0.47m/s，最大流量151m3/s。姚江又称余姚江，河长107km，流域面积1934 km2。姚江发源于四明山夏家岭东北的眠岗山，流径梁弄、余姚城区、河姆渡至宁波市区三江口与奉化江汇合。姚江原为潮汐河流，1958年前潮汐可上溯至余姚通明坝下，1959年在姚江河口上游3km处截弯取直建成姚江大闸后，姚江开始变成内河。姚江从余姚通明闸以下至宁波市区三江口称为姚江干流，干流长79.3km,其中姚江大闸至三江口长3.3km,为感潮河流。姚江内河干流长76km。姚江余姚节制闸至姚江大闸段长56.5km，上段河宽100-150m，下段河宽150-250m，

17、姚江高水位1.13m时库容为5756万m3。项目场地范围内水文条件比较简单，无大江大河分布，场地周边地表水系以小型河流和灌溉沟渠为主，地块西侧甬新干河是宁波市城区东部的主要排洪干道。整个地块排泄条件好，基本无灾害性水患，对工程影响不大。3.2.3 交通条件3.2.4 社会经济条件宁波简称“甬”，位于东海之滨，中国海岸线的中段，是中国进一步对外开放的副省级计划单列城市和有制定地方性法规权力的“较大的市”。全市辖象山、宁海三个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。全市总面积9365平方公里，总人口564.56万，其中市区面积1038平方公里，人口218.1

18、9万。2007年全市实现地区生产总值（GDP）3433.1亿元，比上年增长14.8%，同比提高1.2个百分点，高于预期目标2.8个百分点。其中第一产业实现增加值153.6亿元，增长3.9%；第二产业实现增加值1888.7亿元，增长14.5%；第三产业实现增加值1390.8亿元，增长16.4%。人均生产总值为61032元（按年平均汇率折算为8026美元）。一季度、上半年、前三季度、全年GDP分别增长14.2%、14.7%、14.9%和14.8%，波幅在1个百分点以内，同比分别提高1.0、1.7、1.7和1.4个百分点,经济运行的稳定性、协调性持续增强。实现财政一般预算收入723.9亿元，其中地方

19、财政收入329.1亿元，分别增长29.0%和27.9%；港口货物吞吐量3.44亿吨，集装箱吞吐量935万标箱，分别增长11.1%和32.3%；外贸自营进出口总额565亿美元，其中出口382.5亿美元，分别增长33.9%和33.0%；全社会固定资产投资1597.9亿元，社会消费品零售总额1035.5亿元，分别增长6.3%和17.3%；城镇新增就业岗位13.05万个；城镇登记失业率3.16%；市区居民人均可支配收入22307元，农村居民人均纯收入10051元，分别增长13.4%和13.6%；全市新农村建设财政投入资金达74.9亿元，比上年增长35.0%。“百村示范、千村整治”工程继续推进，全市共投

20、入资金23.9亿元，其中各级财政投入9.3亿元；新增全面小康示范村86个、环境整治合格村357个。城乡居民收入差距逐渐缩小，城乡居民收入差距由上年的2.2261缩小为2.2191。农村住户之间的收入差距继续缩小，基尼系数由2006年的0.3017下降到0.3011。全年市区居民人均消费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数为37.0%；农村居民人均消费支出8062元，增长9.3%，恩格尔系数为40.1%，同比下降0.5个百分点。3.2.5 公共设施条件A给水目前，中心城设计日供水总能力为165万立方米，其中：市自来水总公司设计日供水能力为122万立方米。城市供水管网为多水源环网管网系统，

21、局部地段为树状网。规划至2010年中心城区供水能力为260万立方米/日。项目区域的供水纳入中心城区供水官网，紧靠地块南、北侧的市主干路民安路和通途路上均铺设有城市供水管网，管径均不小于DN300。B排水至2007年底，中心城有污水处理厂8座，处理能力为58万吨/日，排水管道密度15.94公里/平方公里。07年城区污水处理量27705万立方米,，污水处理率78.92%。至2020年，中心城区规划11座城市污水处理厂，达到80以上。排水体制采用雨、污分流制。项目地块南、北侧的市主干路民安路和通途路上均建有污水干管，污水经可排入江东北区污水处理厂，该污水处理厂现污水处理能力为10万吨/日。C供电宁波

22、市城市电网是浙江省电网的重要组成部分，现有省属主力发电厂两座：镇海电厂，装机容量135万千瓦；北仑电厂，装机容量300万千瓦。至2003年底，宁波中心城建成500kV天一变，容量275万千伏安；220kV变电所6座，主变12台，总容量171万千伏安；110kV变电所31座，主变61台，总容量156.85万千伏安。至2020年，规划建设宁海国华电厂、鹰龙山电厂、乌沙山电厂和LNG电厂，装机容量均为240万千瓦；中心城区规划布置500kV变电所三座，各配备24台75万千伏安变压器；220kV变电说33座，总容量1002万千伏安。地块现状供电可由地块东、西两面的110kV幸福变和梅墟变接入。D通信截

23、至2003年底，市话网交换容量达312万门，局所336个；长途交换局所两个，建成杭州宁波温州四次群数字微波电路，宁波舟山三次群数字微波电路，长途程控电话交换机共3万路端；邮政支局24个，三江片已建成邮政处理中心、航空邮件处理中心，基本上可满足建成区居民的信函、包裹、汇兑、速递等业务需求。规划至2020年，市话主线普及率三江片达75，邮电通信总体水平达到或接近中等发达国家的同期水平。项目地块周边道路均已建有通信管道，通信可依托江东区，现装机容量为22.5万门。E燃气目前，宁波市燃气气源主要为镇海炼化公司提供的液化石油气和进口的液化石油气。现有储配站11座，总储存能力为2.3万立方米。中心城已建液

24、化气气化站6座，总设计能力9万户；混气站2座，设计供气规模7万户；瓶组站19座，敷设中压干管约335公里。现中心城正逐步改用天然气，规划至2020年中心城气化率为100，其中天然气气化率95，液化石油气气化率5。规划配气系统采用中压管网，三江片采用八点对置供气方式，设8座高中压调压站。F供热宁波中心城区现有热力企业5家，蒸汽供热能力1647吨/小时，其中热电厂供热1607吨/小时，锅炉房供热40吨/小时，供热管道长度264公里。项目地块56公里供热半径内现状有科技园区热电厂，总机容量为52.14兆瓦。4 建设方案4.1 规划设计思想与指导原则4.1.1 规划设计思想4.1.2 指导原则4.2

25、项目总体规划方案4.2.1 基地定位及功能分区4.2.2 总平面布置4.2.3 交通流线设计4.2.4 绿化景观设计4.3 建筑方案4.3.1 建筑艺术和风格4.3.2 建筑特征与结构4.3.3 建筑功能4.3.4 主要建筑物一览表本项目规划用地面积为XX万m2，地上部分总建筑面积约98.1万m2，地下部分总建筑面积约为37.6万m2。项目主要建筑物规模与特征详见表4-4表4-4 主要建筑物一览表序号建筑物名称占地面积（m2）建筑面积（m2）层数结构特征12345674.4 配套设施4.4.1 给水工程4.4.2 排水4.4.3 供电4.4.4 弱电设计4.4.5 暖通空调5 环境影响评价5.

26、1 项目地块环境现状5.2 环境保护标准5.2.1 环境质量标准5.2.2 污染物排放标准5.3 项目建设与运行对环境的影响5.3.1 建设期环境影响分析5.3.2 运营期环境影响分析5.3.3 生态影响分析5.4 环境保护措施5.4.1 建设期环境保护措施5.4.2 运营期环境保护措施5.4.3 生态保护措施5.5 评价结论6 组织机构与人力资源配置6.1 组织机构6.1.1 组织管理机构（加组织机构图）6.1.2 各业务部门职责6.2 人力资源配置6.2.1 劳动定员6.2.2 人力资源渠道6.2.3 员工培训7 项目实施进度7.1 建设工期7.2 项目实施进度安排（加横道图）8 投资估算

27、与资金筹措8.1 投资估算8.1.1 依据（1）建设项目经济评价方法与参数第三版；（2）浙江省工程建设其他费用定额；（3）投资项目可行性研究指南。8.1.2 建设投资8.1.2.1 工程费用建筑工程费参考当地类似工程单位造价估算。经估算，本项目工程费用为XX万元。8.1.2.2 工程建设其他费用工程建设其他费用包括建设管理费、可行性研究费、勘察设计费、环境影响评价费、场地准备及临时设施费、工程保险费等费用。根据浙江省工程建设其他费用定额取费指标估算。经估算，工程建设其他费用XX万元。8.1.2.3 预备费基本预备费率为8%，涨价预备费率为0%，合计预备费XX万元。8.1.2.4 建设投资根据上

28、述估算，本项目建设投资XX万元。其中，工程费用XX万元，工程建设其他费用XX万元，预备费XX万元。详见附表1。8.1.3 利息估算本项目申请商业银行借款XX万元，按银行长期借款基准利率XX%计算，借款资金在20092011年分别投入总金额的XX%、XX%和30%。经估算，本项目建设期利息合计XX万元。8.1.4 流动资金根据项目实际运行情况，估算流动资金为XX万元。8.1.5 总投资汇总根据建设投资和银行借款利息的估算，本项目总投资XX万元，其中建设投资XX万元，借款利息XX万元，流动资金XX万元。8.2 资金来源与筹措8.2.1 资本金来源项目资本金XX万元。由公司现有股东XX公司、XX公司

29、按注册资本比例出资。8.2.2 债务资金来源其余XX万元，拟商请银行借款。详见附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表。9 财务分析9.1 依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）;（2）投资项目可行性研究指南。9.2 参数选取及说明9.2.1 计算期计算期年，以2010年开始计为第1年。9.2.2 各类税费营业税率5%，城市维护建设税率7%、教育费附加5%，企业所得税率25%，法定盈余公积金10%，任意盈余公积金5%。9.2.3 财务基准收益率本项目财务基准收益率：融资前税前为12%，项目资本金税后为15%。9.3 收入估算9.4 总成本费用估算9.5 财务分析9.5.1 盈利能力分析根据项目投资现金流量表，项目投资财务内部收益率（税前）为XX，大于12；表明项目具有一定的盈利能力。详见附表6项目投资财务现金流量表。根据项目资本金现金流量表，资本金财务内部收益率为XX%，大于15，融资后分析显示项目仍具有盈利能力。详见附表7 项目资本金现金流量表。根据利润与利润分配表，总投资收益率为XX%，项目资本金净利润率为XX%。9.5.2 财务生存能力分析根据财务计划现金流量表，运营期内各年的净现金流量均为正，表明项目有足够的净现金流量维持正常运营，可以实现财务的可持续性，具有财务生存能力。详见附表8 财务计划现金流量表。9.5.3 偿债能力分析偿债资金来源