物业管理师经营管理试题上.docx
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物业管理师经营管理试题上
一、单项选择题（共60分，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．以下关于零售商业物业说法不正确的是（ ）
A．区域购物中心的建筑规模在10万平米以上
B．市级购物中心的年营业额在1~5亿元人民币之间
C．地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户
D．居住区商场服务人口1~5万人
答案：
B
分析：
P4，市级购物中心的年营业额在5亿元人民币以上。
2．以下属于组合投资管理职责的有（ ）
A.制定物业发展战略计划
B.客户报告与现金管理
C.危机管理
D.物业更新改造等主要开支决策
答案：
B
分析：
P11表1-1。
A制定物业发展战略计划属于资产管理的职责；C危机管理属于物业管理的职责；D物业更新改造等主要开支决策属于资产管理的职责。
3．设施管理的服务对象通常为（ ）
A．高新技术企业用房
B．科研教学设施
C．大型公共文体设施
D．拥有房地产的非房地产企业或机构
答案：
D
解析：
A高新技术企业用房、B科研教学设施、C大型公共文体设施属于设施管理的对象，而不是服务对象。
4．以下属于物业管理战略性管理工作的是（ ）
A．构建信息基础
B．物业保险管理
C．未来维修和维护
D．现金流量和成本管理
答案：
A
解析：
P13。
物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。
常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。
5．以下关于房地产置业投资说法正确的是（ ）
A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资
B．房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入
C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产
D．投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益
答案：
D
解析：
A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资不对。
应该是面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资；B房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入不对。
因为房地产置业投资的目的一般有两个：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入；C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产也不对。
因为房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。
6．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
答案：
C
7．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
答案：
D
分析：
D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；A位置固定性是房地产最重要的一个特性。
房地产不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。
B各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。
8．投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为（）
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．变现风险
D．或然损失风险
答案：
A
分析：
B市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险；C变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；D或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
9．工业物业对投资区位的特殊要求是（ ）
A．公共交通便捷程度
B．居民人口与收入
C．周围工业物业的影响
D．当地提供主要原材料的可能性
答案：
D
分析：
A公共交通便捷程度属于居住物业、写字楼、零售商业物业对投资区位的特殊要求；B居民人口与收入属于居住物业对投资区位的特殊要求；C周围工业物业的影响，属于周围环境或周围土地利用情况和环境，所以属于居住物业、写字楼对投资区位的特殊要求。
10．房地产投资中狭义的区位是指（B）
A．该区位所处的自然环境
B．投资物业的地理位置
C．该区位投资成本的高低
D．该区位所面临的竞争关系
11.以下属于静态盈利能力指标的是（）
A．财务净现值
B．财务内部收益率
C．借款偿还期
D．现金回报率
答案：
D
解析：
A财务净现值、B财务内部收益率两者属于动态盈利能力指标；C借款偿还期属于清偿能力指标。
12．对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括（ ）
A．土地费用、建造费用
B．还本付息
C．税金
D．比较成本
答案：
D
解析：
P38中下部。
对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
13．（）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的重要方面。
A．潜在毛租金收入最大化
B．税前现金流最大化
C．税后现金流最大化
D．净运营收益最大化
答案：
D
解析：
P41中下部，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。
14．下列关于名义利率与实际利率的表述中，不正确的是（ ）。
A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B.实际利率真实地反映了资金的时间价值
C.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
答案：
C
解析：
C不对，正确的应是计算周期相同时，名义利率越大，名义利率与实际利率的差值就越大。
15．以下关于设备更新特点的描述中正确的是（ ）
A．设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用
B．设备更新分析以净收益法为主
C．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
D．通常只比较设备的收益
答案：
C
解析：
P53中下部，A不对，正确定的应该是设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。
自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。
技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。
经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
B不对，正确的应该是设备更新分析以费用年值法为主，由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。
新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。
D也不对，正确的应该是通常只比较设备的费用。
通常在比较设备更新方案时，都是界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。
16．某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。
市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。
采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：
采用新设备，每年节约费用支出（）万元。
A．8
B．20
C．4
D．10
答案：
A
解析：
本题属于不会提升物业运行服务质量的设备更新问题，这种问题的决策方法是在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用），选择数值较低的方案。
本题旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，因此采用新设备，每年节约费用支出40－32=8万元。
17．某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。
该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。
假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（）万元。
A．182.16259.47
B．150.53249.47
C．182.16217.84
D．192.16249.47
答案：
D
解析：
在转售收入中需要偿还的贷款本金应该是第6年年初以后还没有偿还的月还款额A折成第六年初的现值P6。
所以需要先计算出A，其中
剩余的物业权益价值应该是物业第6年初的价值减去需要偿还的贷款本金，因此接下来要计算物业第6年初的价值。
物业第6年初的价值应为：
所以剩余的物业权益价值应该是441.63－192.16=249.47万元
18．某写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。
建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。
预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（）（假设所得税税率为25%）
A．13.20%1.36
B．16.06%2.36
C．18.20%2.56
D．22.20%2.56
答案：
B
解析：
根据投资回报率的定义，在不考虑物业增值收益时，
需要计算税后现金流量，根据教材置业投资的现金流，
税后现金流量=税前现金流量－所得税－准备金，
本题中，没有准备金，所以只需扣除所得税即可，即
税后现金流量=税前现金流量－所得税，
因此需要计算税前现金流量，而
税前现金流量=净运营收益－抵押贷款还本付息，
又
净运营收益=有效毛收入－运营费用，
进一步将有效毛收入展开，
净运营收益=毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，
本题中其他收入没有为零，所以
净运营收益=毛租金收入－空置和收租损失－运营费用=10－10×10%－10×30%=6万元
现在，要想计算出税前现金流量，还需计算抵押贷款还本付息
抵押贷款还本付息为
将上面求出的净运营收益和抵押贷款还本付息带入税前现金流的计算公式，得到
税前现金流量=6－2.54=3.46万元
要想求得税后现金流量，接下来的任务是求所得税
所得税=应纳税所得额（第2章讲到的）×税率
应纳税所得额=有效毛租金收入－运营成本－贷款利息－建筑物折旧
=净运营收益－贷款利息－建筑物折旧=6－30×7.5%－40/25=2.15万元
（注：
这里贷款利息直接用30×7.5%来求，说明后面计算的税后现金流应为第1年的税后现金流，如果要计算第2年的税后现金流这里的贷款利息就不能这样计算了，因为第一年已经还掉了一部分本金，第2年的贷款利息应该比第一年少。
）
所以，
所得税=2.15×25%=0.5375万元
将上面求出的税前现金流、所得税带入税后现金流的计算公式，得到：
税后现金流量=3.46－0.5375=2.9225万元
到这里为止，要想求得投资回报率，接下来的任务，就是要求解投资者权益增加值，因此我们要明白投资者权益增加值指的是什么，本题中指的是投资者在第1年还给银行的本金。
为了便于大家理解，我们这样来解释，在购房款中，投资者自己支付的部分为投资者的权益，而银行贷款则为银行的权益，现在投资者还了一部分本金，则投资者的权益就增加了一部分，即还掉的这部分本金，本题中，第1年还掉的本金为年还款额减去第1年的利息，即
投资者权益增加值=还掉的本金=2.54－30×7.5%=0.29万元
最终，
接下来再求偿债备付率
（注：
可用于还本付息的资金包括：
可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。
）
19．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A.某标准厂房
B.某酒厂厂房
C.某待出让土地
D.某写字楼
答案：
B
解析：
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
20．在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（ ）
A．管理费用
B．投资利息
C．开发成本
D．开发利润
答案：
B
解析：
P103，物业估价中的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。
此外，从估价角度来看，物业开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。
21．物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（）价格或价值进行测算和判定。
A．市场
B．正常
C．理论
D．客观合理
答案：
D
解析：
P93，物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
22．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。
A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
答案：
C
解析：
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
本题中的这种抵押贷款付款方式，其实际价格就是在成交日期时一次付清的价格，只不过是银行“帮忙”付的。
所以其实际单价和实际总价就是成交日期时的价格。
23．成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下哪一项属于成本租金（）。
A．保险费
B．地租
C．利润
D．房产税
答案：
D
解析：
P85，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；不包括保险费、地租、和利润三部分。
24.某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A．10.2
B．11.0
C．11.3
D．11.5
答案：
C
解析：
已知：
C=800×200/10000=16万元，N=40年，R=2%，t=12年。
25.关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（）
A．重置价格又称重置成本
B．重置价格通常要比重建价格高
C．一般建筑物适用重置价格
D．有特殊保护价值的建筑物适用重建价格
答案：
B
解析：
B不对。
因为重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。
由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。
26.关于报酬率和毛租金乘数的表述，不正确的是（）
A．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关
B．两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低
C．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
D．求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法
答案：
B
解析：
P116，物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。
27．关于毛租金乘数的表述，不正确的是（）
A．毛租金乘数，又称为“租售比价”
B．毛租金乘数法能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累积
C．毛租金乘数=物业价值/毛租金
D．毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异
答案：
D
解析：
P117-118，D不正确。
毛租金乘数法的优点是：
①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
也就是说，毛租金乘数不像报酬资本化法或净收益乘数法需要测算净收益那样，在测算净收益时需要统计潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、运营费用等，每一个变量在统计的时候都会引起误差。
毛租金乘数法的缺点是：
①忽略了物业租金以外的收入；②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。
28.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
答案：
B
解析：
29．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常不包括（）。
A．价格结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
答案：
A
解析：
P127，从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构，不含价格结构。
30．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
答案：
C
解析：
P128中间，新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
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