济南房地产市场月报世联怡高.docx

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济南房地产市场月报世联怡高

世联怡高9月份济南房地产市场分析月报

第一章土地市场

　　【监测范围】：

济南市区和长清。

　　【样本选取标准】：

济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。

　　【区域划分】：

根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。

　　【内容综述】

　　2011年9月，济南市土地市场依然保持了较高的土地供应量和成交量。

本月商服用地供应量较大，占今年商服用地已推量的三成以上。

9月为土地成交量最大的月份，成交的土地中有13宗为底价成交，结合8月份的土地市场，底价成交的土地渐渐成为一种趋势。

　　◎供应土地基本情况

　　★9月土地供应23宗，供地面积108.43万平米

　　9月，济南市供应土地23宗，供地面积108.43万平米，同比增长76.92%和160.84%，环比宗数增加35.29%，面积减少9.55%。

其中居住用地12宗，71.08万平米；商服用地11宗，37.35万平米。

　　9月份土地市场依然保持较高的供应量，土地供应面积排名全年第三。

在前几个月商服用地供应量少、供地压力较大的情况下，本月商服用地供应宗数和供应面积均有较大幅度的上升。

商服用地单月供应量占2011年1-9月份总供应量的35.24%。

　　◎成交土地基本情况

　　★9月土地成交14宗，88.76万平米

　　9月土地成交14宗，成交总面积88.76万平米，同比上涨27.27%和36.01%，环比上涨75.00%%和30.66%。

其中居住用地成交11宗，72.47万平米，占本月成交总面积的81.65%；商服用地成交3宗，16.29万平米，占本月成交总面积的18.35%。

　　9月份土地成交量为全年最高值，成交的14宗土地仅有一宗通过竞价成交，被日照安泰集团收入囊中，其余13宗土地均为底价成交，多数地块仅有一家开发商报价。

结合8月份的土地市场表现，可以发现，在房地产市场销售较差、资金回流不畅的行情下，底价和低溢价率成交成为一种趋势。

第二章各物业市场分析

　　【监测时间】：

2011年9月1日-9月30日。

　　【监测范围】：

南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。

　　【区域划分】：

写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。

　　【指标解释】：

1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

　　2.“成交量”以实际签订协议为准；

　　3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。

　　4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

　　【数据来源】：

本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

　　第一节普通住宅

　　【样本选取标准】：

建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。

“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。

市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。

　　【内容综述】

　　9月，市场依然靠新推房源加优惠来刺激消费者的购买欲望，而购房者依然保持观望态度，因此在“金九”月新增供应明显增加的情况下，市场反应不尽如人意，成交平淡。

而少数热销项目无不具备明显的高性价比标签，这一方面，品牌开发商将快速走量作为淡市下的主要目标，他们的行动似乎可以给予我们启示。

　　◎供应量及区域分布

　　★市场供应量月度变化

　　9月住宅总供应量为9234套、103.9万平米，同比上升92.2%和81.6%，环比上升15.6%和15.4%。

楼市形势依然严峻，开发商借机“金九”传统销售月，加紧推盘走量，市场供应明显增加。

尤其是大型开发企业为抵抗政策风险，大量低价推盘以寻求跑赢市场。

　　9月，市场新增供应3578套、39.6万平米，同比上升121.7%和89.5%，环比上升50.8%和48.3%。

淡市下的“金九”旺销月，成为开发商推盘走量的关键时刻，从新增供应总量来看，9月的新增供应量明显高于上月；但从各项目推盘情况来看，除中海国际社区（论坛）、鲁能领秀城（论坛视频）和翡翠清河有大量新房源释放外，其余项目新增量并未有突出表现，基本保持在200套以内。

由此看来，大盘似乎格外能感受到市场严峻带来的压力。

　　★各区域供应情况

　　9月，各区域住宅供应未有明显变化，西部仍是市场供应主力，供应量为2773套，占总供应量的29%；东部位列第二，供应量为2448套，占总供应量的27%；北部位列第三，供应量为1852套，占总供应量的20%；中部供应量为1368套，占总供应量的15%；南部供应量最少，为793套，占总供应量的9%。

　　西部在中海国际社区等项目的带动下，新增仍旧保持各区域之首，新增供应1091套，占新增供应总量的30%；北部多个项目加推新房源，使得区域新增供应跃居第二位，新增供应940套，占新增供应总量的26%；东部位居第三位，新增供应882套，占新增供应总量的25%；南部新增供应491套，占新增供应总量的14%；中部新增供应最少，仅新增174套。

　　◎成交量及区域分布

　　★市场成交量月度变化

　　9月住宅市场成交2406套、25.0万平米，同比上升16.0%和5.5%，环比套数上升3.3%，面积下降2.3%。

“金九”楼市平淡收场，低价新推房源依然是市场走量的保障。

9月开发商加大新推量，新增房源虽有所增多，且打折、促销优惠不断，但项目成交率却普遍不高，供求比例降低，市场反映平淡。

刚需盘靠低价揽客，而高端盘若无特价、额外优惠，则销售更无保障。

由此可见，目前的淡市之下，特价、低价、新房源、优惠依然是保证走量的最关键要素。

　　★各区域成交情况

　　9月，区域成交四面开花，南部、北部成交均有明显增加。

西部仍是区域成交之首，本月共成交769套、8.2万平米，套数、面积分别占总成交的32%和33%，尤其是中海国际社区项目成为市场成交典型，再次印证低价、刚需是逆势热销的关键；东部、北部并列第二，均成交540套，套数均占总成交的22%；中部、南部成交较少，均在300套以内。

　　◎价格及变化趋势

　　★均价

　　注：

自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。

诚基中心（论坛）和万豪君悦府（论坛）住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。

　　9月，市场整体均价为9834元/平米，同比上涨5.9%，环比下降0.6%。

　　品牌房企带头低价入市、新推房源调低预期、楼盘打折力度升级……市场上的在售项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者，而加大优惠力度是目前开发商保证项目走量的关键。

　　★成交均价

　　注：

“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

　　9月，市场整体成交价格为9155元/平米，同比下降1.4%，环比下降1.6%。

低价刚需产品的热销走量，影响市场整体成交均价出现小幅下降。

第二节写字楼

　　【样本选取标准】：

总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。

　　【内容综述】

　　8、9月，写字楼市场在新房源带动下，供应、成交均有所上升；市场整体表现为，房源供应相对充裕的项目，成交情况较好，其余项目表现一般；市场整体均价为13688元/平米，价格走势依旧保持平稳。

　　◎供应量及区域分布

　　★市场供应量月度变化

　　9月，写字楼市场供应量为5.25万平米，同比下降69.8%，环比上升2.5%。

本月新增供应为0.71万平米，同比下降82.9%，环比下降58.2%。

目前写字楼市场在售项目较少，除奥体板块在售项目有较大潜在供应外，其余多数处于尾盘阶段，市场整体供应相对不足，预计下月随华强广场（论坛）写字楼的入市，新增供应将有较大提升。

　　9月，高新区板块因中铁汇展国际（论坛）9#楼开盘带动，成为写字楼市场供应主力，供应量为2.44万平米，占总供应的46.6%；其次为经十路板块，供应量为2.29万平米，占总供应的43.6%；再次是泺源大街板块，供应量为0.35万平米，占总供应的67.7%；其他零星分布的写字楼和纬二路板块，供应量较少，分别为0.14万平米和0.03万平米，各占总供应的6.7%和0.5%；其余各板块目前均无市场供应。

　　从具体情况来看，本月90%的供应量来自高新区板块与经十路板块，其余各板块由于无新房源推出或是在售项目处于尾盘阶段，总体供应量不足10%，市场整体供应呈现不均衡分布。

　　9月，写字楼市场共成交0.97万平米，同比上升1.0%，环比上升67.2%。

本月受新房源（中铁汇展国际9#楼）入市热销影响，市场整体成交较上月有所好转。

目前，写字楼市场成交，主要集中在房源供应相对充裕且价格相对适中的项目，如中铁汇展国际、银座中心（论坛）等，其余多数为尾盘项目，成交情况一般，主要处于剩余房源去化阶段。

　　9月，高新区板块在新房源入市热销带动下，成交量位居第一，共成交0.59万平米，占总成交的60.8%，其次为经十路板块，共成交0.26万平米，占总成交的26.8%；泺源大街板块位列第三，成交量为0.07万平米，占总成交的7.6%；纬二路板块和其他零星分布的写字楼，成交量较少，分别为0.03和0.02万平米，均不足总成交的3%；其余板块因无房源供应均无成交。

　　◎价格及变化趋势

　　★报盘均价

　　注：

报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。

　　9月，写字楼市场整体均价为13688元/平米，同比上升13.5%，环比上升0.6%，受少数项目价格小幅变动影响，市场整体价格出现小幅上升，从整体市场来看，写字楼价格依旧保持平稳。

　　★成交均价

　　注：

“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

　　9月，写字楼市场整体成交均价为10910元/平米，同比下降10.0%，环比下降15.0%，本月市场成交主力为中铁汇展国际，由于项目价格相对较低，直接拉低市场整体成交均价。

第三节商业

　　【样本选取标准】：

在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：

住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、省府前街|红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：

晶都国际、鲁商广场等。

【内容综述】

　　9月份商业市场呈现供应量上升、成交量下降的局势。

底商和纯商业市场均有新增供应入市，供应量环比均有小幅增长。

底商市场成交出现较大幅度的下滑，主要是因为前期底商集中上市、成交较好。

纯商业市场成交量止住下跌的态势，本月持平。

　　底商：

　　◎供应量及区域分布

　　★市场供应量月度变化

　　9月底商供应量为2.43万平米，同比下降0.41%，环比上涨2.10%。

本月仅东部区域有新增房源入市。

 　　9月底商供应量最大的区域为东部，供应量为1.22万平米，占总供应量的50.36%；北部区域位列第二，供应量为0.44万平米，占总供应量的18.22%；南部区域位列第三，为0.41万平米，占总供应量的16.86%；中部区域位列第四，供应量为0.31万平米，占总供应量的12.83%；西部区域位列第五，供应量为0.04万平米，占总供应量的1.73%。

　　9月份仅东部区域有新增房源入市，东部供应量占总供应量的一半以上。

　　◎ 成交量及区域分布

　　★ 市场成交量月度变化

　　9月底商成交量为0.51万平米，同比上升70.00%，环比下降34.62%。

　　在7、8月份的底商集中上市、开盘热销的行情下，底商市场的需求量被集中释放。

9月份新增项目较少，成交量持续下降。

　　9月东部成交量位列各区域首位，为0.50万平米，占总成交量的98.04%；西部和中部成交量均为0.01万平米，各占总成交量的0.98%；南部和北部未成交。

　　东部因银座花园（论坛视频）和中海奥龙观邸有新增房源上市且成交较好，其他区域均无新增房源，东部区域成为9月份底商市场的主导。

　　◎ 价格及变化趋势

　　★整体均价

　　9月底商价格为22513元/平米，同比上涨8.06%，环比上涨0.62%。

本月因新增房源价格较高，推动底商市场价格稍有上涨。

　　纯商业

　　◎ 市场供应量月度变化

　　9月，纯商业总供应量为6.98万平米，同比上升132.67%，环比上升5.12%。

本月泰府广场（论坛）有新增房源上市。

　　◎ 市场成交量月度变化

　　9月纯商业成交量为0.05万平米，同比下降61.54%，环比持平。

本月虽有新增供应，但因为定价过高，销售较差，对整体成交影响较小。

　　◎ 在售纯商业项目介绍

　　根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有4个，分别为：

齐鲁鞋城品牌港、诚基·泉城新时代商业步行街、明湖湾开元广场，泰府广场。

　　注：

泰府广场9月10日开始销售，纳入监测范围。

第四节公寓

【样本选取标准】：

建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。

从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。

按照以上标准，选取的公寓项目为：

汇展·香格里拉、鲁商·国奥城、发祥（论坛）1号公馆、历山名郡、华强广场、丁豪广场。

　　【内容综述】

　　9月，公寓仅新增55套，市场整体供应明显减少；公寓市场在售楼盘大多处于自然销售状态，销售缓慢；市场整体均价12967元/平米，价格略有下降。

　　◎供应量及区域分布

　　★市场供应量月度变化

　　9月，公寓市场总供应量为494套，3.4万平米，同比下降49.9%和41.4%，环比下降7.3%和2.9%。

本月仅丁豪广场加推项目D栋55套公寓。

　　9月，东部为市场供应的主力，供应套数为218套，占市场总供应量的44%；中部位居第二，供应套数为142套，占市场总供应量的29%；西部位列第三，供应套数为134套，占市场总供应的27%；南部及北部均无供应。

　　9月仅东部加推55套新房源，并且东部的公寓存量较充足，使得东部依然是公寓市场的供应主力。

　　◎成交量及区域分布

　　★市场成交量月度变化

　　9月，公寓市场共成交69套、0.4万平米，同比减少142套， 0.9万平米；环比下降26.5%和33.3%，本月仅东部加推新房源55套，因为供应量较少且没有对外宣传，所以并没有给公寓市场带来较大的冲击，公寓的在售楼盘普遍处于自然销售的状态，销售较平缓，成交量较低。

　　★各区域成交情况  

　　9月，东部市场成交的主力，共成交26套，0.19万平米，分别占总成交的38%和46%；其次为中部，成交23套、0.11万平米，分别占总成交的33%和27%；西部位列第三，共成交20套，0.11万平米，分别占总成交的29%和27%。

　　◎价格及变化趋势

　　★报盘均价

　　注：

报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。

　　9月，公寓市场整体均价为12967元/平米，与上月持平，同比增长47.7%，市场价格走势较平稳。

主要由于公寓市场的在售楼盘都处于自然的销售状态，价格基本无变化，销售较缓，使得公寓市场的整体均价保持平稳。

　　★成交均价

　　注：

“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

9月，公寓市场成交均价为12438元/平米，较上月略有所上升，同比上升40.7%，环比上升11.3%，由于公寓市场在售项目较少，单个项目的成交情况对市场整体成交均价影响较为明显，各月市场整体成交均价在个案的影响下呈现波状趋势。

本月由于价格较高的项目成交情况较好，且其余在售的公寓楼盘都属于自然销售，成交价格依然坚挺，销售较缓慢，因此本月成交均价有所回升。

第三章政策分析

　　2010年我国保障性安居工程建设速度加快，规模创下历史之最。

今年也是我国保障房建设大提速的一年，各地正以前所未有的力度和速度推进保障房建设。

住房和城乡建设部数据显示，今年1-8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率86%（不含西藏自治区）。

　　国家领导人关于保障房建设的重要讲话表明一种态度、重申一种决心、指明一个方向。

“五一”期间，胡锦涛总书记在天津考察时强调，保障性住房建设是一项重大民生工程、民心工程，继续加大保障房建设投入。

国务院总理温家宝9月19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。

李克强表明今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。

一系列新举措释放出明确信号：

政府对于社会广泛关注的保障房建设管理中的难题正逐一破解，加快实现住有所居目标的决心坚定不移。

　　而此前备受业内关注的，关于部分二三线城市限购令则纷纷被限价变相抵制，这使此轮政策对市场的实际作用被架空。

　　◎行业政策

　　★9月19日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议国务院四措施推进保障性安居工程首次明确公租房单套以40平方米为主

　　1、政策内容

　　国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，并首次明确公租房的面积：

以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。

会议要求继续大力推进保障性安居工程，特别是公租房建设，加快实现广大群众住有所居的目标。

这次会议提出公租房是面向城镇中等偏下收入的住房困难家庭，新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员的保障性住房，单套建筑面积以40平米为主，租金标准由市县政府结合当地实际，按照略低于市场租金的原则来合理确定。

　　就资金来源问题，本次国务院常务会议提出中央将会继续增加资金补助，地方也要增加财政性的资金投入，并且加大省级统筹力度，公共预算支出安排不足的地区要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。

国务院还要求加强公租房的使用管理、健全退出机制、严格防范并且严厉查处骗购骗租保障性住房，变相福利分房和以权谋私等行为。

　　为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了以下政策措施和工作要求：

（一）中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。

公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。

规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。

在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。

确保用地供应，落实好税费减免政策。

引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。

公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

（二）提高规划水平，确保工程质量。

贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。

严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。

（三）建立健全监管机制。

规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出

　　机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。

建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。

（四）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。

各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。

　　2、政策解读

　　自去年6月住建部等七部门发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中规定，公租房面积是“控制在60平方米以下”。

一年以后，国土资源部下发的《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》中进一步规定：

公租房面积“控制在60平方米以内，以40平方米为主”。

专家表示，40平方米的户型，是一居室，有厨有卫，已具备基本的功能，因为公租房主要是过渡性的，而非享受性的。

本次国务院明确规定公租房的面积，就是为了防止因规定比较有弹性而在执行中打折扣。

　　★国务院办公厅：

9月28日《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》

　　1、政策内容

　　意见要求，一、大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设：

重点发展公共租赁住房、根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设、加快实施各类棚户区改造、加大农村危房改造力度。

二、落实各项支持政策：

确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持、落实税费减免政策。

三、提高规划建设和工程质量水平：

优化规划布局和户型设计、落实工程质量责任、强化工程质量监督。

四、建立健全分配和运营监管机制：

规范准入审核、严格租售管理、加强使用管理、健全退出机制。

五、加强组织领导，进一步落实地方政府责任：

建立目标责任制、统筹安排年度建设任务、建立考核问责机制。

　　2、政策解读

　　国务院办公厅发布的该指导意见，明确提出到“十二五”期末，全国保障房的覆盖面要达到20%。

该意见涉及到保障房建设的重点、扶持政策、保障房质量以及分配制度等多个方面。

要求健全退出机制，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道，还要求落实各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。

　　★9月15日省法制办《山东省造价工程管理办法（草案送审稿）》山东建设造价工程管理办法房价成本定期公布

　　1、政策内容

　　省法制办《山东省建设工程造价管理办法（草案送审稿）》开始公开征求社会意见。

按照草案送审稿的规定，住房城乡建设行政主管部门将及时采集分析人工、材料、设备、施工机械台班工程价格和工程造价指数、价格变化趋势等信息，并定期向社会发布。

　　根据目前已经形成的草案送审稿，建设工程造价是指工程建设项目从筹建到竣工交付使用所需各项费用。

包括建筑安装工程费、设备购置费、工程建设其他费、预备费、建设期间贷款利息以及按照国家和省规定应当计入的其他费用。

　　草案送审稿规定，住房城乡建设行政主管部门应当及时采集分析人工、材料、设备、施工机械台班工程价格和工程造价指数、价格变化趋势等信息，并定期向社会发布。

省、设区的市住房城乡建设行政主管部门应当建立建设工程造价信息数据库，提高建设工程造价管理信息化水平。

　　2、政策解读

　　尽管相关部门此前已颁布关于商品房销售需明码标价的规定，但对于其成本，普通大众仍不知晓。

为了加强建设工程造价管理，规范建设工程造价计价行为，合理确定工程造价，我省拟出台建设工程造价管理办法。

该管理办法出台后将利于我省建设工程造价管理的逐步规范和完善。

　　★9月10日《济南市“十二五”节能规划》济十二五节能规划新建商品房必须安装太阳能

　　1、政策内容

　　近日印发的《济南市“十二五”节能规划》要