论住宅小区文化建设物业管理本科学位论文.docx
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论住宅小区文化建设物业管理本科学位论文
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：
论住宅小区文化建设
姓名：
0000
班级学号：
000班、000号
系（部）：
经济管理系
专业：
物业管理
指导教师：
00000
开题时间：
2008.6.4
完成时间：
2009.11.12
2009年11月12日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-6
答辩委员会表决意见……………………………………………7
答辩过程记录表…………………………………………………8
课题论住宅小区的文化建设
一、课题（论文）提纲
0．引言
1．小区文化建设的意义
2.现代小区文化建设出现的问题
2.1小区建设的市场化
2.2大众文化的庸俗化
2.3业主与物业公司之间的矛盾根深蒂固
3.如何开展小区文化建设
3.1小区文化与企业文化相融合
3.2加强小区居民的归属感和强化对小区文化制度化管理
3.3整合现有资源，多方融资保证小区文化建设所需经费
3.4小区文化活动组织及创意
4.总结
二、内容摘要
近年来，随着城市化进程的不断加快，城市小区文化蓬勃兴起。
小区文化作为城市现代化和城市文化建设的重要内容，越来越引起人们的关注。
加强城市小区文化建设，充分发挥城市小区文化对小区建设的重要作用，进而有效地推进城市现代化建设，已成为构建和谐社会的必然要求。
三、参考文献
[1]张海潮，《试论如何解决物业管理收费难》[EB]，陕西物业管理信息网，2006.4
[2]《物业管理导论》王青兰主编中国建筑出版社
[3]《物业管理实务》著者黄安永中国建材工业出版社1999.02版
[4]左振华《物业管理概论》，电子工业出版社，2007.1
[5]唐忠新《构建和谐社区》，中国社会出版社，2006.1
住宅小区的文化建设
000
摘要：
近年来，随着城市化进程的不断加快，城市小区文化蓬勃兴起。
小区文化作为城市现代化和城市文化建设的重要内容，越来越引起人们的关注。
加强城市小区文化建设，充分发挥城市小区文化对小区建设的重要作用，进而有效地推进城市现代化建设，已成为构建和谐社会的必然要求。
关键词：
小区文化；关注；内容；作用
引言：
随着百姓物质条件的逐渐丰富，消费能力的日渐增强，以及市场经济带来的工作、生活的巨大压力，使其对住房的要求已由“有房住”、“住得下”发展到“住得好”，住宅小区不仅要环境优美、舒适、方便、安全，更要承担起小区精神文明建设的责任和功能，为业主提供一个和谐、文明、奋进的精神家园。
而这就需要房地产开发企业、物业服务企业、业主自身及社区基层管理组织等，以文化为媒介在住宅小区管理的不同阶段播种文明之花，建设和谐小区。
我国的物业管理经过20多年的发展，目前已经进入了快速发展的新时期，全国物业管理企业近3万家，从业人员200余万人，物业管理面积逾20亿平方米。
行业规模不断发展，整体管理水平和市场化程度得到很大提高，法规体系初步形成，也造就了一批具有品牌和管理能力的行业精英。
这一新兴行业所带来的社会效益、经济效益和环境效益日趋显著。
但是快速发展的过程当中也存在了很大的问题，如物业费收费难，收费与服务不一致，物管企业与业主之间的矛盾等。
特别是最近长沙发生的一系列物业工作人员与业主大大出手的恶性事件。
北京，上海，广州等大城市，也不断传来业主与开发商，物业公司的矛盾激化，引发冲突的报道，小区的文化建设已成为解决新的社会矛盾的当务之急。
住宅小区居民的政治觉悟高低，科学文化素质如何，道德好坏，法制观念的强弱，直接决定着一个城市社会的稳定，经济的发展和文明程度的高低。
因此，加强城市住宅小区的文化建设已成为摆在我们面前的一个新的重大课题，是适应居民复杂化的迫切需要。
1.小区文化的建设意义
小区文化建设作为物业管理的一项重要内容，是物质文明和精神文明达到一定高度的产物。
小区文化的好坏，不仅直接反映出物业管理公司的管理水平，还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌，以及小区居民的素质，精神境界和道德范畴等；同时积极、健康，向上的小区文化反映了小区的生命力，关系到安居乐业，更关系到物业的保值和增值。
搞好小区文化建设对于物业管理具有重大的现实意义。
一、通过小区文化的建设，可以增强住户对居住区的归属感。
市场竞争环境日趋激烈，物业管理企业在注重高水平服务的同时，也应不断加强小区文化的“感情投资”，通过各种形式和渠道增强住户对社区的归属感和凝聚力。
二、以小区文化架起小区文明的“桥梁”。
物业管理应以优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动，将居民的实际利益、思想感情与住区文明联系起来，架设小区精神文明的“桥梁”。
把小区内各种职业、性格的住户和社会团体，形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能的纽带，既建立良好的社区秩序，也促进了居民身心健康和文明素质的提高，形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。
三、激励功能。
小区文化能使小区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。
这种激励表现在正面的引导而不是消极地满足需求，表现在内在的引导而不是表面的推动。
例如，在社区住着各种各样的人，其中包括老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士，他们中有些人由于生理或心理等原因，对生活和生存产生厌恶心理，为使他们重新找回自信和人生目标，有必要让他们多参与社区文化活动，通过参加活动使他们重拾信心，积极面对人生。
四、有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。
小区文化活动的组织，对于提高小区的档次、形成小区的格调均有重要作用。
“物以类聚，人以群分”——只有形成高档次高格调的小区文化氛围，才有可能吸引高层次的业主，而拥有高层次和高品位的人群，既是强有力的潜在消费群，同时又可以提高小区的格调。
相得益彰，起到良性循环的作用。
如果我们可以在各社区内建立起一种良好的氛围——住户与住户之间以及住户与物业管理者之间彼此能够良好相处，相互关怀，把社区看作为自己的大家庭。
那么这样一种既有整体的统一性，同时每个小区又有着自己独立特色的、和谐、融洽的社区氛围，将会成为物业管理企业品牌的重要附加值。
五、在销售渠道中，业主介绍是一个不可忽视的途径。
它的成功率颇高。
但是如果想要扩大通过此途径的销售量。
必须在业主中建立良好的口碑。
所以，只有业主住得舒畅、舒心、满意，才会成为不盈利的中介机构。
而让业主住得满意，除了业主购楼时的一切外部因素（地段、交通、环境、设施等）外，还有一个重要的因素，就是小区的氛围和格调，这就通过小区文化活动的组织体现出来。
六、小区文化工作是我们为业主提供的一项重要的增值服务。
一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升，给物业注入一种强大的文化内涵。
而这种文化内涵将成为物业的“灵魂”，成为该物业的特有标志。
文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。
2.现代小区文化建设出现的问题
改革开放以来，我国的房地产业得到了迅速的发展，大批商品住宅陆续建成并交付使用。
特别是住房制度改革的深化，住房货币化制度的实施，等、靠、要单位分配住房的状况将不会再现。
根据自已的经济收入水平到市场挑选适合本人需求的住房消费新观念，逐渐取得城市居民的认可。
个人购买商品住宅比率迅速增加，初步形成了住宅产权多元化格局。
住房改革的深化和住房消费的新观念，伴之而来的必然是人员结构的复杂化。
加之小区建设是一个新事物，许多小区在管理上还不配套，小区环境，小区治安等方面还存在一些问题，不少居民并不满意，在一定程度上给我们开展文化建设活动带来困难。
2.1小区建设的市场化
自中国加入WTO后，经济得到快速发展，普通居民的收入增多导致住房需求的增加，给房地产的发展带来了丰厚的利润，对我国物业管理行业带来的冲击也在所难免的。
加入WTO让物业管理市场再一次扩大，尤其是国外知名品牌加入，使物业管理市场的竞争进一步加剧，直接导致物业的历史性改革。
在这样一个蓝图背景下，却出现某些开发商为了追求利润的最大化，在小区建设的布局上考虑的是如何增大楼房的建筑面积，而忽略了小区的文化设施建设，致使一些生活小区绿地少，花园小，文体活动场所残缺不全，没有必要的宣传教育阵地。
我国现行的《城市居住区规划设计规范》在文化体育设施的分级设置上，没有硬性规定必须设置居住组团级的文化活动设施的设置要求，这就使得居住区文化体育设施在前期规划设计时，就缺乏规范引导，从而忽视了组团级的文化设施的规划建设。
如图：
从下表可以看出，各生活小区内虽然设有黑板报和宣传栏，但数量少且效果不大。
文化设施的不全，严重地制约了群众文化活动的开展，难以达到发动人，吸引人，教育人，鼓舞人的目的。
表一：
居住区文化体育设施及托老所设置调查表
设施名称
广东广州
广东深圳
重庆
祈福
新村
南澳
花园
星河
湾
梅林
一村
百仕达花园
黄冠
东和
金科
花园
朵力
名都
顺江
花园
文化
体育设施
老年活动中心
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+
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+
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+
-
老年活动站
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运动场地
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老年活动室
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+
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托老所
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-
设施名称
贵州遵义
江西南昌
湖南岳阳
一号
小区
二号
小区
鸣宛
小区
怡人
小区
庐山
花园
洞庭
人家
咸嘉
新村
枫树
新村
长栋
小区
文化体育设施
老年活动中心
+
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+
+
+
+
+
老年活动站
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运动场地
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老年活动室
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+
托老所
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-
-
-
+
-
-
-
-
设施名称
贵州贵阳
云南昆明
广西桂林
福建厦门
海口
兴隆城市花园
中天
花园
青宛
小区
江东小康城
澳洲
花园
师大南院小区
岭凋
小区
金尚
小区
昌茂
小区
文化体育设施
老年活动中心
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老年活动站
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运动场地
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老年活动室
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-
+
+
托老所
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-
-
-
-
-
-
-
注：
+—已经设置-—未设置
2.2大众文化的庸俗化
当今社会已进入信息时代，各种大众传媒遍布社会各个角落，广大居民在通过大众传媒掌握政策，捕获信息的同时，更多的是进行文化上消遣，据下图：
图2
从这些数据来看，除新闻联播是居民了解形势掌握政策的主要渠道外，大众文化已占据居民生活得很大空间，然而一些大众文化产品存在着庸俗化的倾向，过分注重商品化，片面追求娱乐性，没有理想追求，忽略政治意义和历史意义，这些文化产品潜移化地给人们的思想带来消极的负面影响，甚至腐蚀了一些特别是一部分青少年的心灵，这一现实倾向对居民思想的冲击，也给住宅小区文化建设带来了思想上的障碍。
2.3业主与物业公司之间的矛盾根深蒂固
物业管理企业与业主的关系是物业管理活动中永恒的话题。
由于物业管理是一项涉及面广、法律关系复杂的综合活动。
牵扯到房屋、土地、环境、人与物、人与人之间等错综复杂的关系，加上地区的不同，城市的不同，业主文化层次的不同以及物业管理从业人员素质的不同等许多差异，形成了物业管理活动本身的多样性和复杂性。
俗话说得好，一个巴掌拍不响。
任何矛盾的激化实质上都是双方或多方的责任。
纠纷成因：
1、物业服务不到位，引发业主与物业公司之间的矛盾。
物业服务通常包括小区建筑物及设备维护、环境卫生及秩序安全维护等服务内容。
但部分服务内容的缺失导致业主对物业公司产生不满，如房屋质量存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。
2、服务与收费的相互制约导致双方矛盾加剧。
业主以物业公司管理不善、服务不周、收费标准过高的名义拒绝缴纳本应缴纳的费用，物业公司则巧立名目多收费、少服务、质价不符，甚至以停电停水等不正当手段对业主进行强制管理，形成了“管理不善就拒绝缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环。
3、业主委员会职能未得到充分发挥。
物业公司对小区进行物业服务是基于业主委员会的委托，而欠缴物业费的业主普遍对业主委员会的具体情况不知晓，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间缺乏信任。
4、少数业主维权不理性，甚至存在恶意欠费现象。
部分业主过于强调自身意愿，一旦不满足就拒缴一切费用，甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。
和谐的业主关系直接关系到小区文化建设的开展，说大点，更是关系到和谐社会的建设。
因此，在物业管理这一“矛盾共存体”的活动中如何处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既要防止出现的问题激化升级、又要利于行业的健康发展。
3.如何开展小区文化建设
小区发展总是涉及到人与物两个方面。
物是基础，人是关键。
通过人的作用，一定的文化必然成为经济和社会发展的重要因素。
一个社区良好的文化环境，是大多数居民生活中不可缺少的部分。
构建社会主义和谐社会，建设有特色的小区文化，是小区发展的重要内容。
从影响小区居民衣食住行条件的改进、文化设施的改善，到价值观念、社会关系等的协调等，是小区文化建设的重要组成部分。
更进步、更丰富多彩的文化生活，更和谐融洽的人际关系，更高尚的道德情操等等，是建设小区文化的目的和要求。
需要我们在小区文化建设的过程中，采取一系列的措施去完善小区文化建设上的不足。
3.1小区文化与企业文化相融合
企业文化作用于小区文化。
在小区生活中，与居民们打交道最多的是物业公司，物业公司的员工在某种意义上也同样是小区的一部分组成。
在服务过程中，他们的服饰、言行举止、服务过程以及营造的氛围都会传递给物业使用人，而且这种发散是动态和静态的结合。
好的企业文化无疑会带来好的“生产”过程和好的“产品”，在提供优质服务的同时，也传递了好的企业文化，让业主（客户）感受到了物管企业的服务意识，营造了很好的亲和氛围，一定程度缓解了企业在实施物业管理过程中产生的各种矛盾。
如置身于这些企业管理的小区或物业，管理人员的言行举止、精神风貌、服务态度、待人接物、装束设备，以及物业管理企业营造的独特氛围，如与物业配套的各种标识、小品等，人们从中都能感受到浓烈的企业文化特点，而这些事实上也同样是小区文化的重要构成。
物业企业加强企业文化在小区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是企业的经营发展的策略。
物业企业应充分利用小区文化体现物业管路特色，用小区文化塑造文明小区，通过小区文化项目的建设、小区文明氛围的塑造、小区生活服务项目的展开及小区意识的培养与精神文明建设等多种途径，来为业主营造一个“居住安心、环境舒心、生活称心、娱乐开心”的生活家园。
真正做到“物的管理，人的服务”。
同时，通过在企业内部和所管理的社区中进行循序渐进的文化建设，可以规范、影响物业管理企业中组织与个人的行为模式，发挥文化的导向功能、约束功能、激励功能，最终实现物业管理企业的社会效益、经济效益和环境效益。
3.2加强小区居民的归属感和强化对小区文化制度化管理
小区居民所具有的归属感是小区发展的一个基本前提，是增强小区发展凝聚力和吸引力的基础。
在小区文化建设过程中，通过自我创作、自我表演、自我娱乐和自我教育，不仅可以满足日益增长的物质文化生活需要，巩固和发展小区新型、和睦的人际关系，而且通过共同参与可以增强小区的归属感和认同感，从而也增强了小区的凝聚力和吸引力。
使其在开展反映时代特征、寓意深刻、丰富多彩的艺术活动中，能够吸引广大居民参与，让广大居民在美的艺术感染中受到教育，身心得到陶冶。
如何建立一套行之有效，同时又有约束力的小区自治制度，是小区文化建设的实质内容之一。
在小区文化的建设当中，要制定切实可行的小区文化发展规划，加大对小区文化、学习和娱乐场所的管理，加大对小区设施、卫生、美化等硬件建设。
通过这些举措加快小区文化的法制化、科学化的管理，真正做到小区文化管理有法可依、有章可循。
3.3整合现有资源，多方融资保证小区文化建设所需经费
所谓兵马未动，粮草先行，解决好小区文化建设的经费是小区文化建设发展的先决条件。
坚持政府公益性投入为主要，市场化运作和社区资源整合为有力的补充，是解决小区文化建设经费问题的根本方向。
只有不断完善小区文化建设多元化融资体系，才能有效保障小区文化建设运作协调，不断强化小区文化的建设。
一.适当拓展有偿服务范围，建立“以文补文，多业助文”的运行机制。
小区文化活动应适当由福利型的无偿服务过渡到“以文补文”的有偿服务，确保社区文化为社区居民服务的方向。
小区文化活动建立“以文补文”的文化运行机制，一方面能弥补社区文化活动经费的不足，另一方面还能大力支持社区的其他各项工作。
二．.坚持谁投资谁受益原则。
在不影响小区环境的前提下，在某些固定区域可招标广告，对投资公益性文化设施建设的企业实行优先。
三．政府加大对社区文化的扶持力度。
如对公益性文化建设和相关配套项目，用地实行行政划拨，指标优先安排。
通过政府引导、政策扶持、市场化运作不断吸引社会资本对社区文化建设的投资，完善小区文化建设多元化融资体系，确保小区文化建设有钱办事。
与此同时，充分调动、整合驻区单位已有的文化设施资源，形成以社区文化中心为基础，驻区单位文化设施联动的活动阵地，实现资源共享，文化共建，共同发展。
3.4小区文化活动组织及创意
在社会主义和谐社会中，人们的精神需求呈现多元化态势。
小区文化以其最活跃、最生动、最具吸引力、最易于为人们接受的方式满足了广大小区群众的精神需求。
现代社会，生活节奏日益加快，人们的工作紧张程度和精神压力随之增大，这就更加需要精神上给予调剂，而小区文化恰恰能够满足人们的精神和情感需求。
在小区空间内，人与人之间需要情感交融、心灵沟通，个体化的人格渴望融入社区整体。
个体与群体的互融不仅能极大地丰富个体成员的精神和情感体验，而且创生了共同的“社区精神”。
使人们走出自己的家门，打破“老死不相往来”的局面。
同时，小区文化的建设不是一朝一夕的事情，它是一个长期的过程。
一种高雅的小区文化的形成，是发展商，管理机构及业主、住户共同努力的结果。
并且在小区文化这一园地中，发展商及管理机构更多是个园丁的角色，小区文化的基本载体是全体业主。
他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等最终决定了一个小区文化的面貌。
所以在计划和开展小区文化活动时应首先考虑活动的主要对象，注重群众的参与性，活动的娱乐性，以及活动的“新”。
一、关注不同人群的不同需求
业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，不同小区业主的社会层次也不尽相同。
因此，不同类型物业的小区文化活动开展也应有所侧重。
要根据业主的实际需求来开展活动,不能强求一律。
活动形式也要丰富多样，关注不同群体的不同需求。
二、注重参与性
所有活动都应考虑尽可能增加业主的参与性。
如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织小区文化活动的意义。
所以，活动的组织应以业主为主体，且在形式上可以充分调动业主的积极性。
三、娱乐性、文化性和宣传价值并重
对于小区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。
所以，活动在策划和组织时要做到健康、娱乐性强，并且要和社区的整体文化氛围相符合，具有积极的意义和文化价值。
同时，只有活动本身具有良好的宣传价值，才能够吸引足够的关注，达到宣传社区文化品牌的目的。
四、传统化+创新化
在小区文化活动策划中，要将一些活动固定化、常态化，给业主和潜在消费者这样一个印象：
小区的文化活动是丰富多彩、永不落幕的。
如元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。
同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖的、非常态性的活动，以保持业主对我们社区文化活动的关注甚至期待。
五、注重节假日的活动及氛围营造
一些大的节庆和长假，如春节、国庆、暑假等，业主的空闲时间相对较多，还可能会有一些非常住业主回来度假，业主对小区的关注程度较高。
此时应在小区内积极营造假日的文化氛围，如节日祝贺等，还应组织相应活动来丰富业主们的假期生活。
如以少儿为主体的暑期活动，还可以解决家长们的后顾之忧。
4.总结
总而言之，小区文化的建设已经成为一个非常迫切的问题，一方面应引起政府及各方人士的高度重视，另一方面应集中各方面的专业人士就这个问题进行深入的研究，在实践中找出解决问题的办法，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，让人们走出自己的家门，传播中国人互敬互让、互帮互爱的传统美德，并使之发扬光大，为社会主义和谐社会的建设打下坚实的基础，让我国的城市化建设在社会主义和谐社会的建设道路中向更高层次迈进。
参考文献：
[1]张海潮，《试论如何解决物业管理收费难》[EB]，陕西物业管理信息网，2006.4
[2]《物业管理导论》王青兰主编中国建筑出版社
[3]《物业管理实务》著者黄安永中国建材工业出版社1999.02版
[4]左振华《物业管理概论》，电子工业出版社，2007.1
[5]唐忠新《构建和谐社区》，中国社会出版社，2006.1
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