高层物业管理方案.docx

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高层物业管理方案

高层物业管理方案

为了提高管理形象和管理质量，创造物业管理品牌，提供质价相符的服务，特制定高层物业管理各项工作方案。

首先要指定人员专门负责高层前期管理，前期管理主要包括业主装修管理、电梯管理、秩序维护管理、保洁绿化管理。

高层负责人职责：

1.直接负责高层物业管理的各项工作。

2.在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建

设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

3.负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

4.领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。

5.负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

6.对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。

7.负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

8.做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

9.负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。

10.做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

装修管理

一、法律依据：

中华人民共和国建设部110号令《室内住宅装饰装修管理办法》

二、管理目的：

规范业主的装修行为，维护业主的公共安全和公共利益

三、装修管理程序：

1、业主在进行装修前，必须到物业公司办理装修手续；对未办理手续的业主，物业公司也要主动上门服务或促请业主办理手续。

2、业主办理装修手续时要签订装饰装修管理协议并收取装修管理费、垃圾清运费等费用

3、物业公司按照装修流程进行办理，并将资料分类存档。

4、物业公司要安排专人负责，自交钥匙之日起三个月内每天巡视两次，三个月到六个月之间每天巡视一次，六个月之后不定时进行巡视。

日常巡视必须进户查看，对违章情况进行监管，并详细记录监管情况。

四、违章处理：

1、发现违章装修行为，管理人员要立即进行查看确认，及时制止并向业主（物业使用人）讲明违章的危害性和整改要求，同时下发《违章装修整改通知单》一式两份，业主（物业使用人）现场签字确认。

2、业主（物业使用人）如拒绝签字，要有两名以上的管理人员签字证明。

3、《违章装修整改通知单》的整改期限一般为3日，特殊情况可

适当延长。

4、对于严重违章装修行为应立即制止并报告公司领导。

5、业主（物业使用人）未按期进行整改，管理人员要再次下发《违章装修整改通知单》并做好记录。

对于未整改的严重违章行为，要以书面报告经主管经理批准后采取停电措施。

6、对于下发两次《违章装修整改通知单》仍未进行整改的业主（物业使用人），管理人员必须要求其签定《住宅违章装修责任书》。

7、各项违章行为的处理资料都要做好记录并存档。

附表：

住宅违章装修整改通知单（存根）

楼单元号住户：

经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》，违章事项有：

现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司接受复查。

否则，将承担违约责任并上报有关行政管理部门，由此给自己和

他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。

住户签字：

XX物业管理公司

年月日住宅违章装修整改通知单

楼单元号住户：

经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》，违章事项有：

现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司处接受复查。

否则将承担违约责任并上报有关行政管理部门，由此给自己和他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。

住户签字：

XX物业管理公司

年月日

附表

住宅违章装修责任书

楼单元号住户：

在住宅进行装修前，业主已与物业管理公司签定了《房屋装饰装修管理协议》，明确了双方的权利与义务及禁止违章装修的有关事项。

但在装修过程中，你户违章装修，给房屋整体带来不安全隐患。

为此，物业公司曾下发了整改通知，但至今未按要求进行恢复。

具体项目如下：

现你户应承担违约金元，并要对自行违章装修所引发的

安全事故、房屋质量等一切后果，业主要承担所有的经济责任和法律责任。

本责任书自签字之日生效。

责任人（签字）：

年月日前期装修管理具体内容人员配置：

1名装修管理员人员要求：

女性，年龄在3050之间，退休、内退、下岗人员，性格活泼、开朗，沟

通能力强，最好懂装修知识。

工作时间：

上午班：

08：

0012：

00

下午班：

14：

0018:

00（全天一个人，聘用3个月）

岗位职责：

1、负责高层装修管理。

2、负责监督检查业主的装修手续和公共设施设备的检查记录。

3、负责监督检查业主的日常装修，并做好检查记录。

4、负责监督业主装修垃圾的倾倒，告知业主不要占用公共场地和禁止高空抛物。

5、负责违章装修检查上报及跟踪处理。

6、做好业主工程质量投诉记录，及时反馈给高层组长或提供施工单位联系电话。

7、加强与业主的沟通，了解业主的家庭基本情况和装修意图。

8、提醒业主文明装修、安全装修，不要影响公共安全和公共利

、人

益具体工程程序与标准:

•工作内容

检查时间

检杳时间

检杳内容

备注

装修申请

是否办理装修手续，是否有装修许可证

每天上

装修许可证

要求必须放置在施工现场

午、下

室内

是否破坏墙体结构、改动暖气或上下水、破坏防水层

午各一次

室外

改变外立面，搭建空调、构筑物或其它影响外观现象

楼道

是否有乱贴小广告、乱堆放杂物或建筑材料

建筑垃圾

是否有乱堆乱倒现象

随时

与业主加强沟通、了解装修意图

•装修申请程序

1、业主准备身份证、领产权证凭单和《装修申请表》的内容

2、到物业公司审批（合格后）填写《装修承诺书》

3、办理装修施工许可证

4、开始装修

•违章处理流程

发现违章行为----及时制止并记录

----下发整改通知单----上报公司----跟踪处理

装修中常见违章现象:

•室外部分

1、高层应禁止安装防护栏。

2、阳台悬窗、遮阳棚的安装。

禁止在阳台外立面安装各式悬窗、遮阳棚、晒衣架、扩加窗户等。

3、太阳能的安装。

禁止在外墙面安装各类挂式太阳能。

4、建筑垃圾的倾倒。

禁止将建筑垃圾乱堆乱倒，必须倒在指定地点。

5、空调安装：

外挂散热器要统一安装在设计的位置，如改变位置需参照《室内装饰装修管理办法》，经过物业公司审批；•室内部分

1、卫生间防水层的破坏。

要求住户装修前必须做24小时闭水试验，如无渗漏，方可装修，否则，以后出现任何渗漏，后果自负。

2、墙体的破坏。

禁止拆除门联窗墙体、禁止在承重墙上开门开窗、禁止扩大原有门窗尺寸、禁止在梁、柱等建筑主体上穿眼打洞、禁止在剪力墙上开门打洞。

3、暖气的拆改。

暖气已经过打压，若要拆改必须经热力公司批准或委托。

4、要改变房屋原主体结构需经原设计单位认可，并出具原设计单位书面设计方案。

•楼道内

1、禁止乱贴小广告

2、禁止破坏楼道声控灯及楼内各种设施设备。

3、禁止在楼道堆放建筑材料和建筑垃圾。

4、严禁业主自行开启管道井。

5、严禁业主改动楼道防火门功能及用途。

•屋面

1、太阳能的安装。

禁止在公共屋面安装太阳能。

若在自购平台安装，必须到物业公司审批备案。

2、封闭自购平台。

住户若要封闭自购平台，必须到物业公司办理审批手续。

3、避雷网的破坏。

禁止破坏屋面避雷网。

附：

常用联系电话：

开发公司工程科：

相关施工单位电话：

电梯管理

人员配置：

2名电梯工人员要求：

女性，年龄在30．55岁之间，

退休、内退、下岗人员，有责任心。

工作时间：

上午班08：

0014：

00

下午班14：

0020：

00

电梯运行时间：

08：

0022：

00

岗位职责：

1.负责电梯日常运行的监视和检查，禁止业主携带超高、超长、超重物品进入电梯，监督电梯厂家对电梯的维保工作并做好维保记录。

2.负责电梯轿厢的日常卫生保洁。

3.经高层组长同意，对业主使用公共钥匙进行监督。

4.维护小区的公共安全和公共利益，发现问题及时制止并告知管理员。

5.尽心为业主服务，做好对业主的投诉解释工作。

6.服从管理员的工作安排，按时完成工作任务。

具体工作程序和标准：

1.每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。

装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

2.如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

3.发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4.如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。

（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5.公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

6.每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。

时间为上班后、下班前各一次。

7.不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

秩序维护

人员配置：

人员配置为7人，其中设组长一名，不参与轮班，其余6人设门岗

3人，巡逻岗3人，每班门岗及巡逻岗各1人,实行三班三运转。

人员要求：

男性，秩序维护人员年龄55岁以下，初中以上文化程度，有责任心。

工作程序：

实行3班3运转，每班2人，门岗及巡逻岗各1人，其中门岗要求6小时站岗值勤，其余时间可以坐岗值勤。

上午班08：

00--14：

00、下午班：

14：

00--22：

00、

夜班：

22：

00--07：

00

站岗值勤时间：

07：

00--8：

00、11：

00—13：

00、13：

00--14：

00、17：

00—19：

00

门岗岗位职责：

1.对小区机动车辆停放和通行进行管理以保证小区秩序。

2.对电控门进行日常保洁，发现问题及时报告，保证电控门的正常使用。

3.游商游贩及收、捡垃圾等无关人员禁止进入小区。

4.装修期间，对进出小区的装修、施工劳务人员重点巡视、监控。

5.大型、重型车辆禁止入内。

巡逻岗岗位职责：

1.装修期结束后，高层电梯及小区监视系统的看护和管理。