高新开发区房地产项目可行性分析报告.docx
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高新开发区房地产项目可行性分析报告
住宅房地产项目可行性报告目录
前言
第一部分开发区概况及经济发展状况
第二部分开发区房地产市场分析
一、开发区一手房市场分析
二、07年上半年开发区房地产市场基本情况
三、开发区房地产市场今后的发展趋势
第三部分项目分析
一、项目概况
二、项目周边竞争楼盘分析
三、项目SWOT分析
四、项目目标客户群体分析
第四部分开发区大项目对我项目的影响
前言
在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业，当国民经济进入繁荣发展时期时，房地产业会率先繁荣发展；当国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条。
如何加强调控房地产市场已经成为全球性的课题。
就以青岛房地产现在的宏观情况来看，青岛市房地产市场在近几年里取得了飞速发展，尤其是从2000年起，增幅明显，出现旺销局面。
在供求关系上，虽然竣工面积一直保持较高的增长速度，但市场表现出较强的承载能力，商品房销售面积的增幅始终高于竣工面积的增幅，使竣工房屋迅速消化。
2001年开发区西海岸商品房销售平均价格为1200元/平方米左右，现今沿长江路的核心地段，热点地区已达到8000多元/平方米。
目前，西海岸已经成为青岛市房地产开发的热点区域。
一个个时尚、现代、美观、漂亮的现代化智能小区崛地而起，既满足了人们日益增长的居住需求，同时也为西海岸的城区形象增色不少！
第一部分开发区概况及经济发展状况
青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）于1984年10月经国务院批准设立，1985年3月28日正式动工兴建，是享有国家级经济技术开发区优惠政策并集国家级高新技术产业开发区、保税区、“港区联动”自由贸易区及省级旅游度假区于一体的特殊经济区域，是中国开放区域最集中的地区之一。
青岛开发区位于中国山东半岛中南部、与青岛市坐拥天然良港胶州湾的东西两岸。
自建区以来，青岛开发区累计完成基础设施投资300亿元，初步建设成以现代港口、先进制造业、国际商贸、旅游度假为主要特色的现代化城市新区，区内的家电电子、石油化工、汽车造修船、新型材料、高新技术、港口物流等六大产业集群规模不断壮大，成为中国山东半岛制造业基地核心区。
其中，家电电子产业形成了以海尔、海信、澳柯玛等工业园为依托，以新都理光、瑞智精密机电、春源精密机电等大项目为龙头，中小型配套企业集聚发展的产业格局，是中国北方最大的家电生产基地，以及中国重要的压缩机生产基地；石油化工产业围绕建设全国重要环保型石化工业基地的目标，正在建设大炼油、丽东化工等龙头项目，以海华纤维、高合化纤等为代表的中下游项目也蓬勃发展；在高新技术产业领域，以国风药业等为代表的高新技术企业和高新技术产品分别达到110家、225种；新型材料产业，金晶玻璃、浦项不锈钢等企业发展迅速；而以上汽通用五菱、福田重工、五征、中集等为代表的汽车产业规模也在不断扩大。
截至今年10月底，青岛开发区共引进投资过千万美元项目356个，投资过亿美元项目12个，世界500强项目55个。
中石化、中海油、海尔、海信、澳柯玛、中集、宝钢、中船重工、上汽等一大批国内著名企业竞相落户。
目前，青岛市的电子、家电、石化、汽车、造船、港口等六大产业集群几乎四分之三的分量集中在开发区。
西海岸的崛起，使全市重工业的比重开始超过50%，工业经济的“短板”得以补齐。
2003年，黄岛全年实现国内生产总值212.2亿元，增长29.2%，其中：
第一产业增加值完成3.8亿元，增长5.1%；第二产业增加值完成139亿元，增长30.6%；第三产业增加值69.4亿元，增长27.5%；人均国内生产总值超过8000美元，增长18%，为全市平均水平的2.6倍，已接近世界中等收入国家水平中线，标志着黄岛区已进入一个全新的发展时期。
2005年，青岛开发区实现GDP360亿元；工业总产值800亿元；全年共完成固定资产投资170亿元；区域性地方财政收入17.87亿元;社会消费品零售总额42亿元。
年末各项存款余额186亿元。
职工年平均工资16800元。
农民人均纯收入6500元。
青岛开发区作为对外开放的特殊经济区域，吸引了大量资金和项目。
截止2005年，累计批准了全球55个国家和地区的投资项目1935个，总投资107.8亿美元，合同利用外资98.8亿美元，实际利用外资50亿美元；引进总投资过千万美元大项目339个，其中过亿美元大项目12个。
2005年度共批准外商投资项目167个，总投资21.28亿美元，合同外资12.6亿美元，实际利用外资7.09亿美元；引进总投资过千万美元大项目42个，其中亿美元大项目4个；世界500强投资或增资项目12个。
2005年度，青岛开发区全区域统计口径实现外贸进出口55.86亿美元，其中外贸出口27.78亿美元。
作为现代化的国际新城区，青岛开发区拥有良好的教育环境。
区内有山东科技大学、石油大学、青岛理工大学、青岛职业技术学院、青岛滨海职业学院、青岛港湾职业学院等高、中等院校14所、中小学校41所、幼儿园86所，形成从幼儿园、小学、初中、高中到大学及成人职业教育培训机构全面协调发展的现代化教育体系，可以满足不同层次的教育需求，是青岛地区首个获得山东省政府认定的“教育示范区”。
同时，青岛开发区还拥有耀中国际学校等机构，可以为国际人士子女提供教育服务。
青岛开发区优美的自然环境、便捷的生活条件等对各类人才有较大吸引力。
同时，为形成人力资源优势，政府加大了各类人才选拔培养力度，加快了各类适用人才的引进步伐，出台了一系列人才引进的奖励政策。
特别是随着高校的迁入，青岛开发区的人才结构发生了突出变化，目前区内已有4位两院院士，300余名博士、1700余名硕士、大专以上学历人才3万7千余人。
区内有科技研究所（信息产业部电子第41研究所、青岛特普电子研究所、青岛制动技术研究所、青岛开发区电气研究所等）、技术中心（青岛澳柯玛集团公司、青岛创统科技发展公司等）以及重点实验室基地等29所。
开发区人口已达到40万，劳动力资源丰富，此外还有胶南、胶州两个人口超过100万的城市和周边内陆地区的大批劳动力可供选择。
开发区职业技能培训中心以及技工学校、职业学校可以按照企业技术要求进行短期或定期培训，提供特定技术工人，以满足企业对技术工人的要求。
企业可以面向全国各地依法自主招聘工人、技术工人和管理人员。
近年来，随着青岛市委市政府“挺进西海岸，构建青岛新的经济重心”的战略决策的深入实施，青岛开发区进入一个新的历史发展阶段。
“十一五”时期，青岛开发区将以“建设全国一流的开发区”为目标，积极实施“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”四大战略，努力构建青岛新的经济重心和节约型、生态型、和谐型现代化国际新城区。
第二部分开发区房地产市场分析
虽然目前开发区的整体规划尚未出台，薛家岛的概念规划正在论证中，但根据市场分析及开发区规划局人士透露，不难猜测到开发区将来的规划：
薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌；工业区保持目前发展方向；香江路附近规划为商业金融中心区；长江路丁家河附近规划为西海岸行政商务区。
在开发区在售项目当中以长江路板块楼盘数量最多，香江路板块等地区也有部分新楼盘的供应，但其总的供应量与长江路板块相比仍存在差距。
新楼盘供应的相对集中性体现了住宅区规模效应的出现，同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。
随着市政府迁移至长江路，工商税务及海关等重要部门也纷纷搬迁至此，整个长江路的行政及商务氛围日益浓厚。
青岛房市近几年的持续走热、大型工业企业的纷纷入驻及区域功能划分的日益明确化为开发区房市的攀升奠定基础。
开发区人口稀少，其本地客群对房地产产品的总量消化有限，但由于开发区的人口流动性较大，后续发展潜力强劲，所以其房地产增长期的发展要明显好于同省其他地区。
随着开发区大量的旅游资源（如薛家岛板块的规划）得到开发，“六大项目”、“十大工程”纷纷投入，促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。
以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大的高档商务住宅片区。
从目前房地产开发情况来看，开发区的房地产市场开发项目区域集中，沿香江路、武夷山路一带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富的地区（我项目便处于该地区）。
而长江路一带由于其所处地理位置优越（为开发区行政商务中心区）以及可开发土地规模大，沿长江路向西、向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。
一、开发区一手房市场分析
1、 户型特点
在开发区供应的新楼盘当中，单体户型面积范围集中在40——170平米之间，而热销户型以50-70平米的一居、80——100平米的二居和120——140平米的三居室为主。
尽管开发区的房地产市场正处于一种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型销售道路的有机结合。
2、价格状况
目前开发区中高档楼盘平均价在6400/平米左右，而主力户型总价集中在45——70万元。
据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场的真正起步从01年开始，中高档楼盘均价由1400多元攀升到6400多元。
分析其原因，除了政府政策扶持、工业发展迅速、青岛楼市的带动之外，开发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源、优越的区位、得天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融合在一起，使得几乎所有的人对开发区预期的发展都非常看好，再加上人为的炒作，这在无形之中也使开发区的房价一涨再涨。
3、 销售状况
从销售情况来看，截至今年9月上旬，黄岛区在今年6月份之前新开楼盘的销售率大部分都在70%以上，而销售周期大部分为7个月左右。
通过实地调研了解到（包含与需求客群与销售人员的交流），自开发区的房地产市场真正启动以来（01年左右），受青岛房地产市场的影响，02年——03年黄岛的房地产发展（尤其是住宅市场）进入了一个高速增长期，中高档楼盘的平均涨幅约1000元/平米左右，在这一阶段内市场基本上属于卖方市场（产品供不应求），买涨不买跌的心理促使大量的外来资金纷纷注入，整个市场呈现出一片欣欣向荣的景象，这也使得在当时整个住宅市场项目的销售周期普遍较短。
同时，大部分项目采取的是分期开发的策略，一期良好的销售业绩为当时大部分的楼盘赢得了良好的口碑，也为二期的销售打下了良好的基础，部分项目（如澳龙花园，由澳柯玛新龙房地产开发）本公司内部的认购率较高，所以，在04年上半年，大部分楼盘的销售情况依然呈现出良好的态势。
但随着购房热潮的涌过，价格涨幅达到间歇性的高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币的潜在购房群体在观望，加之大部分项目的尾盘销售，使得04年下半年住宅市场呈现出缓慢增长的态势。
但到了06年，随着大炼油项目的奠基、海底隧道的即将开通，又给开发区的房地产市场注入了一针兴奋剂，名嘉城、康大·风和日丽二期、隆海·海之韵、上实·达利广场、迎祥苑（07年）等项目陆续开盘，销售形势良好。
4、装修标准
从市场上供应的产品来看，以厨卫精装修占据市场主导，尽管部分楼盘为全装修而且销售状况良好，但其定向性较强。
需求市场上对装修标准的要求并未表现出明显的偏好。
其主要原因是客户可供选择的合适的户型、合适的面积、合适的单价及总价相对缺乏，所以只能在现有市场的范围当中进行选择。
但通过对个别典型楼盘的调研发现，在一定程度上部分阶层对于装修标准的选择还是表现出了一定的倾向性。
如隆祺家园、千禧龙花园，尤其是其大户型面积由于总价较高，购买的群体受限性较强，其置业目的除了满足居住要求之外，还想通过这一载体体现出一种身份的尊贵，全套精装修无法更多的体现出其高档化、个性化的特点，所以大部分选择厨卫装修，甚至是毛坯房。
但像天泰.阳光海岸所面对的客群以中端消费群体为主，且大部分是年轻白领一族，这部分人追求的是时尚、简约，同时还比较注重节省成本，所以，天泰在推出的三期产品都是全套装修。
但特别值得注意的是，天泰在户型比例方面总体面积以中小户型为主，总价控制合理，所以受到市场的追捧。
5、置业目的
开发区中高档楼盘客户群体的置业目的以居住为主，总体来看以二次置业为大部分购房者的主要意图，流露出明显的投资意向的客户只占很少的一部分，而且还有部分客户往往是做居住与投资的双重打算。
如部分人购房之后，可先出租，等周边的生活氛围便浓厚之后然后再入住；部分本地人本身自己有2-3套住房，为进一步改善居住环境，卖掉其中1-2套，然后购置配套相对齐全的新房，购房者的想法多种多样，但大部分人更加看重的是开发区良好的居住环境。
6、客户来源
在客户来源当中，以开发区本地购房族为主，大部分楼盘在40%以上，而来自于青岛的购房群体也占有相当体量约占到20%—30%左右，外地的购买客群一般占到30%左右，部分楼盘外地购房比例甚至能达到70%。
虽然开发区在青岛还属于一个刚开发的片区，但多种因素的综合使得开发区逐步发展成一个较大的移民城市，随着各大工业园区的纷纷入驻，开发区的外来流动人口逐年增加，在很大程度上讲，开发区将成为来自各个城市地区商务人士交流的场所，同时也成为中外交流的一个重要窗口。
不管是本地人还是外地人甚至是外籍人士，大家共同看好开发区预期的发展潜力，所以各种外来资金以不同的方式纷纷注入，简单以纯居住还是投资来衡量购房群体的购房目的已不符合现实，而各种房地产投资理念的相继引入，也使得购房群体将住宅不再单纯的当作是挡风避雨之地，居住会用投资的眼光来审视，投资时也会有居住的打算，居住投资相互交融构成开发区绝大部分购房群体的共识。
二、07年上半年开发区房地产市场基本情况
面对国家对房地产市场的宏观调控政策，开发商放慢了开发速度，商品房施工规模下滑。
受新开工项目施工面积减少的影响.开发区上半年商品房施工面积250.73万平方米，同比降低6.60%。
其中新开工房屋施工面积39.09万平方米，同比降低63.28%。
其中住宅施工面积156,01万平方米，同比降低12.58%，占总施工面积的62.23%。
房屋竣工面积与去年同期基本持平。
1—6月份开发区累计竣工房屋面积26.52万平方米，同比降低2.07%。
其中住宅竣工面积19.40万平方米，同比增长12.14%，占总竣工面积的73.16%。
商品房成交量2668套，同比减少44%，成交面积30.12万平方米，同比下降47%，成交金额107231.35万元，同比减少34%。
商品房预售面积13.27万平方米，同比降低41.29%。
二手房市场交易萎缩。
在一手房交易“缩水”同时，该区二手房由于受新的税费政策的影响，交易量也有一定程度的下降。
该区1—6月份二手房成交量为1914套，同比降低21%，成交面积为19.92万平方米，同比降低3.2%。
导致商品房交易量下降的主要原因有三个：
一是不少购房客户在新政出台后由于对未来市场的走势有所期待进入观望期，持币待购；二是上半年该区新开盘房源数相对较少；三是房地产新政打击了炒房，使一些原本计划投机房产的人不敢再越雷池。
这些都对商品房的销售产生了影响，使其成交量减少。
与此同时，上半年开发区商品房价格平稳上扬。
根据行业统计显示，今年上半年开发区商品房预销售合同平均价格为4333元／平方米，比去年同期增长386元／平方米。
二手房在成交面积与去年同比减少的情况下，成交金额达到65582.84万元；同比增长8%。
商品房空置面积略有减少。
截至6月份开发区商品房空置面积为17.52万平方米，同比降低2.13%，其中住宅空置面积为6.17万平方米，占总空置面积的35.22%。
这反映出开发区市场投机泡沫在减少,房产价值依然坚挺。
另外，房地产投资继续增长。
根据统计显示，开发区1-6月份房地产开发累计完成投资7.1亿元，同比增长22.42%。
其中住宅完成投资4.82亿元，同比增长22.96%，占总投资额的67.89%。
这反映出开发商在冷静的前提下，对楼市发展的前景仍充满信心。
三、开发区房地产市场今后的发展趋势
开发区的房地产投资将会持续增长。
今年上半年开发区房地产投资同比增长为22.42%,房地产投资的增幅不会出现大幅度下滑：
首先是因为开发区宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次开发区各项城市建设速度将继续加快，加之海底隧道建设、跨海大桥的开工建设，青岛港的西移，大炼油项目的启动以及其他大项目陆续落户开发区，带来的一个直接结果就是人口的增长，以大炼油项目为例，具不完全统计，项目启动第一年，将会有3万人口直接或间接进驻开发区。
完全建成后，大炼油项目本身以及带动的上下游产业就将给开发区带来近10万人的人口增加，而这些，都是开发区房地产的潜在消费客群，从而推动了开发区的房地产开发。
住房结构性矛盾将会进一步缓解。
开发区目前已有部分房地产开发企业为贯彻落实国家、省、市、区出台的调控细则，对未开工的项目重新进行调整规划，以增加中小户型住房的比例。
今后中小户型比例达不到规定要求的项目将难以获得规划及建设部门的审批。
开发区政府也计划今明两年正式启动普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。
这些举措都将推动开发区住房供应结构发生重大变化。
房价总体增速将会有所放慢。
随着开发区居民收入水平的提高，城市化进程的快速推进，居民对住房需求仍然趋旺，而且土地的上涨，房屋拆迁成本的加大，住宅品质的提高等，使房地产开发成本加大，需求和成本将推动房价继续上涨，但国家调控对住房消费信贷的控制，在一定程度上减弱了居民住房消费能力和有效需求。
另外，政府增加普通商品房、经济适用房和廉租房建设，这些因素都将促使房价的增幅放慢。
市场主体对市场预期将发生较大变化由于今年宏观调控力度加大，不少房地产企业已感到资金的压力和市场潜在风险，在商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素，而更趋合理，而购房者认为宏观调控政策的实施，房价上涨会趋缓，等待和观望的心理增加，购房者会更加理性。
附：
开发区薛家岛地块07—08年开发量表格
项目
数值
单位
总用地面积
322.5
公顷
总建筑面积
404.78
万平方米
其中
居住建筑
29.62
万平方米
新建建筑
375.16
万平方米
规划住宅建筑面积
294.28
万平方米
规划共建建筑面积
110.52
万平方米
规划停车位
24375
个
其中
地下停车位
4750
个
地下停车位
19625
个
规划总户数
20945
户
规划总人口
62835
人
户均人口
3
人/户
绿化率
38.52%
第三部分项目分析
项目概况
本项目位于开发区武当山路以东、嘉陵江路与太行山路交汇处以北，正对开发区保税区东门。
从该项目步行到青岛开发区“金融一条街”香江路只需要300秒。
香江路是青岛开发区最早及最繁华的成熟街道之一，是利群长江商厦、利群购物广场、各大银行、邮局及小区集中的CBD区域。
值得一提的是，嘉陵江路是开发区主要的交通干线，是海底隧道开通后连接青岛和黄岛两地的交通纽带。
另外，项目所在位置周围交通便利，公交1路（黄岛轮渡—金沙滩）、2路（保税区管委—薛家岛轮渡）、6路（珠山景区—开发区长途汽车站）、7路（市政公司—佳士客—开发区党校）、9路（山东科技大学—薛家岛办事处）、25路（辛安街道办事处—长途汽车站）、26路（薛家岛办事处—红石崖）等均在太行山路和嘉陵江路经过，能便利的到达开发区各个区域。
项目周边的开发区第四中学，是开发区最早、教学设备最齐全、教学质量最高的学校之一。
从该项目到开发区医疗水平最高的开发区第一医院仅有3站路的距离。
距开发区最早的公园—马濠公园3站路的距离。
综合以上的因素，该项目可利用交通的绝对便利和周边环境的优势作为项目的销售附加值，为未来的开发与销售提供附加条件。
二、项目周边竞争楼盘分析
从项目的位置及潜在客群来看，我项目存在以下几个项目潜在竞争楼盘：
贵信花园：
高层住宅，位于开发
区江山南路西侧、保税区对面，
开发商是海润集团山东贵信置业
发展有限公司，总建筑面积5万
平方米，由三座精致高层板楼组
成，全明户型，绿化率40%，2005
年5月开盘时均价4100元/平方
米，开盘6个月售完。
现在该项目的二手房价格在4500元/平方
米左右由于该项目位于保税区西门附近（我项目正对保税区东门），如果我们把保税区内的工作人员及不断增加的人口当作未来目标客户群的话，贵信花园的部分二手房，将会以房地场三级市场或被租赁的形式分流我项目在保税区内的一部分客户群。
澳龙花园：
该项目同位于开发区武当山路26号，占地3.3万平方米，由青岛澳柯玛新龙房地产开发，多层建筑。
2004年5月开盘价格3400元/平方米，现在该项目的二手房价格在6000元/平方米左右。
迎祥苑：
地处青岛开发区太行山路以东，源江路南侧，步行10分钟可抵达利群商厦、苏宁电器、中国银行，离繁华地段很近。
该项目离我项目距离很近，占地3万多平方米，由青岛爱心投资置业有限公司开发，为多层建筑设计共7栋楼。
07年5月开盘，住宅房3个月便售完，开盘时起价4180元/平方米，业主购房后多转租出去或空置等待房产增值。
目前该项目还有一些网点出售（网点属于开发商的），价格在7600元/平方米左右。
小区内的规划及绿色设计很好，配套的生活设施也不错。
上实·达利广场：
板塔结合的小户型
公寓，位于开发区香江路，西依五台
山路，连接市内埠外。
在我项目西侧，
核心生活地段，利群、吉韩、佳世客、
家佳源等大型购物中心均分布在该项
目周边附近。
青岛上实城市发展有限
公司开发，总建筑面积约12万平方
米（包括2.2万平方米商业建筑），共5栋建筑，其中3栋高层住宅楼，2栋高层小户型公寓，是青岛第一个由上海开发商以成熟的现代开发理念建造的高级住宅社区。
开盘价格5688元/平方米，06年9月新开盘，4个月售完。
现没有二手房出售。
宏盛家园：
开发区太行山路北端，和我项目只有一路之隔。
青岛宏业房地产开发公司开发，04年开盘时均价2660，现该楼盘有多套二手房出售，没有房产证价格仍在4000元/平方米左右。
一楼网点房只租不售，一个226平方米的网点一年租金6万5。
三、项目SWOT分析
项目优势（Strength）：
位于开发区商业中心附近，交通及周边配套设施齐全。
项目劣势（Weakness）
项目规模偏小
项目机会（Qpportunity）
A、青黄海底隧道动工、青岛港扩建、跨海大桥的即将启用等开发区大项目，将带来开发区人口的激增，客户群体的增加，直接给项目带来利好影响。
B、由于黄岛重工业区的居住环境较差，污染严重，很多在重工业区工作的人口不得不迁移到薛家岛板块来居住。
4、项目威胁（Threat）
A、项目周边新开发量的剧增，使得项目隐性竞争加大。
B、国家政策的宏观调控不确定性，随时可能给行业大环境带来巨大的影响。
项目目标客户群体分析
客户群体定位的依据：
本项目目标客户群体分析主要依据项目的以下几个基本特征：
项目位置：
本项目位于开发区CBD商业区附近，周边交通便利。
尤其是青岛胶州湾海底隧道开通后，从开发区隧道口后岔湾——漓江路——嘉陵江东、西路，一路道路畅通，开车行驶只需大概12—15分钟，容易成为偏好交通客户群体的选择。
住宅规划：
根据本项目的位置及周边客户群体分析，该项目在规划定位上应当更倾向于高层的住宅楼盘。
而预计40平方米—70平方米的小户型将会比较受购房者青睐。
客户需求：
周边企业工作人员，尤其是保税区内不断增长的人员希望能在附近拥有自己的居住空间，甚至工业区（如大炼油项目）的员工与港口工业区的高级白领也希望在这块交通便利的地区能有专属领地。
另外，一些成长型中小企业对中档住宅需求量
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