精编完整版某市农民集中住房建设项目可研报告.docx

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精编完整版某市农民集中住房建设项目可研报告

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某市农民集中住房建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

**市农民集中住房建设项目

1.1.2项目承办单位、项目负责人

项目承办单位：

********投资有限公司

项目法人代表：

1.2项目可研报告编制单位及编制依据、范围

1.2.1可研编制单位

编制单位：

资格等级：

甲级

工程咨询资格证编号：

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

1.2.2可研编制依据

1、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央1号文件）；

2、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32号）；

3、河南省委书记卢展工《深入贯彻落实科学发展观全面推进中原经济区建设为加快中原崛起河南振兴而努力奋斗》（2011年10月26日在中国共产党河南省第九次代表大会上的报告）；

4、《河南省2006—2020年建设社会主义新农村规划纲要》；

5、《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

6、**市人民政府《关于创建新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展示范市的总体方案》；

9、《城市居住区规划设计规范》；

10、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

11、《投资项目可行性研究指南》；

12、项目单位提供的有关基础资料及编制人员现场勘查所得有关技术资料、数据；

13、**市******有限公司关于编制《**市农民集中住房建设项目可行性研究报告》的委托书。

1.2.3研究范围

本项目可行性研究范围包括项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、环境影响评价、节能分析、投资估算、效益分析等。

1.3项目建设背景及必要性

随着《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的出台，中原经济区建设已正式上升为国家战略。

2011年10月26日，河南省省委书记卢展工在中国共产党河南省第九次代表大会上所做的报告中，就新型农村社区建设专门指出：

今后五年，要强化新型城镇化引领，统筹城乡发展、推进城乡一体化；要着力增强新型农村社区战略基点作用，把新型农村社区建设作为统筹城乡发展的结合点、推进城乡一体化的切入点、促进农村发展的增长点，积极稳妥开展新型农村社区建设，推动土地集约利用，着力构建城乡一体化发展新格局。

**市人民政府在《关于创建新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展示范市的总体方案》中也提出，要加快城乡协调发展，构建“中心城区---重点镇---新型农村社区”现代城镇网络，要以“科学规划、合理布局，规模开发、集约用地，因地制宜、分类实施，强化统筹、量力而行，市场运作、多元投入”等为原则，通过撤村并居、集聚区合并、小城镇集聚区、社区服务引导、村庄整治改造等方式，对耕作半径在2公里以内、3个行政村以上的村庄进行合并，完成50个以上的、人口5000人以上的新型农村社区建设工作，最终形成产业特色突出、人口分布合理、城乡联系紧密的市域城镇布局结构。

近年来，随着**市国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据《**市国民经济和社会发展第十二个五十二五期间，**市将全面贯彻落实科学发展观，抓住全面实施促进中部崛起战略机遇，以高起点、高标准城市规划统领城市建设，通过多种资本运作方式，快速推进城市建设步伐，尽快建成一环、两区、三河、三湖、九纵九横的城市发展大格局，改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，积极创建全国卫生城市、全国生态园林城市、全国旅游城市、全国文明城市，将**建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。

到“十二五”末，中心城区建成区面积将由“十一五”末的18.10平方公里达到35平方公里，城区人口将由13万人达到20万以上，城镇化率将由45%增长到59%以上。

但随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是沁南新区的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步**市拉大城市框架、加快**市城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民生活水平、构建和谐小康社会，已成为**市当前社会经济发展迫切需要解决的问题。

**市农民集中住房建设项目拟通过**小区、**小区两个新型农民集中住房社区工程的建设，对城南新区规划范围内接马寺等11个村庄，1721户农民进行集中安置，涉及安置人口6020人，项目建成后，可有效改善农民的生活居住环境和就业条件，进一步提高农民生活质量。

同时，通过拆村并点，还将集约节约土地2198.05亩，为**市“三化”建设提供宝贵的土地资源。

因此，项目建设是必需也是必要的。

1.4项目概况

1.4.1项目建设地点

该项目拟建于**市市区，包括“**小区”和“**小区”两个新型农民集中住房社区工程。

其中“**小区”社区拟建于**市城南新区工业路以南，接马寺村西侧；“**小区”社区拟建于**市县东街廉租房东侧，滨河公园北侧。

两宗地块地势平坦，与周边交通联系方便，且周边城市配套完善，地理位置优越，环境景观良好，地理位置、自然环境、交通条件都非常优越，非常适合该项目建设。

1.4.2项目建设规模与主要建设内容

该项目总占地面积104607.2平方米，约合156.91亩，总建筑面积261398平方米，计划建设农民集中住房1721套，容纳人口6020人。

其中：

“**小区”农民集中住房社区工程占地面积52166.8平方米，约合78.25亩，计划新建19栋高档住宅楼以及商业配套设施，总建筑面积116530平方米，其中住宅建筑面积105221平方米，商业配套面积7352平方米，包括5栋17层高层住宅楼、4栋11层高层住宅楼和10栋6层多层住宅楼；另外配套建设2353平方米的幼儿园、867平方米的社区服务用房、671平方米的会所和66平方米的垃圾中转站各一座；规划建设农民集中住房720套，总居住人口2520余人。

“**小区”农民集中住房社区工程占地面积52440.4平方米，约合78.66亩，计划新建11栋高档住宅楼以及商业配套设施，总建筑面积144868平方米，其中住宅建筑面积117805平方米，商业配套面积7702平方米，地下汽车库9610平方米，住宅下人防工程7375平方米，包括11栋18层高层住宅楼、3栋16层高层住宅楼和2栋11层高层住宅楼；另外配套建设1122平方米的幼儿园、798平方米的会所和456平方米的垃圾中转站各一座；规划建设农民集中住房1001套，总居住人口3500余人。

1.4.3项目建设期限

项目建设期限计划为24个月，即从2012年1月起至2013年12月。

1.4.4投资估算与资金来源

经估算，项目总投资52618.30万元，其中工程费用为44538.20万元，工程建设其他费用3733.32万元，预备费2413.58万元，建设期贷款利息1933.21万元。

项目总投资52618.30万元，资金来源为项目单位自筹27618.30万元，分两年申请银行中长期贷款25000万元。

1.5经济及社会效益分析

该项目将以构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化**市城市形象、优化小区环境、提升商业品味的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区。

项目建成后，将为沁南新区范围内接马寺等11个村庄，1721户，6020余名农民提供舒适、优美、宜人的生活环境；同时，通过拆村并点，还可通过对空心村进行治理，节约宅基地2198.05亩，为**市加快“三化”协调发展示范市建设提供有益的宝贵经验，为城乡一体化发展、城市框架拉大提供宝贵的土地资源。

根据当前**市城市规划区内商住用地平均出让价格，按照55万元/亩进行测算，项目所节约的2198.05亩土地出让后，可实现土地出让总收入120892.75万元，扣除各项土地出让税费及廉租住房保障基金、农田水利建设基金后，可实现土地出让净收入9.4亿元左右，扣除土地收储治理各项成本费用后，可实现土地出让净利润7.2亿元左右；如以土地出让收益作为贷款资金还款来源，完全可以覆盖项目贷款。

因此，项目不仅具有很好的社会效益，而且具备了很好的经济效益和很强的贷款偿还能力。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

2.1.1社会主义新农村建设的政策背景

社会主义新农村建设是一个庞大的系统工程和一项艰巨而长期的任务，既包括了农田、水利、科技等农业基础设施建设，也包括了路、电、水、气等生活设施及能源建设以及教育、卫生、文化等社会事业建设，既包括了村容村貌环境治理，也包括了以村民自治为主要内容的制度创新等。

它体现了经济建设、政治建设，文化建设、社会建设的四位一体，是一个综合概念，不但涵盖了以往国家在处理城乡关系、解决“三农”问题等方面的政策内容，而且还赋予其新时期的建设内涵。

加快社会主义新农村建设有利于提高农业综合生产能力，增加农民收入；有利于发展农村社会事业，缩小城乡差距，有利于改善农民生活环境，是建设现代农业的重要保障；是繁荣农村经济的根本途径；是构建和谐社会的主要内容和全面建设小康社会的重大举措，具有深远的历史意义和现实意义。

党和国家高度重视社会主义新农村建设工作。

胡锦涛总书记在十七大报告中特别指出，“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。

解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重”。

《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央1号文件）又从统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设，推进现代农业建设和发展，强化社会主义新农村建设的产业支撑，增加农业和农村投入，促进农民持续增收，夯实社会主义新农村建设的经济基础；加强农村基础设施建设，改善社会主义新农村建设的物质条件和农村面貌，加快农村社会事业，培养社会主义新型农民；全面深化农村改革，健全社会主义新农村建设的体制保障，加强农村民主政治建设，完善社会主义新农村的乡村治理机制；加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设等8个方面对社会主义新农村建设作出了具体要求和部署。

2011年9月28日，随着《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的出台，中原经济区建设已正式上升为国家战略。

2011年10月26日，河南省省委书记卢展工在中国共产党河南省第九次代表大会上所做的报告中，就新型农村社区建设专门指出：

今后五年，要强化新型城镇化引领，统筹城乡发展、推进城乡一体化；要着力增强新型农村社区战略基点作用，把新型农村社区建设作为统筹城乡发展的结合点、推进城乡一体化的切入点、促进农村发展的增长点，积极稳妥开展新型农村社区建设，推动土地集约利用，着力构建城乡一体化发展新格局。

**市人民政府在《关于创建新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展示范市的总体方案》中也提出，要加快城乡协调发展，构建“中心城区---重点镇---新型农村社区”现代城镇网络，要以“科学规划、合理布局，规模开发、集约用地，因地制宜、分类实施，强化统筹、量力而行，市场运作、多元投入”等为原则，通过撤村并居、集聚区合并、小城镇集聚区、社区服务引导、村庄整治改造等方式，对耕作半径在2公里以内、3个行政村以上的村庄进行合并，完成50个以上的、人口5000人以上的新型农村社区建设工作，最终形成产业特色突出、人口分布合理、城乡联系紧密的市域城镇布局结构。

2.1.2中国工业化与城市化的取向背景

工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。

中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。

经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。

1978年—2008年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。

但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。

近年来，随着**市国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据《**市国民经济和社会发展第十二个五“十二五”发展规划》以及《**市沁南产业集聚区总体规划全面实施促进中部崛起战略机遇，以高起点、高标准城市规划统领城市建设，通过多种资本运作方式，快速推进城市建设步伐，尽快建成一环、两区、三河、三湖、九纵九横的城市发展大格局，改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，积极创建全国卫生城市、全国生态园林城市、全国旅游城市、全国文明城市，将**建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。

到“十二五”末，中心城区建成区面积将由“十一五”末的18.10平方公里达到35平方公里，城区人口将由13万人达到20万以上，城镇化率将由45%增长到59%以上。

2.1.3工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景

自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。

矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。

虽然我国幅员辽阔，有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。

当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。

随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。

**市城市规划区范围内现有村庄村民占用宅基地过多，多数群众划新不交旧，空心村现象严重，土地资源严重浪费，随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是城南新区的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步**市拉大城市框架、加快**市城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民生活水平、构建和谐小康社会，已成为**市当前社会经济发展迫切需要解决的问题。

2.2**市社会经济发展情况及城市发展规划

2.2.1**市社会经济发展情况

2.2.1.1**市概况

**市位于河南省西北部，地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，北依太行，南眺黄河，毗邻能源大省山西，南边与温、孟二县毗连，东邻博爱县，西傍济源市，与焦作、郑州、洛阳相距分别为36km、128km、90km，市域南北长36公里，东西宽30公里，总面积623.5平方公里，辖3乡6镇4个办事处329个行政村，人口49.46万。

**市中心城区位于市域中部偏东，沁河之南岸，地理坐标为北纬35°05ˊ，东经112°56ˊ。

**有七千年的历史，源远流长，人杰地灵。

夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，1989年9月27日，国务院批准，撤县建市，由省直辖，焦作市代管。

历来为豫西北的政治、经济、文化中心，素有“京洛孔道”、“覃怀古都、河朔名邦”之美称。

**是一座蓬勃发展的新型工业城。

境内有铝、铁、铝钒土等20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一；有沁河、蟒河、丹河等5条河流和两座中型水库，是华北地区难得的富水区；有30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，沁北工业集聚区被确定为首批省级产业集聚区。

**是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂和小浪底工程，富足的资源和能源为工业发展奠定了雄厚基础，已形成以铝及铝深加工、化工、造纸机械及造纸、玻璃钢、电动车、新能源等六大产业为重点的新型工业体系，是全国造纸机械之乡、中国玻璃钢科技创新示范市、中国耐蚀产品研制示范第一市和豫西北重要的铝工业基地。

**是一座独具魅力的文化旅游城。

**历史悠久，人文荟萃，古迹众多。

夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城，是唐代诗人李商隐、元代科学家许衡、明代科学艺术巨星朱载堉、狼牙山五壮士宋学义的故乡。

**有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国保单位3处，有唢呐、怀梆、高抬火轿等国家首批非物质文化遗产3个。

境内神农山景区集龙脊长城、神农古迹、白松雅韵、猕猴憨态等为一体，是“北方山水”的经典代表，被评为国家5A级旅游区、国家重点风景名胜区、世界地质公园、国家级猕猴自然保护区。

**先后荣获“中国县级城市旅游竞争力20强”、“中国文化旅游大县”、“中国最佳旅游目的地”、“中国最佳生态旅游城市”等称号，并于2008年10月以河南省第一名的成绩高分入选中国优秀旅游城市。

**是一座与时俱进的开放城市。

**地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，二广高速、长济高速及常付、紫黄、卫柿、郑常等省道四通八达，焦柳、侯日、焦太三条铁路穿境而过，距郑州、洛阳、新乡、晋城均在1小时车程，距新郑国际机场90分钟车程。

**是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和36个扩权县（市）之一，享有比照国家振兴东北老工业基地等多项优惠政策。

近年来，**深入开展平安建设，强化“效能革命”，发展环境不断优化，为全国平安建设先进市、河南省社会治安综合治理先进市、河南省优化经济发展环境十佳县（市）、河南省最佳投资城市。

对外开放和招商引资成效显著，中国昊华、中电投、中国铝业、长江基建、香港华懋、广东兴发、河南神火、山西晋煤、浙江超威、山东东阿等国际财团和全国知名企业在沁投资兴业。

**是一座充满生机的活力城市。

近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机突发等复杂局面，**市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。

综合经济实力位居全国中小城市百强第97位，河南省第4位。

先后荣获全国最具区域带动力中小城市百强县、中国金融生态城市、全国平安建设先进市、全国村务公开民主管理示范市、国家科技进步先进市、全国政务公开先进市、河南省村务公开民主管理示范市、全省基层组织建设先进市、全省新农村建设先进市等省级以上荣誉120余项。

党和国家领导人胡锦涛、温家宝、李长春、李克强、华建敏等先后到**视察指导工作。

2.2.1.22010年**市社会经济发展情况

2010年，**市地区生产总值完成235.2亿元，增长15.7%；全社会固定资产投资完成170.3亿元，增长29.2%；财政收入完成14亿元，增长22.9%；先后荣获2010中国最具海外影响力县市区、中国优秀旅游城市、中国金融生态城市、国家绿色能源示范县等省级以上荣誉120余项。

卢展工、刘春良、刘怀廉、铁代生、路国贤、孙立坤等省、焦作市领导多次莅沁视察指导，卢展工书记评价**“发展很快、变化很大、很有实力”、“班子奋进、社会和谐”。

2011年2月，省委政研室通过调研认为，**用“三具两基一抓手”工作方法来领导和推动经济社会发展，取得明显成效，并总结提练出“科学引领、求实创新、埋头苦干、勇争一流”的**精神。

以“项目带动”为支撑，形成了八大产业竞相发展的新型工业格局。

2010年，全年实施500万元以上项目252个，总投资313亿元，完成投资81亿元。

其中，投资80亿元的中电投2×100万千瓦发电机组项目前期工作进展顺利。

一期投资25亿元的晋煤集团煤化工项目前期工作基本就绪，将于2011年3月开工建设。

投资15亿元的广东兴发高档铝型材加工及幕墙门窗、投资15亿元的昊华二期等一大批超亿元项目正在加紧建设。

重大项目的落地，初步形成了新能源、化工、电动车及动力电池、铝及铝深加工、复合材料、造纸装备及造纸、光电信息、新材料等八大产业体系。

“资本活市”战略深入实施，走出了一条资本助推经济发展的特色之路。

率先在全国提出并实施“资本活市”战略，全年新增贷款27.6亿元，融资39亿元。

大力招行引资，推进银企合作，焦作商业银行、江南村镇银行先后入驻，吸引浦发、广发等14家股份制银行来沁开办业务。

组建了注册资金15亿元的投资集团、担保公司、小额贷款公司等金融组织，中国平安保险、中原证券等相继在沁设立分支机构。

推动企业上市融资，安瑞高材、德海源诚分别在天津股权交易所、河南技术产权交易所上市，永威和思可达被列为省重点上市企业，明年将在中小板、创业板上市。

通过BT、BOT等方式，成功运作了怀府路、文化艺术中心等项目。

加强社会信用体系建设，优化金融生态环境，“资本活市”品牌在全国初步叫响。

“人才兴沁”、“环境赢商”战略成效显著，县域发展的生机与活力进一步增强。

开展“百名硕士进**”等活动，引进人才1073人，其中院士2名、硕士及以上学历65人。

每年设立500万元的科技专项基金和100万元的人才奖励基金，重奖优秀人才。

深入开展“企业服务年”、“项目服务年”等活动，着力营造“全省最优、全国领先”的发展环境，中国化工集团、河南神火集团、晋煤集团、广东兴发等全国500强先后在沁投资兴业。

社会事业的全面发展和民生的不断改善，让群众充分享受到了发展带来的成果。

投资4.4亿元高标准建设基础设施项目，城乡道路质量达历史最高水平。

投资9亿多元建设锦绣江南、清华御景园等高档小区，在建房地产开发项目21个。

投资8.8亿元建设了亿万五星级国际饭店、联盟四星级酒店等三产服务项目。

农业机械化率基本达到100%，连续16年夺得省“红旗渠精神杯”，走在全省乃至全国前列。

率先在全省实现“乡乡建成体育文化活动中心、村村建成农民体育健身工程”。

农村自来水普及率实现100%。

焦作工贸职业学院挂牌招生，成为焦作市第一所民办高等学校。

一中新校区、人民医院新院等民生工程扎实推进。

争取到全国第二批新农保试点。

城乡低保实现应保尽保，被评为全国五保工作先进市，人口计生工作通过“全国计划生育优质服务先进市”验收。

2.2.1.3**市“十二五”发展总体规划

指导思想：

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以基本实现“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，以富民强市为中心任务，大力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，着力培育支柱产业体系，着力推进新型工业基地、社会主义新农村和区域性金融商贸物流中心建设，着力推动文化发展繁荣，着力建设资源节约型和环境友好型社会，着力保障和改善民生，走出一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的科学发展新路，把**建设成为经济发达、文化繁荣、生态宜居、社会和谐、更具活力的中原经济区核心区新兴现代化中等城市。

战略定位：

打造中原经济区核心区新兴现代化中等城市。

加快产业集聚区建设，推动产业集群发展，优化工业结构，促进产业升级，进一步拉宽拉长产业链条，打造中原经济区新型工业化的先行区；发展集约和特色农业，打造特色现代农业产业基地；充分挖掘发挥区位优势，打造区域性物流中