经济发达地区城乡居民点用地整理模式研究.docx

经济发达地区城乡居民点用地整理模式研究.docx

《经济发达地区城乡居民点用地整理模式研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经济发达地区城乡居民点用地整理模式研究.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

经济发达地区城乡居民点用地整理模式研究

经济发达地区农村居民点用地整理模式研究

———以江苏省苏南地区为例

杨天文

（南京师范大学地理科学学院，南京210046）

摘要：

土地是人类最重要的资源财富，随着社会的不断发展，使得人地之间的矛盾也越来越激化，特别是在经济发达地区。

一方面土地资源相当紧缺，另一方面土地资源粗放利用，浪费相当严重，影响土地资源的可持续利用。

本文以经济发达地区（苏南地区）城乡的土地利用情况和发展所面临的问题为类。

分析该地区的自然，经济等特点，收集整理相关数据，并计算出各地的土地整理潜力，制定出合理适宜的居民点整理模式，并在此基础上提出了具体的整理措施。

关键字：

居民点土地整理模式

AnalysisontheConsolidationModelsofRuralResidentialLandinDevelopedRegion

———ExampledinSouthJiangsuProvince

YangTianwen

（NanjingNormalUniversity,Nanjing210046）

Abstract:

Landisthemostimportanthumanresourcewealth.Withthedevelopmentofsocialeconomy,theconflictbetweenpeopleandlandbeingincreasinglyintensified,particularlyintheDevelopedRegion.Ontheonehandveryscarcelandresources,ontheotherhandtheextensiveuseoflandresources,wasteisveryserious,affectingthesustainableuseoflandresources.Inthispaper,theeconomicallydevelopedregions（southJiangsu）ofurbanandrurallanduseanddevelopmentissuesfacingtheclass.Analysisoftheregion'snatural,economicandothercharacteristics,andcollectrelevantdata,andcalculatethepotentialacrossthelandconsolidationtodevelopappropriateandreasonablesettlementconsolidationmode,andonthisbasis,theorderputforwardspecificmeasures.

Keywords:

residentialarealandconsolidationmode

1绪论2

2经济发达地区农村居民点用地现状与潜力评价3

2.1研究区域居民点用地现状和特征3

2.1.1社会经济概况3

2.1.2土地利用概况3

2.1.3农村居民点用地概况3

2.1.4农村居民点用地的特征和问题4

2.2农村居民点分区研究6

2.2.1农村居民点类型6

2.2.2农村居民点分区6

2.3农村居民点整理理论潜力测算7

3经济发达地区农村居民点整理模式10

3.1居民点整理模式类别10

3.1.1村内改造模式10

3.1.2中心村整理模式10

3.1.3城镇化模式10

3.1.4整体搬迁模式11

3.2苏南地区农村居民点分区整理模式11

3.2.1太湖平原区整理模式11

3.2.2宁镇丘陵区整理模式11

3.2.3沿江平原区整理模式12

4结论与讨论12

5谢辞12

6参考文献12

1绪论

土地是人类最重要的资源财富，对人口密度较大，土地资源少的我国更为重要。

随着社会的不断发展，人地之间的矛盾也越来越激化，特别是在广大的城乡地区。

现阶段我国城乡土地利用面临的突出问题是：

一方面人口不断增加,为解决国人的“吃饭”问题,要保持现有耕地总量；另一方面,随着经济建设的发展不可避免地要占用部分耕地，而后备土地资源开发又受到数量少、质量差、开垦难度大和生态环境等诸多因素的限制，潜力非常有限。

然而大部分农村土地利用却较为粗放，普遍存在耕地细碎、村落零散、空心村、基础设施老旧，耕地质量低下等现象。

如何解决日益严重的人地矛盾，促进农村经济，社会和生态的和谐发展已成为新农村建设的一个重要课题。

土地资源持续利用是资源、环境和经济社会持续发展的重要内容,是解决当前人地矛盾的必由之路。

要解决这一系列土地利用问题，大力挖掘土地利用潜力，加强农村土地整理是唯一有效地途径[]。

土地整理就是指综合区域内的社会、经济和生态条件，在环境和资源代价最小的情况下所取得经济最大收益的一种发展方式，其最终目标不仅是保持耕地总量动态平衡,更深远的战略目标是耕地质量的不断提高、城乡土地利用环境的极大改善,实现景观和生态环境的保护,达到土地的持续利用，有效地满足经济和社会发展、国土整治与资源环境保护以及农业和农村现代化的要求。

当前农村土地整理的重要内容是对居民点的综合整理，这是新农村建设和城乡一体化建设的主要切入点。

城乡居民点一般是在长期的农业生产中由农民自发选择形成,空间布局零散。

这种零散分布的格局对新农村建设带来了诸多不利，如增加了农村修建基础设施的成本,降低了其利用效益,加大基础设施建设的困难。

零散的自发布局还是造成农村环境脏乱差现象的主要原因。

由于缺乏规划,村庄内部往往存在宅基地形状不规整、道路不通畅、缺乏公共用地和生产区等问题。

农村居民点整理能实现经济、社会和生态效益：

首先,城乡居民点整理可以置换出建设用地折抵指标,有利于缓解建设用地供需矛盾,推动地区经济发展。

其次,通过居民点整理促进各种基础设施和环境改善,提高城乡居民生产和生活条件,有利于改善乡村风貌,缩小城乡差距。

再次,城乡居民点整理的过程就是营造新型农村聚落,整治、保护和建设生态环境,改善人地关系的过程[]。

国外的农村居民点整理的实践和理论研究较早。

例如德国土地整理起源最早，在1250年巴伐利亚州进行以地块合并为主的农村土地地整理活动。

德国农村居民点整理的目标随社会经济发展，从单纯零碎地块归并、改善农业生产经营条件向追求生态、社会与环境效益转变。

俄国的居民点整理起于18世纪，并设计专门学校研究整理的技术和理论，已形成完整的居民点等土地整理工程技术体系。

西方发达国家的实践表明，经济、人口、资源、环境的协调发展是农村问题的核心。

只有把土地整理与以此为目标的村庄改造工程结合起来，才能调动地方和民众的积极性，使土地整理建立在民众自觉参与和民主监督的基础上。

目前，我国的城乡居民点整理虽然已经取得了一定的成效，但大多数地区土地整理的主要目标还是增加耕地数量，还未全面进入以提高乡村生活环境质量为主要目的的阶段。

特别是土地整理过程中，在对自然景观和生态环境的保护与建设上，与发达国家相比，还存在着一定的差距，有待进一步发展。

2经济发达地区农村居民点用地现状与潜力评价

本文中经济发达地区以江苏苏南地区为列，苏南即江苏省南部，包括江苏的南京，苏州，无锡，常州，镇江五市。

苏南是一个地理概念，也是一个经济区域。

苏南历来是鱼米之乡，历来富庶。

最近20多年来，得市场体制改革之先声，开乡镇企业崛起之先河，抢开放型经济发展之先机，立高新技术产业化之先列，苏南成为我国现代化建设的先导地区之一，也是中国经济最发达的地区之一。

2.1研究区域居民点用地现状和特征

江苏苏南地区介于东经118º21′～121º19′，北纬32º14′～35º20′之间。

东濒黄海，西连安徽，东南与浙江和上海毗邻；地处沿海经济带、长江经济带、欧亚大陆桥经济带的结合部。

2.1.1社会经济概况

2009年，苏南地区包括五市个地级市、36个市辖区、12个县级市、2个县。

该区域是中国经济最发达的地区之一，2009年苏南地区生产总值为21154.19亿元，占江苏省的60.89%，占全国总量的6.308%，人均地区生产总值69278元，高出全国平均水平22263元。

苏南地区人口城镇化很高，2009年苏南地区城镇化率达到了67.9%，接近中等发达国家的水平。

2.1.2土地利用概况

苏南地区地形以平原和丘陵为主，主要分为沿江平原，太湖平原和宁镇丘陵。

土地开发程度大，土地的生产力很高。

苏南地区土地面积28087平方公里。

2009年，苏南地区耕地面积934.06平方公里，占土地总面积的33.26%，人均耕地仅0.06公顷，低于0.09公顷的全国平均水平，人均耕地面积相对较少。

苏南地区耕地后备土地资源不足，人地矛盾十分突出。

同时，随着社会经济迅速发展，各项建设对土地的需求不断扩大，土地资源的供需矛盾日益突出。

同时，人口规模不断增长，更进一步加剧了人地矛盾。

2.1.3农村居民点用地概况

2008年，苏南五市共有203个建制镇。

农村居民点包括集镇和村庄，共有有57127个农村居民点，平均密度2.03个/km2。

乡村户数383.17万户，乡村人口1267.25万人，农村居民点平均人口规模为67户/个和222人/个。

表2-12008苏南五市农村居民点状况

农居点数量（个）

平均密度（个/百km2）

农居地面积（km2）

占土地总面积比重（％）

占建设用地比重（％）

南京市

9323

142

551.47

8.38%

35.07%

无锡市

9168

191

357.63

7.47%

31.38%

常州市

13014

297

343.17

7.84%

37.31%

苏州市

19222

226

602.46

7.10%

36.08%

镇江市

6400

166

337.80

8.78%

42.73%

全省

178052

173

9330.99

8.87%

50.95%

2008年，苏南地区农村居民点用地2192.53km2，占土地总面积的7.91%，占建设用地的36.51％。

农村居民点平均占地5.2406hm2/个，户均农村居民点用地619.64平方米，人均农村居民点用地173.01平方米。

苏南5市农村居民点用地从大到小的排序为：

苏州＞南京＞无锡＞常州＞镇江。

对该区域人均农村居民点用地状况进行分析，大部分人均农村居民点用地在150~200平方米之间。

总体上经济发达程度、工业化和城镇化程度和农村居民点用地比重人均用地成反比，苏南地区经济发达，工业化和城镇化率较高，相比之下农村用地比重和人均用地较低。

表2-2江苏省区域村落规模的对比

区域

数目（个）

乡村人口（万人）

平均人口规模（人/个）

平均占地规模（hm2/个）

平均密度（个/km2）

人均用地面积（m2）

苏南

57127

1267.25

222

3.84

2.03

173.01

苏中

51405

1310.02

255

4.58

2.24

179.86

苏北

69520

2485.98

358

6.88

1.28

192.37

江苏

178052

5063.25

284

5.24

1.69

184.29

苏南地区土地总面积占全省的26.71%，但城镇用地和工矿用地分别占全省的53.62%和58.86%。

可见，苏南地区土地城镇化的程度明显高于苏北地区。

近几年来，苏南地区以及整个江苏全省人均农村居民点用地变化不大，这也得益于是近年来土地监察及相关土地法规的完善和一些土地集约工程的开展。

如无锡市开展的“三集中”，以工业向园区集中，农民向城镇集中、农业向生态园区集中，不断提高集约用地水平，妥善解决了发展经济与保护资源的关系，积极为城市建设和经济发展提供用地保障[]。

还有最近全省特别是苏南地区开展的万顷良田工程。

2.1.4农村居民点用地的特征和问题

一居民点数量多，密度大

苏南地区自然条件优越，经济发达，人口密集，历史上便发育了数量众多的农村居民点，在数量和密度上居于全国前列。

2005年，我国除西藏、台湾、香港、澳门之外的30个省（直辖市），840多万平方公里土地上共有315.78万个农村居民点，平均密度约为38个/百km2。

全国村镇用地148199.93平方公里，居民点平均占地规模4.69公顷，人均用地176.78平方米。

2005年，我省共有178052个农村居民点，占全国5.64％。

其中苏南地区居民点数量为57127个。

过多的居民点导致很多基础设施重复建设,浪费了大量土地资源。

同时,由于居民点的分散分布,土地被居民点分割,客观上加大了使用大面积用地的难度,给经济发展造成一定影响。

图2-1卫星图上的苏南地区密集的居民点（无锡市洛社镇）

二居民点用地规模大，人均用地面积多

2008年,苏南地区农村人均居民点面积173.01m2,超过国家规定《村镇规划标准》（GB50188-93））的最高标准150m2,农村居民点用地为523262.24公顷，占土地总面积的7.91%，占建设用地的36.51%，可见农村居民点用地规模十分庞大。

图2-22008年苏南地区建设用地结构

例如南京市栖霞区人均居民点面积达到了401.75m2,由于管理不到位,宅基地占地面积超标严重,农村小家大院现象普遍,很多农户往往会在门前屋后建起各种各样的附房,如老年房、厨房、储藏室、牲畜养殖用地等,导致居民点用地粗放、浪费严重,也影响了农村整体环境。

三农村用地布局散混，利用率低。

苏南农村居民住宅绝大多数以低层建筑为主，尤其以独居小院为主，占地面积大，建筑容积率低，所占土地多是地势平坦向阳、水源条件好、交通方便、土层深厚、土质肥沃的优质土地。

加之传统的住房观念及经济条件的限制，农村住宅仍然沿袭着“有天有地，单门独户”的模式，土地利用率低，布局散乱。

因而，村内水、电、气、通讯、道路等基础设施建设滞后，文化、教育、医疗、卫生等设施不完善，建筑物单体面积差异大，使用功能混杂，不仅导致村庄的居住环境质量差，而且给农村居民生产生活带来极大不便，严重 影响了农村现代化进程[]。

   长期以来，农村居民点建设基本上处于放任自流状态，农户建房选址比较随意，用地规模不受控制。

近些年，有关部门加强了对农户建房的管理，但由于忽视村镇建设规划，因此，随着农村经济的发展，农村建房热的掀起，规划滞后所造成的后果日益显露出来，布局零星分散，内部功能布局混乱，整体档次不高，还有相当一部分村庄沿公路两侧发展，用地见缝插针，既影响交通和群众生活，又不利于集约用地[]。

2.2农村居民点分区研究

2.2.1农村居民点类型

苏南地区农村聚落区中包含了多种农村聚落类型，按照农村居民点形态、规模和密度等特征一般分为团聚状。

团聚状农村居民点的平面形态为规则或不规则多边形，其南北轴与东西轴基本相等。

这类形态的农村居民点的外部轮廓，大致呈长方形、正方形、圆形、椭圆形等块状特征。

这种农村聚落类型，住宅及建筑物集聚在一起，内部联系紧密，安排紧凑。

团聚状农村居民点主要分布在苏南的丘陵岗地和沿江区，其特征是聚落规模小，密度大、耕作半径小。

条带状的农村聚落沿河、沿路或沿湖荡、沿山坡等地带布局，整个村庄沿一定走向呈条带状或环状分布。

此类农村聚落主要分布苏南沿江高沙土地区及少数山区。

2.2.2农村居民点分区

为了便于研究经济发达地区城乡居民点用地的不同特征，本文在根据各区的地理环境和农业种植区的基础上，把苏南分为太湖平原区，宁镇丘陵区和沿江平原区[]。

图2-3江苏省农村居民点类型分区

一沿江平原区

沿江区位于江苏境内长江下游两岸，苏南地区分布在常熟、太仓、丹徒等市、区的大部分。

在沿江圩区，沿堤建筑住宅受到堤宽的限制而造成带状伸展，成为一字型沿河沿路（堤）排列形式，随着围垦进行不断形成新的带状村落。

沿江圩区的带状村落也带有散村性质，它与沿海型散村的不同在于：

房屋虽为东西伸展，但村落形态伸展方向却不规律，常受到圩堤走向的影响，弯曲多变，或东北西南向、或东南西北向，不如启海型规整。

在沿江高沙土地区，村庄呈平行线状分布，大都为东西走向或略偏东北西南走向延伸，这是与河道走向一致所致。

二太湖平原区

该区范围大致包括苏州、无锡、常州三市所辖市区和常熟、吴江、昆山、太仓、江阴等地，以及张家港市的南部、宜兴、溧阳的北部、金坛、丹阳的东部。

该区每平方公里的村庄数约4个，而每个村的人口规模平均仅在200人左右，耕作半径小，有利于精耕细作。

整个太湖平原，村镇密布是普遍现象，人口众多，城市化和工业化程度高。

村庄形态大多呈团聚状，集镇则常沿河临街作带状伸展。

但是，在太湖平原区的东部，吴江等地的湖荡地区，既有人口较少的小村以及分散住户，也有规模庞大的村庄和集镇。

三宁镇丘陵区

该区范围大致该区包括南京市及各辖区、句容市、丹徒区的绝大部分、金坛市西部和宜兴市南部，长江以北的南京市浦口区、六合区。

该区农村聚落类型多样，村庄规模受自然条件限制，大部分较小，呈团聚状分布。

山地本身常成为聚落空白区，河谷基地、坡麓地带、岗地中部是本区村庄的主要分布地区。

2.3农村居民点整理理论潜力测算

农村聚落的形成与发展受自然环境、经济发展和社会特征等多种因素的影响。

在早期阶段，自然环境的影响较大，往往决定了农村居民点位置的选择、布局和形态。

随着城镇化和工业化的快速推进，农村聚落的改造与更新受经济发展水平、产业结构、人口转移等非自然因素的影响越来越大，并反向影响了农村居民点用地规模、结构、布局及人地关系的变化。

我国大陆地区在测算农村居民点土地整理潜力时主要采用人均建设用地标准法、户均宅基地标准法和农村居民点内部土地闲置率法这三种方法。

本文按照人均用地标准计算一定时期的人口数量条件下所需要的用地面积,与现有用地面积比较节约出的土地面积。

根据国家颁布《村镇建设标准》规定,人均建设用地大于150m2/人的应减至150m2/人以内[]。

表2-3人均建设用地指标国家标准

级别（级）

人均面积（m2）

一

50～60

二

60～80

三

80～100

四

100～120

五

120～150

苏南地区人均用地面积为173.01m2超出了150m2/人。

因此,在潜力的具体计算中,参考《村镇建设标准》制定合理的用地指标,设定2020年人均居民点用地指标。

即人均农村居民点用地面积超过150m2/人市一律调整为150m2/人。

假设乡村人口零增长,测算2020年苏南五市农村居民点用地整理的理论潜力,然后进行加和得到全市农村居民点用地整理的理论潜力[]。

本文选取的是人均建设用地标准法，是测算农村居民点整理潜力的常用方法，也是《土地开发整理规划编制手册》中规定的测算农村居民点整理潜力的方法，依据现状居民点用地与确定的人均居民点建设用地标准计算出农村居民点整理潜力。

其计算公式:

△S=S现状－Bt×Qt

式中:

△S为农村居民点整理潜力;S现状为现状农村居民点用地面积;Bt为规划目标年人均建设用地标准;Qt为目标年农村人口数。

表2-4苏南五市农村居民点整理潜力

区域

农村居民点面积

（hm2）

城镇人口数

（万人）

人均用地面积

（m2/人）

理论潜力

（hm2）

南京市

55147.05

142.34

274.39

33796.05

无锡市

35762.69

148.57

288.66

13477.19

常州市

34316.88

154.35

183.38

11164.38

苏州市

60245.59

252.9

287.77

22310.59

镇江市

33779.81

88.85

286.82

20452.31

合计

264．2

理论潜力是在一定假设条件下,在理论上农村居民点用地还有多大的集约空间,而将其转变为现实潜力还将受到该地区自然、经济、社会等因素的制约。

本文选取若干个指标建立限制条件修正系数指标体系,限制性修正系数与农村居民点整理理论潜力的乘积即为农村居民点整理的现实潜力。

本文将从自然因素、经济因素、社会因素、成本因素和效益因素5个方面进行分析[]。

表2-5苏南五市农村居民点整理潜力评价修正系数指标权重

因素

权重

因子

权重

自然因素

0.1053

地形地貌

0.0877

土地宜农性

0.0176

经济因素

0.4971

人均GDP

0.1295

农民人均纯收入

0.3148

地方财政一般预算收入

0.0528

社会因素

0.0469

农林牧渔业从业人员占乡村从业人口比重

0.0391

单位耕地种植业人口

0.0078

成本因素

0.1053

楼房比重

0.0790

单位面积建筑成本

0.0263

效益因素

0.2454

粮食单产

0.0307

工业用地出让最低标准

0.2147

最终修正系数的计算方法是用各指标经标准化处理后的标准值与相对权重

进行加权，计算公式为

式中，Y为某地域单元集约利用评价总分值；Xi为某地域单元第i个指标的分值；Wi为某地域单元第i个指标的权重；n为指标数量。

表2-6苏南五市农村居民点整理的修正系数和现实潜力单位：

hm2

区域

修正系数

理论潜力

现实潜力

南京

0.4249

33796.05

14359.94

无锡

0.6183

13477.19

13477.81

常州

0.4930

11164.38

5504.04

苏州

0.6483

22310.59

14463.96

镇江

0.4532

20452.31

9268.97

由此可见，苏南地区农村居民点用地具有巨大的整理潜力。

通过农村居民点整理新增的耕地,将能够有效地缓解苏南地区经济跨越式发展时期土地资源紧缺矛盾,促进经济的快速发展。

因此,如何更好地进行农村居民点整理潜力的开发具有非常重要的现实意义[]。

3经济发达地区农村居民点整理模式

农村居民点土地整理是农村社会经济发展到一定阶段，对土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求，也是实现农村城镇化、壮大农村经济和发展现代乡村社区的必然选择。

是提高农村居民点用地效率和集约化程度，促进土地资源有序、合理与科学化利用的重要手段[]。

农村居民点整理主要是运用工程技术及调整土地产权，通过对农村居民点用地规模、内部结构及空间布局的再调整，使农村居民点逐步集中、集约，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化，并改善农民生产、生活条件和农村生态环境。

农村居民点整理的内涵是指从宏观上对农村居民点的数量、布局进行调整以及从微观上对农村居民点用地规模和内部结构、布局进行的综合调整[][]。

3.1居民点整理模式类别

3.1.1村内改造模式

村