物业工程技术部工作手册定稿.docx

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物业工程技术部工作手册定稿

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批准：

日期：

版本：

C/1

受控状态：

分发号：

实施：

2016年11月10日

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1.工程技术部组织架构及岗位职责

工程技术部工作职能及组织架构

1.部门概述

工程技术部是公司为有效监管项目对公共部位设施设备的管理，对项目进行技术支持而成立的部门。

主要负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件的建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划的实施。

同时，负责公司新接项目的前期介入、设施设备管理人员的技术培训、指导等工作。

2.组织架构

工程技术部主任岗位职责

1.岗位名称：

工程技术部主任

2.部门：

工程技术部

3.组织关系：

3.1直接上级：

公司副总

3.2直属下级：

工程技术员

3.3经常性联络：

各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人

4.职责

4.1负责公司工程技术部全面管理工作。

4.2定期组织对各项目工程设施设备管理的指导、检查和季度、年度考核工作。

4.3组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。

4.4负责组织公司工程技术部年度工作计划的编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。

4.5负责组织拟制新接项目的图纸优化建议、前期介入计划，安排前期介入工程团队的组建和培训等工作。

4.6负责组织技术人员对各项目设备报废的审查，对设备设施更新、改造方案进行评估，检查查验设备设施更新、改造的结果。

4.7负责督促各项目对各外包设备的维护保养及外包单位的监督管理。

4.8定期组织检查各项目工作计划执行情况和设备设施的运行、保养、维修情况，检核相关的运行、维修、保养等工程记录。

4.9定期组织检查各项目设备设施完好状态、工作手册的执行情况，以及节能管理等方面的工作进行总结、分析、评估和督促工作。

4.10负责检查、督促各项目培训计划的落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评估。

4.11完成领导交办的其它工作。

工程技术员岗位职责

1.岗位名称：

工程技术员

2.部门：

工程技术部

3.组织关系：

3.1直接上级：

工程技术部主任

3.2经常性联络：

各项目设施设备维护部责任人

4.职责

4.1协助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。

4.2每月定期督促各项目设施设备负责人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或建议。

4.3协助解决各项目提出的设施设备管理技术问题，指导项目按公司要求进行管理。

4.4定期到各项目进行设施设备管理方面的检查、考核、培训。

4.5负责对各项目能耗管理的监督、检查和指导。

4.6负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和建议。

4.7完成领导交代的其它工作。

2.工程技术部管理制度（规程）

物业早期介入管理办法

1.目的

为了明确公司早期介入项目的工作流程和各部门、项目部的工作职责，减少不合理设计和施工给物业后期运行管理带来的影响，特制订本规范。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司新接管的在建项目。

3.职责

3.1公司经营部负责新接早期介入项目资料的前期收集，并向工程技术部转交资料和项目的定位、需求等交底衔接工作。

3.2公司工程技术部主任负责早期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立联系。

3.3规划设计阶段到项目设备设施安装阶段由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。

3.4工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房的规划布局，并与开发商进行协调落实。

3.5工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）对早期介入项目各专业口的前期介入指导工作。

3.6工程技术部负责为公司相关部门和项目部提供早期介入项目的基础资料，并协助相关部门和项目部制定设施设备维护人员岗位编制。

3.7由项目部负责人或设施设备维护部负责人初步拟定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。

4.工作要点

4.1早期介入的期限

一般是设计规划阶段到正式接管查验前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。

4.2早期介入工作计划编制

早期介入项目成立项目部后，由项目负责人编制早期介入工作计划，内容包括早期介入各阶段的工作重点、培训、人员招聘等。

4.3早期介入工作内容

4.3.1在规划设计阶段向开发商提交物业对规划设计的建议书。

从物业使用和管理角度，对总平布置、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备的选型等方面提出建议和物业需求。

4.3.2参与图纸会审。

4.3.3收集项目图纸、资料。

4.3.4熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周边环境。

4.3.5规划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。

4.3.6跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改建议。

4.4早期介入的工作方法

4.4.1规划设计阶段

了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。

4.4.2施工阶段

由早期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。

4.5工程建议的实施及跟进

4.5.1工程技术部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司分管副总审核盖公司印章后，以书面或邮件方式提交开发商。

4.5.2项目部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司工程技术部审核盖项目部印章后，以书面或邮件方式提交开发商。

4.5.3工程技术部和项目部提交的建议报告和需求函必须存档。

4.5.4工程技术部和项目部必须密切关注项目的进展，跟进所提交事项的落实和整改。

4.5.5组织开发商项目负责人和施工单位负责人沟通需整改事项。

5.支持性文件

无

6.质量记录表格

无

物业承接查验管理办法

1.目的

规范公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备的承接查验程序、方法和标准，确保物业接管查验工作得到有效控制。

2.适用范围

适用于四川AAA物业管理有限公司所承接物业的查验工作。

3.职责

3.1项目部组建物业承接查验小组，公司工程部负责对项目的承接查验工作进行指导和组织培训。

3.2项目部成立后，项目负责人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统，并跟进设施设备的安装过程，记录发现的缺陷和瑕疵。

3.3物业公司接到发展商竣工查验的通知后，项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。

3.4项目部负责人或设施设备维护部主管负责制定承接查验方案和工作计划，准备查验所需要的工器具、图纸资料及质量记录表格以及对人员的培训等工作。

3.5查验小组依据设计图纸所显示的设备设施资料和现状，要求施工单位提供详细的设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图查验。

4.承接查验的工作要点

4.1承接查验的准备

4.1.1查验小组依据项目施工的实际进展，发展商提供的查验时间表和资料，以及项目设施设备实际状况，根据建设部《物业承接查验办法》及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。

4.1.2如果开发商要求对住宅项目的非公共区域进行分户查验，经公司领导同意后制定分户查验标准和方案。

4.1.3准备查验工器具、档案盒和相应记录表格。

4.1.4深入项目施工现场，熟悉土建及各专业安装现场状况，与开发商项目工程部各专业负责人和施工单位负责人建立联系。

4.1.5对相关人员进行相关查验标准、方法的培训。

4.2承接查验的实施

4.2.1查验小组依据查验计划、标准，按专业、系统进行分类，主要包括不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。

4.2.2早期介入阶段中的工程施工跟进检查可视为前期的预查验，在预查验期间可重点跟进早期提出问题的整改情况。

4.2.3在预查验过程中，检查出未达到查验标准的项目，提出书面整改建议报告开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

4.2.4对在查验中未达到查验要求的项目，整改实施后，查验小组进行复查、验证，整改合格后进行正式查验。

4.2.5楼宇的实物查验，应注意：

对每层房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查；电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验，并将检查结果记录在相应的查验记录中。

4.2.6设备的实物查验，要做到符合以下几点：

A.图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

B.主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

C.设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备承接查验清单中。

4.2.7图纸、资料查验：

查验小组与开发商、施工单位在移交各专业所有图纸及竣工资料时，必须进行详细清点，不完整的图纸、资料要求补齐，并在资料查验清单上签字确认移交资料的名称、数量后按专业、系统分类存档。

4.3承接查验的结果

4.3.1设备房及所有移交物业公司的房间在移交后必须锁好，在《钥匙承接查验表》上由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，建立房间及钥匙管理台账并存档。

4.3.2公共配套设施、设备在正式查验合格后，由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，并存档。

4.3.3对于查验不合格的项目，项目部承接查验负责人和项目部负责人不应签字进行接管，应将不合格项整理后报告开发商督促施工单位整改。

4.3.4项目部应跟进不合格项的整改情况，直至整改合格后方可签字确认正式接管。

4.4物业工程项目接管查验依据

4.4.1所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

4.4.2早期施工合同（协议）制定的标准，要求。

4.4.3所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

4.4.4所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备及其附属设施、制品等主要材料的清单、合格证等。

4.4.5隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

4.4.6工程质量事故处理记录。

4.4.7早期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

4.4.8设备试压、试运行合格报告。

5.支持性文件

《物业承接查验办法》（建设部建房[2010]165号）

6.质量记录表格

6.1《单元房间查验交接表》AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）

6.2《户内工程查验表》AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）

6.3《楼层公共设施查验表》AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）

6.4《公共设备设施承接查验表》AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）

6.5《公共设备设施查验初检表》AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）

6.6《物业资料移交清单》AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）

6.7《钥匙承接查验表》AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）

《公共设备设施移交清单》AAA·GC-JL-GC04-08（C/1）

设施设备安全管理办法

1.目的

明确并规范设施设备的运行、维护、操作安全管理，保证人身及设施设备安全。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备运行、维修、养护安全管理。

3.职责

3.1项目部负责根据项目实际情况，制定相应设施设备的安全管理制度、操作规程，公司工程技术部负责各项目相关制度、规程等安全作业文件的审核，检查落实情况。

3.2项目负责人、设施设备负责人负责安全管理工作的组织实施，查找并杜绝安全隐患。

3.3各班组人员按规定执行。

3.4各项目负责人为该项目安全第一责任人，设施设备维护部负责人为设施设备安全管理的第一责任人，各系统设施设备的责任人为安全主要责任人。

4.程序要点

4.1设施设备维护部全体员工必须提高安全防范意识，协同秩序维护部认真做好安全防范工作。

4.2设施设备维护部各专业工作人员，必须持证上岗，熟悉本岗位职责，掌握相关专业安全作业规程和安全技术措施。

4.3建立交接班制度，当班值班员在交接班时严格按照交接班制度进行交接，检查设备的安全运行情况，发现隐患和故障必须处理完毕或找到解决问题的方法经主管同意后方可交接班。

4.4建立并落实巡查制度、设备责任人制度，，巡查所辖范围内机房、设备设施时，必须认真负责地进行安全检查，如发现有安全隐患，逐级上报，并及时采取措施排除隐患。

4.5未经设施设备维护部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），如有来访者，必须办理登记手续，并有值班人员陪同监护。

4.6建立钥匙管理制度，所有机房、设备间的钥匙必须有专人负责管理，工作人员配发的钥匙必须登记，离职时须交回所配发的钥匙；部门内外借用钥匙都必须登记，归还钥匙时须检查确认相应的机房、设备间设备设施完好，门已锁闭。

4.7所有机房、设备间、水箱间、仓库、工作间等须按标准配置足够的消防器具，消防系统功能完好，并在醒目位置设置警示标识，在无人时必须将门窗锁好。

4.8室内外电源控制箱/柜，锁具必须完好，在醒目位置设置警示标识，箱/柜门随时处于锁闭状态。

4.9屋面女儿墙、高空安全栏杆、无防护栏的窗户、露台、损坏的井盖等危险区域必须设置相应的安全警示标识；有高空作业和工作的区域应设置临时的安全警示标识。

4.10对于特殊作业（高空、电气、起吊、锅炉等），各专业主管须根据相关作业规程并结合具体工作特点，制定有效可行的安全防护措施，以保证人身及设备安全。

4.11各类安全用具、脚手架、高梯等必须定期进行安全性能检验，禁止使用不合格或存在安全隐患的的工器具，每次使用前须仔细检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。

4.12供配电系统的管理和运行、维护操作必须建立相关的管理制度和安全操作规程，明确配电系统的倒闸操作流程，配电系统运行、维护操作时的工作流程，落实工作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作间断、工作转移和工作终结制度，制定停电应急处理流程和预案。

4.13空调系统、电梯系统、给排水系统等各系统设施设备的运行、维护、管理都必须制定相应的管理制度和操作规程、应急处理流程和预案。

4.14按消防系统的管理标准，定期检查各消防系统功能是否正常，并督促消防维保单位定期对消防系统进行维保测试。

4.15建立设备缺陷登记制度，设备存在缺陷，影响正常的运行时，应对缺陷设备进行登记，并上报主管领导采取措施予以尽快解决。

4.16在供配电设备、电梯、消防或其它维修等具有危险性的设备设施维修、维保现场，必须设置“有人工作、禁止合闸”、“正在维修、请绕行”等相应的临时警示标识。

4.17生活水箱间必须上锁，水箱检查孔须加盖上锁，透气孔须加装钢丝网等保护装置，避免小动物进入水箱内；定期清洗水箱、检测水质。

4.18定期进行设备操作的安全培训，灭火器具的使用培训、应急预案的演练培训及消防系统的操作培训等安全培训，并留下质量记录。

5.支持性文件

无

6.质量记录表格

6.1《钥匙借用登记表》AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）

6.2《倒闸操作票》AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）

6.3《工作票》AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）

《水池（箱）清洗及消毒记录表》AAA·GC-JL-GC05-04（C/1）

设施设备维护管理工作计划实施细则

1.目的

为了规范公司各项目设施设备的管理，督促项目部按公司要求制定设施设备的维护保养计划并按计划实施，便于公司和项目部监督检查设施设备维护保养工作的开展情况。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护管理。

3.职责

公司工程技术部和各项目经理负责设施设备管理各项年度工作计划的审核和落实督导；各项目设施设备负责人依照年度工作计划制定月度工作计划并组织实施、总结和汇报。

4.程序要点

4.1计划的类别

4.1.1设施设备维护部年度工作计划

4.1.2设施设备维护部月度工作总结和下月工作计划

4.2计划的编制

4.2.1每年12月份由项目部设施设备管理部门依据合同约定服务标准，相关设施设备养护规范，编制下年度设施设备管理的年度工作计划，内容包括设施设备的维护保养、改造；部门管理制度的完善；安全、计量器具的外检；设施设备的管理培训、技术培训、应急预案培训等；以及其它完善管理措施的工作内容等。

4.2.2每月月末由项目部设施设备管理部门完成月度工作总结，并根据年度工作计划和具体情况拟定下月工作计划。

4.3计划的审核

4.3.1各项目部设施设备管理部门编制的年度设施设备管理工作计划，由项目部负责人进行审核后上报公司工程技术部审核并存档。

4.3.2各项目部设施设备管理部门月度工作总结和下月工作计划在月底报告该项目负责人，并同时上报公司工程技术部审核。

4.3.3公司工程技术部在审核项目的年度、月度工作总结和计划时，应当发现并指出该项目工作计划中存在的不足，予以指导完善。

4.4计划的执行和督导

4.4.1各项目设施设备维护部每月按年度计划和月度计划开展设施设备的维护保养和管理等工作，项目部根据月度计划和总结检查监督月度工作的完成情况，并应纳入项目对部门的月度考核。

4.4.2公司工程技术部根据项目部上报的年度、月度工作计划进行督促检查，核实工作计划的完成情况，并纳入项目的季度考评。

5.支持性文件

无

6.质量记录表格

《设施设备维护部月工作总结月计划》AAA·GC-JL-GC06-01（C/1）

房屋及设施设备维修管理办法

1.目的

保证公司各项目房屋共用部位及共用设施设备的完好，明确房屋及设施设备的维修管理程序。

公司各项目应正确履行工作职责，减少紧急维修和设备故障，对房屋及设施设备应以计划维修保养为主，事后维修为辅，尽量避免事后维修。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目对房屋及设施设备的维保、维修管理。

3.职责

3.1项目设施设备维护部负责根据项目实际情况，制定房屋及设施设备的维护保养、维修计划，并负责计划的组织实施。

3.2项目负责人督促、检查房屋及设施设备的管理及维护保养工作。

3.3公司工程技术部负责检查维保计划及维保维修的实施情况。

4.程序要点

4.1概念

4.1.1预防性维修：

按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。

4.1.2事后维修：

是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才能进行的修理。

4.1.3紧急抢修：

是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，一般是偶然发生，不具有预见性。

4.1.4技术改造：

是指原有的设施设备损坏较大影响正常的使用功能，且设备的零配件购买困难，或者设备经维修后已无多大使用价值，抑或设备的能耗较大，无法满足经济运行要求而进行的局部技术改造或整体更换。

4.1.5外包维修：

是指按照国家或地方、行业规定，针对专业性较强的电梯、消防、空调、安防系统等设施设备，委托具备相应资质的专业公司进行的日常维护保养、维修、检测等工作；以及依靠物业公司自身条件难以完成的土建、装修、给排水、强电等其它维修、改造工作委托给具备相应资质的公司。

合同金额大于2000元的外包必须经公司合同评审流程进行。

4.2预防性维护保养

4.2.1所有房屋及共用设施设备必须根据房屋及设施设备管理工作指引、项目管理制度及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

维保计划包括由项目工程人员实施的工作和技术改造、外包维修等工作。

4.2.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长房屋及设施设备正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。

4.2.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，须由设施设备维护部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

4.2.4各系统的维护保养计划及保养检修项目由相关负责人制订，并提交项目设施设备维护部负责人统筹、审阅后上报公司工程技术部备案。

4.2.5项目设施设备维护部负责人负责维护保养计划的执行和督导，须提前备好材料，做好工作安排，维保结束后及时填写质量记录。

4.2.6进行正常系统维修保养及检修时，如对业户使用产生影响，必须提前5天通知客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对业户的影响范围），以便使受影响的业户做好充分准备。

4.3事后维修和紧急维修

4.3.1设备发生故障或性能降低到不能满足使用要求时，或者设施损坏较大，必须进行维修时，项目设施设备维护部应尽快制定维修方案，确定维修费用和时间，落实维修所需要的材料，以最短的时间进行维修处理。

4.3.2必须进行紧急维修时，须立即通知设施设备维护部负责人，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

4.3.3如因紧急维修对业户产生影响时，须立即通知项目项目负责人，并由客户服务部向受影响的业户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

4.3.4如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对业户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人；如发生故障的设备需要物业公司自己维修，须按公司相关制度尽快购买所需材料进行维修处理。

4.3.5紧急维修结束后，须填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向部门主管报告。

5.支持性文件

无

6.质量记录表格

6.1《设备维修记录表》AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）

6.2《维修工作登记/统计表》AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）

6.3《系统设施设备维护/保养记录》AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）

6.4《设施设备管理检查表》AAA·GC-JL-GC07-05（C/1）

《业户报事处理单》AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）

设施设备分类和编码规定

1.目的

为了规范公司所管项目设施设备的分类和编码，便于对设施设备日常的维修、保养和管理。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备的管理。

3.职责

项目设施设备负责人按本规定对设施设备进行统一编号，建立设施设