湖南某某国际物流园可行性研究报告书.docx
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湖南某某国际物流园可行性研究报告书
湖南XX国际物流园
第一期工程建设项目
可行性研究报告
KEXINGXINGYANJIUBAOGAO
长沙市xx设计院有限责任公司
\长沙
湖南XX国际物流园
第一期工程可行性研究报告
编审人员名单
编制人：
刘明华会计师
刘建华会计师、造价工程师
罗平逵经济师
李良春工程师
禹情芝工程师
核校人：
易云
审核人：
杨黎
审定人：
张云香
目 录
附件：
（一）湖南XX实业发展有限公司营业执照；
（二）湖南XX实业发展有限公司组织机构条码证；
（三）湖南XX实业发展有限公司税务登记证；
（四）国家发展与改革委员会发改办经贸[2003]51号“国家发展与改革委员会办公厅关于湖南XX国际物流园一期工程项目审批问题的复函”；
（五）湖南省发展计划委员会湘计经贸[2003]256号“关于湖南XX国际物流园一期工程项目建议书的批复”；
（六）长沙市发展计划委员会长计经贸[2003]335号“长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会《关于湖南XX国际物流园一期工程项目建议书的批复》的通知；
（七）国家经贸委中小企业对外合作协调中心《关于在长沙市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知》（国家经贸委中小中心[2001]6号），及附件：
长沙市中小企业社会化物流服务体系建设试点工作第一批企业名单
（八）长沙经济技术开发区管委会《关于将“湖南XX国际物流园”列为开发区重点扶持项目的批复》（长管经贸[2002]3号）
（九）长沙经济技术开发区管委会《关于请求将区内企业湖南省XX实业发展有限公司“湖南XX国际物流园”列为全国中小企业国际物流示范园的请示》（长管委[2002]10号）
（十）国家经贸委中小企业对外合作协调中心《关于同意在长沙经济技术开发区（国家级）建立“湖南XX中小企业国际物流示范园”的附函》（国家经贸委中小中心函[2002]11号）
（十一）土地使用意向书
（十二）湖南省《关于加快我省现代物流业发展的若干意见》
（十三）第三方物流企业入驻湖南XX国际物流园意向协议
附图：
（一）湖南XX国际物流园平面规划图
第一章总论
受湖南省XX实业发展有限公司的委托，我们对湖南XX国际物流园建设项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《湖南XX国际物流园建设项目可行性研究报告》。
1、项目概况及目标
项目名称：
湖南XX国际物流园第一期工程
建设地点：
湖南省长沙市长沙经济技术开发区
建设单位：
湖南省XX实业发展有限公司
建设期限：
2年
湖南XX国际物流园项目拟建在长沙经济技术开发区内，东六线以东，319国道以南，东十线以西，漓湘路以北。
物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。
项目第一期工程总投资27604.6万元，总xx面积21.8万平方米，其中：
仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米，固定资产投资26804.6万元。
项目建设目标：
●货运吞吐量达到8000万吨以上，宏观物流产值25亿元以上；
●与50家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务；
●建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；
●引进第三方物流企业50家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引5—10万名个人或企业成为园区的会员；
●现代综合性物流服务体系初步形成。
项目经济效益：
项目第一期工程实施期内（12年，含2年建设期）实现营业收入107344万元，实现利润43788万元，上缴税收23583万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。
本项目的建设对促进我省物流业的发展，特别是长沙经济技术开发区、长沙市的经济发展和满足长沙地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。
2、编制依据及研究范围
2.1、编制依据
（1）国家发展与改革委员会发改办经贸[2003]51号“国家发展与改革委员会办公厅关于湖南XX国际物流园一期工程项目审批问题的复函”；
（2）湖南省发展计划委员会湘计经贸[2003]256号“关于湖南XX国际物流园一期工程项目建议书的批复”；
（3）长沙市发展计划委员会长计经贸[2003]335号“长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会《关于湖南XX国际物流园一期工程项目建议书的批复》的通知；
（4）湖南省XX实业发展有限公司XX实业[2002]021号“关于申请湖南XX国际物流园一期工程项目立项的报告”；
（5）国家、湖南省、长沙市国民经济和社会发展第十个五年计划；
（6）长沙市商贸流通业发展“十五”计划；
（7）《长沙经济技术开发区“十五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要》；
（8）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
（9）国家经贸委中小企业对外合作协调中心〔2001〕6号《关于在长沙市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知》；
（10）长沙经济技术开发区管委会长管经贸〔2002〕3号《关于将“湖南XX国际物流园”列为开发区重点扶持项目的批复》；
（11）国家经贸委中小企业对外合作协调中心〔2002〕11号《关于同意在长沙经济技术开发区（国家级）建立“湖南XX中小企业国际物流示范园”的复函》；
（12）土地使用意向书（长沙经济技术开发区与湖南省XX实业有限公司签订）；
（13）湖南XX国际物流园总体规划；
（14）湖南XX国际物流园公共物流信息系统规划方案；
（15）其它文件、协议等。
2.2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
3、编制原则
（1）遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。
（2）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
（3）根据湖南省和长沙市“十五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
（4）结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。
（5）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（6）我国湖南省及长沙市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
（7）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
（8）项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
（9）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
（10）其它规定及客户要求。
4、主要经济技术指标
项目建设主要经济技术指标见表1-1。
表1-1 一期工程主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
亩
930
2
xx面积
平方米
218000
2.1
仓储
平方米
140000
2.2
办公用房
平方米
28000
2.3
集装箱堆场
平方米
50000
3
货运吞吐量
万吨
8000
4
宏观物流产值
亿元
25
5
项目总投资
万元
27604.60
固定资产投资26804.60万元（建设期利息944.62万元，土地款4900万元）；流动资金800万元
6
建设工期
月
24
7
年平均收入额
万元
10734.4
正常年
8
年净利润
万元
4378.78
正常年
9
投资回收期
年
所得税前6.28年；
所得税后6.71年
（含建设期2年）
10
平均投资利润率
%
22.23
11
平均投资利税率
%
24.41
12
固定资产投资银行贷款偿还期
年
6.33
13
全部投资内部收益率
%
所得税前：
20.36
所得税后：
15.97
I=12%
14
财务净现值
万元
所得税前：
11091.81
所得税后：
4653.38
I=12%
15
xx密度
%
26
16
容积率
0.29
17
绿地率
%
35
5、可行性研究结论
一、湖南XX国际物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；
二、湖南XX国际物流园项目建设用地符合长沙经济技术开发区对该宗地的要求；
三、湖南XX国际物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。
项目第一期工程总投资27604.60万元，总xx面积21.8万平方米，其中：
仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米，固定资产投资26804.6万元，建设工期2年。
项目第一期工程实施期内（12年，含2年建设期）实现营业收入107344万元，实现利润43788万元，上缴税收23583万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。
四、该项目建设在长沙经济技术开发区内，背靠LG-曙光电子、长丰猎豹汽车、三一重工、华天铝业等开发区大型加工制造业，联系XX物流中心、长沙市水运码头、铁路编组站、黄花国际机场等物流结点，辐射长株潭地区，物流资源丰富，市场潜力巨大。
五、项目建成后，园区建三大平台----物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备5大基本功能：
海关功能、物流基地功能、金融结算功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。
提供多式联运、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。
整合湖南及周边省份的物流资源，带动和提升相关产业及湖南工商企业的发展与竞争力，推动湖南工业化进程。
综上所述，湖南XX国际物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
第二章项目建设的背景及必要性
一、加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求
加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。
我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。
因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的巨大冲击。
目前，湖南省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是湖南省现代物流业提出的新的要求。
通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。
二、现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔
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